【正文】 。178。、公建配套2套項(xiàng)目總銷售面積㎡住宅價(jià)格2363元/㎡配套設(shè)施物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、公共車庫樓盤換手率%物業(yè)管理公司池州菲安物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)單位安徽國(guó)華規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司施工單位湘江寶石建設(shè)有限公司銷售電話0566—3118555/3118777分析：從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，目前銷售狀況比較理想的是城北新村、清溪半島、新城明珠和河濱花園。儲(chǔ)藏室317套項(xiàng)目位于池州市區(qū)清風(fēng)東路以南、九華山大道以東、毗鄰風(fēng)景秀美的平天湖和白沙河。 智能化E時(shí)代物業(yè)管理、全方位配套設(shè)施，足不出戶就能享受現(xiàn)代科技帶來的便捷生活。項(xiàng)目地址開發(fā)區(qū)辦公樓以北、清溪河?xùn)|南側(cè)項(xiàng)目地塊（等級(jí)） 三級(jí) 銷售許可證號(hào)2007027開發(fā)商名稱池州市宇成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 資質(zhì)證號(hào):1347項(xiàng)目可銷售總套數(shù)167套：住宅164套、儲(chǔ)藏室150套儲(chǔ)藏室52套 2007年8月30日開盤，現(xiàn)有房在銷售。公建配套6套、車庫2套1樓為商住樓；其中：1區(qū)由市興濟(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開建設(shè)，規(guī)劃用地面積約1900平方米，建筑面積1757平方米；住宅12套，；商業(yè)門面8間。、拆遷還房30套項(xiàng)目總銷售面積㎡住宅價(jià)格2279元/㎡樓盤換手率%物業(yè)管理公司池州宇潤(rùn)物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)單位池州市天翔建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所施工單位池州市第三建筑安裝工程有限公司周邊配套杏村東街步行街緊臨小區(qū)北面,池州市中醫(yī)院,東華東超市近在咫尺。項(xiàng)目地址包公井（原城關(guān)糧站地塊）項(xiàng)目地塊（等級(jí)） 一級(jí) 銷售許可證號(hào)2007006開發(fā)商名稱池州市中冠置業(yè)有限責(zé)任公司 資質(zhì)證號(hào): WKR03003項(xiàng)目可銷售總套數(shù)13套：住宅:11套、項(xiàng)目名稱開發(fā)公司簡(jiǎn)稱200710200711成交套數(shù)均價(jià)成交套數(shù)均價(jià)增長(zhǎng)率河濱花園牯牛降房地產(chǎn)開發(fā)有限公司990%南馨園小區(qū)池州市旭君房地產(chǎn)開發(fā)有限公司510%豪斯杏園10122安徽省豪斯房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 312%城北花園池州市匯成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司168%新城明珠安徽省池州市天華置業(yè)有限公司3462%池州江口大市場(chǎng)(商住樓)池州宏利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司612%清溪半島池州市宇成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司4029%城北新村城北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6436%池州森橋印象小區(qū)池州森橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司86%池州市火車站站前區(qū)２地塊池州市金匯置業(yè)有限公司78%五、2007年11月(新建商品住宅)成交統(tǒng)計(jì)分析圖表戶型統(tǒng)計(jì)分析表 面積區(qū)間(㎡)成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)比例（％）80以下28010011930100120139120140511401605價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析表 價(jià)格區(qū)間(元/㎡)成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)比例（％）1000以下21000150020%1500200051%2000230038230026004526003500204第二節(jié)：主要城區(qū)及板塊分析池州市現(xiàn)轄貴池區(qū)、東至縣、石臺(tái)縣、青陽縣和九華山風(fēng)景區(qū)，貴池區(qū)是池州市的政治文化中心。商業(yè)類成交均價(jià) 元/平方米。 商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)；178。規(guī)劃依托生態(tài)為背景，將城建工程穿插其中，既提升了城區(qū)文化內(nèi)涵，又以科技推動(dòng)產(chǎn)業(yè)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城建“雙贏”。14月，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出2964元，%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份全市新增股民約3000戶，日均開戶達(dá)150人；入市資金日均200萬元，按21個(gè)交易日計(jì)算，4月份累計(jì)有4000萬元資金入市。分行業(yè)看，住宿餐飲業(yè)持續(xù)走高，%，比全部零售額增幅高7個(gè)百分點(diǎn)，居各行業(yè)之首。 接待游客人數(shù)萬人次383 引進(jìn)市外資金萬元210268七、金融機(jī)構(gòu)存款余額(本、外幣)萬元1567997比年初增加274533萬元 地稅萬元47849五、社會(huì)消費(fèi)品零售額萬元455350 財(cái)政支出萬元211122四、稅收收入萬元112048%一、規(guī)模以上工業(yè)增加值萬元255596這表明，工業(yè)逐步成為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。其中居住支出增長(zhǎng)最快，增幅為231%，%，占消費(fèi)性支出比重(即恩格爾系數(shù))%%。2004年至2007年14月份池州市城鎮(zhèn)人均生產(chǎn)總值（單位/元） 2004年，池州市人均生產(chǎn)總值（按常住人口計(jì)算）7102元，%；2005年，按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值由2000年的4832元，提高到2005年的8719元，%，以現(xiàn)行匯率折算，人均生產(chǎn)總值已突破1000美元；2006年，池州市人均生產(chǎn)總值（按常住人口計(jì)算）11092元；2007年14月份，池州市人均生產(chǎn)總值為4312元。蓮花佛國(guó)九華山被譽(yù)為東南第一山。池州素有千載詩人地的美譽(yù)。其中石灰石、白云石、方解石礦不僅儲(chǔ)量大、品位高、質(zhì)量好，而且大多分布在沿江地帶，便于開采和運(yùn)輸。 全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道共53個(gè)（9個(gè)鄉(xiāng)、36個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)街道辦事處），其中貴池17個(gè)（9個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)街道辦事處），東至15個(gè)（3個(gè)鄉(xiāng)、12個(gè)鎮(zhèn)），石臺(tái)8個(gè)（2個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)鎮(zhèn)），青陽11個(gè)（3個(gè)鄉(xiāng)、8個(gè)鎮(zhèn)），九華山2個(gè)（1鄉(xiāng)1鎮(zhèn)）。（三）與房地產(chǎn)同行、業(yè)內(nèi)人士、銷售人員進(jìn)行座談采用面談形式，就池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及目前市場(chǎng)認(rèn)識(shí)進(jìn)行深度面談，為項(xiàng)目的發(fā)展提供參考依據(jù)，同時(shí)也為項(xiàng)目的推廣提供策略參考。第二節(jié)：市場(chǎng)調(diào)查目的本次對(duì)池州市進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)查，最終目的是在充分搜集、了解池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動(dòng)態(tài)角度分析池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，從而論定項(xiàng)目在本區(qū)域的發(fā)展及潛在機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位、產(chǎn)品價(jià)值提供有效支持，并為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品力提升和營(yíng)銷策略。第二節(jié)：池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量分析 60第五部分：商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展分析 64第一節(jié)：池州市商業(yè)調(diào)查 64第二節(jié)：業(yè)態(tài)調(diào)查分析 68第三節(jié)：池州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相關(guān)規(guī)劃 69第六部分：項(xiàng)目周邊環(huán)境及地塊分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。（二）文獻(xiàn)資料及網(wǎng)絡(luò)搜集搜集有關(guān)池州市宏觀經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r等有關(guān)資料。第一節(jié)：城市概況要點(diǎn)概述：池州區(qū)位行政池州氣候環(huán)境池州礦產(chǎn)資源池州自然資源池州歷史文化一、地理位置和行政區(qū)域池州市位于安徽省西南部、長(zhǎng)江下游南岸，北靠銅陵、蕪湖市，東與宣城市毗連，南與黃山市接壤，西北與安慶隔江相望，西南與江西省為鄰。二、氣候環(huán)境池州地處北亞熱帶南緣，氣候溫和，雨量充沛，光照充足，季風(fēng)明顯，生長(zhǎng)期長(zhǎng)，屬典型的亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候。此地生物資源種類繁多。詩仙李白曾五游秋浦、三上九華，對(duì)池州的山光水色、銅鐵冶煉、風(fēng)土人情多有吟唱，留下了近百首詩篇，其《秋浦歌》十七首流芳后世。 佛教文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì)狀況和居民生活一、經(jīng)濟(jì)狀況2004年至2006年池州市國(guó)民生產(chǎn)總值（單位/億元） ]，%；2005年，池州市生產(chǎn)總值突破100億元大關(guān)，%，增幅為1997年來最高水平。城鄉(xiāng)居民收入均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)。其中非農(nóng)業(yè)人口253173人。年末總戶數(shù)490835戶，總?cè)丝跒?563133人，比上年增加9136人。2005年，全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)12660人，使7538位下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)，其中“4050”人員再就業(yè)人數(shù)有1118人。二是企業(yè)效益不斷提升。 規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)銷率% 國(guó)稅萬元64199 外貿(mào)出口總額(18月份)萬美元5369 入境游客人次51024九、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元90152007社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)1—4月份，%，竣工面積8萬平方米，%；，%，%。 金融存貸款同比“一減一增”。4月末，%，但貸款增長(zhǎng)乏力的狀況依然沒有得到有效改善。第三節(jié)：城市規(guī)劃隨著城市的發(fā)展規(guī)劃，城市基礎(chǔ)建設(shè)不斷加大，老城區(qū)建設(shè)的步伐逐漸加快，整個(gè)城市的面貌將不斷的更新。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套不斷完善、城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、功能進(jìn)一步增強(qiáng)，整個(gè)池州市房地產(chǎn)必將迎來新的發(fā)展契機(jī)。 市場(chǎng)物業(yè)檔次、價(jià)格差異化較小，整體銷售情況不錯(cuò)；178。商業(yè)類成交均價(jià)6, 元/平方米。在主城開發(fā)量的上升以及商品房?jī)r(jià)格的驅(qū)動(dòng)下，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)，主城的供求關(guān)系將趨向于平衡，形成飽和狀態(tài)，價(jià)格將逐漸穩(wěn)定。 平方米。根據(jù)池州市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，該樓盤為商業(yè)用房，屬于鋼混結(jié)構(gòu)，總?cè)龑?，一?0間，二層四間，三層二間加閣樓。項(xiàng)目地址建設(shè)中路項(xiàng)目地塊（等級(jí)） 一級(jí) 銷售許可證號(hào)2007017開發(fā)商名稱池州市興濟(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 資質(zhì)證號(hào): 1344項(xiàng)目可銷售總套數(shù)20套：住宅12套2007年12月5日開盤。、套、公建配套4套、拆遷還房279套項(xiàng)目總銷售面積㎡商業(yè)價(jià)格6507元/㎡樓盤換手率%物業(yè)管理公司池州市青松物業(yè)發(fā)展有限公司建筑設(shè)計(jì)單位安徽寰宇建筑設(shè)計(jì)院施工單位中國(guó)建筑第六工程局銷售電話0566—2035566九、城北新村城北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的城北花園西組團(tuán)城北新村，以＂宅＂＋＂園＂＝＂家園＂的理念，打造“家”（人）、“宅”（建筑）、“園”（環(huán)境）和諧統(tǒng)一的人居典范，通過以“休閑”為主軸的設(shè)計(jì)構(gòu)思，輔以南方和徽派園林的穿、透、掩、映，虛實(shí)相應(yīng)等手法，力圖使項(xiàng)目可“居”可“游”，展現(xiàn)不同的情調(diào)意境的“城中村”———池州市內(nèi)第一村，實(shí)現(xiàn)以品牌創(chuàng)價(jià)值。商業(yè)用房20間2501平方米。小區(qū)占地面積69000平方米，綠化率高達(dá)40％左右。為集住宅與商業(yè)為一體的綜合性高尚住宅小區(qū)。小區(qū)通過樓宇可視對(duì)講、周邊防越報(bào)警、電視監(jiān)控、電子巡更、廣場(chǎng)背景音樂及廣播等系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)全封閉智能化管理。森橋房產(chǎn)以其一脈傳承的森橋品質(zhì)，以“水綠池州、生態(tài)之城”為指導(dǎo)方針的生活自有空間景觀設(shè)計(jì)，傾力打造池州第一部房產(chǎn)巨著。清溪半島，以高綠化，底容積率，和節(jié)能型的社區(qū)的塑造形象，大賣社區(qū)的配套，加之較低的價(jià)格，在區(qū)域市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中，使它具備了差異化的競(jìng)爭(zhēng)條件。 樓盤規(guī)劃形式多樣，有組團(tuán)式、也有依地形地勢(shì)而建，但采用并列式排布規(guī)劃的樓盤較多，以中心廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)形式開始受到歡迎。 在售的樓盤都以兩、三房為主力戶型，面積在90—150平方米不等，開發(fā)商充分考慮消費(fèi)者對(duì)居住舒適度的要求，盡力覆蓋市場(chǎng)中高層收入人員。 中高檔樓盤尤其是規(guī)模較大的項(xiàng)目考慮消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境、品質(zhì)比較高的需求，一般建有大型休閑廣場(chǎng)，提高整個(gè)小區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)，使樓盤更具有特色，以吸引客戶購買。13706004青陽北路黃窯地塊商住見規(guī)劃設(shè)計(jì)條件商業(yè)40 居住70310200一、 土地供應(yīng)及規(guī)劃建筑總面積——土地面積規(guī)劃總建筑面積池州市（資料來源：政府部門網(wǎng)站）2008年元月15日，規(guī)劃總建筑面積160萬方。 市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，大型網(wǎng)點(diǎn)集聚中心區(qū)；178。 概況商業(yè)范圍長(zhǎng)江中路及其兩側(cè)長(zhǎng)度1100米左右人流結(jié)構(gòu)涵蓋所有消費(fèi)群街區(qū)特點(diǎn)以大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，沿街商業(yè)交通條件道路四通八達(dá)，交通便利，6路、9路、11路、游1路公交車經(jīng)過主營(yíng)業(yè)態(tài)大型超市、百貨、服裝、家電、手機(jī)、家居等租金水平底層沿街外鋪?zhàn)饨馂?5004500元/月售價(jià)收益率估算8%%門面間隔沿街單間店鋪開間約4米，進(jìn)深約10米經(jīng)營(yíng)環(huán)境人車嘈雜，地面停車位嚴(yán)重不足，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差商業(yè)氛圍商業(yè)集中、人流量大216。由于長(zhǎng)江中路商業(yè)發(fā)展迅速，商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)價(jià)值逐步為投資客認(rèn)可，創(chuàng)池州商鋪售價(jià)新高；178。（6）東方大世界商場(chǎng)，共4層，當(dāng)今池州最大的一家商場(chǎng)，目前主要經(jīng)營(yíng)：精品百貨、副食品、洗滌用品、針織類、床上用品、鞋類、男女服飾、五金、文化類、圖書、音像制品等等。 池州電腦、家居賣場(chǎng)在市中心區(qū)尚未成熟，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展此類賣場(chǎng)需做業(yè)態(tài)細(xì)分，如電腦零配件、配套家居等；178。第三節(jié)：池州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相關(guān)規(guī)劃 2）零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)象為大中型零售商店，包括大型綜合超市、大中型百貨店、中型超市、中型專業(yè)店和購物中心等業(yè)態(tài)，并對(duì)小型零售網(wǎng)點(diǎn)布局提出規(guī)劃意向，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行具體布局。 4）批發(fā)市場(chǎng)重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)象為專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群。 規(guī)劃范圍 規(guī)劃期內(nèi)，市基本商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和非基本商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積的結(jié)構(gòu)比例確定為7：3。 具體目標(biāo)此外，結(jié)合江口港建設(shè)木材交易專業(yè)市場(chǎng)，結(jié)合西門汽車站建設(shè)二手車交易市場(chǎng)，改造臺(tái)州大市場(chǎng)?，F(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積主要集中在長(zhǎng)江中路和秋浦中路，總量約10萬平方米，相對(duì)于池州20多萬的居住人口來說，現(xiàn)有營(yíng)業(yè)商業(yè)面積總量明顯不足。而本項(xiàng)目距離市區(qū)非常近，具有良好的升值前景。但目前居住氛圍并不濃厚。（二）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積103754平米總建筑面積