商業(yè)地產規(guī)劃和招商知識-文庫吧
2025-07-19 10:35 本頁面
【正文】 才是租、售鋪的充分必要條件。二、 關于售、租、旺場邏輯關系上的方法論誤區(qū)（1）系統(tǒng)結果性問題不能通過局部過程性問題來解決。租、售問題不能解決旺場問題。但旺場問題可以解決租、售問題。（2）簡單問題復雜化。不旺場帶來很多小問題（租戶、業(yè)主諸多糾紛干擾管理公司），導致管理公司（開發(fā)商）產生偏差決策想法只租不售。（3）復雜問題理不出重點。租戶由于經營不善，要求減免租金，開發(fā)商給予補償而不是使用經費來旺場，可補償只能救急救不了冷場。三、關于主力店和精品店的關系（1）在整個商業(yè)廣場中，主力店與精品店相互依存，相互支持，相互襯托，使零售業(yè)態(tài)和商品品種的不斷調整趨向更加合理，更加符合市場，也就不能忽視和放棄任何一個角落，任何一種業(yè)態(tài)的旺場經營管理，保證處處紅火。否則，商業(yè)地產的價值（含金量）大減。（2）各業(yè)態(tài)的作用和意義差別： 超市：引人氣、掙現(xiàn)金流 百貨：掙現(xiàn)金流、提高檔次 精品店：掙利潤、領導潮流 娛樂：引客、留客場所 餐飲：配套消費，完善功能（3）為了支撐高租金的店中店，精品店的唯一生存之道：先商鋪時代：6個單店首層和沈陽組合店，以批發(fā)為主的市場。商鋪時代：天津、南寧、武漢、哈爾濱組合店兩個首層，以批發(fā)為主，零售為輔的半市場半商場。后商鋪時代：連廊街鋪，以零售為主，以批發(fā)為輔真正意義上的旗艦店。特別提醒： 精品店總面積不大不小（12萬平方米），拒絕雜亂（手機和服裝等），拒絕不高不低，拒絕有高有低，要做到單純和特色。四、關于商場、商鋪規(guī)劃設計上的認識論 誤區(qū)： （1）為了好賣而規(guī)劃設計（獨立商鋪越分越?。?。 （2）為了好租而規(guī)劃設計。 （3）為了使用面積（或銷售面積）最大化而規(guī)劃設計。 正解： 要考慮如何才能方便舒適顧客，如何才能滯留顧客。 為了旺場而規(guī)劃設計。 為了有效布局而合理調整分攤面積和系數。 辦法： （1）店店、層層連廊相聯(lián)（主要是二、三樓），大整合，大流通。 （2）連廊中間分布街鋪，不愁無客，不愁沒生意。五、關于開發(fā)商、業(yè)主、租戶、顧客四方共贏關系 （1）終端消費是顧客，培養(yǎng)忠實顧客需要經營者（租戶）和商場管理者（開發(fā)商）的細心培育、呵護，共同實現(xiàn)細節(jié)服務和合理價格的商品銷售。 （2）在對待旺場態(tài)度上，業(yè)主殺雞取卵、急功近利思想的根基要糾正，業(yè)主的引導和教育的責任落在開發(fā)商身上，可通過出售商鋪各種政策來控制。 （3）開發(fā)商所出售的商鋪價格的確定，要體現(xiàn)市場規(guī)律的理性、合理，更不能比急功近利還有過之，表現(xiàn)為 虎頭蛇尾，不管旺場。 （4）開發(fā)商、業(yè)主、租戶共同掙取零售市場的錢（這就是共同的價值觀），之后再重新分配。開發(fā)商一開始就得策劃好，并能較合理地進行資源分配和收益分成。六、關于商業(yè)地產開發(fā)經營各項目時間和費用上的認識論（1）商鋪的銷售一般需要在基建期間內（1年左右時間）完成和總價2%費用。（2）商鋪的租賃一般需要在開業(yè)前半年至開業(yè)后1年期間內進行淘汰篩選、穩(wěn)定發(fā)展和總價4%費用。（3）商鋪的興旺則需要3年以上長期的時間和總價9%費用。七、關于成本和費用及收益的比例關系（1）商場內合理價格的商品受到顧客歡迎，合理價格是與租鋪成本直接相關的。（2）租戶通過逐漸穩(wěn)定和增加批零業(yè)務能承擔較高水平租金（一般要3年時間）。（3）業(yè)主按照市場規(guī)律收租和享受鋪價升值的利益。（4）開發(fā)商根據市場的租售承受力及自身旺場能力進行綜合分析評價，制定出商鋪租、售價趨勢，再引導業(yè)主投資和管理租戶經營。 八、關于售鋪定價依據 （1）成本定價法 ①售價=購地價+建安工程費等（短期行為） ②售價=購地價+建安費+促銷費+招租費+旺場費（長期行為） （2）市場定價法 ①比較周邊商鋪售價 ②比較周邊成功商鋪歷史售價趨勢。 ③結合自身商鋪的產租能力進行分析。 三者綜合考慮擬出售價體系。準確、正確的售價體系有利于項目的出售操作。 九、關于租鋪定價依據 （1）回報率定價法 租價=售價回報率 回報率：根據商業(yè)氛圍的規(guī)模、成熟度等考慮，以6年12年的回報率不等。 （2）市場定價法 ①比較周邊商鋪的租價。 ②比較周邊成功商鋪的歷史租價趨勢。 ③開發(fā)商自身商場管理能力，旺場措施。 三者綜合考慮擬出租價體系。準確、正確的租價體系有利于項目的出租操作。 十、關于商業(yè)地產規(guī)模 達爾文進化論提出：物種延續(xù)過程中，不是最大的或最強的或最聰明的存續(xù)下來，而是最適應環(huán)境的發(fā)展存續(xù)下來。 商業(yè)地產也不例外，不能一昧追求大，而不考慮或忽略了宜和度的把握，導致難以生存。 當然，在不同城市不同區(qū)域布點的規(guī)模又是另外了。目前，連鎖商業(yè)廣場的發(fā)展規(guī)模是市場資源分配以多勝少的必然！ 十一、關于商業(yè)地產人才要求商業(yè)地產人才應該是商業(yè)管理、市場分析、經營辦法、業(yè)態(tài)特色、顧客心理、房產理論等復合型人才，具有較強的策劃能力、招商能力可持續(xù)經營管理能力等等。1
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