【正文】 聯(lián)絡，完善建筑設計方案。 作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃設計的中標方案，評標組專家建議。 緊前工作條件規(guī)劃建筑設計方案招標結束，規(guī)劃審批之前。 重點是路網(wǎng)和建筑相互關系的精細調整：，區(qū)內主干道不宜靠近建筑，沿途應有景觀布置；彎曲的主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應通過次級道路與主干道連接；住宅前后的三級道路應創(chuàng)造條件設計成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃還須注意轉彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細部的設計。 要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設計必須提早加入。為給環(huán)境設計的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動，使二者兼顧。，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低視點高度，象行路人或乘車人一樣地走近或走進規(guī)劃模型，甚至登上陽臺，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺視線是否遮擋，視野是否開闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺。特別是板式建筑群。從俯視的視角去看，各列建筑前后錯位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。，往往違反了便捷的原則，減少了綠化的共享程度，結果事與愿違，反而人車混雜。，房產開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑的間距和占地，在小區(qū)內部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長期承擔很高的維護費用。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對土地這種寶貴的社會資源的浪費。4. 房型設計優(yōu)化已通過審批的規(guī)劃設計方案。`從規(guī)劃方案審批通過起，直至施工圖設計開始之前。其中擴初方案審批之前，主要是對房型的舍取，軸線的調整，擴初審批之后，主要對細部尺度的調整。：，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標準和功能標準。，其職業(yè)、生活習慣、人員結構也有所不同，所以房型的布局一定要有變化，品種必須多樣。，也要符合人體工程學的原理。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置，協(xié)調好門、窗、墻、家具、設備的相互關系。 把最需要陽光的房間布置在南側，不少家庭認為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書房更需要陽光。，審視每扇門和窗的位置，有時只需稍作改動，室內通風立刻得到改善。 審視每垛內墻，可取消的盡量取消，可減薄的一定減薄，可改成輕質的一定改成輕質。 注意避讓不便取消的柱和梁。 室內管道井應盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。 難以修改的房型要舍得放棄，推倒重來比勉強修改效果更好。5. 立面造型優(yōu)化 規(guī)劃方案，擴初方案和建筑施工圖。 規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到結構封頂。其中，擴初方案審批之前，側重于立面方案的比較，擴初方案審批通過之后，側重于立面用料，質感和色彩搭配等的方案比較。：，這長期以來束膊了設計師的創(chuàng)新意識。應該倡導一種主動的協(xié)調觀念，那就是讓現(xiàn)有環(huán)境和新建建筑相互烘托和陪襯，既可以有似曾相識的回味無窮，也可以有標新立異的強烈對比。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺更適宜而已。 高層建筑的屋頂是立面造型的點睛之筆，也是最顯個性之處。上海地區(qū)的建筑屋頂從最早的鴨頭頸到道士帽，從鉛筆頭到一柱擎天，從轉法輪到蒼蠅拍，大家生搬硬套，跟風逐流，以至舉目皆類同，缺乏創(chuàng)新，更何談個性。 清一色的板式建筑不僅使戶型品種單調，缺乏選擇余地，而且外觀造型也是大同小異，個性特征難以體現(xiàn)。，但遮陽板，空調架，花盆架等有實際功能的外墻附件應該有細部的裝飾設計。 注意外窗與墻面的尺度比例，在滿足自然通風的前提下減少開啟窗扇的面積，以降低能源損失。 精心布置用于墻面綠化的附屬構件，當建筑投入使用后會使立面質感和色感產生畫龍點睛的意外效果。 不同的陽臺形狀和布列會使立面產生不同陰影的效果。陽臺欄板和扶手的用料最能調節(jié)建筑立面的虛實搭配。 仔細研究空調外機的位置，既要就近，又要相對隱蔽，還要便于客戶自行安裝和檢修。拖接的冷媒供徊管應嵌入統(tǒng)一安裝的墻面管線槽內，或在墻內預埋套管內穿接。 外墻采取保溫構造后要注意所有墻面附屬構配件安裝的節(jié)點設計是否牢固和可靠。 把握外墻裝飾材料的質感和色彩關鍵在于搭配巧妙，并非價格貴的一定好。利用電腦技術做多方案比較，一定會有滿意的效果。 廣開思路，多請幾位建筑師創(chuàng)作立面方案；廣開言路，多請幾位不同年齡層次的專家審視評判。在這方面多花些時間和費用非常值得。日照分析報告的編制和報送日照分析報告是申辦建設工程規(guī)劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規(guī)劃方案能否通過審批的重要條件。如果是因為日照分析的差錯而導致開發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿足規(guī)定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔因法律責任而引起的巨大損失。　總建筑師：當日照要求的限制引起基地容積率下降時，提出決策意見。主辦崗位　土建設計管理：督促檢查設計單位對各單體建筑的位置和體量的調整，直至基地內外的日照符合規(guī)定要求。滬規(guī)法（2003）482號稱 關于印發(fā)〈上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定的解釋（三）〉的通知。規(guī)劃設計方案已確定，已進入擴初設計階段。本項作業(yè)必須在申辦建設工程規(guī)劃許可證之前完成。，且具備乙級或乙級以上的規(guī)劃設計單位或建筑設計單位或咨詢機構編制。其使用的日照分析軟件必須是經建設部有關部門鑒定通過的。編制單位對編制的日照分析報告的質量和正確性負責。由于日照分析報告不真實，不正確而產生后果的，編制單位應承擔相應的責任。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委托合同時應當在合同中明確。：（具體范圍按編制單位需要而定）。，其中應包括規(guī)劃總圖、基地內各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標和屋頂標高）。 基地外日照影響范圍內的居住和文教衛(wèi)生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須附標有詳細窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂?shù)脑敿殬烁撸＞唧w哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區(qū)的城建檔案管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集，無法收集的應委托具備規(guī)定資質的測繪單位測繪。 基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。本主辦崗位可向市，區(qū)規(guī)劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。：、地址、法定代表人、聯(lián)系方式，受托方名稱、資質證書編號、地址、法定代表人、聯(lián)系方式。 項目概況：、地點、用地范圍；（編號、使用性質、層數(shù)、高度、位置等）；（編號、使用性質、層數(shù)、高度、位置、窗位編號、窗臺高度等）；（編號、名稱、層數(shù)、高度、位置等）；；。：，列出每幢客體建筑的日照時間表，注明不滿足日照要求的窗位；。：（日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2000）；（1:1000~1:2000）；（1:500~1:1000）。，檢查上述應包含的內容，如有遺缺，應返回編制單位補齊。查閱結論中基地內的擬建建筑是否有日照不滿足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而減少日照以至達不到規(guī)范要求的。本主辦崗位應依據(jù)分析報告與規(guī)劃方案的設計單位再次調整優(yōu)化方案的布局，直至影響消除。重新委托編制單位按調整后的規(guī)劃方案編制日照分析報告。直至符合規(guī)范要求?！度照辗治鰣蟾妗啡囊环荩ê綀D），以及進行日照分析的主要原始材料和清單各一份。，并應如實回答規(guī)劃管理部門案件經辦人員的詢問，如報送材料不實，或對案件經辦人員的詢問有所隱瞞而產生后果的，應承擔相應的責任。編制營銷策劃書營銷策劃書是項目正式對外銷售前所有相關推廣方案的總體計劃文本，其內容包含市場形象包裝、廣告推廣計劃、銷售策略以及調整方案等。營銷策劃書是項目推廣銷售的總綱，是最終收回投資的重要保證。　總經濟師：批準營銷策劃書。主辦崗位　營銷策劃：具體經辦本項作業(yè)。項目銷售代理確定。 營銷策劃會同項目銷售代理根據(jù)總體銷售目標確定總體推廣思路，以及項目總體市場形象和推廣主題。該營銷推廣主題和項目總體市場形象應具備一定的新穎性和獨創(chuàng)性。 營銷策劃會同項目銷售代理擬定項目正式對外推廣時的目標客戶，包括分年齡、分家庭收入、分社會地位和其他特征的目標客戶群體，以及客戶群體的相應的需求特性。 營銷策劃會同銷售代理擬訂媒體推廣方案和公關活動計劃，其內容包括電視廣告、廣播廣告、戶外廣告、移動廣告、網(wǎng)絡廣告、直銷廣告等營銷手段的時間、頻率、費用，以及為項目推廣造勢而籌辦的大型新聞發(fā)布會、房展會、聯(lián)誼酒會、親情活動等公關計劃。所有相關的推廣方案和推廣計劃均應注意其可操作性和費用支出。 營銷策劃會同銷售代理對項目必要的宣傳資料進行準備，其內容包括樓書、宣傳單張、折頁、價單、平面圖的設計和制作。 營銷策劃會同銷售代理提出項目售樓現(xiàn)場包裝方案，包括售樓處的選址和內部裝飾要求、樣板房的選擇和裝修標準、模型的設計和制作、地盤周圍的包裝（拱門、氣球、旗幟、指示牌等）。 營銷策劃會同銷售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價格、預計銷售的面積和廣告訴求方案。 營銷策劃會同銷售代理提出營銷人員的選拔要求和培訓計劃、銷售現(xiàn)場的操作流程、作息制度、考核要求和紀律準則等。 營銷策劃會同銷售代理對推廣銷售所需的技術力量配備提出相應的要求，如前期的物業(yè)管理、現(xiàn)場保安、現(xiàn)場清潔和工程、財務等方面的配合等。 營銷策劃會同銷售代理對項目推廣銷售可能發(fā)生的市場變化、政策動向等問題進行必要的分析，提出相應的調整應變計劃。，分階段投入計劃和總控模式。，營銷策劃會同銷售代理對營銷策劃書的內容進行研討，并提交總經濟師批準或按總經濟師的意見修改。選擇和確定營銷代理現(xiàn)時開發(fā)項目的銷售工作主要分為發(fā)展商自行銷售和委托代理銷售兩大類。選擇專業(yè)能力強、經驗豐富的銷售推廣代理公司對項目的最終銷售并實現(xiàn)資金回籠具有至關重要的作用?！】偨洕鷰煟捍_定營銷代理，簽署代理合同。主辦崗位　營銷策劃：篩選、推薦營銷代理單位，主持談判和草擬合同。項目總體銷售目標和階段性銷售目標確定。:　營銷策劃從現(xiàn)有資料庫中初步選出4～5家營銷推廣機構進行聯(lián)絡，包含其他被推薦者?？紤]因素包括：（分支機構數(shù)量、部門設置、人員數(shù)量）；（專業(yè)資質、專業(yè)人員構成）；（海外及本地成功項目）；。：本主辦崗位分別約見各家營銷推廣機構進行首次面談，了解其合作方式。考慮因素包括：；；（廣告制作、展場裝修）。:　本主辦崗位組織公司內部相關專業(yè)人員和外單位專家召開評議會議，會議由總經濟師主持，分別聽取各家營銷推廣機構所作的關于項目推廣計劃和營銷策略整體安排的陳述，評議其提交的書面計劃建議書?？紤]因素包括：（市場定位和價格定位）；（項目推廣主題和整體市場形象）；（媒體廣告和公關活動計劃）；（客戶定位和所掌握的客戶資源）；（銷售價格、銷售面積）；（總體計劃和分階段計劃）；；；；（數(shù)額、結算方式）。 內部評定:　根據(jù)各家營銷推廣機構的口頭講演及書面陳述，由總經濟師匯總公司內外專家的評議意見，對各家機構的推廣計劃綜合排定優(yōu)劣順序。 合作商談：本主辦崗位與評定優(yōu)先的營銷推廣機構進行進一步商談，起草合同文本，確定具體的合作方式和費用安排?？紤]因素包括：。 正式簽約。由總經濟師確定正式合作方并簽署委托營銷代理合約（獨家代理或聯(lián)合代理）。召開擴初設計審批會擴大初步設計審批是建設工程在報建工程中的一個重要的環(huán)節(jié)，是一項國家規(guī)定的政府行政管理制度，其目的是協(xié)調各配套部門的資源分配，促進設計進步，提高投資效益，提高建筑使用功能和城市環(huán)境水平。；； ；；。 總建筑師：必要時代表公司在會上發(fā)言。主辦崗位　 項目經理：負責組織會務，編制會議紀要。協(xié)辦崗位　 土建設計管理、設備設計管理，土建工程師、設備工程師：協(xié)助項目經理工作。（若為多家設計單位聯(lián)合設計，應有由總設計單位負責匯總的資料。若為境外設計，須提交國內設計顧問單位的咨詢意見）。初步設計文本必須加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章。，本主管和主辦崗位已多次和設計單位溝通聯(lián)絡，甲方意圖已充分表達清楚，并已完全體現(xiàn)在設計文本上。，并由建設單位委托項目所在地的建委科技委組織專家進行設計技術預審。，與建委協(xié)商出席單位名單，分發(fā)會議資料和通知，和出席人員招呼和溝通，布置會場，落實記錄和編制會議紀要和接待簽到的人員。，設計單位介紹設計概況，各專業(yè)審查部門針對設計和說明是否符合國家及本市有關技術標準、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定及綜合管理部門的管理法規(guī)發(fā)表審核意見：；；、可靠，選用設備的容量是否合理和符合功能要求；、可靠、先進；、公用設施配套是否落實，建筑設計中的配套和設備用房是否滿足配套部門的使用要求； 結構設計和說明是否符合抗震要求，體系是否合理，基礎處理是否安全、可靠、經濟和合理；；（住宅建設管理、規(guī)劃、消防、綠化、交通、環(huán)保、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、勞動護、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防、安保、供電、煤氣、自來水、電話通訊等）等意見，相互之間有否矛盾和沖突。。在各審查部門的發(fā)言過程中認真做好記錄，一般不發(fā)表意見，除非審查部門的意見明顯超越規(guī)范，規(guī)定或規(guī)劃審批意見。為此，要求本主管崗位發(fā)言時注意分寸，婉轉，留有會后協(xié)調的余地。，主動要求編制會議紀要，并在主持人匯總各審查部門的審查意見之前，完成會議紀要的草稿，提供給主持人。這項工作非常緊張，但對達到會議預期效果十分有效。本主管崗位必須在會前做好充分的準備和分工。，征求各審查部門的意見，如有異議，可在文字上略作修改，盡量不要偏離甲方原意。，收齊各單位代表當場出具的擴初設計征詢單，附上專家車馬費用。，主持人宣布會議結束。，本主辦崗位應盡快與之聯(lián)系，取得征詢意見，并收集相關資料報送建委和規(guī)劃部門。擴初設計送審工程建設項目初步設計審批是一項國家規(guī)定的政府行政管理制度，旨在促進設計進步，提高投資效益，提高建筑使用功能和城市環(huán)境水平。《關于提高上海市工程建設項目初步設計審批質量的若干意見》（滬建建規(guī)【1995】第0633號），《上海市工程建設項目初步設計