【正文】 周邊目前小區(qū)不多，只有一些無規(guī)模和不成片的居民和村民住宅小區(qū)，居住氛圍尚不濃，且檔次不高，對本項目產(chǎn)生一定影響。第二節(jié)：城中村項目周邊環(huán)境及地塊分析一、項目地理位置及周邊區(qū)域環(huán)境分析（一）總平面圖城中村項目位池州市三臺山森林公園西側，東至石臺路，南接白洋路，北至建設西路，距離市中心5分鐘車程。（二）項目主要經(jīng)濟指標占地面積46290平米總建筑面積71056平米住宅總面積51806平米商業(yè)總面積19250平米容積率綠化率%規(guī)劃總戶數(shù)568規(guī)劃總居住人口1817（三）規(guī)劃戶型CC2樓 戶型面積（不含閣樓面積） 201—501三室二廳 202—502二室二廳 203—503二室一廳 204—504二室二廳 205—505二室二廳 206—506二室二廳 207—507二室一廳 208—508二室二廳 209—509二室一廳 210—510二室二廳 211—511二室一廳 212—512二室二廳 213—513二室一廳 214—514二室二廳 215—515二室一廳 216—516二室二廳 217—517二室一廳 218—518二室二廳 219—519二室一廳 合計：C3樓 戶型面積（不含閣樓面積） 201—701 三室二廳 202—702 三室二廳 203—703 三室二廳 204—704 三室二廳 合計：C4樓 戶型面積（不含閣樓面積）201—701三室二廳 202—702三室二廳 203—703三室二廳 204—704三室二廳 合計： A4樓 戶型面積（不含閣樓面積） 201—601三室一廳 202—602三室二廳 203—603三室二廳 204—604三室二廳 合計： 2樓 戶型面積（不含閣樓面積） 201—601二室二廳 202—602二室二廳 203—603三室二廳二衛(wèi) 204—604三室二廳二衛(wèi) 205—605二室二廳 206—606二室二廳 合計： 3樓 戶型面積（不含閣樓面積）201—601三室二廳 202—602三室二廳 203—603三室二廳 204—604三室二廳 205—605三室二廳 206—606三室二廳 合計： 4樓 戶型面積（不含閣樓面積） 調(diào)整后方案201—601三室二廳二衛(wèi) 202—602二室二廳 203—603二室二廳 204—604二室二廳 205—605二室二廳 206—606二室二廳 207—607二室二廳 208—608二室二廳 合計：C5樓 戶型面積（不含閣樓面積）201—601三室二廳 202—602三室二廳 203—603三室二廳 204—604三室二廳 205—605三室二廳二衛(wèi) 合計：C6樓 戶型面積（不含閣樓面積）201—601三室二廳 202—602三室二廳 203—603三室二廳 204—604三室二廳 205—605三室二廳 206—606三室二廳 合計：A7樓 戶型面積（不含閣樓面積） 201—601三室二廳 202—602四室二廳二衛(wèi) 合計：B1樓 戶型面積（不含閣樓面積）201—601二室一廳 202—602二室一廳 203—603二室二廳 合計：1樓 戶型面積（不含閣樓面積）201—601二室二廳 202—602二室二廳 203—603二室二廳 204—604二室二廳 205—605二室二廳 206—606二室二廳 207—607二室二廳 208—608二室二廳 209—609二室二廳 210—610二室二廳 211—611二室二廳 212—612二室二廳 合計：總計約：另外儲藏間、閣樓面積約 13500 m2分析：總體戶型在80120平米之間，比較符合目前池州房地產(chǎn)市場的需求。 池州市域商業(yè)格局的構建未來的池州市域商業(yè)發(fā)展空間格局將形成“兩圈一線、一心四區(qū)”。同時充分發(fā)揮站前區(qū)的綜合交通優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，積極建設站前區(qū)專業(yè)批發(fā)市場群。重點建設由港口物流項目、工業(yè)企業(yè)物流項目、商業(yè)配送物流項目、農(nóng)業(yè)物流項目等幾大部分組成的池州市物流項目體系，形成 “兩大物流基地、四大平臺、一批區(qū)域物流節(jié)點”的池州市物流發(fā)展總體框架。現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，缺乏娛樂休閑業(yè)及相應的商業(yè)配套設施，購物環(huán)境差，距離市級商業(yè)水平差距甚大。（4）國豐商業(yè)街，門面約120間，物業(yè)形態(tài)為，住宅加底商，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為：服飾、鞋類、日用品等。（3）主要商業(yè)街調(diào)查按現(xiàn)有商業(yè)分布來看，可將池州市中心商圈分為長江中路商圈、秋浦中路商圈和翠柏中路商圈。202050011齊山大道地塊商住見規(guī)劃設計條件商業(yè)40 居住70 河濱花園一期是公寓樓，價格基本在2600至3400之間，一期銷售總體比較理想，說明池州市民對此認可度比較高；由于池州房地產(chǎn)市場缺乏小高層這樣的物業(yè)，但對這個市場沒有全面的把控，為此，二期的小高層遲遲未動，這也說明池州市消費者對高層公寓尚有一定心理抗性。 ，由于地段、環(huán)境、規(guī)劃等因素影響。項目總銷售面積㎡住宅價格2554元/㎡配套設施聽水榭、物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、杏花村酒井、大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、垃圾中轉站、垃圾收集站、公共自行車庫及小區(qū)道路、景觀、綠化、給排水、路燈、公廁等公建配套設施。電子巡更、可視對講，IC卡車庫自動管理系統(tǒng)獨享安全個性化管理。、公建配套11套項目地址秀山南路兩側南苑項目地塊（等級） 二級 銷售許可證號2007039開發(fā)商名稱池州市百大投資置業(yè)發(fā)展有限公司 資質證號:0048項目可銷售總套數(shù)367套：、公建配套1套、南門車站及長途車站為住戶提供便捷交通。目前，整個池州市的房地產(chǎn)開發(fā)量主要集中在貴池區(qū)，大體量的開發(fā)項目幾乎都占據(jù)在城中板塊，并逐漸沿長江中路、秋浦中路、翠柏中路、建設中路向四周擴散，形成以城中板塊為中心的城南板塊、城東平天湖板塊、城北板塊以及城西杏花村板塊。 商業(yè)地產(chǎn)總體供應量較大，但市場基本保持供求平衡；178。其中居住支出增長最快，增幅為231%，%，占消費性支出比重(即恩格爾系數(shù))%%。分商品類別看，熱點商品消費增長較快。 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額萬元697799在工業(yè)經(jīng)濟的帶動下，池州市經(jīng)濟運行質量進一步提升，主要體現(xiàn)在三個方面：一是財政收入快速增長。城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)分別為44%和48%，均比上年降低1個百分點。2004年至2007年14月份池州市城鎮(zhèn)人均可支配收入（單位/元） 2004年，根據(jù)對100戶城鎮(zhèn)住戶的抽樣調(diào)查，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6974元，%；人均消費性支出5212元，%；五、歷史文化 池州自唐武德四年（公元621年）設州置府以來，迄今已有1380多年的歷史。共808個村民委員會，62個居民委員會。為此，我們對池州市進行細致而深入的市場調(diào)研工作，通過對相關調(diào)查數(shù)據(jù)及資料的收集整理，進行了多次深度討論與專業(yè)分析，最終形成本報告，力求對池州市的房地產(chǎn)市場做到深刻、精確的認識，為貴司項目開發(fā)運作提供有效的指導建議。第三節(jié)：市場調(diào)查方法一、資料搜集（一）發(fā)展商協(xié)助提供主要內(nèi)容包括項目所在地塊特點、項目遠景規(guī)劃及當?shù)卣块T相關信息及統(tǒng)計數(shù)據(jù)，包括房地產(chǎn)開發(fā)量、成交量、成交價格、政府未來規(guī)劃藍圖、地塊所在區(qū)域的規(guī)劃狀況。人口以漢族為主，亦有回、滿、藏、朝鮮、維吾爾等少數(shù)民族散居。建國以后，歷經(jīng)兩撤三建，1988年8月復設池州地區(qū)，2000年6月改池州地區(qū)為省轄池州市。2005年，池州市在崗職工年平均工資14023元/人，%，（“十五”%）；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7882元，%；2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9015元，%。2005年社會發(fā)展的統(tǒng)計公報據(jù)公安年報統(tǒng)計資料顯示，‰，‰，‰。%%，為經(jīng)濟增長奠定了堅實基礎。 實際利用外資萬美元5532 金融機構現(xiàn)金支出萬元394544914月限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)中，%，文化辦公用品、%%。恩格爾系數(shù)的顯著下降，說明池州市城鎮(zhèn)居民的生活質量正不斷提高。 外地消費者購房比例較低，本地居民為房地產(chǎn)市場的主要要消費力量；178。 第三節(jié)：池州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢從對池州市房地產(chǎn)市場調(diào)研的資料分析來看，池州市主城區(qū)的商品房的價格日益上升，隨著價格的上漲，開發(fā)量也日益彪升。銷售電話0566—2039418/2029678三、青陽路綜合樓 項目位于青陽路以東，百牙路以南，建設中路以為，實小分校旁。拆遷還房6套項目總銷售面積㎡住宅價格2955元/㎡商業(yè)價格19483元/㎡樓盤換手率%物業(yè)管理公司池州市華宇物業(yè)發(fā)展有限公司建筑設計單位池州市規(guī)劃建筑設計院施工單位安徽皖江建設工程有限責任公司銷售電話0566—2024725 六、毓秀門小區(qū) 小區(qū)鳥瞰圖 項目位于秋浦路與東湖路交叉口西南角，仿古式建筑特色，尤其是內(nèi)街，別具風格，是項目的亮點所在。商業(yè)93套、拆遷還房273套項目總銷售面積㎡住宅價格2393元/㎡商業(yè)價格11132元/㎡社區(qū)配套會所、菜場、商場、監(jiān)控及門禁等系統(tǒng)樓盤換手率%物業(yè)管理池州市青松物業(yè)發(fā)展有限公司建筑設計單位池州市規(guī)劃建筑設計院施工單位浙江省臺州市黃巖紅旗建筑工程有限公司銷售電話0566—2038800十一、清溪半島“清溪半島”位于市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)北側，東接清溪河、南臨向陽路，西至九華山大道，北面與清風古塔毗鄰，自然條件得天獨厚。樓盤換手率%物業(yè)管理公司寧波永成物業(yè)管理有限公司建筑設計單位北京中環(huán)世紀工程設計有限責任公司施工單位安徽中興建設工程有限公司銷售電話0566—2812905/2812906十四、池州森橋印象小區(qū)“森橋?印象”項目總用地170畝，將建設為融排屋和多層為一體的高尚社區(qū)。178。178。137030012西入口地塊商住見規(guī)劃設計條件商業(yè)40 居住70① 長江中路商圈216。（5）杏花村文化商業(yè)街，全長500米，門面約245家，主要經(jīng)營餐飲、品牌服飾、首飾、音像器材、理發(fā)點等等。（三）社區(qū)商業(yè)由于缺乏科學規(guī)劃導致商鋪實用性不足，沒有體現(xiàn)對區(qū)域商業(yè)的補充作用，居民購物不很方便。貴池區(qū)（含池州市區(qū)）近期到2010年，%，人均3408元；遠期到2020年，%，人均10074元。 2）“ 一線”：即規(guī)劃確定的池州市域商業(yè)發(fā)展主線——東西向318國道與206國道商業(yè)發(fā)展線，沿線由東向西分布為木鎮(zhèn)、蓉城鎮(zhèn)、殷匯鎮(zhèn)、大渡口鎮(zhèn)和堯渡鎮(zhèn)等主要商業(yè)節(jié)點。（四）項目周邊環(huán)境良好的區(qū)位優(yōu)勢貴池區(qū)良好的區(qū)位、優(yōu)越的居住環(huán)境與上佳的發(fā)展前景成為大部分消費者向往的居住地之一。項