成都、重慶商業(yè)地產(chǎn)考察報告-資料下載頁
2025-08-03 04:44本頁面
【正文】 玉林生活廣場 項目介紹位于成都武侯區(qū)的玉林素有“成都夜巴黎”之稱，周邊擁有40多個高檔住宅區(qū)和38萬常住高端消費人群，商業(yè)消費異常旺盛，是成都有名的夜生活消費社區(qū)。玉林生活廣場遍布餐館、酒吧、咖啡店、網(wǎng)吧、桑拿及KTV。在同類的娛樂MALL中，玉林生活廣場的人氣最為旺盛。 項目分析玉林生活廣場最大的特點就是內(nèi)部業(yè)態(tài)與項目“成都夜巴黎”的主題定位十分匹配，在音樂房子和空瓶子等有鮮明特色的龍頭商戶帶動下，大量的酒吧、餐廳和KTV形成很強的聚集互動效應，可以說“特色經(jīng)營”是玉林生活廣場成功的關鍵。第三部分 對項目商業(yè)的啟發(fā)一、成功的商業(yè)街需要長期良好運營與沉淀縱觀絕大多數(shù)相對成功的商業(yè)街，要么是有深厚的歷史沉淀，如王府井、前門、春熙路；要么具有的產(chǎn)業(yè)環(huán)境依托，如錦里、三里屯。原因就在于商業(yè)街是商貿(mào)活動發(fā)展高度集中的體現(xiàn)和沉淀，每個成功商業(yè)街無不是在歷史、文化、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境的影響下經(jīng)過長期的時間而形成。反觀望京只有10年的歷史，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)因素對商業(yè)的貢獻有限，因此對于本案商業(yè)而言，項目的商業(yè)定位應當歸于理性，期望不能過高。二 、商業(yè)策劃需前置很多開發(fā)商因?qū)ι虡I(yè)的開發(fā)運做不了解，通常的做法就是將商業(yè)的策劃和設計甩到最后進行，優(yōu)先其他類型的物業(yè)，前期占用了較多的用地指標。這樣使得在進入到商業(yè)策劃階段，出現(xiàn)很多的限制條件，給商業(yè)的運做增加較大的難度。此時找專業(yè)的機構也于事無補，因為在初期已經(jīng)喪失全案統(tǒng)籌策劃的最好時機。因此對于本案而言在未來項目地塊的開發(fā)，應將商業(yè)策劃前置，放到同其他物業(yè)同等重要的地位，注重各類物業(yè)間的互動。三、以經(jīng)營的角度進行商業(yè)定位目前本案的商業(yè)面臨定位的問題，如何進行定位一直是困擾我們的問題之一！通過此次考察我們也有了一些感受：在項目定位時除了要考慮周邊商圈、市場供需、競爭環(huán)境、消費者因素、商戶因素以外。我們要以運營商的角度站在運營的層面，通過動態(tài)時間因素、商戶單體的盈利模式、商業(yè)街整體的運營思路、運營商投資者商戶消費者多維的關系研究來進行系統(tǒng)定位策劃。此次考察的成果之一就是尋找到了更多影響商業(yè)定位和經(jīng)營的因素，在系統(tǒng)策劃系統(tǒng)定位的過程中，能夠?qū)栴}考慮得更全面、更具體，避免因考慮問題落項導致后期可能出現(xiàn)問題。四、建筑規(guī)劃設計符合商業(yè)規(guī)律，注重細節(jié)處理以錦里商業(yè)街為例，它的平面布局屬于基本的啞鈴式布局，即步行街－廣場－步行街－廣場……整體呈線狀發(fā)展，通過面（廣場或庭院）來點綴線（步行街），以完成整體商業(yè)空間的營造。這里所謂的商業(yè)空間營造其實是對消費者購物時行為和心理研究的結(jié)果，通過建筑上點和面的變化給消費者視覺上不斷的變化和驚喜，消除消費者的逛街疲勞感，延長購物時間創(chuàng)造更多的消費業(yè)績。因此本案商業(yè)在進行規(guī)劃設計時，在配合業(yè)態(tài)規(guī)劃的同時，要更多的從消費者的行為和心理角度出發(fā)，給商業(yè)的經(jīng)營打下良好的基礎。細節(jié)的處理還要真正的商戶從使用者的角度進行設計，下圖中雨水管的預先地埋和燃氣閥門的外置給我們留下了非常深刻的印象，都是我們以前沒有仔細考慮而吃過虧的。 五、特色經(jīng)營——商業(yè)運營不變的法寶在考察過程中我們發(fā)現(xiàn)特色經(jīng)營是成都、重慶成熟商業(yè)項目顯著的特點，無論是成熟商業(yè)區(qū)的某一段特色區(qū)域，還是某個商業(yè)項目的特色商戶，特色經(jīng)營都能夠給所在的商業(yè)項目帶來新的關注、慕名而來的消費者和大量的衍生消費，以玉林生活廣場為例，因為音樂房子（超女張靚穎成名前的駐唱地）得緣故，吸引大量目的性消費者喝觀光者，同時帶活了整個商業(yè)項目其他的酒吧、KTV和餐廳。因此對于本案而言，可以在特色經(jīng)營方面進行更多的思考，特色經(jīng)營包含有很多范疇：經(jīng)營定位的特色差異化、特色的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商戶選擇、商業(yè)氛圍包裝的特色化等等，通過特色經(jīng)營的經(jīng)營管理，吸引更多的目的性消費，帶動周邊業(yè)態(tài)的衍生消費使商業(yè)街更加活力十足。六、商業(yè)經(jīng)營常存“變”的心態(tài)我們在考察中看到眾多的商業(yè)項目都在進行各式的變化，有的在進行業(yè)態(tài)的調(diào)整重規(guī)劃、有的對建筑本身進行改造翻新、還有的對周邊道路交通系統(tǒng)進行完善等等?？梢?，即便是成熟、成功的商業(yè)項目為了更好的迎合消費者的需求都在不斷在進行調(diào)整。因此本案商業(yè)無論是在目前的策劃招商階段，還是在日后的經(jīng)營過程中，都需要時刻保持對市場的敏感，及時的調(diào)整自己的策略，才能立于不敗之地。2007年8月
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