【導讀】臨濱涯路和南海大道，北穿金嶺路，接海秀中路。濱涯村和濱廉村兩大舊城改造片區(qū)，市運營”的總體運作模式來整體規(guī)劃和開發(fā)建設考慮。遷難度較小的片區(qū)。片區(qū)的村里民宅大都是2-3層磚混結(jié)構(gòu)，少量。5-7層的民宅和單位房，有大片堆放材料和廢品的空置土地。玉沙村畝40萬㎡，980戶，海甸溪北岸1539畝50萬㎡，7000多戶，大同路片區(qū)350畝45萬㎡，1100戶，濱涯村濱廉村畝㎡，1169戶，濱港、泰華片區(qū)畝萬㎡，5196戶，鹽灶片區(qū)萬㎡，6256戶，場發(fā)展中仍起中心主導作用。其具備獨特而豐富的經(jīng)貿(mào)商務會展旅。住\異地旅游購房的市場潛力巨大。流及旅游交通的樞紐位置。海瑞公園）園景（濱涯）湖景水景等景觀優(yōu)勢及地勢高的風水優(yōu)勢，自我調(diào)節(jié)能力的區(qū)域性社會生態(tài)系統(tǒng)。建建筑，按容積率，建筑面積約萬㎡。展”，提高海南城鄉(xiāng)人民生活水平。特、社會文明祥和的世界一流的海島型國際旅游目的地。

　　

【正文】 務居住、健康 度假居住 、養(yǎng)老療養(yǎng)居住等綜合性 目標 市場開發(fā)。 在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合 ， 各種功能互相配合，提供對方發(fā)展的 潛力，反過來促進自身的增長 ， 實現(xiàn)自給自足，形成 “城中城 ”的 城市 經(jīng)營方式，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益。 它的 各種功能在不同時間段得到發(fā)揮和組合，使其各部分的活動組織有序，而且相互補充，提高了自身的運營效率 。 其 市場需求旺盛，且可持續(xù)發(fā)展。 國民住房市場需求依然旺盛 自 1998 年住房改革以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，整體市場規(guī)模加速擴大，房價與銷售量雙雙迅速竄飛，國民置業(yè)的剛性需求和流動性過剩帶來的彈性需求是關(guān)鍵驅(qū)動因素。作為使用品， 房地產(chǎn)主要用來滿足結(jié)婚生子等家庭形態(tài)變化所到來的購房需求、城市化進程帶來的 初次購房需求以及城鎮(zhèn)居民的改善性購房需求 ，其中，前兩種剛性需求幾乎不受經(jīng)濟周期的影響，而改善型購房需求更具有彈性，或多或少受經(jīng)濟周期的影響。到目前為止， 1998年至今，我國城鎮(zhèn)人口的商品住宅累計新增消費 43 億 ㎡ ，考慮到中國 6 億的城鎮(zhèn)人口規(guī)模，并按照國家提出的城鎮(zhèn)人口住宅建筑面積發(fā)展目標（人均 30 ㎡ ）來估算 ，未來 商品住宅的總需求量在 180 億 ㎡ ，目前 43 億 ㎡ 的面積僅滿足了商品住宅總需求量的 24%， 可見， 作為 42 使用品的房地產(chǎn)在未來仍有強勁的剛性需求 。 作為投資品， 對于房地產(chǎn)的彈性需求帶動了我國房地產(chǎn)價格的快速上升， 刺激了我國房地產(chǎn)市場的繁榮 ，一方面，與歐美日等成熟市場相比，我國房地產(chǎn)價值處于相對低估的水平，再加上人民幣的相對低估導致大量外資熱錢流入用于購買中國房地產(chǎn)資產(chǎn)，另一方面，中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展加上收入的分配不公，使得大幅增加的私人貨幣收入集中在少數(shù)有錢人手中，刺激了這一群體對房地產(chǎn)的投資需求，而在資金成本較低、投資渠道狹窄的環(huán)境下，有些國內(nèi)企業(yè)也參與房地產(chǎn)市場中，從而加速了市場泡沫的積聚。 ?？诟纳?型 居住市場潛力大 海南經(jīng)過 20 年的特區(qū)經(jīng)濟開放建設， 特別是 20xx 年后的 6年快速發(fā)展， 經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，居 民生活水平不 斷 改善，?？谑凶鳛楹Ｄ鲜鞘?、政治經(jīng)濟 商貿(mào) 文化中心和特區(qū)的經(jīng)濟前沿，居民經(jīng)商投資機會 多 ，城市居民經(jīng)濟生活水平一直是處于前列，中產(chǎn)階層不斷涌現(xiàn)，人數(shù)不斷增加，比例不斷擴大，其由于經(jīng)濟收入提高、職位提升，社會地位改變，與此相適應，對生活質(zhì)量、生活品位就要求越來越提高，居住環(huán)境需要改善，居住空間需要擴大，對居住的功能要求越來越多，不僅是為了簡單的一個窩，為了交女友和結(jié)婚成家的一個新居，還需要擴大家庭結(jié)構(gòu)，小孩長大和孝敬雙方父母，都要考慮房間居住，還需要在家接待合作火伴和友人，等等，都需要擴大 和改善 居 住空間。工作時間長，收入增加了；經(jīng)濟條件好的；家庭結(jié)構(gòu)擴 43 大；職位、地位提高，交往人的層次提高。針對剛參加工作不久和白領(lǐng)階層、單身和簡單家庭推銷的小戶型已發(fā)展了 45 年，解決了一大部分市場，這類人經(jīng)過多年的經(jīng)濟積累和生活改善，都需要更換居住環(huán)境和空間，從小換大，從差換好。挖掘其 改善性居住需求市場 潛力，中大戶型購房市場需求是 較 大的。 島外 “第二次置業(yè)”和旅游度假居住市場旺盛，潛力巨大。 隨著旅游度假客源市場的快速增長，異地度假市場急劇發(fā)展，?？趦?yōu)越的氣候、生態(tài)環(huán)境、價格比等優(yōu)勢，使?？诜慨a(chǎn)對國內(nèi)中高階層的 旅游度假、“候鳥”型度假居住和置業(yè)投資的吸引力越來越大，為海口房產(chǎn)熱銷島外拓展了新空間，島外購房市場異?；鸨袌龇诸~將不斷增長，已占到整個海口住宅購房市場的 70%以上。海南的空氣、水源、環(huán)境，既無嚴寒又無酷暑的氣候最適合老人避寒，小孩避暑，家庭的頂梁柱累了有個地方度假，?？谧钸m合商務商貿(mào)加度假。另外目前?？诘淖≌鶅r每平方米近 5000 元，低于全國均價水平，可作為家庭的固定資產(chǎn)投資。由于?？诜康禺a(chǎn)價格與內(nèi)地大城市存在一定的性價比，良好、一流的居家、休閑、度假環(huán)境和一定品位的文化教育氛圍將在更大范圍吸引島內(nèi)外 居民“第二次置業(yè)”，其市場潛力仍很大。 中國 30 多年經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，中產(chǎn)階層迅速崛起，大量外資企業(yè)及其人員涌入中國，國內(nèi)大多數(shù)區(qū)域冬季寒冷，不少地區(qū)生態(tài)環(huán)境惡化，由此衍生了人們度假居住的需求，大批先富起來的國人具備了度 44 假居住所需的經(jīng)濟基礎。東亞的日韓經(jīng)濟發(fā)達，與海南氣候差距大、生態(tài)環(huán)境互補性強，是海南發(fā)展度假居住業(yè)的主要國外目標市場。港澳臺亦是海南度假居住業(yè)發(fā)展的重要目標市場。海南省內(nèi)，為休閑度假異地而居，在第一居所之外購買度假居所有較大的需求與市場空間。首先，海南自然條件優(yōu)越、生態(tài)環(huán)境好，氣候宜人，風光秀麗 有特色，旅游區(qū)域品牌成形，有較強吸引力。其次，人文寬松，社會開放，形成移民社會氛圍且地廣人稀，有發(fā)展空間。且?？诨A設施相對完善，商業(yè)休閑文化教育設施相對完善，社會服務體系相對配套，社會服務氛圍和諧。房地產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，形成一定的專業(yè)開發(fā)能力和外銷能力。在海口多元資源整合的基礎上，多元發(fā)展各具特色的度假居住房產(chǎn)，可滿足社會多元需求。 海口針對國內(nèi)外的 健康療養(yǎng)養(yǎng)生 養(yǎng)老 市場前景好。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，這已成為共識。據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計，我國目前已有 60歲以上的老人，占到總?cè)丝跀?shù)的 %， 按照國際通行的計算標準，我國已邁入“老齡化”國家的行業(yè)。而根據(jù)民政部的測算，去年我國老年產(chǎn)業(yè)的規(guī)模在 6000億左右，今年這個數(shù)字可能變成 8000億。而與此相對應的是，我們在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟方面卻發(fā)展緩慢， 目前中國養(yǎng)老床位在 250萬張左右，而實際的需求可能在 500萬張左右，兩者間相差很大。 在當今的社會，越是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，由于生活節(jié)奏快、競爭激烈、心理壓力大、人際關(guān)系復雜，亞健康問題就越嚴重。再加上現(xiàn)代 45 都市的生活環(huán)境嚴重受污染，這批富人更渴望找到“生命的加油站”，特別是在歐洲的富裕國家，富人去養(yǎng)生度假的要求非常 高，除了有很好的自然環(huán)境和完善的旅游度假設施，更注重旅游區(qū)的文化體驗和是否具備大型的健康養(yǎng)生配套。對于歐美國家的中高端游客而言，中國的宮廷御醫(yī)、中國悠久的歷史文化、藝術(shù)，中國的民族烹飪膳食等對他們都是非常有吸引力的。 隨著 中產(chǎn)階層和高收入高消費階層的不斷擴大，健康療養(yǎng)、保健醫(yī)療消費市場及其為基礎的健康療養(yǎng)養(yǎng)老市場將會迅速提高。我國醫(yī)療市場的逐漸開放，將促使海南聯(lián)合全國著名醫(yī)院發(fā)展以休閑度假、療養(yǎng)保健為主體內(nèi)容的健康醫(yī)院（或療養(yǎng)院）的政策放寬和迅速發(fā)展。目前我國北方及中部大部分地區(qū)污染嚴重，自然環(huán)境惡化，唯有 海南島未受污染侵蝕，這里長年陽光明媚，空氣清新，氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美，自然資源極為豐富，是全國著名的長壽島。海南已吸引了全國各地每年數(shù)百萬人來休閑旅游度假居住，海南及?？诿嫦蛉珖酥潦澜绲慕】弹燄B(yǎng)、康復醫(yī)療的消費市場發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆? 但由于海南的醫(yī)療康復條件和診治水平、醫(yī)療保健養(yǎng)生硬軟件設施配套及醫(yī)療保險等多方面的制約因素沒有得到根本解決，嚴重阻礙了海南及?？诮】弹燄B(yǎng) 養(yǎng)生 養(yǎng)老度假居住消費市場的大發(fā)展。 正當海南目前旅游度假異地居住市場急劇發(fā)展時， 濱廉濱涯村舊城改造旅游綜合體項目配套國際先進水平的、齊全的健康 養(yǎng)生醫(yī)療療養(yǎng)等設施，將會 極大 吸引國內(nèi)外 中高層旅游度假游客健康養(yǎng)生療養(yǎng)居 46 住， 就 很快撬動這一潛力巨大的市場消費。 六、 濱廉濱涯村舊城改造 項目 建設內(nèi)容、規(guī)模 （初步） 項目總體開發(fā)思路與定位： 濱廉濱涯村舊城改造項目正處于海口城市人口密集區(qū)，被海秀中路、海墾路、丘海大道、南海大道環(huán)繞， 處于交通樞紐，交通四通八達， 于農(nóng)墾區(qū)、海秀區(qū)、國貿(mào)區(qū)及 金盤區(qū) \秀英區(qū)等城市人口密集區(qū) (周邊人口超過 30萬人 )包圍，是進入火山口旅游區(qū)、西海岸行政中心區(qū)與旅游度假區(qū)的必經(jīng)通道， 近鄰省際汽車總站和海南旅游輕軌海口分站， 處在 城市中心主干道和城市旅游通道的交匯口，處在?？谲嚵魑锪?及 旅游交通的樞紐位置。 將 借助其城市發(fā)展和旅游交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢，充分發(fā)揮其 周邊 城市 文化 公園 （海秀公園、海瑞公園）園 景（濱涯）湖景水景等景觀優(yōu)勢 及地勢高的風水優(yōu)勢 ，深度挖掘和發(fā)揮?？跇O其豐富的綜合旅游資源優(yōu)勢，尤其是深厚的歷史文化和現(xiàn)代都市商業(yè)旅游資源，針對島內(nèi)外客源市場首度開發(fā)一個頗具海口深厚歷史文化氛圍 \文化教育健康醫(yī)療設施配套 和海南熱帶生態(tài)環(huán)境特色， 融 文化 主題樂 47 園 (歷史文化公園 \城市娛樂公園 )、國際基礎教育 與 國學素質(zhì)教育及 休閑體驗式 風情 購物、休閑餐飲 、特色美食、時尚健身運動、高尚娛樂、健康 療養(yǎng) 康樂等功能于一體 的大型主題 風情 景觀式 城市 休閑娛樂廣場 和文化教育公園 ，及 海口最大 規(guī)模的旅游文化綜合體 城市運營 項目 ，以旅游酒店、文化教育、娛樂、商貿(mào)、健康 、養(yǎng)老 等產(chǎn)業(yè)與居住互動為核心的社區(qū)綜合開發(fā)模式， 借鑒華僑城“旅游 +地產(chǎn)”城市運營和碧桂園的旅游配套、教育先行的“大規(guī)模社區(qū) +優(yōu)美環(huán)境 +優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 +超級配套體系 +合理定價”的五星級家園 、招商地產(chǎn)城市運營 等 成功 開發(fā)模式， 推進都市中心區(qū)生態(tài)化城市運營，形成大社區(qū)內(nèi)功能豐富又相互支撐，具有高度自我調(diào)節(jié)能力的區(qū)域性社會生態(tài)系統(tǒng) 。 總體 定位： 濱涯國際 （ 旅游 HOPSCA） 歡樂養(yǎng)生新城。 規(guī)劃建設一個 ?？趭蕵分紩Ｄ蠂H旅游島娛樂休閑會所和旅游 文化 歡樂不夜城 ，成為海南都市旅游 時尚前沿 、 休閑娛樂體驗之都 、國際旅游島 娛樂會館 ，開創(chuàng) 椰城國際都市旅游新時代 ，都市旅游HOPSCA 綜合性文化產(chǎn)業(yè)體，目標是最終建設成為?？诼糜螉蕵分嫉?城市名片 和國際旅游島特區(qū) 省會城市的會客廳 ，帶動整個?？诘纳虡I(yè)和旅游業(yè)的國際化的整體發(fā)展。 項目文化特色與環(huán)境特色： 項目 文化 特色： 體現(xiàn) 海南 本地的旅游文化特色 —— 韋執(zhí)誼、丁謂、李剛、趙鼎、蘇東坡 等濱涯城（濱海涯城 ）九公、丘浚海瑞 黃道婆等 瓊瑤名人歷史文化和海上絲綢之路的海洋歷史文化風情、火山口 48 森林地貌文化風情、海底村莊歷史文化風情演藝、農(nóng)墾商貿(mào)歷史文化、熱帶風情的旅游風光特產(chǎn)等。 生態(tài)環(huán)境特色： 項目的景觀核心是體現(xiàn) “環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以熱帶山水環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、區(qū)域旅游人文生態(tài)為內(nèi)核，以熱帶園林景觀式旅游娛樂休閑商居環(huán)境、以海南本地歷史文化氛圍為外觀形式的生態(tài)旅游商住模式。 生態(tài)體現(xiàn)著客觀環(huán)境上的一種和諧健康，文化 教育 體現(xiàn)著精神狀態(tài)上的一種高尚品位，商務旅游度假居住則直接表明目的性，在環(huán)境健康和文化豐富的基礎上的商務旅游度假居住活動，自然是一種極致的享受， 凸現(xiàn)項目 獨具海南生態(tài)與 歷史 文化特色的高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品特點，上升為?？诔鞘兄行?高 品質(zhì)的旅游文 教 社區(qū)和城市綜合體。 “建筑生態(tài)”則著重體現(xiàn)?？讵毺氐臒釒涎蠼ㄖ鷳B(tài)，融入海南生態(tài)的熱帶島嶼風情建筑，及體現(xiàn)歐美風格的西方風情建筑，與各旅游風情街（海洋旅游休閑風情街、世界旅游休閑風情街、農(nóng)墾風情旅游商貿(mào)購物街、熱帶風情旅游休閑購物街）相對應、協(xié)調(diào)，與熱帶生態(tài)與本地歷史文化景觀環(huán)境自然融合，使舒適生活、文化 教育 享受、旅游休閑成為主題。 “人文生態(tài)” 則是以海南本地歷史文化為主題，旅游商業(yè)居住社區(qū)內(nèi)體現(xiàn)濃郁的本地文化風情和深度挖掘的深厚歷史文化享受，建立以海南開放式、兼容性和丘海剛正 廉明 品質(zhì)的文化精神為基礎的溝 49 通、交往，商務交往、家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的共同文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文。 項目 功能定位 與功能板塊 ： ? 融匯海南?？跉v史文化風情主體的旅游娛樂之都會、演繹?？跓釒ШＱ笪幕L情的國際旅游購物風情街、國際旅游島休閑會所及旅游休閑娛樂情趣的商務旅游度假養(yǎng)老養(yǎng)生居所， ? 融商務商貿(mào)辦公、以旅游風情商業(yè)街坊、娛樂休閑 之都為主體特色的國際時尚品牌商業(yè)、商務度假養(yǎng)生酒店、商務度假養(yǎng)老養(yǎng)生公寓及周邊的文化公園等旅游景點圍合一體的旅游文化 養(yǎng)生綜合體（旅游養(yǎng)生 HOPSCA） 城市運營。 本項目產(chǎn)品組合為： 大型 歷史 主題 文化公園 大型主題 景觀式娛樂商業(yè)廣場 ?？谖幕?風情旅游商業(yè)步行街區(qū)、 省內(nèi)專業(yè)市場、 泛旅游娛樂會所 高級健康養(yǎng)生療養(yǎng)設施 中高檔商務辦公 樓 +五星級白金酒店 +中高級商貿(mào)酒店 +經(jīng)濟快捷型假日酒店 高品質(zhì)緊湊型商務公寓 各層次各階層的度假養(yǎng)老養(yǎng)生公寓 、 城市大宅 。 大型 歷史主題文化公園 （ 韋公、 李公、趙公、蘇公 等 九公文化廣場 +丘浚海瑞 冼夫人 等瓊瑤名人廣場 ） + 大型 主題景觀式娛樂 商業(yè) 廣場 （ 海上絲路游樂園 +火山娛樂谷 +奧特萊斯水上樂園 +海底村莊影視演藝廣場 +世界風情大都會 ） 50 + 大型健康養(yǎng)生療養(yǎng)水療館 +高級保健 康復 醫(yī)院 + 中 高檔 國際商務辦公 樓 +國際五星級白金 酒店 + 中高級商貿(mào)酒店 +經(jīng)濟快捷型假日酒店 ＋ 大型高品質(zhì)緊湊型度假養(yǎng)老養(yǎng)生公寓 ＋城市大 宅 ＋ 簡約 型 精裝商務 公寓