【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 都會(huì)處于一個(gè)快速增長期，近年來建筑市場(chǎng)上的人工工資也大幅度上漲，人工費(fèi)基本上是以每年 10%左右的速度上升。預(yù)計(jì)原材料市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)的這種漲勢(shì)還將在接下來的幾年中得以延續(xù)。綜合以上可預(yù)見及眾多不可預(yù)見的因素，崗廈項(xiàng)目成本測(cè)算中的 3％的不可預(yù)見費(fèi)用屬于嚴(yán)重低估，金地公司必須承擔(dān)很大的成本風(fēng)險(xiǎn)。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)我們對(duì)項(xiàng)目測(cè)算的建安成本為 億元，金地公司測(cè)算的建安成本為.. . . ..學(xué)習(xí)參考 億元。我們對(duì)建安成本作出的調(diào)整主要如下所述： ⅰ. 建安成本輸出的評(píng)價(jià)：在《項(xiàng)目成本輸出表（容積率 ） 》中，建安成本中包含了不可預(yù)見費(fèi)，這是建安成本中不應(yīng)包含的分項(xiàng)；不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)在項(xiàng)目總投資構(gòu)成表中進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。如果將不可預(yù)見費(fèi)納入到建安成本統(tǒng)計(jì)中，就會(huì)增加其他以建安成本作為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算的分項(xiàng)（如前期費(fèi)用、管理費(fèi)等）的費(fèi)用，導(dǎo)致總投資額偏離正常水平。ⅱ. 建安成本測(cè)算具體說明的評(píng)價(jià)：? 案例具有可比性，考慮到了本項(xiàng)目的特點(diǎn)，確定的最終建安成本是合理的在對(duì)各類建安成本組成單項(xiàng)的造價(jià)水平確定中，金地公司從先前參與過的舊城改造項(xiàng)目（香蜜山項(xiàng)目、翠堤灣項(xiàng)目、漁農(nóng)村項(xiàng)目）入手，考慮到參考案例與本項(xiàng)目的異同，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，確定本項(xiàng)目的各分項(xiàng)建安成本。ⅲ. 相關(guān)案例造價(jià)水平比較評(píng)價(jià)：? 在案例比較中，從不同的物業(yè)類型、不同的裝修檔次，根據(jù)本項(xiàng)目與可參考案例的異同，確定本項(xiàng)目的造價(jià)水平，整個(gè)方法是正確可行的ⅳ. 建安成本的風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)：建安成本主要由材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)三部分構(gòu)成，建安成本的風(fēng)險(xiǎn)也主要包括這三部分的風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)材料費(fèi)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)考慮到建筑材料的多樣性、復(fù)雜性，避免用某一種或幾種材料的過快上漲來確定建筑材料價(jià)格的整體上漲率。金地公司在確定項(xiàng)目人工費(fèi)時(shí)，考慮了國家惠農(nóng)政策的出臺(tái)、落實(shí)，以及中國主力勞動(dòng)人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生的變化，確定人工費(fèi)以每年 10%左右的速度上漲具有一定的前瞻性。近年來，機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用的變化較小，確定機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用可參考最新的、有關(guān)深圳市建筑工程定額確定。.. . . ..學(xué)習(xí)參考綜合以上可預(yù)見因素以及眾多不可預(yù)見的因素，我們認(rèn)為金地公司在崗廈項(xiàng)目成本測(cè)算中采用 3％（略偏低正常水平）的不可預(yù)見費(fèi)用與其公司的實(shí)力和市場(chǎng)因素是相符合的。 前期費(fèi)用評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程前期費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)，報(bào)批報(bào)建等過程中發(fā)生的成本費(fèi)用；結(jié)合我司成本水平以及崗廈項(xiàng)目綜合考慮設(shè)計(jì)，咨詢等環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用，按照建安成本的 6%估算（政府相關(guān)文件計(jì)算出來的工程建設(shè)其他費(fèi)用約為8％） ，即使是考慮到項(xiàng)目的規(guī)模效益和金地的管理能力挖潛，6%的水平也是難以達(dá)到的。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)金地公司在此部分將前期費(fèi)用確定為建安成本的 6%，該部分費(fèi)用實(shí)際上包含了勘察測(cè)量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)供水供電場(chǎng)地平整、臨時(shí)道路等前期費(fèi)用以及工程監(jiān)理費(fèi)、報(bào)建費(fèi)等其他費(fèi)用。一般情況下，前期費(fèi)用為建安成本的 2%4%，其他費(fèi)用為建安成本的 3%5%。金地公司在經(jīng)濟(jì)測(cè)算中考慮到項(xiàng)目的規(guī)模效益和金地的管理能力挖潛，對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用采用為建安成本的 6%，該取值屬于行業(yè)的平均水平。 管理費(fèi)用評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目管理費(fèi)用的計(jì)算按照建安成本的 %計(jì)算。行業(yè)一般按照“建安成本+管理費(fèi)用”總額的 3%估算。項(xiàng)目物業(yè)類型復(fù)雜、投資及建設(shè)規(guī)模大、工期長、拆遷安置管理情況復(fù)雜，管理費(fèi)用具有非常大的不確定性。漁農(nóng)村項(xiàng)目的管理費(fèi)用也為建安成本的 %。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)一般情況下，管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的 3%5%估算。在測(cè)算中，金地公.. . . ..學(xué)習(xí)參考司取管理費(fèi)為建安成本的 %，嚴(yán)重低于了行業(yè)的平均水平，建議對(duì)管理費(fèi)的測(cè)算基礎(chǔ)按項(xiàng)目總投資的 %計(jì)算。雖然金地公司擁有沉淀了多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及公司高效的管理效率，但由于本項(xiàng)目物業(yè)類型復(fù)雜、投資及建設(shè)規(guī)模大、工期長、拆遷安置管理情況復(fù)雜，管理費(fèi)用具有非常大的不確定性，以項(xiàng)目總投資的 %統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目管理費(fèi)仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)努力控制好管理費(fèi)用的發(fā)生。 營銷費(fèi)用評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程銷售費(fèi)用是指為銷售產(chǎn)品和提供勞務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。按銷售收入的 4％計(jì)算。行業(yè)內(nèi)住宅物業(yè)銷售費(fèi)用一般按照銷售收入的34%估算。因?yàn)轫?xiàng)目可售的部分基本全部為商業(yè)辦公物業(yè)，將發(fā)生大量的招商代理、廣告推廣費(fèi)用！因?yàn)樯虡I(yè)辦公類物業(yè)不同于住宅房地產(chǎn)，全部銷售的假設(shè)很難實(shí)現(xiàn)，往往會(huì)大量采用免（減）租 12 年等措施進(jìn)行招商，所以將發(fā)生大量的營銷推廣費(fèi)用。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)為確定營銷費(fèi)用，金地公司在測(cè)算中考慮了以下因素：? 項(xiàng)目可售的部分基本全部為商業(yè)辦公物業(yè)，在營銷中將發(fā)生大量的招商代理、廣告推廣費(fèi)用；? 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)辦公物業(yè)全部銷售，往往會(huì)大量采用免（減）租 12 年等措施進(jìn)行招商，將會(huì)發(fā)生大量的營銷推廣費(fèi)用；? 在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中，住宅物業(yè)銷售費(fèi)用一般按照銷售收入的 34%估算，按銷售收入的 4％計(jì)算；在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中，商業(yè)辦公類物業(yè)不同于住宅物業(yè)（行業(yè)內(nèi)住宅物業(yè)銷售費(fèi)用一般按照銷售收入的 34%估算） ，金地公司在測(cè)算中，對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用按照銷售收入的 4%估算，是與本項(xiàng)目的物業(yè)類型要求相適應(yīng)的。 房屋公用設(shè)施專用基金評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程.. . . ..學(xué)習(xí)參考按照深府〔2022〕40 號(hào)文件，建安工程費(fèi)用的 2％計(jì)提。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)在測(cè)算中，金地公司按照深府〔2022〕40 號(hào)文件，取房屋公用設(shè)施專用基金為建安工程費(fèi)用的 2％估算，具有合理性。（指營業(yè)稅及附加）評(píng)價(jià)A：金地報(bào)告分析過程銷售物業(yè)營業(yè)稅及附加為銷售收入的 ％；返建物業(yè)營業(yè)稅按返建物業(yè)固定資產(chǎn)投資成本的 ％交納。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)在測(cè)算中，金地公司取銷售物業(yè)營業(yè)稅及附加為銷售收入的 ％；返建物業(yè)營業(yè)稅按返建物業(yè)固定資產(chǎn)投資成本的 ％交納。此項(xiàng)取值屬于行業(yè)正常水平。在測(cè)算中，金地公司考慮到項(xiàng)目基本未增值，所以未考慮土地增值稅。這種考慮是基于項(xiàng)目屬于舊城改造項(xiàng)目取值的，該種考慮是合理的。A：金地報(bào)告分析過程ⅰ. 在測(cè)算中按地價(jià)契稅免征計(jì)算，如果按 3%繳納地價(jià)契稅，則需增加成本3100 萬元。ⅱ. 政府補(bǔ)貼 17 億，其中資金缺口 9 億，補(bǔ)貼后金地公司稅前利潤 億，在測(cè)算中未計(jì)算所得稅。如按 15%的稅率計(jì)算，稅后利潤為 億。B：世聯(lián)評(píng)價(jià)ⅰ.　金地公司的報(bào)告中是按按地價(jià)契稅免征進(jìn)行測(cè)算的，如果按 3%繳納地價(jià)契稅，則需增加成本 3100 萬元。該部分測(cè)算過程按正常的契稅稅率計(jì)算，結(jié)果正確、合理。ⅱ.　按照方案一（具體詳見 ） ，政府補(bǔ)貼 18 億，其中資金缺口 億元，補(bǔ)貼后金地公司稅前利潤 億元，在測(cè)算中未計(jì)算所得稅。如按.. . . ..學(xué)習(xí)參考15%的稅率計(jì)算，稅后利潤為 億元。ⅲ．按照方案二（具體詳見 ） ，政府補(bǔ)貼 億，其中資金缺口 億元，補(bǔ)貼后金地公司稅前利潤 億元，在測(cè)算中未計(jì)算所得稅。如按15%的稅率計(jì)算，稅后利潤為 億元。.. . . ..學(xué)習(xí)參考5 各類型物業(yè)銷售價(jià)格確定　　金地公司《崗廈項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測(cè)報(bào)告》的測(cè)算時(shí)點(diǎn)是在 2022 年 6 月，該報(bào)告對(duì)各種類型物業(yè)的銷售價(jià)格是基于該時(shí)點(diǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。我們?cè)谠摬糠謱⒒诮鸬貓?bào)告測(cè)算時(shí)點(diǎn)下的物業(yè)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)價(jià)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估評(píng)價(jià)金地公司在《崗廈項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測(cè)報(bào)告》中，首先從市場(chǎng)基本需求降低帶來的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)變化與房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)、國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控存在的風(fēng)險(xiǎn)等方面出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，認(rèn)為隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化，以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的結(jié)構(gòu)性變化，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來幾年的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將大大增加，在 5 年左右的時(shí)間內(nèi)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能進(jìn)入階段性的低谷，該市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的存在對(duì)崗廈項(xiàng)目也是潛在的巨大的風(fēng)險(xiǎn)因素。我們認(rèn)為該報(bào)告的預(yù)測(cè)是基于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，考慮了房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及受政策，尤其是縱觀近年來國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)越來越頻繁調(diào)控的影響，對(duì)本項(xiàng)目存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)做出的客觀、合理、可能的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，因此在對(duì)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)中，我們也充分考慮了本項(xiàng)目在 5 年左右的開發(fā)周期中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 崗廈各物業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)評(píng)價(jià) 寫字樓價(jià)格預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)在對(duì)本項(xiàng)目的寫字樓價(jià)格預(yù)測(cè)中，金地公司首先分析了深圳的寫字樓市場(chǎng)情況，然后分析深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的情況，其次對(duì)全國主要城市的寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行了對(duì)比分析，最后對(duì)本項(xiàng)目的寫字樓價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格定位。我們認(rèn)為金地報(bào)告從宏觀的寫字樓市場(chǎng)出發(fā)，然后對(duì)細(xì)化到項(xiàng)目本身，著眼于用宏觀的趨勢(shì)和區(qū)域發(fā)展的規(guī)律，從大處著眼，逐步細(xì)化，根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn)，采用客觀、合理、適時(shí)的數(shù)據(jù)，基于正確、適用的預(yù)測(cè)原理，使用市場(chǎng)比較法和租金收益還原法，綜合兩種不同價(jià)格預(yù)測(cè)方法，對(duì)本項(xiàng)目寫字樓銷售價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)結(jié)果（17000 元/平方米）考慮了項(xiàng)目未來存在的不確定性因素和潛在風(fēng)險(xiǎn)，基于金地報(bào)告的估算時(shí)點(diǎn)，該預(yù)測(cè)結(jié)果是與整個(gè)報(bào)告的方法體系以及項(xiàng)目本身的情況相符合的。.. . . ..學(xué)習(xí)參考 公寓價(jià)格預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)在對(duì)本項(xiàng)目的公寓價(jià)格預(yù)測(cè)中，金地公司首先分析了近期項(xiàng)目所在片區(qū)的公寓市場(chǎng)情況，然后對(duì)中心區(qū)公寓市場(chǎng)未來的發(fā)展趨勢(shì)作出了判斷，最后對(duì)本項(xiàng)目的公寓價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格定位。我們認(rèn)為該報(bào)告根據(jù)公寓物業(yè)的特點(diǎn)從項(xiàng)目所在片區(qū)市場(chǎng)的分析出發(fā)，參考可借鑒案例交易價(jià)格，采用客觀、適時(shí)、合理的數(shù)據(jù)，使用市場(chǎng)比較法和租金收益還原法，綜合兩種不同價(jià)格預(yù)測(cè)方法，對(duì)本項(xiàng)目寫字樓銷售價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)結(jié)果（16000 元/平方米）考慮了項(xiàng)目未來存在的不確定性因素和潛在風(fēng)險(xiǎn)，基于金地報(bào)告的估算時(shí)點(diǎn)，該預(yù)測(cè)結(jié)果是與整個(gè)報(bào)告的方法體系以及項(xiàng)目本身的情況相符合的。 商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)在對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)中，與其它物業(yè)類型相比，原報(bào)告根據(jù)商業(yè)物業(yè)獨(dú)有的特點(diǎn)，從項(xiàng)目所在商圈以及核心商圈人口統(tǒng)計(jì)、中心區(qū)商業(yè)年度總營業(yè)額預(yù)計(jì)、零售市場(chǎng)容量對(duì)項(xiàng)目可承受規(guī)模的影響等方面分析了項(xiàng)目可承受的商業(yè)規(guī)模。然后，原報(bào)告根