【正文】 預(yù)約狀況良好時只需對各種業(yè)態(tài)配比作微調(diào)，使整體去化，反之則立刻引導(dǎo)客戶集中在一區(qū)域內(nèi)，確保商場今后開業(yè)成功。四、商場引爆式銷售活動——開盤引爆推出時機(jī) 預(yù)約狀況良好時方可推出。推出時間 以1~3天集中推出為宜，可確?，F(xiàn)場氣氛極為熱烈，形成排隊搶購場面。開盤儀式 邀請社會知名人士、預(yù)訂客戶和未購客戶到接待中心，舉辦SP活動，配合各種形式媒體、活動為開盤成功造勢。定購方式 所有房源集中推出，每套房源按順位推出，若有房源落空則立刻由假客戶逆補(bǔ)。營造熱銷氣氛，PUSH其它客戶購買。五、商場百分百引爆式銷售活動優(yōu)勢點(diǎn)1. 可根據(jù)預(yù)約狀況在價格帶內(nèi)作適當(dāng)調(diào)整，保證最大量去化前提 下的均價水平。2. 隨時調(diào)整不同經(jīng)營業(yè)態(tài)的營業(yè)面積比例，不致喪失任何一位有望客戶。3. 確?？蛻艏性谝粎^(qū)域內(nèi)，保證商場的成功。4. 吸引來人、來人再生、來人再利用，客戶相互擠壓保證現(xiàn)場熱 烈氣氛，形成排隊搶購場面：1）磁場作用，吸引來人。2）產(chǎn)生奔走相告效應(yīng)，來人再生。3）期間不斷吸引已預(yù)約客戶再來，來人再利用。5． 以大慶前所未有的搶購場面形成大慶一景，為住宅的推出作良好鋪墊。第六部分：住宅規(guī)劃篇壹、 房型規(guī)劃建議房型平面規(guī)劃綱領(lǐng)建議 a. 房型基本功能全。時下客戶熱衷的房型應(yīng)不少于八大功能，即起居、餐飲、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學(xué)習(xí)以及陽臺。對購房者來說，功能不齊，房子就難保值了。 b. 樓層平面布局單純化。即多層住宅標(biāo)準(zhǔn)層樓面盡量少安排住戶，通常布置一梯二戶。 c. 北陽臺的規(guī)劃。北陽臺的設(shè)置是近幾年開始流行的主要房型功能改善方法之一，—4平方米。而如今客戶越來越強(qiáng)調(diào)北陽臺的操作功能，不但使之成為廚房間的輔助空間，同時開始考慮在北陽臺放置洗衣機(jī)，并將其設(shè)計成半封閉式，讓洗衣機(jī)也具有室內(nèi)擺放空間。 d. 儲藏室的布局改善。儲藏室應(yīng)設(shè)計成一個全封閉獨(dú)立進(jìn)入式的空間，即如同一個正規(guī)小房間。e. 墻面分隔有凹凸。利用起居室的凹凸分隔墻，以使購房者可以嵌入一些家具或書柜，從而將空間的利用發(fā)揮到最大限度項目面積配比建議綜觀大慶地區(qū)和本項目周邊區(qū)域的住宅產(chǎn)品規(guī)劃及去化總體情況，并結(jié)合本項目的地理位置、單價、相對客源客層以及項目自身特點(diǎn)等因素，建議本產(chǎn)品單體面積不宜過大，應(yīng)以中擋物業(yè)的主流面積為主，塑造“小而精（簡）”的大慶市高檔精品住宅。房型類型考慮到主力客源對總價的承受能力，建議以實(shí)用型的兩房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)為主力戶型，并可適當(dāng)安排少量小戶型公寓，同時部分樓宇之頂層可設(shè)計成“躍層”房型。建議兩房之主力房型面積控制在75~85平方米/戶（主要規(guī)劃于多層內(nèi)），三房之主力房型面積范圍控制在95~110平方米/戶（主要規(guī)劃于小高層內(nèi)）較為適宜，以此來有效控制項目主力總價，增強(qiáng)項目的區(qū)域總價競爭力。建議95~110平方米的三房主力可規(guī)劃為“（2+1）”房型，即盡量縮減次臥2的面積，以使此面積段內(nèi)的房型即可作為“經(jīng)濟(jì)型”三房，亦可作為“舒適型”兩房（次臥可作為傭人房、書房、電腦房、棋牌室、嬰兒房等等），以此達(dá)到靈活多變的效果。附：總體房型面積配比建議圖 房型面積范圍戶型比例總體比例動遷回搬用房二房70~80m2 待定待定三房 85~100 m2待定合計/100%待定對外商品房二房75~8575%30%85~9025%三房95~11050%60%110~12030%120~14020%復(fù)式房140~160100%10%合計/100%100%附錄一：項目商圈分析商圈（TRADE AREA）是指大部分顧客來自的地區(qū)所形成之特定范圍，由于各業(yè)種經(jīng)營之商品不同，賣場大小面積不一，且交通動線、地理位置各有優(yōu)缺，因此所形成的商圈大小、形狀面積不盡相同。傳統(tǒng)商圈設(shè)定方式最主要以距離或車行時間劃定目標(biāo)的位置向外形成之圓形商圈，然此種設(shè)定方式往往無法將區(qū)域競爭關(guān)系與消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性列入考慮，因此本案在設(shè)定商圈范圍時，也同時引入“康維斯均衡公式”以都市人口、商業(yè)量來決定商圈距離，并配合“都市中心發(fā)展層級”導(dǎo)入消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性考慮，期能統(tǒng)合各種決定商圈之因素，決定本案最可信賴之商圈范圍。一、圓形商圈本案開發(fā)面積約4萬公頃（純商業(yè)），以開發(fā)量體而言，其商圈范圍可達(dá)2公里左右。本案由基地向外作10公里商圈，其涵蓋人口約為10萬、16萬、19萬人，、6萬戶，其涵蓋區(qū)域及詳細(xì)人口數(shù)見附表：商圈范圍涵蓋區(qū)域涵蓋人口戶數(shù)2km新村區(qū)大部分10萬5km整個新村區(qū)16萬10km薩爾圖區(qū)的大部分19萬6萬二、以都市人口、商業(yè)量及距離設(shè)定商圈理論選擇消費(fèi)者至某特定區(qū)域消費(fèi)與該地區(qū)所能提供之商業(yè)服務(wù)量成正比，而與距離之平方成反比。三、城市中心層級發(fā)展大慶市目前在角色上扮演全市層級的行政中心、文化中心、金融中心、交通轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐、工商就業(yè)市場及教育、醫(yī)療、社會福利之次區(qū)域服務(wù)中心，提供日?；顒尤绻ぷ?、就學(xué)、購物、娛樂休閑等活動之滿足。以目前都市中心層級發(fā)展及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性而言，至大慶市之消費(fèi)者涵蓋各個郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)；即報告書中所指的大慶生活圈。四、商圈設(shè)定綜合三種不同的商圈設(shè)定方式分析如下：因此經(jīng)過分析后，本案主、次要商圈定義如下：主要商圈：大慶市人口約251萬人，總戶數(shù)約72萬。次要商圈：4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口138萬人，總戶數(shù)約38萬戶。附錄二：大慶市消費(fèi)分析第一節(jié) 消費(fèi)空間結(jié)構(gòu)分析為深入了解消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)性及其消費(fèi)層級，我們采取的分類方式及架構(gòu)于消費(fèi)空間結(jié)構(gòu)分析理論，其基本論點(diǎn)為：消費(fèi)文化（或曰商品文化）擴(kuò)散的現(xiàn)象在現(xiàn)代都市空間之中呈現(xiàn)的效果，基本上是透過中心/邊緣的不對等關(guān)系而產(chǎn)生的。易言之，基本上愈具有符號意義的消費(fèi)文化（或商品），愈灰往都市中愈高層級的中心地點(diǎn)、區(qū)集中；反之則愈會位于較低層級的邊緣地區(qū)。因此，消費(fèi)文化（或商品）的等級性（由價位、品質(zhì)來判定）、符號性高低正好提供我們用來判定都市消費(fèi)空間的層級性高低的一個簡單又有效的指標(biāo)。因此，依照生活需求層次、消費(fèi)對象普遍性、等級性、符號性、功能性等重要指標(biāo)，本案將大慶市商業(yè)地區(qū)中的商業(yè)設(shè)施及商品分為下列五大類：。是指居民日常生活必需不可或缺的商業(yè)或服務(wù)業(yè)。例如雜貨、五金、藥店。是指中低價位、普通等級、未有符號意義的商業(yè)或服務(wù)，它是大多數(shù)居民日常生活所普遍需要；例如男女服飾、火鍋店、面包店等。是指帶有教育文化、休閑娛樂功能的商業(yè)或服務(wù)業(yè)；例如書店、KTV等。是指高價位、高等級、具有明顯的象征符號意義的商業(yè)或服務(wù)業(yè)，它是少數(shù)高級經(jīng)濟(jì)階層的消費(fèi)者或基于好奇、炫耀等理由的消費(fèi)者才會去消費(fèi)；例如高級男女裝、高級餐廳等。是指由少數(shù)都市精英創(chuàng)造并推廣的文化性作品，且只有少數(shù)具有這方面素養(yǎng)訓(xùn)練的特定消費(fèi)者才有足夠能力去欣賞的品位而言。例如畫廊、藝品店等。零售業(yè)調(diào)查結(jié)果如下表：商業(yè)設(shè)施類型及家數(shù)分布表單位：家數(shù)（%）項 目數(shù)量（%）基本維生消費(fèi)基本維生消費(fèi)（%）、便利商店、自助餐、中餐館、西藥房（含修理）普通消費(fèi)普通消費(fèi)（%）、眼鏡（含修理）、清潔用品、禮品屋、通訊、洗衣、醫(yī)診、美發(fā)美容、火鍋店、快餐店、水果行通俗文化娛樂及消費(fèi)通俗文化娛樂及消費(fèi)（%）、文具店、玩具店、文化廣場、健身房、有氧舞蹈社、樂器、插花補(bǔ)習(xí)班、動物醫(yī)院、KTV、卡拉OK、舞廳、夜總會、俱樂部、PUB、BAR、撞球屋、保齡球形象消費(fèi)形象消費(fèi)（%）、西裝（含進(jìn)口）、淑女服飾（含進(jìn)口）、眼鏡、皮包、皮飾、西餐廳、日本料理、韓國燒烤、外國采餐館（美容）、健身中心、咖啡屋、汽車配件、汽車修理精致文化消費(fèi)精致文化消費(fèi)（%）、藝術(shù)展覽、舞蹈表演、現(xiàn)代舞、音樂會、小劇場、書法、西洋繪畫、雕塑合 計50 / 50