【正文】 三、項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查地塊周邊現(xiàn)有商業(yè)基本都是在自然發(fā)展與市場(chǎng)調(diào)節(jié)中形成的，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為齊全，為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的商業(yè)基礎(chǔ)。 區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施較多，人文環(huán)境較好；項(xiàng)目周邊有小學(xué)、貴池二中，良好的人文、教育資源使本項(xiàng)目成為該區(qū)域樓盤中的一大亮點(diǎn)。 第六部分： 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析第一節(jié)：清溪南苑項(xiàng)目周邊環(huán)境及地塊分析一、項(xiàng)目地理位置及周邊區(qū)域環(huán)境分析（一）總平面圖清溪南苑項(xiàng)目位于池州市市委黨校北側(cè)，東至長(zhǎng)江南路，南至南湖南路，緊臨貴池二中，距離市中心5分鐘路程。由市級(jí)商業(yè)中心、東部經(jīng)濟(jì)園區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心（遠(yuǎn)景）和站前區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心、“一主兩副”三個(gè)功能區(qū)構(gòu)成，主要為全市及周邊地區(qū)提供多功能綜合服務(wù)，重點(diǎn)布置大型百貨店、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂(lè)、餐飲業(yè)、金融、商務(wù)等各類網(wǎng)點(diǎn)。 （4）結(jié)合城市功能區(qū)劃，合理布局物流項(xiàng)目，為區(qū)域和城市的發(fā)展提供一個(gè)布局合理、快速高效、低成本、低公害的服務(wù)體系。（3）充分發(fā)揮、利用池州市的資源優(yōu)勢(shì)、支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極培育建設(shè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，搞活商品市場(chǎng)的流通，充分發(fā)揮專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在商品流通中的主渠道和大龍頭的作用。，其中, 建設(shè)市級(jí)商業(yè)中心1處，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為12萬(wàn)平方米，%；建設(shè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心1處，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為5萬(wàn)平方米,%；建設(shè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心8處，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為8萬(wàn)平方米,%；，%。未來(lái)池州市批發(fā)和零售業(yè)對(duì)池州市區(qū)城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為8%9%。池州市區(qū)由以下三個(gè)主要功能區(qū)組成： 5）物流基地的規(guī)劃布局。 3）商業(yè)街重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)象為各級(jí)商業(yè)體系中的各類商業(yè)街。 1）城市商業(yè)體系重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)象為市級(jí)、區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)三級(jí)商業(yè)體系。池州市未來(lái)規(guī)劃主要內(nèi)容是對(duì)城市商業(yè)體系、大中型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和物流基地等進(jìn)行布局規(guī)劃，同時(shí)兼顧其他類型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)和規(guī)范商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，為構(gòu)建池州市現(xiàn)代商貿(mào)流通體系提供合理有序的空間支撐構(gòu)架體系。池州現(xiàn)有商業(yè)面積總量過(guò)多，但經(jīng)營(yíng)面積總量不足，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積主要集中在長(zhǎng)江中路、秋浦中路等，總量約10萬(wàn)平方米，而居住人口達(dá)20多萬(wàn)，營(yíng)業(yè)商業(yè)面積總量明顯不足。池陽(yáng)路商業(yè)，只是以服飾、工藝品以及小吃為主。（1）杏花村商業(yè)街，物業(yè)形態(tài)是住宅加底商，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為：服飾，門面約在40間。178。商圈名稱級(jí)別區(qū)域范圍主要特點(diǎn)長(zhǎng)江中路商圈市級(jí)以長(zhǎng)江中路、秋浦中路、翠柏中路為中心，向西至虎泉路，南到長(zhǎng)江南路，北到清風(fēng)西路，東至東湖中路以百貨、服裝經(jīng)營(yíng)為主，其次是餐飲、家電、家居等（二）典型商圈調(diào)查以長(zhǎng)江中路、秋浦中路、翠柏中路為中心的市級(jí)商圈（1）商圈定位在完善相關(guān)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)調(diào)整功能、提升檔次、美化環(huán)境、繁榮氣氛，形成功能齊全、集購(gòu)物、餐飲、休閑、旅游、金融、商務(wù)、信息等為一體的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)。所以本項(xiàng)目應(yīng)盡早動(dòng)工，先于其他項(xiàng)目推向市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)。7003008長(zhǎng)江南路安置點(diǎn)地塊商住見規(guī)劃設(shè)計(jì)條件商業(yè)40 居住70 由于地段、居住環(huán)境、景觀等因素，市場(chǎng)檔樓盤價(jià)格差距比較小，價(jià)格區(qū)間大概為2600—3400元/ m2，整體銷售情況都不錯(cuò)。 上市項(xiàng)目以多層為住，只有少量的小高層，這表明池州市市民對(duì)多層建筑接受度比較高。 池州市樓盤總建面積不一，如新城明珠總建筑面積達(dá)到28萬(wàn)方，其余大多在6—20萬(wàn)方之間。儲(chǔ)藏室121套車庫(kù)50套、公建配套33套項(xiàng)目總銷售面積㎡住宅價(jià)格2555元/㎡配套設(shè)施物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、幼兒園等.樓盤換手率%建筑設(shè)計(jì)單位池州市天翔建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所施工單位金壇市湯莊建筑安裝工程有限公司銷售電話0566—2812808十三、新城明珠新城明珠小區(qū)是天華置業(yè)有限公司在池州開發(fā)的大型精品住宅小區(qū), 其總體規(guī)劃獲得土木工程學(xué)會(huì)頒發(fā)的“2006雙節(jié)雙優(yōu)杯住宅方案競(jìng)賽金獎(jiǎng)”。2007年9月8日開盤。、車庫(kù)47套、拆遷還房242套項(xiàng)目總銷售面積㎡住宅價(jià)格2345元/㎡商業(yè)價(jià)格4786元/㎡樓盤換手率%建筑設(shè)計(jì)單位池州市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院施工單位市匯元建筑公司\梅隴建筑公司\銅陵?duì)I造建筑公司銷售電話0566—2039866八、南苑此商住綜合項(xiàng)目位于煙柳園橋以西，東起煙柳園、西至杏村排灌站、南臨西一路、北靠翠微路；總用地面積15024 m2；總規(guī)劃面積32368 m2；其中住宅面積部分用于南湖溝拆遷安置，商業(yè)面積進(jìn)入市場(chǎng)銷售，全框架結(jié)構(gòu)。儲(chǔ)藏室1套、項(xiàng)目地址池州市建設(shè)中路碧荷苑項(xiàng)目地塊（等級(jí)） 一級(jí) 銷售許可證號(hào)2007017開發(fā)商名稱池州市佳創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 資質(zhì)證號(hào): 1358項(xiàng)目可銷售總套數(shù)18套：住宅11套項(xiàng)目總銷售面積㎡商業(yè)價(jià)格5113元/㎡樓盤換手率%物業(yè)管理公司池州市菲安物業(yè)管理公司建筑設(shè)計(jì)單位池州市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院施工單位池州市第三建筑工程有限公司銷售電話0566—2024725四、怡和家園1樓1區(qū) 怡和家園座落于建設(shè)中路與青陽(yáng)路交叉口處，東至青陽(yáng)路西側(cè)用地邊界，西至城北新村東側(cè)用地邊界，南至建設(shè)中路北側(cè)用地邊界，北至體校南側(cè)用地邊界。公建配套1套該小區(qū)經(jīng)規(guī)劃準(zhǔn)建商住樓堂館1A、B區(qū)，2A、B區(qū)，3,4,5；層數(shù)分別為6層加閣樓、5層加閣樓；混合結(jié)構(gòu)和鋼混結(jié)構(gòu)；總建筑面積約24000平方米，該小區(qū)于2005年3月開工建設(shè)，二期于2007年3月開盤。其中住宅成交均價(jià)10月份 ，11月份 ，增長(zhǎng)率 % ；商業(yè)用房成交均價(jià) 10月份 元/平方米，11月份 元/平方米，增長(zhǎng)率 % ；其他用房成交均價(jià) 元 /平方米， 元 /平方米，增長(zhǎng)率 % 。二、2005年6月2005年12月各類商品房交易情況2005年612月各類物業(yè)成交均價(jià)（單位：元/平米）2005年612月各類物業(yè)總成交面積（單位：萬(wàn)平米）2005年6月2005年12月： 元/平方米。 二手房交易與租賃市場(chǎng)處于快速成長(zhǎng)階段，雖不成熟，但為住宅投資打下良好基礎(chǔ)；178。二、城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展根據(jù)池州市“十一五規(guī)劃”，貴池區(qū)被定位于“行政、文教科研、高新技術(shù)功能區(qū)”組團(tuán)。隨著收入的增加，居民支出也增長(zhǎng)加快。居民儲(chǔ)蓄存款大幅減少的主要原因:一是股市、基金的異?；鸨至髁瞬糠謨?chǔ)蓄。%。 金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入萬(wàn)元3902825 外貿(mào)出口總額(18月份)萬(wàn)美元1621六、招商引資到位資金萬(wàn)元610507池州市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 　 單位1—12月累計(jì)累計(jì)比上年同期177。%、%、%，、::。城市化進(jìn)一步發(fā)展，年末全市城鎮(zhèn)化率達(dá)30%。城鄉(xiāng)居民生活日益改善。14月，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出2964元，%。人均生產(chǎn)總值（按常住人口計(jì)算）7102元，%；，%，“十五”%，%%；，%，“十五”%，%%；，%，“十五”%，%%；，%；，%，；，%。自此，九華山辟為地藏菩薩道場(chǎng)，四方信徙接踵而至，明清鼎盛時(shí)期，全山有寺廟300余座，僧眾四、五千人。 文化底蘊(yùn)豐厚。四、礦產(chǎn)資源池州礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量豐富，已探明的金屬礦、非金屬礦資源40余種，主要礦產(chǎn)有金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、鎢、鉬、銻、釩、煤、硫鐵、白云石、石灰石、大理石、方解石、麥飯石等。 版圖呈南北長(zhǎng)、中部寬，兩頭狹窄狀。（二）與目標(biāo)消費(fèi)者座談采用訪談形式，就目標(biāo)人群的消費(fèi)心態(tài)、生活習(xí)慣等方面進(jìn)行雙向溝通、交流，提純出對(duì)項(xiàng)目的深度認(rèn)識(shí)和理解，為確定項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群提供可參考依據(jù)。本調(diào)查報(bào)告旨在圍繞但不限于上述問(wèn)題展開，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)、資料的整理、分析，得出市場(chǎng)調(diào)查重要結(jié)論，從而提出對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有建設(shè)性的建議。第一節(jié)：清溪南苑項(xiàng)目區(qū)域周邊環(huán)境及地塊分析 82第二節(jié)：城中村項(xiàng)目區(qū)域周邊環(huán)境及地塊分析 82第七部分：目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研 93第一節(jié)：住宅消費(fèi)者調(diào)研 94第二節(jié)：商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研 98第八部分：媒體調(diào)查及建議 102第九部分：市場(chǎng)調(diào)查重要結(jié)論及項(xiàng)目建議 106第一節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查重要結(jié)論 108結(jié)束語(yǔ) 108第一部分：市場(chǎng)調(diào)查概述 第一節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查序言思漢公司市場(chǎng)調(diào)查人員于11月10日——16日對(duì)池州市主要城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研，對(duì)主要在售項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作深入調(diào)查，同時(shí)與消費(fèi)者、媒體、業(yè)界人士、銷售人員等進(jìn)行多方面溝通，并與發(fā)展商交流了對(duì)項(xiàng)目的看法。二、實(shí)地走訪調(diào)查主要針對(duì)在售項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、同區(qū)域可參考項(xiàng)目、區(qū)域環(huán)境、項(xiàng)目地塊進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查人員走訪獲取第一手市場(chǎng)資料。市行政轄貴池區(qū)、東至縣、石臺(tái)縣、青陽(yáng)縣和九華山風(fēng)景區(qū)，國(guó)土總面積8272平方公里，人口154萬(wàn)。三、自然資源 池州境內(nèi)有全國(guó)四大佛教名山之一的國(guó)家級(jí)山岳型風(fēng)景名勝區(qū)九華山，國(guó)家野生動(dòng)植物自然保護(hù)區(qū)牯牛降，國(guó)家珍稀水禽自然保護(hù)區(qū)升金湖；有省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)齊山秋浦仙境、東至大歷山以及蓬萊仙洞、慈云洞、魚龍洞、大王洞、神仙洞等各具特色的溶洞群。、山場(chǎng)49萬(wàn)公頃、國(guó)家級(jí)和省級(jí)森林公園3處。晚唐杜牧在任池州刺史的兩年內(nèi)，留下了幾十首膾炙人口的詩(shī)篇，其千古絕唱《清明詩(shī)》使池州杏花村名播青史。九華山佛教始于晉代，興于中唐，盛于明清?！笆濉睍r(shí)期累計(jì)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值400多億元，%，高于“九五”時(shí)期年平均增長(zhǎng)7%，比“九五”時(shí)期累計(jì)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值增加了130多億元。2007年14月，池州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3902元，%。男性人口800636人，%；女性人口753361人，%。其中非農(nóng)業(yè)人口259975人。%。%、%%，其中利潤(rùn)、利稅增幅均居全省第一。 金融機(jī)構(gòu)貸款余額(本、外幣)萬(wàn)元963761比年初增加98696萬(wàn)元房產(chǎn)市場(chǎng)在池州市大開發(fā)、大發(fā)展的氛圍中，呈現(xiàn)出供銷兩旺的活躍景象。4月末，為2005年12月份以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增加。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)的加快，也逐漸呈現(xiàn)出一幅欣欣向榮的景象。外來(lái)投資進(jìn)一步加大居民消費(fèi)能力提高進(jìn)出口貿(mào)易迅速擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展居民收入增加，購(gòu)買力強(qiáng)房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大城市化進(jìn)程速度加快對(duì)住房要求增加為房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮創(chuàng)造良好環(huán)境外來(lái)人口繼續(xù)增加 第三部分：池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及發(fā)展趨勢(shì)本部分試圖通過(guò)對(duì)池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)走勢(shì)等分析，總結(jié)近年房地產(chǎn)的變化和特點(diǎn)，把握現(xiàn)狀并預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 市場(chǎng)整體開發(fā)及營(yíng)銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進(jìn)入，開發(fā)理念逐步提高； 178。其它各類房屋成交均價(jià) 2,。隨著土地價(jià)格、開發(fā)量以及商品房成本的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)首選地將走向池州市外圍的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 項(xiàng)目地址和平路西側(cè)、杏村東路南側(cè)項(xiàng)目地塊（等級(jí)） 一級(jí) 銷售許可證號(hào)2007012開發(fā)商名稱池州市宇成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 資質(zhì)證號(hào): 1347項(xiàng)目可銷售總套數(shù)62套：住宅:25套2007年6月開盤。、商業(yè)8套項(xiàng)目總銷售面積㎡住宅價(jià)格3431元/㎡商業(yè)價(jià)格19483元/㎡樓盤換手率%物業(yè)管理公司市華宇物業(yè)管理公司建筑設(shè)計(jì)單位池州市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院施工單位池州市興發(fā)建筑安裝公司銷售電話0566—2023808五、碧荷苑3住宅樓碧荷苑小區(qū)位于建設(shè)中路以南。項(xiàng)目地址秋浦路與東湖路交叉口西南角項(xiàng)目地塊（等級(jí)） 一級(jí) 銷售許可證號(hào)2007038開發(fā)商名稱池州市宏興置業(yè)有限公司 資質(zhì)證號(hào): 0045項(xiàng)目可銷售總套數(shù)197套：住宅89套、商業(yè)217套、項(xiàng)目地址青陽(yáng)路以東勝利路以北項(xiàng)目地塊（等級(jí)） 二級(jí) 銷售許可證號(hào)2007030開發(fā)商名稱池州市城北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 資質(zhì)證號(hào):0011項(xiàng)目可銷售總套數(shù)784套：住宅340套、一、二期分別于2007年6月8日和 11月28日開盤。住宅類型以四層花園洋房為主，兼有別墅?？傉嫉?1萬(wàn)平方米，建筑單體以多層及小高層為主，既融入了歐式古典風(fēng)格，又結(jié)合了現(xiàn)代簡(jiǎn)約氣息。 全臨街的獨(dú)立商鋪，繁華的商業(yè)氛圍，為河濱花園帶來(lái)購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)一站式的商業(yè)體系。2007年11月24日開盤。2007年9月15日開盤。新城明珠，首先占據(jù)了池州的大盤優(yōu)勢(shì)；所謂大盤造景賣配套，在它身上顯示的淋漓盡致，結(jié)合了相關(guān)的事件性營(yíng)銷體系，打動(dòng)了潛在目標(biāo)客戶群體，這個(gè)是它的成功關(guān)鍵。178。178。178。1501005勝利新村 地塊商住見規(guī)劃設(shè)計(jì)條件商業(yè)40 居住70二、市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量目前池州房地產(chǎn)市場(chǎng)在售的項(xiàng)目有14個(gè)，預(yù)計(jì)2008年推向市場(chǎng)的后續(xù)體量約在40萬(wàn)平米， 南馨園小區(qū)二期于2007年11月28日開盤，三期預(yù)計(jì)在2008年5月開盤，不但此時(shí)間與本項(xiàng)目較近，而且距離與本項(xiàng)目接近，在一定程度上造成直接競(jìng)爭(zhēng)。 市中心商業(yè)輻射力強(qiáng)，區(qū)域商業(yè)開發(fā)難度較大。 綜合評(píng)價(jià)：178。 大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量多，缺少街區(qū)式商業(yè)路段兩側(cè)分布了眾多大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，營(yíng)業(yè)面積達(dá)40萬(wàn)平米，而街區(qū)式商業(yè)則相對(duì)缺乏，沒(méi)有嚴(yán)格意義上的商業(yè)街；178。（7）萬(wàn)花家具城，300平米左右，內(nèi)部帶經(jīng)營(yíng)餐飲和服飾。 池州市餐飲與娛樂(lè)休閑業(yè)中的電影院、網(wǎng)吧、游戲室等都未在中心區(qū)形成規(guī)模，給其在中心區(qū)周邊區(qū)域