【正文】 池州晉豐置業(yè)房地產(chǎn)有限公司專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告清溪南苑和城中村項(xiàng)目思漢地產(chǎn)20071228 目錄第一部分：市場(chǎng)調(diào)查槪述第一部分：市場(chǎng)調(diào)查概述第一節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查序言 4第二節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查目的 5第三節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查方法 5第二部分：池州市城市宏觀環(huán)境 7第一節(jié)：城市概況 7第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì)和居民生活 11第三節(jié)：池州市城市規(guī)劃 22第四節(jié)：本部分小結(jié) 26第三部分：池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及發(fā)展趨勢(shì) 27第一節(jié)：2005年至2007年池州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 28第二節(jié)：主要城區(qū)及板塊分析 37第三節(jié)：池州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 38第四部分：住宅市場(chǎng)分析及區(qū)域潛在市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 38第一節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第二節(jié)：池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量分析 60第五部分：商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展分析 64第一節(jié)：池州市商業(yè)調(diào)查 64第二節(jié)：業(yè)態(tài)調(diào)查分析 68第三節(jié)：池州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相關(guān)規(guī)劃 69第六部分：項(xiàng)目周邊環(huán)境及地塊分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第一節(jié)：清溪南苑項(xiàng)目區(qū)域周邊環(huán)境及地塊分析 82第二節(jié)：城中村項(xiàng)目區(qū)域周邊環(huán)境及地塊分析 82第七部分：目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研 93第一節(jié)：住宅消費(fèi)者調(diào)研 94第二節(jié)：商業(yè)消費(fèi)者調(diào)研 98第八部分：媒體調(diào)查及建議 102第九部分：市場(chǎng)調(diào)查重要結(jié)論及項(xiàng)目建議 106第一節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查重要結(jié)論 108結(jié)束語(yǔ) 108第一部分：市場(chǎng)調(diào)查概述 第一節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查序言思漢公司市場(chǎng)調(diào)查人員于11月10日——16日對(duì)池州市主要城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研，對(duì)主要在售項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作深入調(diào)查，同時(shí)與消費(fèi)者、媒體、業(yè)界人士、銷(xiāo)售人員等進(jìn)行多方面溝通，并與發(fā)展商交流了對(duì)項(xiàng)目的看法。 城中村兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃已定，即將步入開(kāi)發(fā)階段。如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保兩個(gè)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在就要考量的是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題；特別是像城中村這樣地形復(fù)雜且體量較大的項(xiàng)目，我們必須全面研判如下課“題：一、池州市城市宏觀環(huán)境； ㈠二、池州城市規(guī)劃；三、池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)（住宅、商業(yè)）；四、池州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃；五、市場(chǎng)主要在售項(xiàng)目調(diào)查（住宅、商業(yè)）；六、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及市場(chǎng)潛在供應(yīng)量分析；七、池州市已經(jīng)營(yíng)的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、超市、百貨等調(diào)查；八、池州人群分析；九、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及地塊調(diào)研；十、主要目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查；十一、媒體調(diào)查。本調(diào)查報(bào)告旨在圍繞但不限于上述問(wèn)題展開(kāi)，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)、資料的整理、分析，得出市場(chǎng)調(diào)查重要結(jié)論，從而提出對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有建設(shè)性的建議。第二節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查目的本次對(duì)池州市進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，最終目的是在充分搜集、了解池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動(dòng)態(tài)角度分析池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，從而論定項(xiàng)目在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位、產(chǎn)品價(jià)值提供有效支持，并為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品力提升和營(yíng)銷(xiāo)策略。為此，我們對(duì)池州市進(jìn)行細(xì)致而深入的市場(chǎng)調(diào)研工作，通過(guò)對(duì)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)及資料的收集整理，進(jìn)行了多次深度討論與專(zhuān)業(yè)分析，最終形成本報(bào)告，力求對(duì)池州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)做到深刻、精確的認(rèn)識(shí)，為貴司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作提供有效的指導(dǎo)建議。第三節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查方法一、資料搜集（一）發(fā)展商協(xié)助提供主要內(nèi)容包括項(xiàng)目所在地塊特點(diǎn)、項(xiàng)目遠(yuǎn)景規(guī)劃及當(dāng)?shù)卣块T(mén)相關(guān)信息及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量、成交量、成交價(jià)格、政府未來(lái)規(guī)劃藍(lán)圖、地塊所在區(qū)域的規(guī)劃狀況。（二）文獻(xiàn)資料及網(wǎng)絡(luò)搜集搜集有關(guān)池州市宏觀經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r等有關(guān)資料。二、實(shí)地走訪(fǎng)調(diào)查主要針對(duì)在售項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、同區(qū)域可參考項(xiàng)目、區(qū)域環(huán)境、項(xiàng)目地塊進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查人員走訪(fǎng)獲取第一手市場(chǎng)資料。在對(duì)項(xiàng)目區(qū)域周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、可參考性項(xiàng)目的調(diào)查中，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查組人員先設(shè)定的問(wèn)題，以購(gòu)房者身份向銷(xiāo)售人員獲取資料。三、深度訪(fǎng)談（一）與發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)座談?dòng)伤紳h公司市場(chǎng)調(diào)查人員就預(yù)先準(zhǔn)備的問(wèn)題與發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行深度訪(fǎng)談，初步了解項(xiàng)目情況。（二）與目標(biāo)消費(fèi)者座談采用訪(fǎng)談形式，就目標(biāo)人群的消費(fèi)心態(tài)、生活習(xí)慣等方面進(jìn)行雙向溝通、交流，提純出對(duì)項(xiàng)目的深度認(rèn)識(shí)和理解，為確定項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群提供可參考依據(jù)。（三）與房地產(chǎn)同行、業(yè)內(nèi)人士、銷(xiāo)售人員進(jìn)行座談采用面談形式，就池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及目前市場(chǎng)認(rèn)識(shí)進(jìn)行深度面談，為項(xiàng)目的發(fā)展提供參考依據(jù)，同時(shí)也為項(xiàng)目的推廣提供策略參考。（四）拜訪(fǎng)媒體行業(yè)人士通過(guò)拜訪(fǎng)媒體行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人士，深入了解池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、趨勢(shì)及樓盤(pán)推廣情況。 第二部分：池州市城市宏觀環(huán)境本章通過(guò)對(duì)池州市城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面的闡述與分析、預(yù)測(cè)，把握池州房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的宏觀環(huán)境及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。第一節(jié)：城市概況要點(diǎn)概述：池州區(qū)位行政池州氣候環(huán)境池州礦產(chǎn)資源池州自然資源池州歷史文化一、地理位置和行政區(qū)域池州市位于安徽省西南部、長(zhǎng)江下游南岸，北靠銅陵、蕪湖市，東與宣城市毗連，南與黃山市接壤，西北與安慶隔江相望，西南與江西省為鄰。市行政轄貴池區(qū)、東至縣、石臺(tái)縣、青陽(yáng)縣和九華山風(fēng)景區(qū)，國(guó)土總面積8272平方公里，人口154萬(wàn)。市政府所在地池州城，坐落在池口河（秋浦河）入江口的洲地上，一面臨江，三面環(huán)湖，歷史上因“郡治襟江帶湖、城闕宮室宛在池上”而得名。市區(qū)區(qū)域面積12平方公里，駐地總?cè)丝?3萬(wàn)，市區(qū)常駐人口15萬(wàn)。版圖呈南北長(zhǎng)、中部寬，兩頭狹窄狀。 全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道共53個(gè)（9個(gè)鄉(xiāng)、36個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)街道辦事處），其中貴池17個(gè)（9個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)街道辦事處），東至15個(gè)（3個(gè)鄉(xiāng)、12個(gè)鎮(zhèn)），石臺(tái)8個(gè)（2個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)鎮(zhèn)），青陽(yáng)11個(gè)（3個(gè)鄉(xiāng)、8個(gè)鎮(zhèn)），九華山2個(gè)（1鄉(xiāng)1鎮(zhèn)）。共808個(gè)村民委員會(huì)，62個(gè)居民委員會(huì)。人口以漢族為主，亦有回、滿(mǎn)、藏、朝鮮、維吾爾等少數(shù)民族散居。二、氣候環(huán)境池州地處北亞熱帶南緣，氣候溫和，雨量充沛，光照充足，季風(fēng)明顯，生長(zhǎng)期長(zhǎng)，屬典型的亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候。三、自然資源 池州境內(nèi)有全國(guó)四大佛教名山之一的國(guó)家級(jí)山岳型風(fēng)景名勝區(qū)九華山，國(guó)家野生動(dòng)植物自然保護(hù)區(qū)牯牛降，國(guó)家珍稀水禽自然保護(hù)區(qū)升金湖；有省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)齊山秋浦仙境、東至大歷山以及蓬萊仙洞、慈云洞、魚(yú)龍洞、大王洞、神仙洞等各具特色的溶洞群。池州生態(tài)體系完好，森林覆蓋率達(dá)56%，境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，青通河、九華河、秋浦河、黃湓河等北流入江，主要湖泊有升金湖、白沙湖等，處處山青水秀，人與自然和諧。1996年12月26日被批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，1997年11月11日被列為實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》16個(gè)地方試點(diǎn)地區(qū)之一。 此地生物資源種類(lèi)繁多。、山場(chǎng)49萬(wàn)公頃、國(guó)家級(jí)和省級(jí)森林公園3處。盛產(chǎn)水稻、棉花、油料、竹木、茶葉、蠶繭等農(nóng)副產(chǎn)品，是國(guó)家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、出口紅茶和速生豐產(chǎn)林基地。野生動(dòng)植物品種多樣，僅中藥材就有1300多種。四、礦產(chǎn)資源池州礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量豐富，已探明的金屬礦、非金屬礦資源40余種，主要礦產(chǎn)有金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、鎢、鉬、銻、釩、煤、硫鐵、白云石、石灰石、大理石、方解石、麥飯石等。其中石灰石、白云石、方解石礦不僅儲(chǔ)量大、品位高、質(zhì)量好，而且大多分布在沿江地帶，便于開(kāi)采和運(yùn)輸。五、歷史文化 池州自唐武德四年（公元621年）設(shè)州置府以來(lái)，迄今已有1380多年的歷史。建國(guó)以后，歷經(jīng)兩撤三建，1988年8月復(fù)設(shè)池州地區(qū)，2000年6月改池州地區(qū)為省轄池州市。 文化底蘊(yùn)豐厚。池州素有千載詩(shī)人地的美譽(yù)。東晉大文學(xué)家陶淵明晚年隱居于東至縣境內(nèi)的牛頭山，讀書(shū)種菊。后人因仰慕他的高風(fēng)亮節(jié)，于明萬(wàn)歷元年（公元1573年），在今東流鎮(zhèn)為其修建了靖節(jié)祠（又名陶公祠）。詩(shī)仙李白曾五游秋浦、三上九華，對(duì)池州的山光水色、銅鐵冶煉、風(fēng)土人情多有吟唱，留下了近百首詩(shī)篇，其《秋浦歌》十七首流芳后世。晚唐杜牧在任池州刺史的兩年內(nèi)，留下了幾十首膾炙人口的詩(shī)篇，其千古絕唱《清明詩(shī)》使池州杏花村名播青史。包拯、岳飛、蘇軾、司馬光、王安石、朱熹、陸游等眾多文人雅士都曾駐足池州，尋芳攬勝，留下無(wú)數(shù)文化珍品。被譽(yù)為戲劇的活化石的貴池儺、源于佛教釋典的目連戲、興于明代的青陽(yáng)腔，以其古老的表演形式和純樸的民俗風(fēng)情引起了國(guó)際文化界的關(guān)注。 佛教文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。九華山佛教始于晉代，興于中唐，盛于明清。早在東晉隆安五年（公元401年），就有天竺僧人杯渡來(lái)山筑室為庵，傳經(jīng)布道。唐開(kāi)元七年（公元719年），新羅國(guó)（今韓國(guó)）王族近親金喬覺(jué)渡海來(lái)華，歷盡艱辛，卓錫九華，苦心修持，99歲園寂，因其肉身不腐，遂被尊為地藏菩薩應(yīng)化。自此，九華山辟為地藏菩薩道場(chǎng)，四方信徙接踵而至，明清鼎盛時(shí)期，全山有寺廟300余座，僧眾四、五千人。蓮花佛國(guó)九華山被譽(yù)為東南第一山。九華山現(xiàn)有大小寺廟94座，其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)寺廟9座。自金地藏之后，相繼有15位高僧修成不腐之身，現(xiàn)在可見(jiàn)的有5尊，成為海內(nèi)外佛教史上的一大奇跡。第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì)狀況和居民生活一、經(jīng)濟(jì)狀況2004年至2006年池州市國(guó)民生產(chǎn)總值（單位/億元） ]，%；2005年，池州市生產(chǎn)總值突破100億元大關(guān)，%，增幅為1997年來(lái)最高水平?！笆濉睍r(shí)期累計(jì)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值400多億元，%，高于“九五”時(shí)期年平均增長(zhǎng)7%，比“九五”時(shí)期累計(jì)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值增加了130多億元。2006年開(kāi)始池州市經(jīng)濟(jì)在新的增長(zhǎng)周期中高位運(yùn)行，按可比價(jià)計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)14%。2004年至2006年池州市各產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（單位/億元）2004年，%；，%；，%。人均生產(chǎn)總值（按常住人口計(jì)算）7102元，%；，%，“十五”%，%%；，%，“十五”%，%%；，%，“十五”%，%%；，%；，%，；，%。2004年至2007年14月份池州市城鎮(zhèn)人均生產(chǎn)總值（單位/元） 2004年，池州市人均生產(chǎn)總值（按常住人口計(jì)算）7102元，%；2005年，按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值由2000年的4832元，提高到2005年的8719元，%，以現(xiàn)行匯率折算，人均生產(chǎn)總值已突破1000美元；2006年，池州市人均生產(chǎn)總值（按常住人口計(jì)算）11092元；2007年14月份，池州市人均生產(chǎn)總值為4312元。2004年至2007年14月份池州市城鎮(zhèn)人均可支配收入（單位/元） 2004年，根據(jù)對(duì)100戶(hù)城鎮(zhèn)住戶(hù)的抽樣調(diào)查，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6974元，%；人均消費(fèi)性支出5212元，%；2005年，池州市在崗職工年平均工資14023元/人，%，（“十五”%）；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7882元，%；2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9015元，%。城鄉(xiāng)居民收入均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)。2007年14月，池州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3902元，%。其中，%；%；%。隨著收入的增加，居民支出也增長(zhǎng)加快。14月，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出2964元，%。其中居住支出增長(zhǎng)最快，增幅為231%，%，占消費(fèi)性支出比重(即恩格爾系數(shù))%%。恩格爾系數(shù)的顯著下降，說(shuō)明池州市城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量正不斷提高2005年至2007年4月城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額（單位/億元）2005年至2007年4月池州市固定資產(chǎn)投資總額（單位/億元）二、居民生活2004社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)據(jù)公安年報(bào)統(tǒng)計(jì)資料顯示，‰，‰，‰。年末總戶(hù)數(shù)451313戶(hù)，總?cè)丝跒?553997人，比上年增加4863人。其中非農(nóng)業(yè)人口253173人。男性人口800636人，%；女性人口753361人，%。全年外出務(wù)工人員268965人。城市化進(jìn)一步發(fā)展，%。城鄉(xiāng)居民生活日益改善。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)分別為44%和48%，均比上年降低1個(gè)百分點(diǎn)。2005年社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)據(jù)公安年報(bào)統(tǒng)計(jì)資料顯示，‰，‰，‰。年末總戶(hù)數(shù)490835戶(hù)，總?cè)丝跒?563133人，比上年增加9136人。其中非農(nóng)業(yè)人口259975人。男性人口805258人，%；女性人口757875人，%。全年外出務(wù)工人員320714人。城市化進(jìn)一步發(fā)展，年末全市城鎮(zhèn)化率達(dá)30%。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)分別為44%和47%。再就業(yè)工作成效顯著。2005年，全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)12660人，使7538位下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)，其中“4050”人員再就業(yè)人數(shù)有1118人。%。2006年社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)2006年池州市經(jīng)濟(jì)在新的增長(zhǎng)周期中高位運(yùn)行，按可比價(jià)計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)14%。，%；，%，；，%。%、%、%，、::。這表明，工業(yè)逐步成為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力。在工業(yè)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，池州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提升，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。，%%，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。二是企業(yè)效益不斷提升。，，%、%%，其中利潤(rùn)、利稅增幅均居全省第一。三是城鄉(xiāng)居民收入大幅上升，2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9015元，農(nóng)民人均純收入3347元，%%。城鄉(xiāng)居民收入均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，特別是農(nóng)民收入增幅達(dá)到了“九五”以來(lái)的最高點(diǎn)。池州市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 　 單位1—12月累計(jì)累計(jì)比上年同期177。%一、規(guī)模以上工業(yè)增加值萬(wàn)元255596 規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)率% 規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)%二、固定資產(chǎn)投資總額萬(wàn)元912421 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額萬(wàn)元697799房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資萬(wàn)元95363三、財(cái)政總收入萬(wàn)元150142 地方財(cái)政收入萬(wàn)元91339中央財(cái)政收入萬(wàn)元58803 財(cái)政支出萬(wàn)元211122四、稅收收入萬(wàn)元112048