【正文】 廣銷售可能發(fā)生的市場變化、政策動向等問題進行必要的分析，提出相應(yīng)的調(diào)整應(yīng)變計劃。:　營銷策劃從現(xiàn)有資料庫中初步選出4～5家營銷推廣機構(gòu)進行聯(lián)絡(luò)，包含其他被推薦者。考慮因素包括：。協(xié)辦崗位　 土建設(shè)計管理、設(shè)備設(shè)計管理，土建工程師、設(shè)備工程師：協(xié)助項目經(jīng)理工作。，與建委協(xié)商出席單位名單，分發(fā)會議資料和通知，和出席人員招呼和溝通，布置會場，落實記錄和編制會議紀要和接待簽到的人員。，征求各審查部門的意見，如有異議，可在文字上略作修改，盡量不要偏離甲方原意。，主持人宣布會議結(jié)束。。 正式簽約。：本主辦崗位分別約見各家營銷推廣機構(gòu)進行首次面談，了解其合作方式。，營銷策劃會同銷售代理對營銷策劃書的內(nèi)容進行研討，并提交總經(jīng)濟師批準或按總經(jīng)濟師的意見修改。所有相關(guān)的推廣方案和推廣計劃均應(yīng)注意其可操作性和費用支出。營銷策劃書是項目推廣銷售的總綱，是最終收回投資的重要保證。，檢查上述應(yīng)包含的內(nèi)容，如有遺缺，應(yīng)返回編制單位補齊。 基地外日照影響范圍內(nèi)的居住和文教衛(wèi)生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須附標有詳細窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂?shù)脑敿殬烁撸?。本項作業(yè)必須在申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前完成。 廣開思路，多請幾位建筑師創(chuàng)作立面方案；廣開言路，多請幾位不同年齡層次的專家審視評判。 精心布置用于墻面綠化的附屬構(gòu)件，當建筑投入使用后會使立面質(zhì)感和色感產(chǎn)生畫龍點睛的意外效果。：，這長期以來束膊了設(shè)計師的創(chuàng)新意識。，審視每扇門和窗的位置，有時只需稍作改動，室內(nèi)通風立刻得到改善。4. 房型設(shè)計優(yōu)化已通過審批的規(guī)劃設(shè)計方案。為給環(huán)境設(shè)計的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動，使二者兼顧。建筑設(shè)計優(yōu)化中標方案既已中標，自有其高人一籌的亮點，作為建設(shè)單位應(yīng)該尊重設(shè)計師的設(shè)計成果，不要大刀闊斧地隨意修改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設(shè)計師主動請纓更有高招。即沒有侵害或抄襲任何單位和個人的知識產(chǎn)權(quán)，也不會未經(jīng)甲方的書面同意，而重復(fù)用于其他任何項目?！督ㄔO(shè)工程設(shè)計合同》和《工程勘察設(shè)計廉政責任書》等格式文件和附件。方法是選擇后續(xù)關(guān)鍵工作中資源占用量大的或直接費用高的予以適當延長。 非關(guān)鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時差，當然無關(guān)大局，計劃不需作調(diào)整。如果保持實際的進展速度不變（即進度比不變），那么就不難預(yù)測若干天以后，線路的前鋒將要到達的位置。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。例如某個項目要求進度優(yōu)先。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關(guān)鍵工作適當延長。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結(jié)束的日期。持續(xù)時間和時距相同的工作稱為關(guān)鍵工作，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時間最長的線路稱之為關(guān)鍵線路。兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在座標雙代號網(wǎng)絡(luò)計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作?？偣こ處煟涸谂c總建筑師和總經(jīng)濟師協(xié)商一致的前提下負責落實在項目實施階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時限為40個工作日。已取得規(guī)劃部門對規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件：(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)。，本主辦崗位應(yīng)填寫《**年固定資產(chǎn)投資項目信息標準表式》，申報新建或續(xù)建項目的投資計劃?！∫?guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)劃主管部門批準。，則核發(fā)“一審”意見。*，地形圖上應(yīng)有設(shè)計單位用≤：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時間上搭接和銜接。，設(shè)招辦可以派員列席。專家由招標小組推薦或委托設(shè)招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后報設(shè)招辦核準。補償標準應(yīng)在招標書中明確。，待批準后才能發(fā)給投標人。市場調(diào)研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批準。，部分章節(jié)與招標書有所重復(fù)，設(shè)計任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以簡略。：分概念性方案設(shè)計，建筑方案設(shè)計和初步方案（即擴初）設(shè)計三種。，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀等。 市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選址意見書批復(fù)。4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應(yīng)把參加各種房展會當作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計師個人信息和他們的作品樣本。建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設(shè)計師設(shè)計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計師的信息庫。，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測，風險分析。建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；開工時間、預(yù)計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預(yù)測；提出項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。對于坡地起伏的地塊須向當?shù)販y繪部門申領(lǐng)標有等高線的地形圖。：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。已獲取相關(guān)土地將要招標的信息。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關(guān)人員透露投標方案的內(nèi)容。 內(nèi)部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務(wù)，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實設(shè)計師介紹方案思路。此項作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計階段內(nèi)同時完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計單位溝通。3． 決策崗位 總經(jīng)理：負責土地投標書（技術(shù)）的批準和簽發(fā)。投標當日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。成本核算：負責編制內(nèi)部管理成本和稅費。本主辦崗位應(yīng)參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。協(xié)管崗位　總會計師：對財務(wù)部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。其中商務(wù)標包括投標報價、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。獲得土地招標文件和相關(guān)技術(shù)指標要求。土地開發(fā)：向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標。總經(jīng)濟師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標文件并組織修改。 文件資料向本主辦崗位匯總時應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準打印和復(fù)制。4．緊前工作條件已獲悉政府公布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。 規(guī)劃內(nèi)容與深度規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計，主要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟指標（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標。公司年度開發(fā)計劃，土地招標書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。報告經(jīng)多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標結(jié)束之前整理完成。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。 總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。工作計劃報總經(jīng)濟師批準后，布置安排落實。當有關(guān)評價指標結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進行調(diào)整或重新設(shè)計。主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。風險分析、主要指標的敏感性分析。建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。 總建筑師：負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價。 電子相冊制作方法：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。主辦崗位　設(shè)計管理：負責按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。 表格形式由主辦崗位自行設(shè)計，但至少應(yīng)包含以下信息：姓名、性別、出生年‘目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務(wù)、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。協(xié)管崗位 總經(jīng)濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于30~40個工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。上海市建設(shè)工程設(shè)計招標投標管理暫行辦法。，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。投標文件送達截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。按照招標公告或邀請書中規(guī)定的時間和地點，向已確定的投標人發(fā)放招標書，并收取投標保證金，保證金數(shù)額應(yīng)在招標公告或招標書中明確。，各投標人參加，設(shè)招辦派員全過程監(jiān)督。如果招標人沒有授權(quán)評標小組直接確定中標人。： 招標小組在發(fā)出中標通知書同期發(fā)出未中標通知書，并向未中標的投標人退還投標保證金和支付補償金。中華人民共和國城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標土地批準的控制性詳細規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。*《建設(shè)項目選址意見書的通知》及附圖（復(fù)印件各一份）。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設(shè)工程設(shè)計方案的批復(fù)》和附圖。項目建議書的主要內(nèi)容如下：：建設(shè)地點、內(nèi)容、規(guī)模的設(shè)想；；，償還貸款測算；；；。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入申辦程序。*《建筑工程設(shè)計方案批復(fù)》及附圖（復(fù)印件一份）。只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達到預(yù)定的目標。 項目經(jīng)理：在計劃實施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師批示后報總經(jīng)理批準。在網(wǎng)絡(luò)計劃的頂端設(shè)計一排以一個日歷天為單位的橫座標，稱為時間坐標軸。也就是說在時距里存在一定數(shù)量的可利用的時間空間，這段機動時間稱之為該項工作的自由時差。相關(guān)的工作可以列在對應(yīng)部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結(jié)束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。同時，所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。重新謄清圖式，雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃到此初步完成。其次看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時差是否由此變成零甚至成為負數(shù)。其中折線段處在基準線左邊的工作進度為拖延，處在右邊的工作進度為提前，其幅度可按前鋒點到基準線的距離從時間坐標軸上量化而得。但是，對于同一道工作，特別是持續(xù)時間較長的工作（例如工程的結(jié)構(gòu)階段），采用進度比預(yù)測方法對于指導(dǎo)施工，控制進度將是十分實用可靠的。如果不足以彌補的，就要設(shè)法盡量壓縮它的持續(xù)時間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進入關(guān)鍵路線。一是對建設(shè)項目設(shè)計內(nèi)容考慮周到全面；二是項目的定位表達具體詳細，以利項目的建造、實施。，無關(guān)的空格填斜杠，無關(guān)的或不能準確表達甲方意圖的條款應(yīng)劃除。：如基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)混凝土的含鋼量，混凝土的折算厚度等。 主辦崗位 土建設(shè)計管理：收集匯總各種優(yōu)化建議，在總建筑師的指示下和設(shè)計師聯(lián)絡(luò)，完善建筑設(shè)計方案。特別是板式建筑群。：，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標準和功能標準。 室內(nèi)管道井應(yīng)盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。 高層建筑的屋頂是立面造型的點睛之筆，也是最顯個性之處。 仔細研究空調(diào)外機的位置，既要就近，又要相對隱蔽，還要便于客戶自行安裝和檢修。如果是因為日照分析的差錯而導(dǎo)致開發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿足規(guī)定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔因法律責任而引起的巨大損失。編制單位對編制的日照分析報告的質(zhì)量和正確性負責。本主辦崗位可向市，區(qū)規(guī)劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。重新委托編制單位按調(diào)整后的規(guī)劃方案編制日照分析報告。項目銷售代理確定。 營銷策劃會同銷售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價格、預(yù)計銷售的面積和廣告訴求方案。　總經(jīng)濟師：確定營銷代理，簽署代理合同?？紤]因素包括：（市場定位和價格定位）；（項目推廣主題和整體市場形象）；（媒體廣告和公關(guān)活動計劃）；（客戶定位和所掌握的客戶資源）；（銷售價格、銷售面積）；（總體計劃和分階段計劃）；；；；（數(shù)額、結(jié)算方式）。；； ；；。初步設(shè)計文本必須加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章。，主動要求編制會議紀要，并在主持人匯總各審查部門的審查意見之前，完成會議紀要的草稿，提供給主持人?！蛾P(guān)于提高上海市工程建設(shè)項目初步設(shè)計審批質(zhì)量的若干意見》（滬建建規(guī)【1995】第0633號），《上海市工程建設(shè)項目初步設(shè)計