廣東工業(yè)大學房地產市場調查與項目策劃書-資料下載頁
2025-08-03 04:01本頁面
【正文】 通過世界專利“寶墨園”的活水處理專業(yè)技術，形成五彩斑斕的錦鯉在溪澗之中游弋的水景奇觀，如此可清水養(yǎng)魚 星河灣的泳池依星型布局而設，在作為社區(qū)配套的同時，也是一道優(yōu)美的水景。泳池散布于各個組團，方便了業(yè)主游泳，又增添了運動的樂趣。泳池向業(yè)主開放，并保持經常換水。 騎江休閑木道 星河灣的騎江木道被稱為“天下第一等”，被買家所推崇，也是星河灣高尚社區(qū)的點睛之筆。騎江休閑木道沿珠江伸展，長1830米，采用進口名貴木材建造，外飄8米，據(jù)說可經得起50年日曬水淋，可謂中國第一江景休閑大道。尤其是騎江休閑木道外飄8米的手筆，既避免了潮落時江面污物聚集岸邊對景觀的破壞，又營造了宏大的氣勢。 人車分流 星河灣的車輛干道和社區(qū)行人道完全分隔，所有車輛進入組團后，直接進入地下車庫，樓內電梯直通地下，業(yè)主從設在車庫內的電梯入口直達住所，從而保證社區(qū)內無車輛通行，確保社區(qū)的安靜與安全。 超一流的平均綠化 星河灣沒有設置廣場，而將綠化平均散播于社區(qū)，與星座式的樓宇布局相呼應，形成了曲徑通幽，處處有景的園林布局，避免了樓宇的直接對望，做到了戶戶有景。星河灣的園林綠化，搭配種植四季植物，并改傳統(tǒng)的“草多花少”，進行草少花多式設計，而且開創(chuàng)綠化坡度式的先河，達到了層次感豐富、四季常青的綠化境界。 依四季而種植四季花卉，長長的棕林演繹濃郁的熱帶情韻；由100多種各類珍稀花草樹木所形成的亭臺閣樹與園林景觀相對照，仿佛是一個桃花源。 為了再現(xiàn)山林真實之感，星河灣專程由從化、英德等深山中開采天然黃蠟石，鑲嵌在小區(qū)的人工湖與溪流中。園林中的山景、石景、路徑……都是采用天然花崗巖、大理石、石英石、麻石、卵石等名貴石材，并與自然相融。 10樓體無水管凸現(xiàn) 一般的建筑物外立面都可見縱橫交錯的水管，突出的空調架，大大破壞了樓體的外觀美感。星河灣的樓房成功將水管內置，空調架則安放于陽臺，使外立面平整和諧，絲毫沒有因水管和空調而影響美觀。 項目建筑設計建議（1）建筑風格通過平面的多座向布局、加之單位立面豐富的體量變化，形成起伏多變的群體輪廓天際線。（2）建筑外立面設計建筑符號的重復運用八角亭成為整個社區(qū)外立面的標志性符號，這種建筑符號的重復利用，形成星河灣的獨特風格。(3) 環(huán)境景觀設計 項目戶型設計（要求圖文并茂）五、項目融資與開發(fā)計劃 項目融資渠道確定（1）融資渠道房地產信托（2）融資結構的確定采用債務籌資和權益籌資的組合 項目開發(fā)計劃2001年廣州星河灣一期平均每套56萬 2002年廣州星河灣二期平均每套85萬 2003年廣州星河灣三期平均每套100萬 2004年廣州星河灣四期平均每套240萬六、項目營銷推廣 項目營銷渠道確定廣告：燈箱、巴士車身、路牌報紙：軟性文章樓書：中國第一本樓書 公關活動：展品陳列、酒會 廣告詞 樸實明了“好樓盤自己會說話”、“星河灣，一個讓人心情盛開的地方”，“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南，華南板塊掀起你的蓋頭來！”“好房子自己會說話”，“打中國的勞斯萊斯”爭取廣告符合項目特點又能引發(fā)社會關注和爭鳴的話題。讓買家聽到一些實實在在的承諾，看到一些眼見為實的東西。 促銷方式確定（1）媒體攻略 看準了《南方都市報》的公信力，借題發(fā)揮 首先，2001年3月2日，也就是星河灣開盤前兩個月?！赌戏蕉际袌蟆房橇艘徽嬷黝}為“地產巨鱷備戰(zhàn)番禺”，副題是“王志綱縱論華南板塊”的文章。此文一出，立即掀起長達數(shù)月之久的社會各界的爭論，緊接著全國性行業(yè)權威媒體《中國房地產報》、《中國建設報》紛紛轉載。廣州城里更是亂成一團，山景樓盤反應強烈，緊急開會研討策略。預先炒熱板塊，以引起人們的極大關注，期待和輿論。 當時，星河灣系華南板塊中第一個推盤的，跟同一板塊上的競爭對手在同一檔次，統(tǒng)一標準上尚無對手。并且其優(yōu)勢突出，在品質、品位上能征服買家，并且提前2個月炒熱板塊，引起關注，星河灣就飲頭啖湯，集萬千寵愛于一身，作領跑者之勢。 2001年3月23日，有一篇題為《廣州CLD顯山露水》的文章全面展現(xiàn)了華南板塊的美好前景，使人們對這個地區(qū)的期望進一步升溫，強化影響。 2001年3月30日，星河灣開始閃亮登場，一篇題為《華南虎拔高房地產開盤門檻》宣告了新的游戲規(guī)則，將星河灣所達到的標準進行著力的渲染。而這個時候許多樓盤害怕掉入陷阱因此延遲開盤時間，所以星河灣在氣勢和速度上壓制了對手，為星河灣以后長達2個月的一花獨放鋪平道路。 距離開盤時間8天，4月20日，一篇題為《我有一個夢想黃文仔》出臺，再一次征服許多人的心。其中真實記錄了黃文仔對星河灣的孜孜不倦以及認真負責，不惜花錢，只求質量的精神，感動了許多人。 4月9號開始，關于星河灣的廣告出爐。（2）開放式銷售破除了以往開發(fā)商“不準拍照”、“不準觸摸”怕樣品損失等界限，甚至鼓勵大家盡情享受星河灣的內在美，感受真實的家具生活氛圍。而且黃文仔還特意安排一些人在泛會所里面喝茶下棋，在游泳池里面玩耍，在沙發(fā)上活蹦活跳，他們稱之為“情景式銷售”一．不搞公開活動不抽獎，不送大禮，不人為制造短缺，不搞造勢活動，安實之中透露了發(fā)展商厚實踏實，一落千金的君子之風，以及雍容華貴，氣定神閑的王者之氣 消除買家后顧之憂，更更顯開發(fā)商“皇帝的女兒不憂嫁”的自信與坦然。15
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