【正文】 ）價(jià)格調(diào)整若預(yù)約情況良好，則可取價(jià)格帶中較高點(diǎn)價(jià)格，提高整體均價(jià)，反之則取較低點(diǎn)確保最大量去化。2）業(yè)態(tài)配比調(diào)整及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)面積比例，使各種需求最準(zhǔn)確獲得滿足。3）銷售區(qū)域調(diào)整預(yù)約狀況良好時(shí)只需對(duì)各種業(yè)態(tài)配比作微調(diào)，使整體去化，反之則立刻引導(dǎo)客戶集中在一區(qū)域內(nèi)，確保商場(chǎng)今后開業(yè)成功。四、商場(chǎng)引爆式銷售活動(dòng)——開盤引爆推出時(shí)機(jī) 預(yù)約狀況良好時(shí)方可推出。推出時(shí)間 以1~3天集中推出為宜，可確保現(xiàn)場(chǎng)氣氛極為熱烈，形成排隊(duì)搶購(gòu)場(chǎng)面。開盤儀式 邀請(qǐng)社會(huì)知名人士、預(yù)訂客戶和未購(gòu)客戶到接待中心，舉辦SP活動(dòng)，配合各種形式媒體、活動(dòng)為開盤成功造勢(shì)。定購(gòu)方式 所有房源集中推出，每套房源按順位推出，若有房源落空則立刻由假客戶逆補(bǔ)。營(yíng)造熱銷氣氛，PUSH其他客戶購(gòu)買。五、商場(chǎng)百分百引爆式銷售活動(dòng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)1. 1. 可根據(jù)預(yù)約狀況在價(jià)格帶內(nèi)作適當(dāng)調(diào)整，保證最大量去化前提 下的均價(jià)水平。2. 2. 隨時(shí)調(diào)整不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)面積比例，不致喪失任何一位有望客戶。3. 3. 確?？蛻艏性谝粎^(qū)域內(nèi)，保證商場(chǎng)的成功。4. 4. 吸引來人、來人再生、來人再利用，客戶相互擠壓保證現(xiàn)場(chǎng)熱 烈氣氛，形成排隊(duì)搶購(gòu)場(chǎng)面：1）磁場(chǎng)作用，吸引來人。2）產(chǎn)生奔走相告效應(yīng)，來人再生。3）期間不斷吸引已預(yù)約客戶再來，來人再利用。5． 以大慶前所未有的搶購(gòu)場(chǎng)面形成大慶一景，為住宅的推出作良好鋪墊。第六部分：住宅規(guī)劃篇壹、 壹、 房型規(guī)劃建議房型平面規(guī)劃綱領(lǐng)建議 a. 房型基本功能全。時(shí)下客戶熱衷的房型應(yīng)不少于八大功能，即起居、餐飲、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)以及陽臺(tái)。對(duì)購(gòu)房者來說，功能不齊，房子就難保值了。 b. 樓層平面布局單純化。即多層住宅標(biāo)準(zhǔn)層樓面盡量少安排住戶，通常布置一梯二戶。 c. 北陽臺(tái)的規(guī)劃。北陽臺(tái)的設(shè)置是近幾年開始流行的主要房型功能改善方法之一，—4平方米。而如今客戶越來越強(qiáng)調(diào)北陽臺(tái)的操作功能，不但使之成為廚房間的輔助空間，同時(shí)開始考慮在北陽臺(tái)放置洗衣機(jī)，并將其設(shè)計(jì)成半封閉式，讓洗衣機(jī)也具有室內(nèi)擺放空間。 d. 儲(chǔ)藏室的布局改善。儲(chǔ)藏室應(yīng)設(shè)計(jì)成一個(gè)全封閉獨(dú)立進(jìn)入式的空間，即如同一個(gè)正規(guī)小房間。e. e. 墻面分隔有凹凸。利用起居室的凹凸分隔墻，以使購(gòu)房者可以嵌入一些家具或書柜，從而將空間的利用發(fā)揮到最大限度項(xiàng)目面積配比建議綜觀大慶地區(qū)和本項(xiàng)目周邊區(qū)域的住宅產(chǎn)品規(guī)劃及去化總體情況，并結(jié)合本項(xiàng)目的地理位置、單價(jià)、相對(duì)客源客層以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)等因素，建議本產(chǎn)品單體面積不宜過大，應(yīng)以中擋物業(yè)的主流面積為主，塑造“小而精（簡(jiǎn)）”的大慶市高檔精品住宅。房型類型考慮到主力客源對(duì)總價(jià)的承受能力，建議以實(shí)用型的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主力戶型，并可適當(dāng)安排少量小戶型公寓，同時(shí)部分樓宇之頂層可設(shè)計(jì)成“躍層”房型。建議兩房之主力房型面積控制在75~85平方米/戶（主要規(guī)劃于多層內(nèi)），三房之主力房型面積范圍控制在95~110平方米/戶（主要規(guī)劃于小高層內(nèi)）較為適宜，以此來有效控制項(xiàng)目主力總價(jià)，增強(qiáng)項(xiàng)目的區(qū)域總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力。建議95~110平方米的三房主力可規(guī)劃為“（2+1）”房型，即盡量縮減次臥2的面積，以使此面積段內(nèi)的房型即可作為“經(jīng)濟(jì)型”三房，亦可作為“舒適型”兩房（次臥可作為傭人房、書房、電腦房、棋牌室、嬰兒房等等），以此達(dá)到靈活多變的效果。附：總體房型面積配比建議圖 房型面積范圍戶型比例總體比例動(dòng)遷回搬用房二房70~80m2 待定待定三房 85~100 m2待定合計(jì)/100%待定對(duì)外商品房二房75~8575%30%85~9025%三房95~11050%60%110~12030%120~14020%復(fù)式房140~160100%10%合計(jì)/100%100%附錄一：項(xiàng)目商圈分析商圈（TRADE AREA）是指大部分顧客來自的地區(qū)所形成之特定范圍，由于各業(yè)種經(jīng)營(yíng)之商品不同，賣場(chǎng)大小面積不一，且交通動(dòng)線、地理位置各有優(yōu)缺，因此所形成的商圈大小、形狀面積不盡相同。傳統(tǒng)商圈設(shè)定方式最主要以距離或車行時(shí)間劃定目標(biāo)的位置向外形成之圓形商圈，然此種設(shè)定方式往往無法將區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系與消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性列入考量，因此本案在設(shè)定商圈范圍時(shí)，也同時(shí)引入“康維斯均衡公式”以都市人口、商業(yè)量來決定商圈距離，并配合“都市中心發(fā)展層級(jí)”導(dǎo)入消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性考量，期能統(tǒng)合各種決定商圈之因素，決定本案最可信賴之商圈范圍。一、圓形商圈本案開發(fā)面積約4萬公頃（純商業(yè)），以開發(fā)量體而言，其商圈范圍可達(dá)2公里左右。本案由基地向外作10公里商圈，其涵蓋人口約為10萬、16萬、19萬人，、6萬戶，其涵蓋區(qū)域及詳細(xì)人口數(shù)見附表：商圈范圍涵蓋區(qū)域涵蓋人口戶數(shù)2km新村區(qū)大部分10萬5km整個(gè)新村區(qū)16萬10km薩爾圖區(qū)的大部分19萬6萬二、以都市人口、商業(yè)量及距離設(shè)定商圈理論選擇消費(fèi)者至某特定區(qū)域消費(fèi)與該地區(qū)所能提供之商業(yè)服務(wù)量成正比，而與距離之平方成反比。三、城市中心層級(jí)發(fā)展大慶市目前在角色上扮演全市層級(jí)的行政中心、文化中心、金融中心、交通轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐、工商就業(yè)市場(chǎng)及教育、醫(yī)療、社會(huì)福利之次區(qū)域服務(wù)中心，提供日常活動(dòng)如工作、就學(xué)、購(gòu)物、娛樂休閑等活動(dòng)之滿足。以目前都市中心層級(jí)發(fā)展及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性而言，至大慶市之消費(fèi)者涵蓋各個(gè)郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)；即報(bào)告書中所指的大慶生活圈。四、商圈設(shè)定綜合三種不同的商圈設(shè)定方式分析如下：因此經(jīng)過分析后，本案主、次要商圈定義如下：主要商圈：大慶市人口約251萬人，總戶數(shù)約72萬。次要商圈：4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口138萬人，總戶數(shù)約38萬戶。附錄二：大慶市消費(fèi)分析第一節(jié) 消費(fèi)空間結(jié)構(gòu)分析為深入了解消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)性及其消費(fèi)層級(jí)，我們采取的分類方式及架構(gòu)于消費(fèi)空間結(jié)構(gòu)分析理論，其基本論點(diǎn)為：消費(fèi)文化（或曰商品文化）擴(kuò)散的現(xiàn)象在現(xiàn)代都市空間之中呈現(xiàn)的效果，基本上是透過中心/邊緣的不對(duì)等關(guān)系而產(chǎn)生的。易言之，基本上愈具有符號(hào)意義的消費(fèi)文化（或商品），愈灰往都市中愈高層級(jí)的中心地點(diǎn)、區(qū)集中；反之則愈會(huì)位于較低層級(jí)的邊緣地區(qū)。因此，消費(fèi)文化（或商品）的等級(jí)性（由價(jià)位、品質(zhì)來判定）、符號(hào)性高低正好提供我們用來判定都市消費(fèi)空間的層級(jí)性高低的一個(gè)簡(jiǎn)單又有效的指標(biāo)。因此，依照生活需求層次、消費(fèi)對(duì)象普遍性、等級(jí)性、符號(hào)性、功能性等重要指標(biāo)，本案將大慶市商業(yè)地區(qū)中的商業(yè)設(shè)施及商品分為下列五大類：是指居民日常生活必需不可或缺的商業(yè)或服務(wù)業(yè)。例如雜貨、五金、藥店。是指中低價(jià)位、普通等級(jí)、未有符號(hào)意義的商業(yè)或服務(wù)，它是大多數(shù)居民日常生活所普遍需要；例如男女服飾、火鍋店、面包店等。是指帶有教育文化、休閑娛樂功能的商業(yè)或服務(wù)業(yè)；例如書店、KTV等。是指高價(jià)位、高等級(jí)、具有明顯的象征符號(hào)意義的商業(yè)或服務(wù)業(yè)，它是少數(shù)高級(jí)經(jīng)濟(jì)階層的消費(fèi)者或基于好奇、炫耀等理由的消費(fèi)者才會(huì)去消費(fèi)；例如高級(jí)男女裝、高級(jí)餐廳等。是指由少數(shù)都市精英創(chuàng)造并推廣的文化性作品，且只有少數(shù)具有這方面素養(yǎng)訓(xùn)練的特定消費(fèi)者才有足夠能力去欣賞的品位而言。例如畫廊、藝品店等。零售業(yè)調(diào)查結(jié)果如下表：商業(yè)設(shè)施類型及家數(shù)分布表單位：家數(shù)（%）項(xiàng) 目數(shù)量（%）基本維生消費(fèi)基本維生消費(fèi)（%）、便利商店、自助餐、中餐館、西藥房（含修理）普通消費(fèi)普通消費(fèi)（%）、眼鏡（含修理）、清潔用品、禮品屋、通訊、洗衣、醫(yī)診、美發(fā)美容、火鍋店、快餐店、水果行通俗文化娛樂及消費(fèi)通俗文化娛樂及消費(fèi)（%）、文具店、玩具店、文化廣場(chǎng)、健身房、有氧舞蹈社、樂器、插花補(bǔ)習(xí)班、動(dòng)物醫(yī)院、KTV、卡拉OK、舞廳、夜總會(huì)、俱樂部、PUB、BAR、撞球屋、保齡球形象消費(fèi)形象消費(fèi)（%）、西裝（含進(jìn)口）、淑女服飾（含進(jìn)口）、眼鏡、皮包、皮飾、西餐廳、日本料理、韓國(guó)燒烤、外國(guó)采餐館（美容）、健身中心、咖啡屋、汽車配件、汽車修理精致文化消費(fèi)精致文化消費(fèi)（%）、藝術(shù)展覽、舞蹈表演、現(xiàn)代舞、音樂會(huì)、小劇場(chǎng)、書法、西洋繪畫、雕塑合 計(jì)45 / 45