【正文】 ； 3）主城區(qū)外圍東南部位于馬衙地區(qū)的教育園區(qū)。 城市商業(yè)功能定位池州市城市商業(yè)功能定位為：皖西南區(qū)域商貿(mào)中心，旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休閑之都。 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展目標(biāo) 規(guī)劃期內(nèi)，市基本商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和非基本商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積的結(jié)構(gòu)比例確定為7：3。近期到2010年。其中，；遠(yuǎn)期到2020年，城市各級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)總面積約55萬平方米。其中。貴池區(qū)（含池州市區(qū)）近期到2010年，%，人均3408元；遠(yuǎn)期到2020年，%，人均10074元。貴池區(qū)（含池州市區(qū)）近期到2010年，批發(fā)和零售業(yè)增加值為96000萬元，占本地區(qū)GDP的8%；遠(yuǎn)期到2020年，批發(fā)和零售業(yè)增加值為366300萬元，占本地區(qū)GDP的9%。未來池州市批發(fā)和零售業(yè)對池州市區(qū)城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為8%9%。 具體目標(biāo) （1）積極構(gòu)建市級商業(yè)中心—區(qū)級商業(yè)中心—社區(qū)級商業(yè)中心三級商業(yè)體系，形成結(jié)構(gòu)優(yōu)化、布局合理、協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，打造“一主、二副、多點(diǎn)”的空間布局結(jié)構(gòu)。，其中, 建設(shè)市級商業(yè)中心1處，商業(yè)營業(yè)面積為12萬平方米，%；建設(shè)區(qū)級商業(yè)中心1處，商業(yè)營業(yè)面積為5萬平方米,%；建設(shè)社區(qū)級商業(yè)中心8處，商業(yè)營業(yè)面積為8萬平方米,%；，%。規(guī)劃遠(yuǎn)期建設(shè)各級商業(yè)營業(yè)總面積為55萬平方米,其中,建設(shè)市級商業(yè)中心1處，商業(yè)營業(yè)面積為30萬平方米,%；建設(shè)區(qū)級商業(yè)中心2處，商業(yè)營業(yè)面積為10萬平方米,%；建設(shè)社區(qū)級商業(yè)中心10處，商業(yè)營業(yè)面積為10萬平方米,%；其他各類散布商業(yè)營業(yè)面積為5萬平方米，%。 （2）規(guī)劃積極建設(shè)綜合商業(yè)街和特色商業(yè)街，通過對現(xiàn)有商業(yè)街的整合、改造和部分新建，形成現(xiàn)代城市商業(yè)的精華。通過對現(xiàn)狀商業(yè)街的梳理和重建，規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)10條商業(yè)街，其中綜合商業(yè)街2條，特色商業(yè)街8條。同時結(jié)合現(xiàn)狀條件，規(guī)劃建設(shè)城市商業(yè)步行街，營造步行者購物天堂。（3）充分發(fā)揮、利用池州市的資源優(yōu)勢、支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，積極培育建設(shè)專業(yè)批發(fā)市場，搞活商品市場的流通，充分發(fā)揮專業(yè)批發(fā)市場在商品流通中的主渠道和大龍頭的作用。規(guī)劃通過對現(xiàn)有專業(yè)批發(fā)市場采取改造、整合、遷移等方式進(jìn)行布局優(yōu)化調(diào)整和市場改造升級；同時結(jié)合新城區(qū)的拓展，合理布局新的專業(yè)批發(fā)市場。規(guī)劃采取集中布局的手法，重點(diǎn)建設(shè)站前區(qū)專業(yè)批發(fā)市場群。城市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場主要建設(shè)梅里、流坡水果、蔬菜和副食品批發(fā)市場以及杏花村農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，同時結(jié)合站前區(qū)專業(yè)市場群建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場；生產(chǎn)資料批發(fā)市場,主要結(jié)合站前區(qū)專業(yè)批發(fā)市場群進(jìn)行集中建設(shè)。此外，結(jié)合江口港建設(shè)木材交易專業(yè)市場，結(jié)合西門汽車站建設(shè)二手車交易市場，改造臺州大市場。 （4）結(jié)合城市功能區(qū)劃，合理布局物流項(xiàng)目，為區(qū)域和城市的發(fā)展提供一個布局合理、快速高效、低成本、低公害的服務(wù)體系。近期加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，初步建成港口、汽車等物流項(xiàng)目示范工程，爭取物流業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到20%以上；遠(yuǎn)期加速發(fā)展以支持電子商務(wù)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的第三方物流為代表的現(xiàn)代物流企業(yè)，初步建成滿足城市發(fā)展需要的幾個大的物流項(xiàng)目，第三方物流的市場份額超過30%。重點(diǎn)建設(shè)由港口物流項(xiàng)目、工業(yè)企業(yè)物流項(xiàng)目、商業(yè)配送物流項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)物流項(xiàng)目等幾大部分組成的池州市物流項(xiàng)目體系，形成 “兩大物流基地、四大平臺、一批區(qū)域物流節(jié)點(diǎn)”的池州市物流發(fā)展總體框架。 （5）綜合考慮池州市的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，規(guī)劃將池州市域未來的商業(yè)空間打造成“兩圈一線、一心四區(qū)” 的發(fā)展格局。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近期建設(shè)重點(diǎn) 1）提升核心大力構(gòu)建市級商業(yè)中心加大舊城改造力度，完善城市功能，提升并壯大核心區(qū)，優(yōu)化用地布局，積極改造現(xiàn)有商業(yè)街，完善綜合和特色商業(yè)街的建設(shè)，合理布局大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，努力改造臺州大市場，新建二手車交易市場，全力打造市級商業(yè)中心。 2）積極開發(fā)站前區(qū)建設(shè)站前區(qū)區(qū)級商業(yè)中心積極開發(fā)站前區(qū)，建設(shè)區(qū)級商業(yè)中心。同時充分發(fā)揮站前區(qū)的綜合交通優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，積極建設(shè)站前區(qū)專業(yè)批發(fā)市場群。 3）完善商業(yè)功能等級結(jié)構(gòu)建設(shè)社區(qū)級商業(yè)中心根據(jù)城市近期建設(shè)方案，著力建設(shè)池口、和泰、翠微、觀湖、西門、金安、貴池工業(yè)園和江口社區(qū)級商業(yè)中心。 4）滿足居民日常生活需求配套建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場 結(jié)合居住生活區(qū)的布局，改造、新建農(nóng)貿(mào)市場，為居民提供便利的配套服務(wù),滿足居民日常生活需求。近期內(nèi)，規(guī)劃保留紅光和毓秀農(nóng)貿(mào)市場，改造翠微苑、中意、翠柏路和城北農(nóng)貿(mào)市場，新建南馨園、新城明珠、和泰、書香名邸、青陽路、金安、康莊、江口和站前等9座農(nóng)貿(mào)市場。 池州市域商業(yè)格局的構(gòu)建未來的池州市域商業(yè)發(fā)展空間格局將形成“兩圈一線、一心四區(qū)”。 1）“兩圈”：按內(nèi)圈層和外圈層進(jìn)行合理布局，構(gòu)建現(xiàn)代特色、地域功能分屬明顯的商業(yè)發(fā)展模式。 內(nèi)圈層：為池州市區(qū)，本圈層基本涵蓋了池州市區(qū)主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。池州商業(yè)功能區(qū)改造提升重點(diǎn)在于內(nèi)圈層，內(nèi)圈層重點(diǎn)改造提升和規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)功能區(qū)有以長江路、杏村街為代表的城市商業(yè)中心和站前區(qū)的專業(yè)市場群。 外圈層：包括市域范圍內(nèi)圈層以外的全部范圍，由東至、石臺、青陽三縣城和九華山風(fēng)景區(qū)構(gòu)成，以城鎮(zhèn)發(fā)展為契機(jī)，適度發(fā)展區(qū)級零售和休閑服務(wù)主導(dǎo)型的商業(yè)功能區(qū)。 2）“ 一線”：即規(guī)劃確定的池州市域商業(yè)發(fā)展主線——東西向318國道與206國道商業(yè)發(fā)展線，沿線由東向西分布為木鎮(zhèn)、蓉城鎮(zhèn)、殷匯鎮(zhèn)、大渡口鎮(zhèn)和堯渡鎮(zhèn)等主要商業(yè)節(jié)點(diǎn)。 3）“ 一心”：池州市級商業(yè)中心，處于池州市商業(yè)發(fā)展內(nèi)圈層。由市級商業(yè)中心、東部經(jīng)濟(jì)園區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（遠(yuǎn)景）和站前區(qū)區(qū)級商業(yè)中心、“一主兩副”三個功能區(qū)構(gòu)成，主要為全市及周邊地區(qū)提供多功能綜合服務(wù)，重點(diǎn)布置大型百貨店、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂、餐飲業(yè)、金融、商務(wù)等各類網(wǎng)點(diǎn)。4）“四區(qū)”：指四個商業(yè)發(fā)展區(qū)，包括東至、石臺、青陽三縣城和九華山風(fēng)景區(qū)，規(guī)劃為區(qū)級商業(yè)功能區(qū)，重點(diǎn)布置購物中心、超市、百貨店、文化娛樂和餐飲業(yè)，發(fā)展以零售型和服務(wù)休閑型為主的商業(yè)功能區(qū)，為縣城及縣域人口提供服務(wù)。針對池州市域旅游資源豐富的特點(diǎn)，市域各商業(yè)功能區(qū)應(yīng)本著商旅互動的新理念，充分結(jié)合旅游資源、旅游規(guī)劃，針對旅游購物、休閑特點(diǎn)，加強(qiáng)風(fēng)味餐飲特色街、旅游特色商品街、風(fēng)貌建筑游覽休閑街（區(qū)）的建設(shè)，為城區(qū)及外來消費(fèi)者服務(wù)。小結(jié)：池州市現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營面積明顯不足。現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營面積主要集中在長江中路和秋浦中路，總量約10萬平方米，相對于池州20多萬的居住人口來說，現(xiàn)有營業(yè)商業(yè)面積總量明顯不足。池州外圍現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營水平與市區(qū)商業(yè)的存在較大差距，以至眾多居民偏向于市區(qū)購物。池州現(xiàn)有經(jīng)營商業(yè)大都在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成，缺乏政府規(guī)劃與商業(yè)引導(dǎo)，致使現(xiàn)有商業(yè)缺乏檔次與規(guī)模。政府規(guī)劃的區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，將與本項(xiàng)目商業(yè)存在一定程度上的競爭。 第六部分： 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析第一節(jié)：清溪南苑項(xiàng)目周邊環(huán)境及地塊分析一、項(xiàng)目地理位置及周邊區(qū)域環(huán)境分析（一）總平面圖清溪南苑項(xiàng)目位于池州市市委黨校北側(cè)，東至長江南路，南至南湖南路，緊臨貴池二中，距離市中心5分鐘路程。項(xiàng)目兩面臨街，交通便捷，地理位置非常優(yōu)越。（二）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積46290平米總建筑面積71056平米住宅總面積51806平米商業(yè)總面積19250平米容積率綠化率%規(guī)劃總戶數(shù)568規(guī)劃總居住人口1817（三）規(guī)劃戶型CC2樓 戶型面積（不含閣樓面積） 201—501三室二廳 202—502二室二廳 203—503二室一廳 204—504二室二廳 205—505二室二廳 206—506二室二廳 207—507二室一廳 208—508二室二廳 209—509二室一廳 210—510二室二廳 211—511二室一廳 212—512二室二廳 213—513二室一廳 214—514二室二廳 215—515二室一廳 216—516二室二廳 217—517二室一廳 218—518二室二廳 219—519二室一廳 合計(jì)：C3樓 戶型面積（不含閣樓面積） 201—701 三室二廳 202—702 三室二廳 203—703 三室二廳 204—704 三室二廳 合計(jì)：C4樓 戶型面積（不含閣樓面積）201—701三室二廳 202—702三室二廳 203—703三室二廳 204—704三室二廳 合計(jì)： A4樓 戶型面積（不含閣樓面積） 201—601三室一廳 202—602三室二廳 203—603三室二廳 204—604三室二廳 合計(jì)： 2樓 戶型面積（不含閣樓面積） 201—601二室二廳 202—602二室二廳 203—603三室二廳二衛(wèi) 204—604三室二廳二衛(wèi) 205—605二室二廳 206—606二室二廳 合計(jì)： 3樓 戶型面積（不含閣樓面積）201—601三室二廳 202—602三室二廳 203—603三室二廳 204—604三室二廳 205—605三室二廳 206—606三室二廳 合計(jì)： 4樓 戶型面積（不含閣樓面積） 調(diào)整后方案201—601三室二廳二衛(wèi) 202—602二室二廳 203—603二室二廳 204—604二室二廳 205—605二室二廳 206—606二室二廳 207—607二室二廳 208—608二室二廳 合計(jì)：C5樓 戶型面積（不含閣樓面積）201—601三室二廳 202—602三室二廳 203—603三室二廳 204—604三室二廳 205—605三室二廳二衛(wèi) 合計(jì)：C6樓 戶型面積（不含閣樓面積）201—601三室二廳 202—602三室二廳 203—603三室二廳 204—604三室二廳 205—605三室二廳 206—606三室二廳 合計(jì)：A7樓 戶型面積（不含閣樓面積） 201—601三室二廳 202—602四室二廳二衛(wèi) 合計(jì)：B1樓 戶型面積（不含閣樓面積）201—601二室一廳 202—602二室一廳 203—603二室二廳 合計(jì)：1樓 戶型面積（不含閣樓面積）201—601二室二廳 202—602二室二廳 203—603二室二廳 204—604二室二廳 205—605二室二廳 206—606二室二廳 207—607二室二廳 208—608二室二廳 209—609二室二廳 210—610二室二廳 211—611二室二廳 212—612二室二廳 合計(jì)：總計(jì)約：另外儲藏間、閣樓面積約 13500 m2分析：總體戶型在80120平米之間，比較符合目前池州房地產(chǎn)市場的需求。（四）項(xiàng)目周邊環(huán)境良好的區(qū)位優(yōu)勢貴池區(qū)良好的區(qū)位、優(yōu)越的居住環(huán)境與上佳的發(fā)展前景成為大部分消費(fèi)者向往的居住地之一。而本項(xiàng)目距離市區(qū)非常近，具有良好的升值前景。項(xiàng)目周邊居住氛圍尚不濃，且以村民為主，居住檔次不高。 項(xiàng)目地塊周邊目前小區(qū)不多，只有一些無規(guī)模和不成片的居民和村民住宅小區(qū)，居住氛圍尚不濃，且檔次不高，對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響。項(xiàng)目周遍配套健全，業(yè)主日常生活方便；就目前而言，項(xiàng)目周邊配套完善，業(yè)主出行以及購物均方便，加之項(xiàng)目自身的配套，完全可以解決業(yè)主日常所需。 區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施較多，人文環(huán)境較好；項(xiàng)目周邊有小學(xué)、貴池二中，良好的人文、教育資源使本項(xiàng)目成為該區(qū)域樓盤中的一大亮點(diǎn)。隨著區(qū)域內(nèi)眾多樓盤的開發(fā)，本項(xiàng)目升值潛力巨大；根據(jù)政府規(guī)劃,可以預(yù)見，區(qū)域內(nèi)除本項(xiàng)目外，未來幾年內(nèi)城南的房地產(chǎn)開發(fā)必將成為池州又一大型居住區(qū)，常住人口的增多，配套的完善，人氣和基礎(chǔ)設(shè)施必定促動項(xiàng)目價值提升。項(xiàng)目周邊的沿河景觀帶 隨著項(xiàng)目旁邊沿河景觀帶的建設(shè)，自然成為本項(xiàng)目的風(fēng)水與生態(tài)的一大賣點(diǎn)，也必將拉動項(xiàng)目的增值。小結(jié)：從區(qū)域現(xiàn)狀來看，本項(xiàng)目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和居住環(huán)境及發(fā)展前景，項(xiàng)目周邊配套完善。但目前居住氛圍并不濃厚。隨著生態(tài)化城市規(guī)劃的重視與落實(shí)和商業(yè)的網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的進(jìn)一步發(fā)展，以及周邊生活配套及社區(qū)配套完善，項(xiàng)目的優(yōu)勢將更明顯，升值潛力突顯。二、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則的刀字形形狀。東至長江南路，南靠南湖南路，北接貴池二中，現(xiàn)有商業(yè)和教育基礎(chǔ)較好。三、項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查地塊周邊現(xiàn)有商業(yè)基本都是在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成的，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為齊全，為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的商業(yè)基礎(chǔ)。但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃及管理，業(yè)態(tài)分布比較雜亂、經(jīng)營層次不分明、經(jīng)營環(huán)境差，亟需提升改造。第二節(jié)：城中村項(xiàng)目周邊環(huán)境及地塊分析一、項(xiàng)目地理位置及周邊區(qū)域環(huán)境分析（一）總平面圖城中村項(xiàng)目位池州市三臺山森林公園西側(cè)，東至石臺路，南接白洋路，北至建設(shè)西路，距離市中心5分鐘車程。項(xiàng)目三面臨街，交通便捷，地理位置優(yōu)越。（二）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積103754平米總建筑面積175