【正文】 案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設(shè)計方案審核意見單》給予批復(fù)。《建設(shè)項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。*（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設(shè)計方案出圖、文本的標準。*，地形圖上應(yīng)有設(shè)計單位用≤：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。 規(guī)劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。 總建筑師：負責(zé)規(guī)劃設(shè)計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時間上搭接和銜接。： 自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標小組和中標人應(yīng)當(dāng)按照招標文件和中標人的投標文件訂立設(shè)計合同。： 招標人自發(fā)出中標通知書之日起十五日內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標投標情況的書面報告。評標報告由全體評委簽字。那么前三名即作為評標小組向招標人依次推薦的中標候選人。，然后評委在無干擾的環(huán)境下討論評議，按照技術(shù)先進、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設(shè)計進度、取費服務(wù)等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。，設(shè)招辦可以派員列席。在單獨密封的設(shè)計說明上無相應(yīng)資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與投標人不符的，或無投標人公章的。，招標小組不予受理：未按招標文件要求密封的。，評標小組成員須對評標活動內(nèi)容保密，不得外泄。專家由招標小組推薦或委托設(shè)招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后報設(shè)招辦核準。該解答的內(nèi)容作為招標文件的組成部分。：，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。公開招標的由招標小組審查所有書面報名的投標人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請招標的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請書。補償標準應(yīng)在招標書中明確。中標方案一般不單獨補償，其費用納入設(shè)計合同內(nèi)。答疑、開標、評標等活動的日程安排。投標須知：包括投標文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。，待批準后才能發(fā)給投標人。向設(shè)招辦填報《上海市建設(shè)工程設(shè)計招標項目登記表》。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開發(fā)項目的設(shè)計招標工作。但不管是公開還是邀請招標，都必須接受設(shè)計招標投標辦公室（以下簡稱設(shè)招辦）的全程監(jiān)督和管理。市場調(diào)研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批準。主辦崗位 招標工作小組成員：按照組長的指令承擔(dān)招標具體事務(wù)。上海市建設(shè)工程設(shè)計招標投標管理暫行辦法實施細則。：建筑工程設(shè)計招標投標管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部2000年第82號）。，部分章節(jié)與招標書有所重復(fù)，設(shè)計任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以簡略。，甲方可以對設(shè)計任務(wù)書作書面補充，但如引起設(shè)計返工，甲方應(yīng)實事求是地給以經(jīng)濟補償和延長設(shè)計時限。：明確各個階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。：分概念性方案設(shè)計，建筑方案設(shè)計和初步方案（即擴初）設(shè)計三種。：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務(wù)范圍等。，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀等。：市場調(diào)研完成，已按土地招標方式取得土地使用權(quán)。主辦崗位　設(shè)計管理：起草設(shè)計任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟師和總建筑師的意見修改。主管崗位 總建筑師：擬定設(shè)計任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準設(shè)計任務(wù)書。 市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選址意見書批復(fù)。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標體系適宜的設(shè)計任務(wù)書必定會觸發(fā)設(shè)計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。編制設(shè)計任務(wù)書不管采取哪種方式委托設(shè)計，設(shè)計任務(wù)書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應(yīng)把參加各種房展會當(dāng)作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計師個人信息和他們的作品樣本。 信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。 總建筑師：負責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價，批準進入首選信息庫的名單。建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設(shè)計師設(shè)計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計師的信息庫。 來自數(shù)碼相機和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計單位、簡要評論等說明。售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。3．作業(yè)設(shè)備本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設(shè)備。主辦崗位　設(shè)計管理：負責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。建設(shè)工期，實施進度表（或橫線圖）。市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測，風(fēng)險分析。：項目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標，預(yù)計的項目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟指標。建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。市場定位（市場形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對象）；價格定位（均價、最低價、最高價）。（SWOT分析）項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；開工時間、預(yù)計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。 編寫研究報告。對推薦方案進行財務(wù)評價及風(fēng)險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風(fēng)險能力。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預(yù)測；提出項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導(dǎo)向等。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預(yù)算等。 總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟師的意見優(yōu)化修改。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計方案的需要。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。對于坡地起伏的地塊須向當(dāng)?shù)販y繪部門申領(lǐng)標有等高線的地形圖。如地形圖上沒有標記的應(yīng)補上。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標準。：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是cod電子相冊文件。已獲取相關(guān)土地將要招標的信息。主辦崗位　土地開發(fā)：負責(zé)現(xiàn)場調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報告。　總經(jīng)濟師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報告中的錯誤。土地狀況調(diào)研取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標和編制土地投標書作好前期資料準備。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關(guān)人員透露投標方案的內(nèi)容。 資料移交在投標截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術(shù)標并入土地投標文件。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準方案再次仔細核對是否符合土地招標書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。與內(nèi)部批準方案的設(shè)計單位簽訂設(shè)計咨詢合同，如是格式化合同，應(yīng)在專項說明中補充保密責(zé)任和知識產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。 內(nèi)部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務(wù)，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實設(shè)計師介紹方案思路。小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標書相關(guān)要求配置，招標書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標準》（DGJ08552002/J101892002）要求為小區(qū)配置。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。通常的要求為： 規(guī)劃設(shè)計成果：A3文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標文件綜合裝訂成冊。此項作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計階段內(nèi)同時完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計單位溝通。向設(shè)計師提供地形圖復(fù)印件和規(guī)劃指標各一份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設(shè)計資料。5． 作業(yè)描述 編制工作進度計劃因為投標期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標時起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度計劃應(yīng)比投標截止日期提早1至2天，留有一定的時間余地。主辦崗位 土建設(shè)計管理：按時完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點作業(yè)。3． 決策崗位 總經(jīng)理：負責(zé)土地投標書（技術(shù)）的批準和簽發(fā)。也可作為中標后甲方深化設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)。 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟師對最終報價承擔(dān)保密責(zé)任。： 所有參與投標的崗位人員，其個人電腦必須設(shè)置開機密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目錄內(nèi)并設(shè)置加密。投標當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。投標文件應(yīng)留有備份，以便投標應(yīng)急使用和公司存檔。在向總經(jīng)理和董事會匯報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。公司辦公室：負責(zé)提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容；負責(zé)投標文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計，印刷和裝訂；負責(zé)各類需提交的投標文件的蓋章、存檔。成本核算：負責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費。向土建設(shè)計管理崗位催辦技術(shù)標。負責(zé)匯總項目總投資和預(yù)期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟測算書，測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。根據(jù)周邊市場情況進行市場需求預(yù)測和平均售價預(yù)測；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標）提出設(shè)計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。本主辦崗位應(yīng)參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進行詳細調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計方案的技術(shù)指標。 組織現(xiàn)場踏勘由總經(jīng)濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《土地狀況調(diào)查》）。協(xié)辦崗位　營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計：按土地開發(fā)崗位的要求，按時提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責(zé)。協(xié)管崗位　總會計師：對財務(wù)部提供信息資料的真實性負責(zé)，對籌資方案的可靠性負責(zé)。 總經(jīng)理：負責(zé)土地投標書（商務(wù)）的批準和簽發(fā)。由于商務(wù)標在整個投標評分系統(tǒng)中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務(wù)標是投標成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書目錄1. 土地投標（商務(wù)） 42. 土地投標（技術(shù)） 63. 土地狀況調(diào)研