【正文】 ，收齊各單位代表當(dāng)場出具的擴初設(shè)計征詢單，附上專家車馬費用。，設(shè)計單位介紹設(shè)計概況，各專業(yè)審查部門針對設(shè)計和說明是否符合國家及本市有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定及綜合管理部門的管理法規(guī)發(fā)表審核意見：；；、可靠，選用設(shè)備的容量是否合理和符合功能要求；、可靠、先進；、公用設(shè)施配套是否落實，建筑設(shè)計中的配套和設(shè)備用房是否滿足配套部門的使用要求； 結(jié)構(gòu)設(shè)計和說明是否符合抗震要求，體系是否合理，基礎(chǔ)處理是否安全、可靠、經(jīng)濟和合理；；（住宅建設(shè)管理、規(guī)劃、消防、綠化、交通、環(huán)保、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、勞動護、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防、安保、供電、煤氣、自來水、電話通訊等）等意見，相互之間有否矛盾和沖突?？紤]因素包括：（分支機構(gòu)數(shù)量、部門設(shè)置、人員數(shù)量）；（專業(yè)資質(zhì)、專業(yè)人員構(gòu)成）；（海外及本地成功項目）；。，分階段投入計劃和總控模式。 營銷策劃會同銷售代理擬訂媒體推廣方案和公關(guān)活動計劃，其內(nèi)容包括電視廣告、廣播廣告、戶外廣告、移動廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、直銷廣告等營銷手段的時間、頻率、費用，以及為項目推廣造勢而籌辦的大型新聞發(fā)布會、房展會、聯(lián)誼酒會、親情活動等公關(guān)計劃。編制營銷策劃書營銷策劃書是項目正式對外銷售前所有相關(guān)推廣方案的總體計劃文本，其內(nèi)容包含市場形象包裝、廣告推廣計劃、銷售策略以及調(diào)整方案等。：（日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2000）；（1:1000~1:2000）；（1:500~1:1000）。，其中應(yīng)包括規(guī)劃總圖、基地內(nèi)各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。規(guī)劃設(shè)計方案已確定，已進入擴初設(shè)計階段。利用電腦技術(shù)做多方案比較，一定會有滿意的效果。 注意外窗與墻面的尺度比例，在滿足自然通風(fēng)的前提下減少開啟窗扇的面積，以降低能源損失。其中，擴初方案審批之前，側(cè)重于立面方案的比較，擴初方案審批通過之后，側(cè)重于立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。 把最需要陽光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認(rèn)為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書房更需要陽光。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對土地這種寶貴的社會資源的浪費。 要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計必須提早加入。，如發(fā)生重大設(shè)計變更，雙方應(yīng)在原有合同的基礎(chǔ)上，逐項商定增減設(shè)計的細(xì)節(jié)、經(jīng)費等，并簽訂書面的補充合同作為原合同的附件，與原設(shè)計合同具有同等的法律效力。需要設(shè)計單位承諾本設(shè)計成果至今和乃至今后始終保持其建筑形態(tài)的唯一性。土地中標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計方案的中標(biāo)單位已確定，設(shè)計任務(wù)書已修改調(diào)整完畢。要求保持原計劃總工期不變的，則可利用這個機會降低資源強度和費用。常用的辦法是在后續(xù)的各項關(guān)鍵工作中選擇一項持續(xù)時間相對較長或資源投入率相對較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時間，這樣做有利于減少趕工費用，當(dāng)然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。所以定期的檢查和及時地調(diào)整計劃不僅是難免的也是必須的。計劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。，形成關(guān)鍵路線。橫座標(biāo)是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標(biāo)工期的總天數(shù)。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長度來表示，其起始端對應(yīng)著該項工作在時間座標(biāo)上的開始日期，結(jié)尾端對應(yīng)著該項工作在時間座標(biāo)上的結(jié)束日期。事件的內(nèi)容稱為工作，也就是按需要的粗細(xì)程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的一個子項目或子任務(wù)。主管崗位 總經(jīng)濟師：在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實在項目前期策劃階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知》。主辦崗位 土地開發(fā)：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。，項目即已立項。主辦崗位　土地開發(fā)：具體經(jīng)辦本項作業(yè)。并附蓋有“上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”或“上海市**區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”的核定設(shè)計方案?！督ㄔO(shè)工程設(shè)計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：*（原件及復(fù)印件各一份）。規(guī)劃方案報審為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計理念和規(guī)劃控制目標(biāo)得以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。，招標(biāo)工作小組一般應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)確定中標(biāo)方案。～11人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家3～4名，營銷策劃專家2～3名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟專家各1～2名，其中包括本公司的三總師。知識產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對中標(biāo)方案擁有完整知識產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分采用未中標(biāo)方案內(nèi)容，投標(biāo)人在取得一定補償后應(yīng)于同意。待登記表批復(fù)后，即可自行向社會發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計指標(biāo)、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計資質(zhì)、書面申請報名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式等?！∫淹ㄟ^拍賣或招投標(biāo)等形式獲得土地。:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點處標(biāo)上城市坐標(biāo)（當(dāng)時如無此條件的，必須在設(shè)計進入擴初前補上）。，樣板房，售樓處的設(shè)計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性的等。，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。成功的設(shè)計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計任務(wù)書。 要求本崗位與首選庫的設(shè)計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達(dá)公司對他們的關(guān)愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標(biāo)題的形式插入頁面合適的部位。，隨時補充，不斷積累。片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。：全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。：包括供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。協(xié)辦崗位　營銷策劃：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。 保密責(zé)任本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。 表達(dá)規(guī)劃設(shè)計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。 編寫設(shè)計任務(wù)書草稿詳見作業(yè)指導(dǎo)書《編制設(shè)計任務(wù)書》。從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標(biāo)書。：投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場指定的投標(biāo)箱。成本控制：負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場建設(shè)成本。 投標(biāo)準(zhǔn)備會議總經(jīng)濟師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會議，按投標(biāo)期限制訂工作計劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。主管崗位　總經(jīng)濟師： 負(fù)責(zé)投標(biāo)書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商量決定投標(biāo)報價。由于商務(wù)標(biāo)在整個投標(biāo)評分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá)70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。 組織現(xiàn)場踏勘由總經(jīng)濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《土地狀況調(diào)查》）。負(fù)責(zé)匯總項目總投資和預(yù)期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟測算書，測估本公司的投標(biāo)報價范圍，并對土地投標(biāo)價格作敏感性分析。在向總經(jīng)理和董事會匯報和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報價，密封文件。 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟師對最終報價承擔(dān)保密責(zé)任。5． 作業(yè)描述 編制工作進度計劃因為投標(biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標(biāo)時起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標(biāo)”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度計劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早1至2天，留有一定的時間余地。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準(zhǔn)方案再次仔細(xì)核對是否符合土地招標(biāo)書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等?！】偨?jīng)濟師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報告中的錯誤。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀(jì)錄。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。 編寫研究報告。（SWOT分析）項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。主辦崗位　設(shè)計管理：負(fù)責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計單位、簡要評論等說明。編制設(shè)計任務(wù)書不管采取哪種方式委托設(shè)計，設(shè)計任務(wù)書都是表達(dá)著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。主辦崗位　設(shè)計管理：起草設(shè)計任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟師和總建筑師的意見修改。，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。，甲方可以對設(shè)計任務(wù)書作書面補充，但如引起設(shè)計返工，甲方應(yīng)實事求是地給以經(jīng)濟補償和延長設(shè)計時限。上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法實施細(xì)則。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開發(fā)項目的設(shè)計招標(biāo)工作。答疑、開標(biāo)、評標(biāo)等活動的日程安排。：，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。，招標(biāo)小組不予受理：未按招標(biāo)文件要求密封的。那么前三名即作為評標(biāo)小組向招標(biāo)人依次推薦的中標(biāo)候選人。： 招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)通知書之日起十五日內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。 總建筑師：負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題?！督ㄔO(shè)項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。 本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計方案的批復(fù)》和附圖，配合項目經(jīng)理進入擴初設(shè)計階段的管理。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。*，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標(biāo)明用地位置地界。當(dāng)項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計劃圖就是一份寶貴的原始資料。根據(jù)公司通用的雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃的標(biāo)準(zhǔn)圖式和本項目的目標(biāo)要求，總經(jīng)濟師在土地中標(biāo)后十天內(nèi)完成。它的起始原點對應(yīng)著第一項工作的開始日期，它的終點對應(yīng)著最后一項工作的結(jié)束日期。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對應(yīng)著時間座標(biāo)。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系。成本目標(biāo)，進度目標(biāo)和過高的質(zhì)量目標(biāo)，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。因為這樣會使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線的路徑改變，將導(dǎo)致邏輯關(guān)系的變化，在多數(shù)情況下，不希望發(fā)生這種變化。前鋒線是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預(yù)測在于掌握趨勢，明確責(zé)任在于激勵崗位的責(zé)任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應(yīng)該是胸有成竹了。 當(dāng)關(guān)鍵路線的實際進度比計劃進度提前時，先要確定計劃總工期是否也要縮短。 總建筑師：主要合同條款定調(diào)，代表公司簽署委托合同。，甲方還有必須明示的意圖應(yīng)在附加條款中明示，通常有以下但不僅僅限于以下內(nèi)容：～15%在竣工驗收后支付。：如逾期交圖、設(shè)計錯誤、超限額指標(biāo)、侵犯甲方或第三方的知識產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)場配合服務(wù)不到位等。 作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計的中標(biāo)方案，評標(biāo)組專家建議。從俯視的視角去看，各列建筑前后錯位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。，其職業(yè)、生活習(xí)慣、人員結(jié)構(gòu)也有所不同，所以房型的布局一定要有變化，品種必須多樣。 難以修改的房型要舍得放棄，推倒重來比勉強修改效果更好。上海地區(qū)的建筑屋頂從最早的鴨頭頸到道士帽，從鉛筆頭到一柱擎天，從轉(zhuǎn)法輪到蒼蠅拍，大家生搬硬套，跟風(fēng)逐流，以至舉目皆類同，缺乏創(chuàng)新，更何談個性。拖接的冷媒供徊管應(yīng)嵌入統(tǒng)一安裝的墻面管線槽內(nèi)，或在墻內(nèi)預(yù)埋套管內(nèi)穿接?！】偨ㄖ煟寒?dāng)日照要求的限制引起基地容積率下降時，提出決策意見。由于日照分析報告不真實，不正確而產(chǎn)生后果的，編制單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。：、地址、法定代表人、聯(lián)系方式，受托方名稱、資質(zhì)證書編號、地址、法定代表人、聯(lián)系方式。直至符合規(guī)范要求。 營銷策劃會同項目銷售代理根據(jù)總體銷售目標(biāo)確定總體推廣思路，以及項目總體市場形象和推廣主題。 營銷策劃會同銷售代理提出營銷人員的選拔要求和培訓(xùn)計劃、銷售現(xiàn)場的操作流程、作息制度、考核要求和紀(jì)律準(zhǔn)則等。主辦崗位　營銷策劃：篩選、推薦營銷代理單位，主持談判和草擬合同。 內(nèi)部評定:　根據(jù)各家營銷推廣機構(gòu)的口頭講演及書面陳述，由總經(jīng)濟師匯總公司內(nèi)外專家的評議意見，對各家機構(gòu)的推廣計劃綜合排定優(yōu)劣順序。 總建筑師：必要時代表公司在會上發(fā)言。，本主管和主