【文章內(nèi)容簡介】 都會處于一個快速增長期，近年來建筑市場上的人工工資也大幅度上漲，人工費基本上是以每年 10%左右的速度上升。預(yù)計原材料市場和勞動力市場的這種漲勢還將在接下來的幾年中得以延續(xù)。綜合以上可預(yù)見及眾多不可預(yù)見的因素，崗廈項目成本測算中的 3％的不可預(yù)見費用屬于嚴(yán)重低估，金地公司必須承擔(dān)很大的成本風(fēng)險。B：世聯(lián)評價我們對項目測算的建安成本為 億元，金地公司測算的建安成本為.. . . ..學(xué)習(xí)參考 億元。我們對建安成本作出的調(diào)整主要如下所述： ⅰ. 建安成本輸出的評價：在《項目成本輸出表（容積率 ） 》中，建安成本中包含了不可預(yù)見費，這是建安成本中不應(yīng)包含的分項；不可預(yù)見費應(yīng)在項目總投資構(gòu)成表中進(jìn)行統(tǒng)計。如果將不可預(yù)見費納入到建安成本統(tǒng)計中，就會增加其他以建安成本作為基礎(chǔ)進(jìn)行計算的分項（如前期費用、管理費等）的費用，導(dǎo)致總投資額偏離正常水平。ⅱ. 建安成本測算具體說明的評價：? 案例具有可比性，考慮到了本項目的特點，確定的最終建安成本是合理的在對各類建安成本組成單項的造價水平確定中，金地公司從先前參與過的舊城改造項目（香蜜山項目、翠堤灣項目、漁農(nóng)村項目）入手，考慮到參考案例與本項目的異同，結(jié)合本項目的特點，確定本項目的各分項建安成本。ⅲ. 相關(guān)案例造價水平比較評價：? 在案例比較中，從不同的物業(yè)類型、不同的裝修檔次，根據(jù)本項目與可參考案例的異同，確定本項目的造價水平，整個方法是正確可行的ⅳ. 建安成本的風(fēng)險分析評價：建安成本主要由材料費、人工費、機(jī)械臺班費三部分構(gòu)成，建安成本的風(fēng)險也主要包括這三部分的風(fēng)險。在對材料費存在的風(fēng)險進(jìn)行分析時，應(yīng)考慮到建筑材料的多樣性、復(fù)雜性，避免用某一種或幾種材料的過快上漲來確定建筑材料價格的整體上漲率。金地公司在確定項目人工費時，考慮了國家惠農(nóng)政策的出臺、落實，以及中國主力勞動人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生的變化，確定人工費以每年 10%左右的速度上漲具有一定的前瞻性。近年來，機(jī)械臺班費用的變化較小，確定機(jī)械臺班費用可參考最新的、有關(guān)深圳市建筑工程定額確定。.. . . ..學(xué)習(xí)參考綜合以上可預(yù)見因素以及眾多不可預(yù)見的因素，我們認(rèn)為金地公司在崗廈項目成本測算中采用 3％（略偏低正常水平）的不可預(yù)見費用與其公司的實力和市場因素是相符合的。 前期費用評價A：金地報告分析過程前期費用包括項目勘察設(shè)計，報批報建等過程中發(fā)生的成本費用；結(jié)合我司成本水平以及崗廈項目綜合考慮設(shè)計，咨詢等環(huán)節(jié)發(fā)生的費用，按照建安成本的 6%估算（政府相關(guān)文件計算出來的工程建設(shè)其他費用約為8％） ，即使是考慮到項目的規(guī)模效益和金地的管理能力挖潛，6%的水平也是難以達(dá)到的。B：世聯(lián)評價金地公司在此部分將前期費用確定為建安成本的 6%，該部分費用實際上包含了勘察測量費、規(guī)劃設(shè)計費、臨時供水供電場地平整、臨時道路等前期費用以及工程監(jiān)理費、報建費等其他費用。一般情況下，前期費用為建安成本的 2%4%，其他費用為建安成本的 3%5%。金地公司在經(jīng)濟(jì)測算中考慮到項目的規(guī)模效益和金地的管理能力挖潛，對此項費用采用為建安成本的 6%，該取值屬于行業(yè)的平均水平。 管理費用評價A：金地報告分析過程管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。本項目管理費用的計算按照建安成本的 %計算。行業(yè)一般按照“建安成本+管理費用”總額的 3%估算。項目物業(yè)類型復(fù)雜、投資及建設(shè)規(guī)模大、工期長、拆遷安置管理情況復(fù)雜，管理費用具有非常大的不確定性。漁農(nóng)村項目的管理費用也為建安成本的 %。B：世聯(lián)評價一般情況下，管理費可按項目總投資的 3%5%估算。在測算中，金地公.. . . ..學(xué)習(xí)參考司取管理費為建安成本的 %，嚴(yán)重低于了行業(yè)的平均水平，建議對管理費的測算基礎(chǔ)按項目總投資的 %計算。雖然金地公司擁有沉淀了多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗以及公司高效的管理效率，但由于本項目物業(yè)類型復(fù)雜、投資及建設(shè)規(guī)模大、工期長、拆遷安置管理情況復(fù)雜，管理費用具有非常大的不確定性，以項目總投資的 %統(tǒng)計項目管理費仍具有一定的風(fēng)險。因此，在項目開發(fā)過程中，應(yīng)努力控制好管理費用的發(fā)生。 營銷費用評價A：金地報告分析過程銷售費用是指為銷售產(chǎn)品和提供勞務(wù)而發(fā)生的各項費用。按銷售收入的 4％計算。行業(yè)內(nèi)住宅物業(yè)銷售費用一般按照銷售收入的34%估算。因為項目可售的部分基本全部為商業(yè)辦公物業(yè)，將發(fā)生大量的招商代理、廣告推廣費用！因為商業(yè)辦公類物業(yè)不同于住宅房地產(chǎn)，全部銷售的假設(shè)很難實現(xiàn)，往往會大量采用免（減）租 12 年等措施進(jìn)行招商，所以將發(fā)生大量的營銷推廣費用。B：世聯(lián)評價為確定營銷費用，金地公司在測算中考慮了以下因素：? 項目可售的部分基本全部為商業(yè)辦公物業(yè)，在營銷中將發(fā)生大量的招商代理、廣告推廣費用；? 實現(xiàn)項目的商業(yè)辦公物業(yè)全部銷售，往往會大量采用免（減）租 12 年等措施進(jìn)行招商，將會發(fā)生大量的營銷推廣費用；? 在房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)中，住宅物業(yè)銷售費用一般按照銷售收入的 34%估算，按銷售收入的 4％計算；在房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)中，商業(yè)辦公類物業(yè)不同于住宅物業(yè)（行業(yè)內(nèi)住宅物業(yè)銷售費用一般按照銷售收入的 34%估算） ，金地公司在測算中，對此項費用按照銷售收入的 4%估算，是與本項目的物業(yè)類型要求相適應(yīng)的。 房屋公用設(shè)施專用基金評價A：金地報告分析過程.. . . ..學(xué)習(xí)參考按照深府〔2022〕40 號文件，建安工程費用的 2％計提。B：世聯(lián)評價在測算中，金地公司按照深府〔2022〕40 號文件，取房屋公用設(shè)施專用基金為建安工程費用的 2％估算，具有合理性。（指營業(yè)稅及附加）評價A：金地報告分析過程銷售物業(yè)營業(yè)稅及附加為銷售收入的 ％；返建物業(yè)營業(yè)稅按返建物業(yè)固定資產(chǎn)投資成本的 ％交納。B：世聯(lián)評價在測算中，金地公司取銷售物業(yè)營業(yè)稅及附加為銷售收入的 ％；返建物業(yè)營業(yè)稅按返建物業(yè)固定資產(chǎn)投資成本的 ％交納。此項取值屬于行業(yè)正常水平。在測算中，金地公司考慮到項目基本未增值，所以未考慮土地增值稅。這種考慮是基于項目屬于舊城改造項目取值的，該種考慮是合理的。A：金地報告分析過程ⅰ. 在測算中按地價契稅免征計算，如果按 3%繳納地價契稅，則需增加成本3100 萬元。ⅱ. 政府補貼 17 億，其中資金缺口 9 億，補貼后金地公司稅前利潤 億，在測算中未計算所得稅。如按 15%的稅率計算，稅后利潤為 億。B：世聯(lián)評價ⅰ.　金地公司的報告中是按按地價契稅免征進(jìn)行測算的，如果按 3%繳納地價契稅，則需增加成本 3100 萬元。該部分測算過程按正常的契稅稅率計算，結(jié)果正確、合理。ⅱ.　按照方案一（具體詳見 ） ，政府補貼 18 億，其中資金缺口 億元，補貼后金地公司稅前利潤 億元，在測算中未計算所得稅。如按.. . . ..學(xué)習(xí)參考15%的稅率計算，稅后利潤為 億元。ⅲ．按照方案二（具體詳見 ） ，政府補貼 億，其中資金缺口 億元，補貼后金地公司稅前利潤 億元，在測算中未計算所得稅。如按15%的稅率計算，稅后利潤為 億元。.. . . ..學(xué)習(xí)參考5 各類型物業(yè)銷售價格確定　　金地公司《崗廈項目價格預(yù)測報告》的測算時點是在 2022 年 6 月，該報告對各種類型物業(yè)的銷售價格是基于該時點進(jìn)行預(yù)測。我們在該部分將基于金地報告測算時點下的物業(yè)銷售價格進(jìn)行評價。 市場風(fēng)險預(yù)估評價金地公司在《崗廈項目價格預(yù)測報告》中，首先從市場基本需求降低帶來的風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟(jì)變化與房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險、國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控存在的風(fēng)險等方面出發(fā)，對項目存在的市場風(fēng)險進(jìn)行了風(fēng)險預(yù)估，認(rèn)為隨著中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性變化，以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的結(jié)構(gòu)性變化，中國的房地產(chǎn)市場在未來幾年的市場風(fēng)險將大大增加，在 5 年左右的時間內(nèi)中國的房地產(chǎn)市場很可能進(jìn)入階段性的低谷，該市場風(fēng)險的存在對崗廈項目也是潛在的巨大的風(fēng)險因素。我們認(rèn)為該報告的預(yù)測是基于中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段，從房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，考慮了房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)風(fēng)險、市場風(fēng)險以及受政策，尤其是縱觀近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)越來越頻繁調(diào)控的影響，對本項目存在的潛在風(fēng)險做出的客觀、合理、可能的風(fēng)險預(yù)測，因此在對銷售價格預(yù)測中，我們也充分考慮了本項目在 5 年左右的開發(fā)周期中存在的潛在風(fēng)險。 崗廈各物業(yè)價格預(yù)測評價 寫字樓價格預(yù)測評價在對本項目的寫字樓價格預(yù)測中，金地公司首先分析了深圳的寫字樓市場情況，然后分析深圳甲級寫字樓市場的情況，其次對全國主要城市的寫字樓市場進(jìn)行了對比分析，最后對本項目的寫字樓價格進(jìn)行了價格定位。我們認(rèn)為金地報告從宏觀的寫字樓市場出發(fā)，然后對細(xì)化到項目本身，著眼于用宏觀的趨勢和區(qū)域發(fā)展的規(guī)律，從大處著眼，逐步細(xì)化，根據(jù)項目本身特點，采用客觀、合理、適時的數(shù)據(jù)，基于正確、適用的預(yù)測原理，使用市場比較法和租金收益還原法，綜合兩種不同價格預(yù)測方法，對本項目寫字樓銷售價格進(jìn)行了價格預(yù)測，預(yù)測結(jié)果（17000 元/平方米）考慮了項目未來存在的不確定性因素和潛在風(fēng)險，基于金地報告的估算時點，該預(yù)測結(jié)果是與整個報告的方法體系以及項目本身的情況相符合的。.. . . ..學(xué)習(xí)參考 公寓價格預(yù)測評價在對本項目的公寓價格預(yù)測中，金地公司首先分析了近期項目所在片區(qū)的公寓市場情況，然后對中心區(qū)公寓市場未來的發(fā)展趨勢作出了判斷，最后對本項目的公寓價格進(jìn)行了價格定位。我們認(rèn)為該報告根據(jù)公寓物業(yè)的特點從項目所在片區(qū)市場的分析出發(fā)，參考可借鑒案例交易價格，采用客觀、適時、合理的數(shù)據(jù)，使用市場比較法和租金收益還原法，綜合兩種不同價格預(yù)測方法，對本項目寫字樓銷售價格進(jìn)行了價格預(yù)測。預(yù)測結(jié)果（16000 元/平方米）考慮了項目未來存在的不確定性因素和潛在風(fēng)險，基于金地報告的估算時點，該預(yù)測結(jié)果是與整個報告的方法體系以及項目本身的情況相符合的。 商業(yè)價格預(yù)測評價在對本項目的商業(yè)價格預(yù)測中，與其它物業(yè)類型相比，原報告根據(jù)商業(yè)物業(yè)獨有的特點，從項目所在商圈以及核心商圈人口統(tǒng)計、中心區(qū)商業(yè)年度總營業(yè)額預(yù)計、零售市場容量對項目可承受規(guī)模的影響等方面分析了項目可承受的商業(yè)規(guī)模。然后，原報告根