【正文】 總經(jīng)理：負責土地投標書（商務）的批準和簽發(fā)。協(xié)辦崗位　營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計：按土地開發(fā)崗位的要求，按時提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設規(guī)劃等情況進行詳細調(diào)查，初步確定規(guī)劃設計方案的技術指標。根據(jù)周邊市場情況進行市場需求預測和平均售價預測；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術標）提出設計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。向土建設計管理崗位催辦技術標。公司辦公室：負責提供有關開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容；負責投標文件封面、封底和內(nèi)容排版的設計，印刷和裝訂；負責各類需提交的投標文件的蓋章、存檔。投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。： 所有參與投標的崗位人員，其個人電腦必須設置開機密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目錄內(nèi)并設置加密。也可作為中標后甲方深化設計任務書的基礎。主辦崗位 土建設計管理：按時完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點作業(yè)。向設計師提供地形圖復印件和規(guī)劃指標各一份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設計資料。通常的要求為： 規(guī)劃設計成果：A3文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標文件綜合裝訂成冊。小區(qū)公建設施：應按土地招標書相關要求配置，招標書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按《城市居住區(qū)公共服務設施設置標準》（DGJ08552002/J101892002）要求為小區(qū)配置。與內(nèi)部批準方案的設計單位簽訂設計咨詢合同，如是格式化合同，應在專項說明中補充保密責任和知識產(chǎn)權歸屬等條款。 資料移交在投標截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術標并入土地投標文件。土地狀況調(diào)研取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標和編制土地投標書作好前期資料準備。主辦崗位　土地開發(fā)：負責現(xiàn)場調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報告。，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是cod電子相冊文件。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。周邊建筑的風格，色彩，檔次標準。如地形圖上沒有標記的應補上。 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟師的意見優(yōu)化修改。 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風險能力。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。市場定位（市場形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對象）；價格定位（均價、最低價、最高價）。建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務內(nèi)部收益率、投資回收期等。：項目開發(fā)背景，建設規(guī)模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經(jīng)濟指標。建設工期，實施進度表（或橫線圖）。投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。3．作業(yè)設備本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設備。售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。 來自數(shù)碼相機和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。 總建筑師：負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價，批準進入首選信息庫的名單。 信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標體系適宜的設計任務書必定會觸發(fā)設計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。主管崗位 總建筑師：擬定設計任務書提綱，提出修改意見，批準設計任務書。：市場調(diào)研完成，已按土地招標方式取得土地使用權。（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務范圍等。：明確各個階段應該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。：建筑工程設計招標投標管理辦法（中華人民共和國建設部2000年第82號）。主辦崗位 招標工作小組成員：按照組長的指令承擔招標具體事務。但不管是公開還是邀請招標，都必須接受設計招標投標辦公室（以下簡稱設招辦）的全程監(jiān)督和管理。向設招辦填報《上海市建設工程設計招標項目登記表》。投標須知：包括投標文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。中標方案一般不單獨補償，其費用納入設計合同內(nèi)。公開招標的由招標小組審查所有書面報名的投標人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請招標的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請書。該解答的內(nèi)容作為招標文件的組成部分。，評標小組成員須對評標活動內(nèi)容保密，不得外泄。在單獨密封的設計說明上無相應資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與投標人不符的，或無投標人公章的。，然后評委在無干擾的環(huán)境下討論評議，按照技術先進、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益等原則，結合在設計進度、取費服務等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。評標報告由全體評委簽字。： 自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標小組和中標人應當按照招標文件和中標人的投標文件訂立設計合同。避免將本作業(yè)轉化到關鍵路線上去。 規(guī)劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。*（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖、文本的標準。、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設計方案審核意見單》給予批復。 接規(guī)劃部門總窗口領證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領證手續(xù)?！】偨?jīng)濟師：督促檢查主辦崗位的作業(yè)。項目建議書可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟師批準委托有資質(zhì)的投資咨詢公司編制。，并配合審批部門做好項目的審批論證工作。申辦《建設用地規(guī)劃許可證》為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導和服務的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。 總經(jīng)濟師：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。*《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件一份）。 規(guī)劃部門對審核同意的項目由總窗口發(fā)出領證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領證手續(xù)。編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃一套科學的網(wǎng)絡計劃無論在項目管理的前期論證階段，還是在實施過程中和后期的評估考核中都有著不可替代的綱領性的地位和作用。 總經(jīng)理：負責批準計劃和批準計劃調(diào)整。主辦崗位 營銷策劃：負責在標準流程計劃的基礎上按本項目的個性特點編制雙代號座標網(wǎng)絡計劃，并根據(jù)各總師的意見修改完善。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調(diào)整。整個計劃中編號不容許重復，所以某號到某號就能代表某一項特定的工作。一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的持續(xù)時間。在非關鍵路線上，工作的持續(xù)時間小于時距。左側的工作必須完成后才有條件去完成右側相鄰的工作。如果邏輯出現(xiàn)錯誤，網(wǎng)絡計劃也就從根本上失去了可操作性。根據(jù)對計劃執(zhí)行的信心程度，將目標工期適當壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調(diào)整留有余地。網(wǎng)絡計劃中所有的工作都能對應縱座標上的具體負責操作的崗位。，所有節(jié)點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時間不足時距長度的，用波形線補足。反復調(diào)整到關鍵路線的盡端正好和工期平齊。過高質(zhì)量要求的結果會使某些工藝性工作的持續(xù)時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。當然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內(nèi)。在實施過程中會發(fā)生各種事先難以預料的事情，使實際進度發(fā)生變化。前鋒線曲折越多，說明各項工作的同步性越差。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數(shù)），所得的比值稱之為進度比。因為同一條水平線路上的不同工作，進展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。通常有以下幾種方法：，一定會影響總工期。另一種后續(xù)也是非關鍵工作而且可以借用其自由時差進行彌補的，計劃也不需要調(diào)整。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩(wěn)定的速度比來調(diào)整持續(xù)時間。204 / 21430設計委托設計工作是建設項目開發(fā)的前期必要準備工作與重要環(huán)節(jié)。主辦崗位　設計管理：按中標單位在投標書中的承諾和主管崗位意見草擬合同，主持與合同對方的談判，辦理備案手續(xù)。，所以設計單位一般不能在格式合同上隨意增刪條款，但甲方可以不受格式的束縛和限制。：應明確成果的知識產(chǎn)權歸甲方。，設計單位必須安排落實，并在圖紙會簽欄和注冊蓋章等方面得到證實。：主辦崗位起草———主管崗位審核———主辦崗位與對方協(xié)商談判修改———主管崗位再審，必要時出面再協(xié)商———定稿，主管崗位代表本公司簽署合同———30日之內(nèi)報所在地建設行政主管部門備案。 總建筑師：主持專家評議會議，必要時與設計師討論交換意見，決定修改方案的取舍。 重點是路網(wǎng)和建筑相互關系的精細調(diào)整：，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑，沿途應有景觀布置；彎曲的主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應通過次級道路與主干道連接；住宅前后的三級道路應創(chuàng)造條件設計成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃還須注意轉彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細部的設計。只有降低視點高度，象行路人或乘車人一樣地走近或走進規(guī)劃模型，甚至登上陽臺，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺視線是否遮擋，視野是否開闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺。，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑的間距和占地，在小區(qū)內(nèi)部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長期承擔很高的維護費用。其中擴初方案審批之前，主要是對房型的舍取，軸線的調(diào)整，擴初審批之后，主要對細部尺度的調(diào)整。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置，協(xié)調(diào)好門、窗、墻、家具、設備的相互關系。 注意避讓不便取消的柱和梁。 規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到結構封頂。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺更適宜而已。，但遮陽板，空調(diào)架，花盆架等有實際功能的外墻附件應該有細部的裝飾設計。陽臺欄板和扶手的用料最能調(diào)節(jié)建筑立面的虛實搭配。 把握外墻裝飾材料的質(zhì)感和色彩關鍵在于搭配巧妙，并非價格貴的一定好。日照分析報告的編制和報送日照分析報告是申辦建設工程規(guī)劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規(guī)劃方案能否通過審批的重要條件。滬規(guī)法（2003）482號稱 關于印發(fā)〈上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定的解釋（三）〉的通知。其使用的日照分析軟件必須是經(jīng)建設部有關部門鑒定通過的。：（具體范圍按編制單位需要而定）。 基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。：，列出每幢客體建筑的日照時間表，注明不滿足日照要求的窗位；。本主辦崗位應依據(jù)分析報告與規(guī)劃方案的設計單位再次調(diào)整優(yōu)化方案的布局，直至影響消除。，并應如實回答規(guī)劃管理部門案件經(jīng)辦人員的詢問，如報送材料不實，或?qū)Π讣?jīng)辦人員的詢問有所隱瞞而產(chǎn)生后果的，應承擔相應的責任。主辦崗位　營銷策劃：具體經(jīng)辦本項作業(yè)。 營銷策劃會同項目銷售代理擬定項目正式對外推廣時的目標客戶，包括分年齡、分家庭收入、分社會地位和其他特征的目標客戶群體，以及客戶群體的相應的需求特性。 營銷策劃會同銷售代理提出項目售樓現(xiàn)場包裝方案，包括售樓處的選址和內(nèi)部裝飾要求、樣板房的選擇和裝修標準、模型的設計和制作、地盤周圍的包裝（拱門、氣球、旗幟、指示牌等）。 營銷策劃會同銷售代理對項目推廣銷售可能發(fā)生的市場變化、政策動向等問題進行必要的分析，提出相應的調(diào)整應變計劃。選擇專業(yè)能力強、經(jīng)驗豐富的銷售推廣代理公司對項目的最終銷售并實現(xiàn)資金回籠具有至關重要的作用。:　營銷策劃從現(xiàn)有資料庫中初步選出4～5家營銷推廣機構進行聯(lián)絡，包含其他被推薦者。:　本主辦崗位組織公司內(nèi)部相關專業(yè)人員和外單位專家召開評議會議，會議由總經(jīng)濟師主持，分別聽取各家營銷推廣機構所作的關于項目推廣計劃和營銷策略整體安排的陳述，評議其提交的書面計劃建議書?？紤]因素包括：。召開擴初設計審批會擴大初步設計審批是建設工程在報建工程中的一個重要的環(huán)節(jié)，是一項國家規(guī)定的政府行政管理制度，其目的是協(xié)調(diào)各配套部門的資源分配，促進設計進步，提高投資效益，提高建筑使用功能和城市環(huán)境水平。協(xié)辦崗位　 土建設計管理、設備設計管理，土建工程師、設備工程師：協(xié)助項目經(jīng)理工作。若為境外設計，須提交國內(nèi)設計顧問單位的咨詢意見）。，與建委協(xié)商出席單位名單，分發(fā)會議資料和通知，和出席人員招呼