【正文】 ，商業(yè)地產(chǎn)類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發(fā)展，從以購物為主要目的的消費方式發(fā)展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設(shè)計無論在空間效果還是立面造型等方面均應(yīng)適應(yīng)這種全新的體驗消費模式。 　　商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗消費場所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里的建筑藝術(shù)，不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時尚等。建筑藝術(shù)是一個地區(qū)和一個時代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續(xù)性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質(zhì)文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業(yè)地產(chǎn)項目而言，應(yīng)成為矗立在當?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。 　　在商業(yè)建筑的空間效果營造中，必須調(diào)動一切藝術(shù)的、技術(shù)的手段，并著重于空間尺度、空間氣氛的表現(xiàn)。在室內(nèi)外空間的結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，并促進人與建筑及空間環(huán)境的互動。 　　空間尺度 　　不同的消費場所有其相應(yīng)的空間尺度要求。如大型購物中心需要創(chuàng)造超大尺度的室內(nèi)空間，各種中庭、內(nèi)院、挑空、吹拔的尺度處理應(yīng)與建筑規(guī)模大小相協(xié)調(diào)。而商業(yè)步行街則需要親切宜人的人性化空間，其街道的寬度、兩側(cè)建筑物的體量都不能太大，且建筑的層數(shù)不宜超過四層，街道的寬度也不宜超過20米。同時沿街的空間尺度也應(yīng)有收有放，開闊的廣場空間和狹窄的街巷空間形成富于變化的空間序列。 　　空間氣氛 　　體驗消費對人的吸引力來自于不同空間氣氛的營造，既有大空間的豪華氣派、富麗堂皇，也有小空間的親切閑適。在形成其自身特色化、個性化的手段中，主題式體驗消費是設(shè)計的重點，可以是北歐小鎮(zhèn)或夏威夷熱帶海濱等異域特色的強調(diào)，也可以是本土民俗文化的發(fā)掘，如南夫子廟的秦淮風(fēng)情、北京什剎海的老北京風(fēng)情等。商業(yè)活動與旅游度假等其它產(chǎn)業(yè)的結(jié)合也是創(chuàng)造體驗消費場所的行之有效的方法。此外，現(xiàn)代科技手段的運用，如各種聲、光、電設(shè)備可以創(chuàng)造出各種虛幻空間和高科技的消費體驗。而且，將傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代科技相結(jié)合而產(chǎn)生全新的體驗場所，既是商業(yè)建筑發(fā)展的必然趨勢，也是提高其市場競爭力的核心。 　　室內(nèi)外空間的結(jié)合 　　商業(yè)活動的發(fā)展，經(jīng)歷了從室外到室內(nèi)的漫長過程，各種大型購物中心、百貨商場、超市更是為室內(nèi)的商業(yè)活動提供了全天候舒適宜人的良好環(huán)境。但近年來，隨著人們對環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的重視和對更豐富的購物場所的需求，室內(nèi)商業(yè)活動又有向室外擴展的趨勢。各種露天的購物廣場、商業(yè)街與室內(nèi)商業(yè)設(shè)施充分結(jié)合，這是一個螺旋上升的發(fā)展過程。 　　環(huán)境景觀 　　商業(yè)設(shè)施不僅僅是建筑本身，相對于其它任何建筑類型，都更有與環(huán)境景觀緊密結(jié)合的必要性。只有一個包含了各種商業(yè)鋪面、建筑空間、街道空間、廣場綠地、園林小品等多種元素綜合性的商業(yè)設(shè)施才是完整而有活力的，才能滿足人們?nèi)找尕S富的消費需求。這也要求環(huán)境景觀設(shè)計和建筑設(shè)計必須是整體性的設(shè)計。 　　多元化的立面設(shè)計 　　商業(yè)建筑的立面形象在很大程度上決定了其對人群的吸引力，同時其立面形象應(yīng)與豐富多彩的商業(yè)活動相呼應(yīng)。因此其立面設(shè)計中，有不同于其它建筑類型如公建、住宅等的特殊性。豐富室外空間效果是其設(shè)計的基本出發(fā)點。 　　立面組合的多樣化 　　由于商業(yè)建筑的內(nèi)部功能相當復(fù)雜，各個組成部分之間無論空間太小、業(yè)態(tài)種類、動靜要求等方面都有一定的差異性。因此其外觀也隨之具有不同的表現(xiàn)形式。其整體風(fēng)格的選擇范圍相當廣闊，歐美傳統(tǒng)風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、本土風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格都可以考慮，但需要特別強調(diào)的是，即便整體風(fēng)格確定之后，各個局部的處理必須體現(xiàn)一定的變化，尤其是相鄰單元之間的重復(fù)和雷同是商業(yè)建筑設(shè)計的大忌。立面風(fēng)格的多元化和立面結(jié)合的多樣化營造出體驗消費賴以產(chǎn)生的外部建筑空間環(huán)境。 　　非建筑固有元素在立面設(shè)計中的重要性 　　對于商業(yè)建筑，其立面形象的構(gòu)成元素除了基本的屋頂、門窗、陽臺、露臺、墻體之外，還有很多其它輔助元素，如燈具、花池、牌匾、燈箱、雨篷等。而后者在以往的建筑設(shè)計中往往不受重視，產(chǎn)生的結(jié)果要么是缺乏人情味、缺乏商業(yè)氣氛；要么是廣告燈箱雜亂無章，嚴重影響建筑立面效果。實際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點不可或缺的組成部分。統(tǒng)一地對其進行整合設(shè)計，使之成為建筑的一部分，既能創(chuàng)造濃郁的商業(yè)氛圍，也能保證建筑在日后經(jīng)營過程中的長期效果。 　　總之，以專業(yè)化的態(tài)度，借助專業(yè)化公司在商業(yè)項目操作各環(huán)節(jié)中的專長服務(wù)，是大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵。 商業(yè)街地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計劉力 2004623 商業(yè)地產(chǎn)項目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。首先講一下大型綜合商業(yè)，國外叫做Shopping Mall，即購物中心。北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。盡管立項非常多，規(guī)劃項目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個開始營業(yè)。像豐聯(lián)廣場、國貿(mào)中心等，也可以叫做Shopping Mall，但國外意義上的Shopping Mall北京現(xiàn)在還沒有。從中反映出一個問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺乏經(jīng)驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項目的開發(fā)，取得了一些成績也獲得了一些經(jīng)驗，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規(guī)劃設(shè)計，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會一呼百應(yīng)，實際上存在很大的問題。 為什么說商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目存在很大的區(qū)別呢？如果作一個形象的比喻，我認為商業(yè)地產(chǎn)是傳銷，住宅項目是直銷。做住宅項目時，發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規(guī)劃設(shè)計。對于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8千－），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。 發(fā)展商通過對市場環(huán)境和北京人口的分析，認為Shopping Mall有市場需求。作為消費者，我們也希望北京周邊能夠出現(xiàn)一些像樣的Shopping Mall。周末開車到那里，連吃帶玩，還可以購物，這種場所肯定會受到歡迎。然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。我們曾給家樂福做設(shè)計過學(xué)院路分店，知道他們對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發(fā)展商自己做設(shè)計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。 國外主力店招商有自己的評估辦法 主力店招商有一系列的具體要求，而不是發(fā)展商認為這個項目好就能夠招商成功，其中有一個對項目的市場判斷問題。對于發(fā)展商而言，認清商業(yè)和住宅開發(fā)之間的區(qū)別是最重要的。北京所有的發(fā)展商都存在這樣一種情況，盲目地進行設(shè)計。當初有開發(fā)商找我們做設(shè)計，我們就認為，應(yīng)該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計，否則招商會有壓力。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容，還有一些業(yè)態(tài)是無法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福，或者國內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。另一方面是專業(yè)顧問機構(gòu)的重要性。國內(nèi)發(fā)展商對此基本沒有認識，所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問機構(gòu)在國內(nèi)沒有市場。中國發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。中國人招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領(lǐng)導(dǎo)的題詞，而國外的企業(yè)、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務(wù)分析等，中國恰恰缺乏這些信譽保證。 全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十幾家。由于發(fā)展商不認可，因此目前在北京沒有市場。發(fā)展商都以為自己能夠招商，但實際上是很困難的。像家樂福這樣的連鎖店，進中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認真評估，否則不會輕易投資。他們會把錢花在物業(yè)上，但不會自己成立一個開發(fā)公司。市場如何，開發(fā)商的房子如何，開店的效益如何就需要做專業(yè)的評估。國內(nèi)如果提供不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發(fā)展商提供的可行性報告是代表發(fā)展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構(gòu)進行評估。中介機構(gòu)就是起這個作用。這樣的顧問公司的作用就是整合資源。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shopping Mall撐起來就變得很容易。大的主力店機構(gòu)比較強大，總部設(shè)在法國、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各個部門的職責、職權(quán)都比較明確。國內(nèi)的發(fā)展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構(gòu)這樣的特殊合作顧問關(guān)系。 主力店招商之前不應(yīng)該進行建筑設(shè)計 我們曾經(jīng)做過許多購物中心的設(shè)計，完全是按照發(fā)展商的思路進行。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。 對于大型商場，商家比較強調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產(chǎn)生引導(dǎo)作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設(shè)計師設(shè)計，中庭做得極其復(fù)雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。里邊天橋橫過來，