【正文】 2 萬平方米，擁有 160 個專柜；中心城名店將匯集國際知名品牌，引進 160 個品牌。? COCO ParkCOCO park 總占地面積約 30,800 平方米，總建筑面積約 85,000 平方米，層數 5 層(地上 3 層，地下 2 層)　。COCO Park 是代表星河集團從開發(fā) CBD到運營 CBD 的戰(zhàn)略提升項目。另外，強調 Park 的休閑功能，是深圳首家引入景觀環(huán)境設計的商業(yè)項目，有近 25%的面積被設計為休閑空間，打破了傳統(tǒng)的封閉式構造，其中有 6000 平方米的下沉式露天廣場，8 大自然光中庭，100 米空中天橋。建筑本身體現(xiàn)的放松、休閑氛圍，是 COCOPark 與其他商業(yè)地產項目最大的不同。COCOPARK 的開業(yè)，引領著中心區(qū)的商業(yè)由單一的餐飲、金融過度到商場、休閑、娛樂等綜合商業(yè)配套的轉變，中心區(qū)的商業(yè)升級開始啟動。.. . . ..學習參考 對本項目商業(yè)物業(yè)的銷售價格預測如下：參照項目 怡景中心城 萬象城 本項目評分標準 權重 評分 加權分 評分 加權分 評分 加權分交通便利系數 20% 9 9 9 規(guī)模系數 15% 9 9 9 標志度 15% 7 9 9 片區(qū)成熟度系數 15% 7 10 9 規(guī)劃吸引力系數 15% 8 9 9 經營系數 10% 7 9 9 單位面積競爭力系數 10% 9 9 9 總評分 　 　 　 　 9規(guī)模權數 　 　 12% 　 9% 　 30%市場份額 　 　 13% 　 20% 　 30%滲透率 　 　 111% 　 120% 　 121%銷售價格 　 　 20500 　 21796 　 　相對價格 　 　 22919 　 21438 　 　參照度 　 　 60 　 40 　 　評分價格 　 　 13751 　 8575 　 22327.?。?22300根據市場比較法，本類項目如果在目前售價，可實現(xiàn)的銷售均價為22300 元/平方米。根據中心區(qū)商業(yè)物業(yè)的趨勢，考慮到本項目商業(yè)物業(yè)體量達 14 萬平方米，到本類物業(yè)推出時又面臨較大的市場競爭壓力，保守性預測商業(yè)物業(yè)銷售價格增長率為 4%，保守性預測到項目銷售期，地上商業(yè)可實現(xiàn)的銷售均價為2570026000 元/平方米、地下商業(yè)可實現(xiàn)的均價為 2500025500 元/平方米。.. . . ..學習參考 商務公寓物業(yè)銷售價格預測 區(qū)域商務公寓物業(yè)概況? 福田區(qū)商務公寓基本集中在中心區(qū)和華強北區(qū)域；? 2022 年下半年銷售均價在 12,000 元/平方米以上，且銷售率基本在 90%以上，銷售狀況良好；? 商務公寓戶型面積基本集中在 100 平方米以下的小戶型，且公寓基本集中在商務氛圍濃厚的區(qū)域，如華強北區(qū)域和福田中心區(qū)；? 客戶購買物業(yè)一般為自用兼投資，該類型物業(yè)置業(yè)門檻不高，客戶范圍廣，市場認可度高。 區(qū)域相關案例概況樓盤名稱規(guī)模（m2）均價（元/m2） 開盤日期戶型面積（m2）金中環(huán)國際商務大廈 14, 18,000 20~100星河世紀 56, 12,000 44~67佳兆業(yè)中心 62, 13,000 30~70 對本項目商務公寓物業(yè)的銷售價格預測如下頁：.. . . ..學習參考表二. 公寓銷售價格預測參照項目 中海華庭 星河國際 天健世紀花園 深業(yè)花園 港麗豪園 本項目評分標準 權重 評分 加權分 評分 加權分 評分 加權分 評分 加權分 評分 加權分 評分 加權分相對位置 15% 9 9 9 8 9 8 交通條件 15% 9 8 8 8 8 8 周邊配套 15% 8 8 8 9 8 7 外觀 5% 8 9 8 9 8 8 規(guī)模 5% 8 8 8 8 8 8 戶型 5% 8 9 8 9 8 8 項目規(guī)劃 硬件 5% 8 8 8 8 8 8 景觀資源 10% 8 8 8 8 8 8 標志性 5% 8 8 8 8 8 7 物業(yè)管理 5% 8 8 8 9 8 8 開發(fā)商品牌 10% 8 8 8 8 8 8 裝修交樓 5% 8 9 8 9 8 8 總評分 銷售價格 14500 16500 15000 16300 13500 14500相對價格 13626 15506 14355 15226 12920參照度 20 20 20 20 20評分價格 2725 3101 2871 3045 2584 14326?。?14300.. . . ..學習參考根據市場比較法，保守性本項目如果在目前銷售，可實現(xiàn)的銷售均價為14300 元/平方米；靠慮到本項目商務公寓體量達 15 萬平方米，到本類物業(yè)推出時又面臨較大的市場競爭壓力，預測公寓物業(yè)的年增長率為 6%，保守性預測到項目銷售期，可實現(xiàn)的銷售均價為 1600017000 元/平方米。 各類型銷售價格預測方案綜合以上分析，對項目各物業(yè)類型銷售價格預測結果如下：寫字樓：18000――19500 元/平方米；地上商業(yè)：25700――26000 元/平方米；地下商業(yè)：25000――25500 元/平方米；公　寓：16000――17000 元/平方米；在對金地報告經濟測算的評價中，根據對相關成本分項的調整以及預測的浮動銷售價格,我司對該項目重新進行了經濟測算，即按照方案一（即各物業(yè)類型銷售價格按寫字樓 18000 元／平方米，地上商業(yè)：25700 元/平方米，地下商業(yè)：25000 元/平方米，公寓：16000 元/平方米）和方案二（即各物業(yè)類型銷售價格按寫字樓 19500 元／平方米，地上商業(yè)：26000 元/平方米，地下商業(yè)：25500 元/平方米，公寓：17000 元/平方米）對本項目重新進行經濟測算。本報告中的這兩種方案是以銷售價格浮動范圍的極大和極小值為基礎，然后將該兩種方案的經濟測算結果與金地報告的經濟測算結果做比較和分析。 項目住宅全部返還村民，未進行價格分析本報告是基于項目本身要求，將住宅部分返還村民，所以本次評價同金地的報告相同，也沒有對價格進行分析。.. . . ..學習參考6 對測算過程相關分項調整的說明在經濟測算中，不可預見費應在《項目總投資估算表》中統(tǒng)計，而不應該計入《建安成本控制表》中；不可預見費如果計入建安成本中，在對有關需要以建安成本作為基礎計算其他相關分項（如：管理費、前期費用等）的費用時就會使計算出的結果高于相關分項實際應發(fā)生的費用。在本次測算中，將在《項目總投資估算表》中統(tǒng)計不可預見費?！肚捌谫M用構成表》中的建設單位管理費與《項目總投資估算表》中的管理費存在對建設單位管理費重復計算的問題，應扣除《前期費用構成表》中的建設單位管理費；《項目總投資估算表》中的管理費已經包含了建設單位管理費，如果在《前期費用構成表》中單獨統(tǒng)計建設單位管理費，就會出現(xiàn)對此項費用重復統(tǒng)計的情況，增加項目的總投資。在本次測算中，刪除了《前期費用構成表》中的建設單位管理費?！俄椖靠偼顿Y估算表》中的管理費的計算基礎應該是土地成本、前期費用和建安成本之和，原報告僅以建安成本費作為計算基礎； 管理費是在取地、前期活動和項目建設過程中發(fā)生的費用，如果對管理費的估算只以建安成本作為計算基礎，就會低估項目的總投資。《前期費用構成表》中施工圖技術審查費和施工圖預算編制費及竣工圖編制費計算過程不是以勘查費和設計費兩項之和為基礎得到的，存在漏項；施工圖技術審查費和施工圖預算編制費及竣工圖編制費的測算方法是以勘查設計費為基礎，按照相應的比例得到，但在測算中，該計算過程僅僅以設計費為基礎計算，遺漏了勘查費用。在本次測算中，在《前期費用構成表》中的施工圖技術審查費和施工圖預算編制費及竣工圖編制費是以勘查費和設計費為計算基礎得到的。.. . . ..學習參考7 經濟測算結果分析與綜合評價在對崗廈河園片區(qū)改造項目經濟測算結果的評估中，我們在綜合考慮了上述各種情況后，重新對該項目進行了測算（ 測算過程詳見附件 excel 表格《 方案 1崗廈項目測算評價過程表 (容積率 )》 和 《 方案 2崗廈項目測算評價過程表 (容積率 )》 所示 ） 。? 從總體上看，原報告采用的方法符合經濟測算的相關原理，但存在極少量的多余分項，某些分項存在計算基礎差項、漏項的情況，某些表格之間存在分項錯位的情況；? 根據方案一（即寫字樓銷售價格為 18000 元／平方米，地上商業(yè)銷售價格為：25700 元/平方米，地下商業(yè)銷售價格為：25000 元/平方米，公寓銷售價格為：16000 元/平方米） ，從測算結果的對比中可以看出，原報告的資金缺口為 億元，本此次測算的資金缺口為 億元，與金地公司測算的資金缺口差異為 億元。? 根據方案二（即寫字樓銷售價格為 19500 元／平方米，地上商業(yè)銷售價格為：26000 元/平方米，地下商業(yè)銷售價格為：25500 元/平方米，公寓銷售價格為：17000 元/平方米） ，從測算結果的對比中可以看出，原報告的資金缺口為 億元，本此次測算的資金缺口為 億元，與金地公司測算的資金缺口差異為 億元。方案一和方案二是對項目各物業(yè)類型銷售價格浮動范圍的預測，是預測的項目物業(yè)銷售價格可能的最低值和最高值。根據測算結果，預測本項目的資金缺口范圍為 億元至 億元；金地公司測算的項目資金缺口為 億元，處于本次測算的項目資金缺口合理范圍之內。1. 若不給自己設限，則人生中就沒有限制你發(fā)揮的藩籬。2. 若不是心寬似海，哪有人生風平浪靜。在紛雜的塵世里，為自己留下一片純靜的心靈空間，不管是潮起潮落，也不管是陰晴圓缺，你都可以免去浮躁，義無反顧，勇往直前，輕松自如地走好人生路上的每一步 3. 花一些時間，總會看清一些事。用一些事情，總會看清一些人。有時候覺得自己像個神經病。既糾結了自己，又打擾了別人。努力過后，才知道許多事情，堅持堅持，就過來了。4. 歲月是無情的，假如你丟給它的是一片空白，它還給你的也是一片空白。歲月是有情的，假如你奉獻給她的是一些色彩，它奉獻給你的也是一些色彩。你必須努力，當有一天驀然回首時，你的回憶里才會多一些色彩斑斕，少一些蒼白無力。只有你自己才能把歲月描畫成一幅難以忘懷的人生畫卷。?