成都、重慶商業(yè)地產(chǎn)考察報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 04:44本頁(yè)面
【正文】 玉林生活廣場(chǎng) 項(xiàng)目介紹位于成都武侯區(qū)的玉林素有“成都夜巴黎”之稱(chēng)，周邊擁有40多個(gè)高檔住宅區(qū)和38萬(wàn)常住高端消費(fèi)人群，商業(yè)消費(fèi)異常旺盛，是成都有名的夜生活消費(fèi)社區(qū)。玉林生活廣場(chǎng)遍布餐館、酒吧、咖啡店、網(wǎng)吧、桑拿及KTV。在同類(lèi)的娛樂(lè)MALL中，玉林生活廣場(chǎng)的人氣最為旺盛。 項(xiàng)目分析玉林生活廣場(chǎng)最大的特點(diǎn)就是內(nèi)部業(yè)態(tài)與項(xiàng)目“成都夜巴黎”的主題定位十分匹配，在音樂(lè)房子和空瓶子等有鮮明特色的龍頭商戶(hù)帶動(dòng)下，大量的酒吧、餐廳和KTV形成很強(qiáng)的聚集互動(dòng)效應(yīng)，可以說(shuō)“特色經(jīng)營(yíng)”是玉林生活廣場(chǎng)成功的關(guān)鍵。第三部分 對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的啟發(fā)一、成功的商業(yè)街需要長(zhǎng)期良好運(yùn)營(yíng)與沉淀縱觀絕大多數(shù)相對(duì)成功的商業(yè)街，要么是有深厚的歷史沉淀，如王府井、前門(mén)、春熙路；要么具有的產(chǎn)業(yè)環(huán)境依托，如錦里、三里屯。原因就在于商業(yè)街是商貿(mào)活動(dòng)發(fā)展高度集中的體現(xiàn)和沉淀，每個(gè)成功商業(yè)街無(wú)不是在歷史、文化、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境的影響下經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的時(shí)間而形成。反觀望京只有10年的歷史，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)因素對(duì)商業(yè)的貢獻(xiàn)有限，因此對(duì)于本案商業(yè)而言，項(xiàng)目的商業(yè)定位應(yīng)當(dāng)歸于理性，期望不能過(guò)高。二 、商業(yè)策劃需前置很多開(kāi)發(fā)商因?qū)ι虡I(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)做不了解，通常的做法就是將商業(yè)的策劃和設(shè)計(jì)甩到最后進(jìn)行，優(yōu)先其他類(lèi)型的物業(yè)，前期占用了較多的用地指標(biāo)。這樣使得在進(jìn)入到商業(yè)策劃階段，出現(xiàn)很多的限制條件，給商業(yè)的運(yùn)做增加較大的難度。此時(shí)找專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)也于事無(wú)補(bǔ)，因?yàn)樵诔跗谝呀?jīng)喪失全案統(tǒng)籌策劃的最好時(shí)機(jī)。因此對(duì)于本案而言在未來(lái)項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)，應(yīng)將商業(yè)策劃前置，放到同其他物業(yè)同等重要的地位，注重各類(lèi)物業(yè)間的互動(dòng)。三、以經(jīng)營(yíng)的角度進(jìn)行商業(yè)定位目前本案的商業(yè)面臨定位的問(wèn)題，如何進(jìn)行定位一直是困擾我們的問(wèn)題之一！通過(guò)此次考察我們也有了一些感受：在項(xiàng)目定位時(shí)除了要考慮周邊商圈、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、消費(fèi)者因素、商戶(hù)因素以外。我們要以運(yùn)營(yíng)商的角度站在運(yùn)營(yíng)的層面，通過(guò)動(dòng)態(tài)時(shí)間因素、商戶(hù)單體的盈利模式、商業(yè)街整體的運(yùn)營(yíng)思路、運(yùn)營(yíng)商投資者商戶(hù)消費(fèi)者多維的關(guān)系研究來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)定位策劃。此次考察的成果之一就是尋找到了更多影響商業(yè)定位和經(jīng)營(yíng)的因素，在系統(tǒng)策劃系統(tǒng)定位的過(guò)程中，能夠?qū)?wèn)題考慮得更全面、更具體，避免因考慮問(wèn)題落項(xiàng)導(dǎo)致后期可能出現(xiàn)問(wèn)題。四、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)符合商業(yè)規(guī)律，注重細(xì)節(jié)處理以錦里商業(yè)街為例，它的平面布局屬于基本的啞鈴式布局，即步行街－廣場(chǎng)－步行街－廣場(chǎng)……整體呈線狀發(fā)展，通過(guò)面（廣場(chǎng)或庭院）來(lái)點(diǎn)綴線（步行街），以完成整體商業(yè)空間的營(yíng)造。這里所謂的商業(yè)空間營(yíng)造其實(shí)是對(duì)消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)行為和心理研究的結(jié)果，通過(guò)建筑上點(diǎn)和面的變化給消費(fèi)者視覺(jué)上不斷的變化和驚喜，消除消費(fèi)者的逛街疲勞感，延長(zhǎng)購(gòu)物時(shí)間創(chuàng)造更多的消費(fèi)業(yè)績(jī)。因此本案商業(yè)在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在配合業(yè)態(tài)規(guī)劃的同時(shí)，要更多的從消費(fèi)者的行為和心理角度出發(fā)，給商業(yè)的經(jīng)營(yíng)打下良好的基礎(chǔ)。細(xì)節(jié)的處理還要真正的商戶(hù)從使用者的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)，下圖中雨水管的預(yù)先地埋和燃?xì)忾y門(mén)的外置給我們留下了非常深刻的印象，都是我們以前沒(méi)有仔細(xì)考慮而吃過(guò)虧的。 五、特色經(jīng)營(yíng)——商業(yè)運(yùn)營(yíng)不變的法寶在考察過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)特色經(jīng)營(yíng)是成都、重慶成熟商業(yè)項(xiàng)目顯著的特點(diǎn)，無(wú)論是成熟商業(yè)區(qū)的某一段特色區(qū)域，還是某個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的特色商戶(hù)，特色經(jīng)營(yíng)都能夠給所在的商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)新的關(guān)注、慕名而來(lái)的消費(fèi)者和大量的衍生消費(fèi)，以玉林生活廣場(chǎng)為例，因?yàn)橐魳?lè)房子（超女張靚穎成名前的駐唱地）得緣故，吸引大量目的性消費(fèi)者喝觀光者，同時(shí)帶活了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目其他的酒吧、KTV和餐廳。因此對(duì)于本案而言，可以在特色經(jīng)營(yíng)方面進(jìn)行更多的思考，特色經(jīng)營(yíng)包含有很多范疇：經(jīng)營(yíng)定位的特色差異化、特色的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商戶(hù)選擇、商業(yè)氛圍包裝的特色化等等，通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)管理，吸引更多的目的性消費(fèi)，帶動(dòng)周邊業(yè)態(tài)的衍生消費(fèi)使商業(yè)街更加活力十足。六、商業(yè)經(jīng)營(yíng)常存“變”的心態(tài)我們?cè)诳疾熘锌吹奖姸嗟纳虡I(yè)項(xiàng)目都在進(jìn)行各式的變化，有的在進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)整重規(guī)劃、有的對(duì)建筑本身進(jìn)行改造翻新、還有的對(duì)周邊道路交通系統(tǒng)進(jìn)行完善等等?？梢?jiàn)，即便是成熟、成功的商業(yè)項(xiàng)目為了更好的迎合消費(fèi)者的需求都在不斷在進(jìn)行調(diào)整。因此本案商業(yè)無(wú)論是在目前的策劃招商階段，還是在日后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，都需要時(shí)刻保持對(duì)市場(chǎng)的敏感，及時(shí)的調(diào)整自己的策略，才能立于不敗之地。2007年8月
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