【正文】 、內(nèi)容、規(guī)模的設(shè)想；；，償還貸款測(cè)算；；；。住宅、商辦樓項(xiàng)目由城市發(fā)展處審批，賓館、學(xué)校項(xiàng)目由社會(huì)發(fā)展處審批。，項(xiàng)目即已立項(xiàng)。以后每年在年初與年中二次直至項(xiàng)目竣工，向上級(jí)主管部門或區(qū)發(fā)改委填報(bào)，經(jīng)上海市發(fā)展與改革委員會(huì)批準(zhǔn)后，列入上海市基本建設(shè)投資計(jì)劃并分批下達(dá)。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入申辦程序。 規(guī)劃管理部門張榜公布的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申辦程序。主辦崗位 土地開發(fā)：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。（原件及復(fù)印件各一份）。*《建筑工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)》及附圖（復(fù)印件一份）。*、轉(zhuǎn)讓地塊的建設(shè)工程，需加送“國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”文本（副本）及附圖各一份（原件）。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知》。 本崗位憑《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向上海市房屋土地資源管理局申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。只有綱舉才能目張，才能使項(xiàng)目中上百個(gè)環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。它可以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度管理作出評(píng)價(jià)，也可以檢討原計(jì)劃編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，為今后的計(jì)劃管理提供依據(jù)。主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師：在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目前期策劃階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。協(xié)管崗位 總建筑師，總會(huì)計(jì)師：分別向主管總師提供分管范圍內(nèi)的進(jìn)度目標(biāo)和調(diào)整意見。 項(xiàng)目經(jīng)理：在計(jì)劃實(shí)施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師批示后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)?？偨?jīng)濟(jì)師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。事件的內(nèi)容稱為工作，也就是按需要的粗細(xì)程度拆分而成的消耗時(shí)間或同時(shí)也消耗資源的一個(gè)子項(xiàng)目或子任務(wù)。圓圈中的編號(hào)從左向右依此排列。在網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的頂端設(shè)計(jì)一排以一個(gè)日歷天為單位的橫座標(biāo)，稱為時(shí)間坐標(biāo)軸。也可以把原點(diǎn)設(shè)計(jì)為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時(shí)間座標(biāo)軸的最后刻度就表示為項(xiàng)目的總工期天數(shù)。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長(zhǎng)度來(lái)表示，其起始端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的開始日期，結(jié)尾端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的結(jié)束日期。在關(guān)鍵路線上，時(shí)距和工作的持續(xù)時(shí)間是相等的。也就是說(shuō)在時(shí)距里存在一定數(shù)量的可利用的時(shí)間空間，這段機(jī)動(dòng)時(shí)間稱之為該項(xiàng)工作的自由時(shí)差。如何合理利用這段自由時(shí)差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃時(shí)最先考慮的潛力所在。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。各項(xiàng)工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的精髓所在。相關(guān)的工作可以列在對(duì)應(yīng)部門和崗位的水平線上，使每個(gè)部門和崗位清楚地了解自己在整個(gè)項(xiàng)目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時(shí)候必須開始，到什么時(shí)候必須結(jié)束，其中有沒有機(jī)動(dòng)的時(shí)間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。便于上級(jí)的檢查和職責(zé)考核。橫座標(biāo)是工期，如果以天為單位，則起始原點(diǎn)是零，終點(diǎn)是目標(biāo)工期的總天數(shù)?？v座標(biāo)是部門和崗位設(shè)置。同時(shí)，所有的崗位都能歸屬在上一個(gè)管理層次的責(zé)任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。可以預(yù)先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標(biāo)網(wǎng)上。，形成關(guān)鍵路線。盡端如超出工期，則把持續(xù)時(shí)間尚有潛力的關(guān)鍵工作適當(dāng)壓縮。重新謄清圖式，雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃到此初步完成。這是業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。計(jì)劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。我們可以首先在關(guān)鍵路線上選擇資源投入率相對(duì)較少，持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)的關(guān)鍵工作著手，看它是否能通過采取增加資源投入力度的辦法使持續(xù)時(shí)間減少。其次看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時(shí)差是否由此變成零甚至成為負(fù)數(shù)。在計(jì)劃優(yōu)化后如果仍達(dá)不到預(yù)期的進(jìn)度目標(biāo)，這只能說(shuō)明預(yù)定的要求是不客觀和盲目的，需要請(qǐng)示或說(shuō)服上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)加以修正。所以定期的檢查和及時(shí)地調(diào)整計(jì)劃不僅是難免的也是必須的。過程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時(shí)點(diǎn)從時(shí)間座標(biāo)上的相應(yīng)刻度起向下畫一道垂直線，稱之為檢查時(shí)點(diǎn)基準(zhǔn)線，然后再把各項(xiàng)工作在檢查時(shí)點(diǎn)時(shí)的實(shí)際進(jìn)度所達(dá)到的前鋒點(diǎn)連接起來(lái)，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為實(shí)際進(jìn)度前鋒線。其中折線段處在基準(zhǔn)線左邊的工作進(jìn)度為拖延，處在右邊的工作進(jìn)度為提前，其幅度可按前鋒點(diǎn)到基準(zhǔn)線的距離從時(shí)間坐標(biāo)軸上量化而得。經(jīng)多次的定期檢查后，通過對(duì)前后兩次前鋒線的對(duì)比分析，就可以在一定范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的進(jìn)度和變化趨勢(shì)作出定量的預(yù)測(cè)。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實(shí)際進(jìn)展速度與原計(jì)劃相比是快，慢或者相等。需要說(shuō)明的是，用進(jìn)度比這種方法預(yù)測(cè)未來(lái)的進(jìn)度，有其一定的局限性。但是，對(duì)于同一道工作，特別是持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的工作（例如工程的結(jié)構(gòu)階段），采用進(jìn)度比預(yù)測(cè)方法對(duì)于指導(dǎo)施工，控制進(jìn)度將是十分實(shí)用可靠的。調(diào)整的原則是盡量使各條線路同步均衡地進(jìn)展，這不僅是為了確保工期不拖延，對(duì)減少資源投入，控制工程成本同樣具有非常重要的意義。常用的辦法是在后續(xù)的各項(xiàng)關(guān)鍵工作中選擇一項(xiàng)持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)或資源投入率相對(duì)較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時(shí)間，這樣做有利于減少趕工費(fèi)用，當(dāng)然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長(zhǎng)。如果超出了時(shí)距范圍，就可能發(fā)生兩種情況，一種是后續(xù)是關(guān)鍵工作的，那勢(shì)必引起關(guān)鍵路線的改變。如果不足以彌補(bǔ)的，就要設(shè)法盡量壓縮它的持續(xù)時(shí)間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進(jìn)入關(guān)鍵路線。打算縮短的，應(yīng)把后續(xù)計(jì)劃當(dāng)作一個(gè)新的計(jì)劃重新編排。要求保持原計(jì)劃總工期不變的，則可利用這個(gè)機(jī)會(huì)降低資源強(qiáng)度和費(fèi)用。 對(duì)于牽涉面不大的調(diào)整有時(shí)也采用以不變應(yīng)萬(wàn)變的做法，可以假設(shè)下一次檢查時(shí)點(diǎn)的前鋒線和基準(zhǔn)線重合，要求承擔(dān)各項(xiàng)工作的部門和崗位自行調(diào)節(jié)持續(xù)時(shí)間，在下一次的檢查時(shí)點(diǎn)前達(dá)到原計(jì)劃的同步狀態(tài)。一是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容考慮周到全面；二是項(xiàng)目的定位表達(dá)具體詳細(xì)，以利項(xiàng)目的建造、實(shí)施。協(xié)管崗位　總經(jīng)濟(jì)師，總工程師：審閱合同草稿，提出修改意見。土地中標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)方案的中標(biāo)單位已確定，設(shè)計(jì)任務(wù)書已修改調(diào)整完畢。本主辦崗位負(fù)責(zé)填寫，主管崗位審核后交設(shè)計(jì)單位征求意見。，無(wú)關(guān)的空格填斜杠，無(wú)關(guān)的或不能準(zhǔn)確表達(dá)甲方意圖的條款應(yīng)劃除。：圖紙交底、階段驗(yàn)收、采購(gòu)考察、設(shè)計(jì)修改、設(shè)計(jì)的優(yōu)化、深化和補(bǔ)充、設(shè)計(jì)簽證、審核施工技術(shù)方案、質(zhì)量事故處理等。需要設(shè)計(jì)單位承諾本設(shè)計(jì)成果至今和乃至今后始終保持其建筑形態(tài)的唯一性。：應(yīng)有詳細(xì)條款保證因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致甲方損失時(shí)，甲方能及時(shí)合理地得到保險(xiǎn)理賠。：如基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)混凝土的含鋼量，混凝土的折算厚度等。由此造成甲方損失的，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任需要一一明列，不能采用“按有關(guān)規(guī)定處理”等含糊其詞的說(shuō)法。，如發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更，雙方應(yīng)在原有合同的基礎(chǔ)上，逐項(xiàng)商定增減設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)、經(jīng)費(fèi)等，并簽訂書面的補(bǔ)充合同作為原合同的附件，與原設(shè)計(jì)合同具有同等的法律效力。但中標(biāo)方案也并非完美無(wú)暇，總有拾遺補(bǔ)缺的優(yōu)化和細(xì)化的可能，要求總建筑師和本主辦崗位多方聽取意見，在眾說(shuō)紛紜，七嘴八舌中提煉精華，環(huán)繞設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確的理念目標(biāo)，和設(shè)計(jì)師平等地研究探討，把建筑方案設(shè)計(jì)到滿意為止。 主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理：收集匯總各種優(yōu)化建議，在總建筑師的指示下和設(shè)計(jì)師聯(lián)絡(luò)，完善建筑設(shè)計(jì)方案。 緊前工作條件規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)結(jié)束，規(guī)劃審批之前。 要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計(jì)必須提早加入。，往往容易忽略人性化方面的缺陷。特別是板式建筑群。，往往違反了便捷的原則，減少了綠化的共享程度，結(jié)果事與愿違，反而人車混雜。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對(duì)土地這種寶貴的社會(huì)資源的浪費(fèi)。`從規(guī)劃方案審批通過起，直至施工圖設(shè)計(jì)開始之前。：，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標(biāo)準(zhǔn)和功能標(biāo)準(zhǔn)。，也要符合人體工程學(xué)的原理。 把最需要陽(yáng)光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認(rèn)為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書房更需要陽(yáng)光。 審視每垛內(nèi)墻，可取消的盡量取消，可減薄的一定減薄，可改成輕質(zhì)的一定改成輕質(zhì)。 室內(nèi)管道井應(yīng)盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。5. 立面造型優(yōu)化 規(guī)劃方案，擴(kuò)初方案和建筑施工圖。其中，擴(kuò)初方案審批之前，側(cè)重于立面方案的比較，擴(kuò)初方案審批通過之后，側(cè)重于立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。應(yīng)該倡導(dǎo)一種主動(dòng)的協(xié)調(diào)觀念，那就是讓現(xiàn)有環(huán)境和新建建筑相互烘托和陪襯，既可以有似曾相識(shí)的回味無(wú)窮，也可以有標(biāo)新立異的強(qiáng)烈對(duì)比。 高層建筑的屋頂是立面造型的點(diǎn)睛之筆，也是最顯個(gè)性之處。 清一色的板式建筑不僅使戶型品種單調(diào)，缺乏選擇余地，而且外觀造型也是大同小異，個(gè)性特征難以體現(xiàn)。 注意外窗與墻面的尺度比例，在滿足自然通風(fēng)的前提下減少開啟窗扇的面積，以降低能源損失。 不同的陽(yáng)臺(tái)形狀和布列會(huì)使立面產(chǎn)生不同陰影的效果。 仔細(xì)研究空調(diào)外機(jī)的位置，既要就近，又要相對(duì)隱蔽，還要便于客戶自行安裝和檢修。 外墻采取保溫構(gòu)造后要注意所有墻面附屬構(gòu)配件安裝的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)是否牢固和可靠。利用電腦技術(shù)做多方案比較，一定會(huì)有滿意的效果。在這方面多花些時(shí)間和費(fèi)用非常值得。如果是因?yàn)槿照辗治龅牟铄e(cuò)而導(dǎo)致開發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿足規(guī)定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔(dān)因法律責(zé)任而引起的巨大損失。主辦崗位　土建設(shè)計(jì)管理：督促檢查設(shè)計(jì)單位對(duì)各單體建筑的位置和體量的調(diào)整，直至基地內(nèi)外的日照符合規(guī)定要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已確定，已進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段。，且具備乙級(jí)或乙級(jí)以上的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位或建筑設(shè)計(jì)單位或咨詢機(jī)構(gòu)編制。編制單位對(duì)編制的日照分析報(bào)告的質(zhì)量和正確性負(fù)責(zé)。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委托合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在合同中明確。，其中應(yīng)包括規(guī)劃總圖、基地內(nèi)各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。具體哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區(qū)的城建檔案管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集，無(wú)法收集的應(yīng)委托具備規(guī)定資質(zhì)的測(cè)繪單位測(cè)繪。本主辦崗位可向市，區(qū)規(guī)劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。 項(xiàng)目概況：、地點(diǎn)、用地范圍；（編號(hào)、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置等）；（編號(hào)、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置、窗位編號(hào)、窗臺(tái)高度等）；（編號(hào)、名稱、層數(shù)、高度、位置等）；；。：（日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2000）；（1:1000~1:2000）；（1:500~1:1000）。查閱結(jié)論中基地內(nèi)的擬建建筑是否有日照不滿足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而減少日照以至達(dá)不到規(guī)范要求的。重新委托編制單位按調(diào)整后的規(guī)劃方案編制日照分析報(bào)告?！度照辗治鰣?bào)告》全文一份（含附圖），以及進(jìn)行日照分析的主要原始材料和清單各一份。編制營(yíng)銷策劃書營(yíng)銷策劃書是項(xiàng)目正式對(duì)外銷售前所有相關(guān)推廣方案的總體計(jì)劃文本，其內(nèi)容包含市場(chǎng)形象包裝、廣告推廣計(jì)劃、銷售策略以及調(diào)整方案等。　總經(jīng)濟(jì)師：批準(zhǔn)營(yíng)銷策劃書。項(xiàng)目銷售代理確定。該營(yíng)銷推廣主題和項(xiàng)目總體市場(chǎng)形象應(yīng)具備一定的新穎性和獨(dú)創(chuàng)性。 營(yíng)銷策劃會(huì)同銷售代理擬訂媒體推廣方案和公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃，其內(nèi)容包括電視廣告、廣播廣告、戶外廣告、移動(dòng)廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、直銷廣告等營(yíng)銷手段的時(shí)間、頻率、費(fèi)用，以及為項(xiàng)目推廣造勢(shì)而籌辦的大型新聞發(fā)布會(huì)、房展會(huì)、聯(lián)誼酒會(huì)、親情活動(dòng)等公關(guān)計(jì)劃。 營(yíng)銷策劃會(huì)同銷售代理對(duì)項(xiàng)目必要的宣傳資料進(jìn)行準(zhǔn)備，其內(nèi)容包括樓書、宣傳單張、折頁(yè)、價(jià)單、平面圖的設(shè)計(jì)和制作。 營(yíng)銷策劃會(huì)同銷售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價(jià)格、預(yù)計(jì)銷售的面積和廣告訴求方案。 營(yíng)銷策劃會(huì)同銷售代理對(duì)推廣銷售所需的技術(shù)力量配備提出相應(yīng)的要求，如前期的物業(yè)管理、現(xiàn)場(chǎng)保安、現(xiàn)場(chǎng)清潔和工程、財(cái)務(wù)等方面的配合等。，分階段投入計(jì)劃和總控模式。選擇和確定營(yíng)銷代理現(xiàn)時(shí)開發(fā)項(xiàng)目的銷售工作主要分為發(fā)展商自行銷售和委托代理銷售兩大類。　總經(jīng)濟(jì)師：確定營(yíng)銷代理，簽署代理合同。項(xiàng)目總體銷售目標(biāo)和階段性銷售目標(biāo)確定?？紤]因素包括：（分支機(jī)構(gòu)數(shù)量、部門設(shè)置、人員數(shù)量）；（專業(yè)資質(zhì)、專業(yè)人員構(gòu)成）；（海外及本地成功項(xiàng)目）；。考慮因素包括：；；（廣告制作、展場(chǎng)裝修）?？紤]因素包括：（市場(chǎng)定位和價(jià)格定位）；（項(xiàng)目推廣主題和整體市場(chǎng)形象）；（媒體廣告和公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃）；（客戶定位和所掌握的客戶資源）；（銷售價(jià)格、銷售面積）；（總體計(jì)劃和分階段計(jì)劃）；；；；（數(shù)額、結(jié)算方式）。 合作商談：本主辦崗位與評(píng)定優(yōu)先的營(yíng)銷推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步商談，起草合同文本，確定具體的合作方式和費(fèi)用安排。由總經(jīng)濟(jì)師確定正式合作方并簽署委托營(yíng)銷代理合約（獨(dú)家代理或聯(lián)合代理）。；； ；；。主辦崗位　 項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織會(huì)務(wù)，編制會(huì)議紀(jì)要。（若為多家設(shè)計(jì)單位聯(lián)合設(shè)計(jì)，應(yīng)有由總設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)匯總的資料。初步設(shè)計(jì)文本必須加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章。，并由建設(shè)單位委托項(xiàng)目所在地的建委科技委組織專家進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)預(yù)審。，設(shè)計(jì)單位介紹設(shè)計(jì)概況，各專業(yè)審查部門針對(duì)設(shè)計(jì)和說(shuō)明是否符合國(guó)家及本市有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定及綜合管理部門的管理法規(guī)發(fā)表審核意見：；；、可靠，選用設(shè)備的容量是否合理和符合功能要求；、可靠、先進(jìn)；、公用設(shè)施配套是否落實(shí)，建筑設(shè)計(jì)中的配套和設(shè)備用房是否滿足配套部門的使用要求； 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和說(shuō)明是否符合抗震要求，體系是否合理，基礎(chǔ)處理是否安全、可靠、經(jīng)濟(jì)和合理；；（住宅建設(shè)管理、規(guī)劃、消防、綠化、交通、環(huán)保、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、勞動(dòng)護(hù)、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防、安保、供電、煤氣、自來(lái)水、電話通訊等）等意見，相互之間有否矛盾和沖突。在各審查部門的發(fā)言過程中認(rèn)真做好記錄，一般不發(fā)表意見，除非審查部門的意見明顯超越規(guī)范，規(guī)定或規(guī)劃審批意見。，主動(dòng)要求編制會(huì)議紀(jì)要，并在主持人匯總各審查部門的審查意見之前，完成會(huì)議紀(jì)要的草稿，提供給主持人。本主管崗位必須在會(huì)前做好充分的準(zhǔn)備和分工。，收齊各單位代表當(dāng)場(chǎng)出具的擴(kuò)初設(shè)計(jì)征詢單，附上專家車馬費(fèi)用。，本主辦崗位應(yīng)盡快與之聯(lián)系，取得征詢意見，并收集相關(guān)資料報(bào)送建委和規(guī)劃部門?！蛾P(guān)于提高上海市工程建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批質(zhì)量的若干意見》（滬建建規(guī)【1995】第0633號(hào)），《上海市工程建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)