【正文】 現(xiàn)有安徽省廣德縣富通國際建機建材城則是經(jīng)營者為主體，他們主要是購買經(jīng)營權(quán)或?qū)嵤┳赓U權(quán)的方式進行經(jīng)營。這類市場而對于投資者的投資空間存在著一定的限制性，一方面來源于各大物業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)式銷售的權(quán)利，另一方面則局限于經(jīng)營戶對產(chǎn)權(quán)式銷售的認(rèn)識存在著不足。 建機建材城消費觀念與消費文化自主選擇消費者主導(dǎo)下的市場模式：一邊是現(xiàn)代化建材超市，一邊是傳統(tǒng)建機建材市場；一邊是先進零售業(yè)態(tài)，一邊是的批發(fā)模式。由于消費群體的多層次性，在建材流通領(lǐng)域，多元化分銷模式并存的建材“生態(tài)商圈”正在逐步形成。為了共同做大建材城，在這個建材“生態(tài)商圈”中，中外建材流通企業(yè)應(yīng)該錯位競爭,共同和諧生存、有序發(fā)展，而不應(yīng)該今天你倒閉一批、明天他再倒閉一批，使整個建材市場處于波動狀態(tài)。在另外一部分消費者眼中，則出現(xiàn)了消費觀念的更新，更希望在建材城享受到一站式的服務(wù)。消費者注重品牌，一是建材市場的自身品牌：規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)、品種等；一是市場內(nèi)的產(chǎn)品品牌：質(zhì)量、信譽、價格、服務(wù)、知名度、品位等。 項目定位方案 SWOT 分析 項目發(fā)展機會 Opportunity31 / 93建機建材經(jīng)營戶和消費者、市民均看好并支持具有服務(wù)配套的建機建材城項目的出現(xiàn)；目前廣德縣建機建材行業(yè)正在逐步發(fā)展，為項目發(fā)展提供了市場資源的支持；宣城市、廣德縣兩級政府均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施；經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間；大型建材超市的連鎖發(fā)展趨勢，為本項目的主力店招商提供了契機；未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項目的銷售、招商和后期經(jīng)營；目前建機建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有具有服務(wù)配套的建機建材城填補市場空白。 項目發(fā)展威脅 Weakness業(yè)態(tài)與周邊的建材市場部分重疊，可能會有相關(guān)方面的利益沖突；行業(yè)商鋪租賃價格多少，對項目銷售價格的高低存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策；周邊存在的自發(fā)形成的市場地位難以撼動，項目招商面臨不小的壓力；經(jīng)營戶大多不愿意進駐樓上，項目樓上的銷售和招商面臨困32 / 93難，需通過主力店設(shè)置進行良好的規(guī)避和化解；部分商家在市場競爭中會喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負(fù)面作用；失敗商鋪投資案例使部分市民喪失了投資信心，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性。 項目發(fā)展優(yōu)勢 Strength地理位置優(yōu)勢；臨街面可以在建筑規(guī)劃上進行適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化；受行業(yè)及周邊市場影響明顯，未來升值前景可觀；本項目為填補市場空白的項目，發(fā)展機會和空間較大；項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資；項目引進主力店的營銷策略，將有利于本項目刷新建機建材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖。 項目發(fā)展劣勢 Threat項目所在地街區(qū)面貌有待改善；人流量有限；商業(yè)氣氛尚不濃厚；部分經(jīng)營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài)；33 / 93增加了項目宣傳推廣難度；推廣、招商難度加大；推廣、招商費用增加；地塊規(guī)模有限；市場對項目預(yù)計的銷售價格和租賃價格存在接受難度。 項目營銷推廣以嚴(yán)格縝密的推廣設(shè)計、緊密銜接的推廣步驟以及最具爆炸力的推廣方式，快速提升安徽省廣德縣富通國際建機建材城的知名度與美譽度，實現(xiàn)發(fā)展商鍛造頂級建機建材城品牌的終極目標(biāo)。選擇適當(dāng)媒體，為創(chuàng)意提供最佳的演出舞臺與發(fā)揮空間，使廣告對經(jīng)營商戶及消費者產(chǎn)生最佳的說服效果。通過科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要浪費的前提下，吸引經(jīng)營商戶前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生入駐本項目的欲望。樹立發(fā)展商及項目形象，增強經(jīng)營商戶的信心，發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢，提高項目的知名度和美譽度。通過市場推廣，有力配合招商工作，使本項目盡可能短的時間內(nèi)打開局面，迅速實現(xiàn)回籠資金。發(fā)展商與經(jīng)營商戶精誠合作，共同鍛造項目品牌，實現(xiàn)‘雙贏’的目標(biāo)。并以可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念，確保為項目以后的經(jīng)營34 / 93發(fā)展夯實基礎(chǔ)。第四章 本項目建設(shè)規(guī)模 確定原則安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目，屬于商貿(mào)業(yè)項目，建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案確定原則為：（1）符合國家產(chǎn)業(yè)政策，以及廣德縣經(jīng)濟發(fā)展的需求；（2）在滿足市場需要的前提下，適應(yīng)市場競爭的需要；（3）充分考慮項目商家的信譽、產(chǎn)品質(zhì)量及供貨渠道；（4）充分考慮項目建設(shè)的可行性，綜合分析項目業(yè)主本身的管理水平、資金籌措等綜合能力；（5）符合資源綜合利用與環(huán)境保護的要求；（6）符合技術(shù)經(jīng)濟的要求。 建設(shè)規(guī)模項目占地 200 畝，建設(shè)及建筑機械、建材產(chǎn)品和相關(guān)配套服務(wù)功能為一體的商品市場。主要建設(shè)內(nèi)容包括：總建筑面積 183000m2，主要建筑物如表 11 所示；建機倉庫 50000m2，建材市場 90000m2，物流配套服務(wù)用房40000m2，物業(yè)辦公用房 3000m2；與場地環(huán)境相適應(yīng)和配套的給排水、供電、網(wǎng)絡(luò)通訊、接線道路等設(shè)施，以及樓房周圍景觀綠化和廣場等設(shè)施。36 / 93 營業(yè)方案根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模及相關(guān)實際情況，現(xiàn)對項目中建材市場及建機倉庫進行對外租賃銷售。詳見下表。表 41 營業(yè)方案表序號 產(chǎn)品 租賃單價規(guī)模（m2）總 價1 建材市場 4000 元/m 2 90000 36000 萬元2 建機倉庫 1500 元/m 2 5000 7503 合計 36750 萬元第五章 廠址選擇與建設(shè)條件安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目選址于安徽省宣城市廣德縣，占地 200 畝。 地理位置廣德縣位于安徽省東南部，宣城市東境，蘇浙皖三省交界處。東鄰浙江省長興縣和安吉縣，東北與江蘇省溧陽市和宜興市交界。東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊“兩個半小時經(jīng)濟圈”有上海、杭州、南京、合肥等 4 個省會城市和 16 個大中發(fā)達(dá)城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟的結(jié)合點，是華東沿海經(jīng)濟挺進安徽等中西部地區(qū)的第一站。廣德縣位于安徽省東南部，蘇浙皖三省八縣（市）交界處，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊“兩個半小時經(jīng)濟圈”有上海、杭州、南京、合肥等 4 個省會城市和 16 個大中發(fā)達(dá)城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟的結(jié)合點，是華東沿海經(jīng)濟挺進安徽等中西部地區(qū)的第一站?？偯娣e 2165 平方千米?？?cè)丝?49 萬人（2022 年） ，物流暢通，經(jīng)濟發(fā)展條件優(yōu)越，廣德縣已成為長三角經(jīng)濟向內(nèi)地輻射的物流副中心38 / 93 廠址建設(shè)條件 氣候條件廣德縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，干濕冷暖，四季分明，雨量充沛，無霜期長，日照充足。全年平均溫度 ℃，其中：一月份 ℃，七月份 ℃。年均降水量 毫米。其中，一月份 毫米，七月 毫米。大約日照時間，一月份 小時，七月份 229 小時。 經(jīng)濟發(fā)展電力設(shè)施完善，供應(yīng)充沛可靠，年內(nèi)將新開工新建 500 千伏變電所 1 座，現(xiàn)有 220 千伏變電所 2 座， 110 千伏變電所 4 座， 35 千伏供電主網(wǎng)覆蓋全縣，是安徽省唯一擁有 2 座 220 千伏變電所的縣級城市。道路運輸四通八達(dá)，全縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路?？h城供水日產(chǎn)已達(dá) 萬噸，日產(chǎn) 10 萬噸的新水廠已投入使用。城市建設(shè)日新月異，按照加快建設(shè)現(xiàn)代化中等城市的要求，修訂完善了《廣德縣城市總體規(guī)劃》 。廣德經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于縣城東郊，規(guī)劃總面積 43 平方公里， 2022 年 2 月被批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)，按照建設(shè)長江三角洲一流開發(fā)區(qū)的目標(biāo)，堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)有外貿(mào)加工、特色工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)綜合服務(wù)等多個功能區(qū)，區(qū)內(nèi)主干道按省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，供水、供電、供氣、排水、排污、通訊管線均已一次性鋪設(shè)到位。目前開發(fā)區(qū)已成為吸引長三角投資者創(chuàng)業(yè)的腹地。 廣德縣被評選為 長三39 / 93角最具投資價值縣市。廣德開發(fā)區(qū)被評為長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)。 新杭開發(fā)區(qū)也被評為省級開發(fā)區(qū)。 旅游資源廣德位于風(fēng)光秀麗的皖南山區(qū)，屬北亞熱帶濕潤氣候區(qū)，年平均氣溫 ℃，年均降水量 1328 毫米，無霜期近 300 天，是休閑度假的理想場所。國家重點風(fēng)景名勝區(qū)太極洞，是華東地區(qū)最大的天然溶洞，與“錢塘江潮、登州海市、雷州換鼓”齊稱“天下四絕” ，素有“桂林山水、廣德石洞”并相媲美之說；始建于公元 979 年巍巍壯觀的天壽寺塔、古樸典雅的鼓角樓、聞名遐邇的岳飛抗金遺址、靈秀甲東南的桃姑迷宮、萬頃碧波的盧湖竹海及富有濃郁祠山文化的橫山國家森林公園，各以其獨特風(fēng)姿吸引著四海賓朋、八方游客。廣德已經(jīng)編制了全縣旅游總體發(fā)展規(guī)劃，正致力于把廣德建設(shè)成為長三角發(fā)達(dá)地區(qū)旅游休閑的“后花園” 。 創(chuàng)業(yè)投資廣德投資環(huán)境日趨優(yōu)化，出臺《廣德縣承接轉(zhuǎn)移、加快發(fā)展二十條》等一系列政策文件，公開承諾讓利于商、取信于商。開發(fā)區(qū)對國家鼓勵類項目用地給予再優(yōu)惠和扶持。打造高效、務(wù)實、廉潔的服務(wù)型政府，是歷屆縣委、縣政府孜孜追求的目標(biāo)。高質(zhì)量、快速度完成全縣電子政務(wù)工程，在全省縣市區(qū)率先實現(xiàn)辦公自動化，行政效率和服務(wù)水平進一步提高。一年一度的公開評議機關(guān)活動，徹底扭轉(zhuǎn)了機關(guān)作風(fēng)?？h行政服務(wù)中心建成行政審批辦證、招投標(biāo)40 / 93交易、縣長熱線投訴受理三個平臺，提供快捷、高效和方便的 一站式 全程服務(wù)，幫助外商開展全程代理服務(wù)和投訴受理服務(wù)，堅決為外商在廣德發(fā)展保駕護航。 公用設(shè)施依托條件（1）基礎(chǔ)設(shè)施電力設(shè)施完善，供應(yīng)充沛可靠，現(xiàn)有 220 千伏變電所 2 座， 110 千伏變電所 4 座， 35 千伏供電主網(wǎng)覆蓋全縣，是安徽省唯一擁有 2 座 220 千伏變電所的縣級城市。道路運輸四通八達(dá)，全縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路?？h城供水日產(chǎn)已達(dá) 萬噸，日產(chǎn) 10萬噸的新水廠已投入使用。城市建設(shè)日新月異，按照加快建設(shè)現(xiàn)代化中等城市的要求，修訂完善了《廣德縣城市總體規(guī)劃》 ，近期規(guī)劃廣德縣城 2022 年目標(biāo)為建成區(qū) 12 平方公里、 15 萬人口。廣德經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于縣城東郊，規(guī)劃總面積 43 平方公里， 2022 年 2 月被批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)，按照建設(shè)長江三角洲一流開發(fā)區(qū)的目標(biāo)，堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)有外貿(mào)加工、特色工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)綜合服務(wù)等多個功能區(qū)，區(qū)內(nèi)主干道按省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，供水、供電、供氣、排水、排污、通訊管線均已一次性鋪設(shè)到位。目前開發(fā)區(qū)已成為吸引長三角投資者創(chuàng)業(yè)的腹地。 2022 年 10 月廣德經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在“長三角投資發(fā)展論壇”上被評為“長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)” 。（2）交通41 / 93廣德縣距上海 200 公里、杭州 130 公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機場 150 公里，距杭州蕭山機場 130多公里。宣杭鐵路、商杭客運專線（在建） 、318 國道穿境而過。近幾年來，廣德縣努力改善投資發(fā)展環(huán)境，加大對交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入。目前，宣廣高速、廣宜、廣祠等一二級公路先后竣工使用，“三縱兩橫”的公路網(wǎng)絡(luò)功能初步顯現(xiàn)，全縣已通車 1250 公里公路和 68 公里鐵路線。項目所在地的水、電、氣、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，且容量足夠，可直接為本項目提供服務(wù)。第六章 項目建設(shè)方案 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想及原則 規(guī)劃設(shè)計原則（1）以社會效益、企業(yè)經(jīng)濟效益為中心，精心設(shè)計，向業(yè)主提供高水平、高質(zhì)量和高效益的優(yōu)化方案。（2）貫徹適用、安全、衛(wèi)生的原則，建筑的規(guī)劃和設(shè)計應(yīng)符合國家和自治區(qū)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律、法規(guī)以及行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。（3）充分利用地形的特色，創(chuàng)造適宜的環(huán)境，布局和功能劃分合理，設(shè)施使用方便、安全。內(nèi)外裝修采用高檔材料，工藝精致，具有突出風(fēng)格。（4）建筑物設(shè)計應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并注意美觀，與城市的建筑風(fēng)格力求統(tǒng)一協(xié)調(diào)。建筑物的布置應(yīng)滿足消防要求，并符合結(jié)構(gòu)變形和結(jié)構(gòu)抗震的原則。（5）以人為本、可持續(xù)發(fā)展的原則。建筑設(shè)備所采用的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿足為消費者的要求，并應(yīng)與當(dāng)?shù)亟ㄖ?biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)，根據(jù)需要和可能，合理采用新技術(shù)和新材料。 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想（1）本著美觀、舒適、綠色、生態(tài)、節(jié)能、現(xiàn)代的設(shè)計原則，貫徹功能完善與環(huán)境優(yōu)美的建筑理念，力爭創(chuàng)造一個人性化的智能入駐環(huán)境。43 / 93（2）在總體設(shè)計中，形成一個經(jīng)典城市綜合體。以提高地區(qū)消費層次，提高城市形象，成為城市主要街道上的一個亮點。（3）建筑材料、設(shè)備的選用上應(yīng)首選環(huán)保、綠色產(chǎn)品，電氣設(shè)備及機電設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)施?？照{(diào)冷卻水等要循環(huán)利用，建筑內(nèi)各系統(tǒng)電氣設(shè)備運行及安全系統(tǒng)都處于隨時監(jiān)控狀態(tài)，根據(jù)外界環(huán)境變化自主做出反應(yīng)，調(diào)節(jié)設(shè)備狀態(tài)。 總平面布置和功能要求 總圖布置原則（1）按照現(xiàn)代建機建材城功能特點和發(fā)展要求；（2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內(nèi)外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善；（3）堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境；（4）增強信息化和服務(wù)功能，提升交易倉儲中心的綜合實力； 總平面布置總圖功能布置本項目總建筑面積 183000m2，主要建筑物如表 61 所示；建機倉庫 50000m2，建材市場 90000m2，物流配套服務(wù)用房 40000m2，物業(yè)辦公用房 3000m2；與場地環(huán)境相適應(yīng)和配套的給排水、供電、網(wǎng)絡(luò)通訊、接線道路等設(shè)施，以