【正文】 劃方案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單》給予批復(fù)。《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。*（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計(jì)方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。*，地形圖上應(yīng)有設(shè)計(jì)單位用≤：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。 規(guī)劃方案招標(biāo)完成，并按專家評審時(shí)提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。 總建筑師：負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的定稿，在報(bào)審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。因規(guī)劃方案報(bào)審的時(shí)間長，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時(shí)間上搭接和銜接。： 自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標(biāo)小組和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立設(shè)計(jì)合同。： 招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)通知書之日起十五日內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。評標(biāo)報(bào)告由全體評委簽字。那么前三名即作為評標(biāo)小組向招標(biāo)人依次推薦的中標(biāo)候選人。，然后評委在無干擾的環(huán)境下討論評議，按照技術(shù)先進(jìn)、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計(jì)進(jìn)度、取費(fèi)服務(wù)等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。，設(shè)招辦可以派員列席。在單獨(dú)密封的設(shè)計(jì)說明上無相應(yīng)資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與投標(biāo)人不符的，或無投標(biāo)人公章的。，招標(biāo)小組不予受理：未按招標(biāo)文件要求密封的。，評標(biāo)小組成員須對評標(biāo)活動內(nèi)容保密，不得外泄。專家由招標(biāo)小組推薦或委托設(shè)招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)設(shè)招辦核準(zhǔn)。該解答的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。：，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。公開招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報(bào)名的投標(biāo)人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請招標(biāo)的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請書。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書中明確。中標(biāo)方案一般不單獨(dú)補(bǔ)償，其費(fèi)用納入設(shè)計(jì)合同內(nèi)。答疑、開標(biāo)、評標(biāo)等活動的日程安排。投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。，待批準(zhǔn)后才能發(fā)給投標(biāo)人。向設(shè)招辦填報(bào)《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表》。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。但不管是公開還是邀請招標(biāo)，都必須接受設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以下簡稱設(shè)招辦）的全程監(jiān)督和管理。市場調(diào)研報(bào)告正式成文，修建性詳細(xì)規(guī)劃已獲批準(zhǔn)。主辦崗位 招標(biāo)工作小組成員：按照組長的指令承擔(dān)招標(biāo)具體事務(wù)。上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則。：建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部2000年第82號）。，部分章節(jié)與招標(biāo)書有所重復(fù)，設(shè)計(jì)任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以簡略。，甲方可以對設(shè)計(jì)任務(wù)書作書面補(bǔ)充，但如引起設(shè)計(jì)返工，甲方應(yīng)實(shí)事求是地給以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和延長設(shè)計(jì)時(shí)限。：明確各個(gè)階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。：分概念性方案設(shè)計(jì)，建筑方案設(shè)計(jì)和初步方案（即擴(kuò)初）設(shè)計(jì)三種。：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務(wù)范圍等。，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀等。：市場調(diào)研完成，已按土地招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)。主辦崗位　設(shè)計(jì)管理：起草設(shè)計(jì)任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟(jì)師和總建筑師的意見修改。主管崗位 總建筑師：擬定設(shè)計(jì)任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書。 市場調(diào)研報(bào)告，土地狀況調(diào)研報(bào)告和選址意見書批復(fù)。一份宏觀概念清晰，細(xì)部要求朦朧，指標(biāo)體系適宜的設(shè)計(jì)任務(wù)書必定會觸發(fā)設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。編制設(shè)計(jì)任務(wù)書不管采取哪種方式委托設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)任務(wù)書都是表達(dá)著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)理念和品牌意識。 個(gè)人資料以表格形式制作，其中信息如一時(shí)沒條件填齊，可以陸續(xù)補(bǔ)充。4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應(yīng)把參加各種房展會當(dāng)作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計(jì)師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計(jì)師個(gè)人信息和他們的作品樣本。 信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。 總建筑師：負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價(jià)，批準(zhǔn)進(jìn)入首選信息庫的名單。建立優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計(jì)師，為了使每個(gè)項(xiàng)目都能有針對性地得到合適的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師的信息庫。 來自數(shù)碼相機(jī)和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計(jì)單位、簡要評論等說明。售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實(shí)景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。3．作業(yè)設(shè)備本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機(jī)、掃描儀等辦公設(shè)備。主辦崗位　設(shè)計(jì)管理：負(fù)責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計(jì)劃表）。財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論。建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價(jià)格預(yù)測，風(fēng)險(xiǎn)分析。：項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑總成本、市場總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營價(jià)值）、凈利潤、項(xiàng)目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。市場定位（市場形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對象）；價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。（SWOT分析）項(xiàng)目競爭情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機(jī)會（T）。地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/租金；開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見后，修改完善，形成正式報(bào)告。 編寫研究報(bào)告。對推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。對項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場預(yù)測；提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導(dǎo)向等。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場調(diào)查。 本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。 總經(jīng)濟(jì)師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟(jì)師的意見優(yōu)化修改。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計(jì)師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀(jì)錄。 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實(shí)地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。對于坡地起伏的地塊須向當(dāng)?shù)販y繪部門申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。：包括周邊道路級別，有否拓路計(jì)劃；雨水和排污管徑，有否改造計(jì)劃，與本地塊最理想的接口位置。評估是否有拾遺補(bǔ)缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是cod電子相冊文件。已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。主辦崗位　土地開發(fā)：負(fù)責(zé)現(xiàn)場調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報(bào)告?！】偨?jīng)濟(jì)師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報(bào)告中的錯(cuò)誤。土地狀況調(diào)研取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級印戳，無保留價(jià)值的資料隨時(shí)粉碎銷毀，嚴(yán)禁向無關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容。 資料移交在投標(biāo)截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術(shù)標(biāo)并入土地投標(biāo)文件。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準(zhǔn)方案再次仔細(xì)核對是否符合土地招標(biāo)書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)咨詢合同，如是格式化合同，應(yīng)在專項(xiàng)說明中補(bǔ)充保密責(zé)任和知識產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。 內(nèi)部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務(wù)，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實(shí)設(shè)計(jì)師介紹方案思路。小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標(biāo)書相關(guān)要求配置，招標(biāo)書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08552002/J101892002）要求為小區(qū)配置。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點(diǎn)建議畫龍點(diǎn)睛的物業(yè)名稱。通常的要求為： 規(guī)劃設(shè)計(jì)成果：A3文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊。此項(xiàng)作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計(jì)階段內(nèi)同時(shí)完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計(jì)單位溝通。向設(shè)計(jì)師提供地形圖復(fù)印件和規(guī)劃指標(biāo)各一份，并在限定完成的截止時(shí)限前收齊各人的設(shè)計(jì)資料。5． 作業(yè)描述 編制工作進(jìn)度計(jì)劃因?yàn)橥稑?biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時(shí)間，所以必須從公司決定參加投標(biāo)時(shí)起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標(biāo)”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早1至2天，留有一定的時(shí)間余地。主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理：按時(shí)完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點(diǎn)作業(yè)。3． 決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（技術(shù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。也可作為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ)。 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟(jì)師對最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。： 所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個(gè)人電腦必須設(shè)置開機(jī)密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。在向總經(jīng)理和董事會匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)，密封文件。公司辦公室：負(fù)責(zé)提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容；負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、存檔。成本核算：負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費(fèi)。向土建設(shè)計(jì)管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。負(fù)責(zé)匯總項(xiàng)目總投資和預(yù)期收益，編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算書，測估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。根據(jù)周邊市場情況進(jìn)行市場需求預(yù)測和平均售價(jià)預(yù)測；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會，做好詳細(xì)記錄。土地開發(fā)重點(diǎn)對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)。 組織現(xiàn)場踏勘由總經(jīng)濟(jì)師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《土地狀況調(diào)查》）。協(xié)辦崗位　營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計(jì)：按土地開發(fā)崗位的要求，按時(shí)提供書面的資料信息，并對其的真實(shí)性和客觀性負(fù)責(zé)。協(xié)管崗位　總會計(jì)師：對財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（商務(wù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá)70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書目錄1. 土地投標(biāo)（商務(wù)） 42. 土地投標(biāo)（技術(shù)） 63. 土地狀況調(diào)研