【正文】 ）價格調整若預約情況良好，則可取價格帶中較高點價格，提高整體均價，反之則取較低點確保最大量去化。2）業(yè)態(tài)配比調整及時調整業(yè)態(tài)面積比例，使各種需求最準確獲得滿足。3）銷售區(qū)域調整預約狀況良好時只需對各種業(yè)態(tài)配比作微調，使整體去化，反之則立刻引導客戶集中在一區(qū)域內，確保商場今后開業(yè)成功。四、商場引爆式銷售活動——開盤引爆推出時機 預約狀況良好時方可推出。推出時間 以1~3天集中推出為宜，可確?，F(xiàn)場氣氛極為熱烈，形成排隊搶購場面。開盤儀式 邀請社會知名人士、預訂客戶和未購客戶到接待中心，舉辦SP活動，配合各種形式媒體、活動為開盤成功造勢。定購方式 所有房源集中推出，每套房源按順位推出，若有房源落空則立刻由假客戶逆補。營造熱銷氣氛，PUSH其他客戶購買。五、商場百分百引爆式銷售活動優(yōu)勢點1. 1. 可根據(jù)預約狀況在價格帶內作適當調整，保證最大量去化前提 下的均價水平。2. 2. 隨時調整不同經營業(yè)態(tài)的營業(yè)面積比例，不致喪失任何一位有望客戶。3. 3. 確保客戶集中在一區(qū)域內，保證商場的成功。4. 4. 吸引來人、來人再生、來人再利用，客戶相互擠壓保證現(xiàn)場熱 烈氣氛，形成排隊搶購場面：1）磁場作用，吸引來人。2）產生奔走相告效應，來人再生。3）期間不斷吸引已預約客戶再來，來人再利用。5． 以大慶前所未有的搶購場面形成大慶一景，為住宅的推出作良好鋪墊。第六部分：住宅規(guī)劃篇壹、 壹、 房型規(guī)劃建議房型平面規(guī)劃綱領建議 a. 房型基本功能全。時下客戶熱衷的房型應不少于八大功能，即起居、餐飲、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學習以及陽臺。對購房者來說，功能不齊，房子就難保值了。 b. 樓層平面布局單純化。即多層住宅標準層樓面盡量少安排住戶，通常布置一梯二戶。 c. 北陽臺的規(guī)劃。北陽臺的設置是近幾年開始流行的主要房型功能改善方法之一，—4平方米。而如今客戶越來越強調北陽臺的操作功能，不但使之成為廚房間的輔助空間，同時開始考慮在北陽臺放置洗衣機，并將其設計成半封閉式，讓洗衣機也具有室內擺放空間。 d. 儲藏室的布局改善。儲藏室應設計成一個全封閉獨立進入式的空間，即如同一個正規(guī)小房間。e. e. 墻面分隔有凹凸。利用起居室的凹凸分隔墻，以使購房者可以嵌入一些家具或書柜，從而將空間的利用發(fā)揮到最大限度項目面積配比建議綜觀大慶地區(qū)和本項目周邊區(qū)域的住宅產品規(guī)劃及去化總體情況，并結合本項目的地理位置、單價、相對客源客層以及項目自身特點等因素，建議本產品單體面積不宜過大，應以中擋物業(yè)的主流面積為主，塑造“小而精（簡）”的大慶市高檔精品住宅。房型類型考慮到主力客源對總價的承受能力，建議以實用型的兩房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)為主力戶型，并可適當安排少量小戶型公寓，同時部分樓宇之頂層可設計成“躍層”房型。建議兩房之主力房型面積控制在75~85平方米/戶（主要規(guī)劃于多層內），三房之主力房型面積范圍控制在95~110平方米/戶（主要規(guī)劃于小高層內）較為適宜，以此來有效控制項目主力總價，增強項目的區(qū)域總價競爭力。建議95~110平方米的三房主力可規(guī)劃為“（2+1）”房型，即盡量縮減次臥2的面積，以使此面積段內的房型即可作為“經濟型”三房，亦可作為“舒適型”兩房（次臥可作為傭人房、書房、電腦房、棋牌室、嬰兒房等等），以此達到靈活多變的效果。附：總體房型面積配比建議圖 房型面積范圍戶型比例總體比例動遷回搬用房二房70~80m2 待定待定三房 85~100 m2待定合計/100%待定對外商品房二房75~8575%30%85~9025%三房95~11050%60%110~12030%120~14020%復式房140~160100%10%合計/100%100%附錄一：項目商圈分析商圈（TRADE AREA）是指大部分顧客來自的地區(qū)所形成之特定范圍，由于各業(yè)種經營之商品不同，賣場大小面積不一，且交通動線、地理位置各有優(yōu)缺，因此所形成的商圈大小、形狀面積不盡相同。傳統(tǒng)商圈設定方式最主要以距離或車行時間劃定目標的位置向外形成之圓形商圈，然此種設定方式往往無法將區(qū)域競爭關系與消費者消費習性列入考量，因此本案在設定商圈范圍時，也同時引入“康維斯均衡公式”以都市人口、商業(yè)量來決定商圈距離，并配合“都市中心發(fā)展層級”導入消費者消費習性考量，期能統(tǒng)合各種決定商圈之因素，決定本案最可信賴之商圈范圍。一、圓形商圈本案開發(fā)面積約4萬公頃（純商業(yè)），以開發(fā)量體而言，其商圈范圍可達2公里左右。本案由基地向外作10公里商圈，其涵蓋人口約為10萬、16萬、19萬人，、6萬戶，其涵蓋區(qū)域及詳細人口數(shù)見附表：商圈范圍涵蓋區(qū)域涵蓋人口戶數(shù)2km新村區(qū)大部分10萬5km整個新村區(qū)16萬10km薩爾圖區(qū)的大部分19萬6萬二、以都市人口、商業(yè)量及距離設定商圈理論選擇消費者至某特定區(qū)域消費與該地區(qū)所能提供之商業(yè)服務量成正比，而與距離之平方成反比。三、城市中心層級發(fā)展大慶市目前在角色上扮演全市層級的行政中心、文化中心、金融中心、交通轉運樞紐、工商就業(yè)市場及教育、醫(yī)療、社會福利之次區(qū)域服務中心，提供日?；顒尤绻ぷ?、就學、購物、娛樂休閑等活動之滿足。以目前都市中心層級發(fā)展及消費者消費習性而言，至大慶市之消費者涵蓋各個郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)；即報告書中所指的大慶生活圈。四、商圈設定綜合三種不同的商圈設定方式分析如下：因此經過分析后，本案主、次要商圈定義如下：主要商圈：大慶市人口約251萬人，總戶數(shù)約72萬。次要商圈：4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口138萬人，總戶數(shù)約38萬戶。附錄二：大慶市消費分析第一節(jié) 消費空間結構分析為深入了解消費者的消費習性及其消費層級，我們采取的分類方式及架構于消費空間結構分析理論，其基本論點為：消費文化（或曰商品文化）擴散的現(xiàn)象在現(xiàn)代都市空間之中呈現(xiàn)的效果，基本上是透過中心/邊緣的不對等關系而產生的。易言之，基本上愈具有符號意義的消費文化（或商品），愈灰往都市中愈高層級的中心地點、區(qū)集中；反之則愈會位于較低層級的邊緣地區(qū)。因此，消費文化（或商品）的等級性（由價位、品質來判定）、符號性高低正好提供我們用來判定都市消費空間的層級性高低的一個簡單又有效的指標。因此，依照生活需求層次、消費對象普遍性、等級性、符號性、功能性等重要指標，本案將大慶市商業(yè)地區(qū)中的商業(yè)設施及商品分為下列五大類：是指居民日常生活必需不可或缺的商業(yè)或服務業(yè)。例如雜貨、五金、藥店。是指中低價位、普通等級、未有符號意義的商業(yè)或服務，它是大多數(shù)居民日常生活所普遍需要；例如男女服飾、火鍋店、面包店等。是指帶有教育文化、休閑娛樂功能的商業(yè)或服務業(yè)；例如書店、KTV等。是指高價位、高等級、具有明顯的象征符號意義的商業(yè)或服務業(yè)，它是少數(shù)高級經濟階層的消費者或基于好奇、炫耀等理由的消費者才會去消費；例如高級男女裝、高級餐廳等。是指由少數(shù)都市精英創(chuàng)造并推廣的文化性作品，且只有少數(shù)具有這方面素養(yǎng)訓練的特定消費者才有足夠能力去欣賞的品位而言。例如畫廊、藝品店等。零售業(yè)調查結果如下表：商業(yè)設施類型及家數(shù)分布表單位：家數(shù)（%）項 目數(shù)量（%）基本維生消費基本維生消費（%）、便利商店、自助餐、中餐館、西藥房（含修理）普通消費普通消費（%）、眼鏡（含修理）、清潔用品、禮品屋、通訊、洗衣、醫(yī)診、美發(fā)美容、火鍋店、快餐店、水果行通俗文化娛樂及消費通俗文化娛樂及消費（%）、文具店、玩具店、文化廣場、健身房、有氧舞蹈社、樂器、插花補習班、動物醫(yī)院、KTV、卡拉OK、舞廳、夜總會、俱樂部、PUB、BAR、撞球屋、保齡球形象消費形象消費（%）、西裝（含進口）、淑女服飾（含進口）、眼鏡、皮包、皮飾、西餐廳、日本料理、韓國燒烤、外國采餐館（美容）、健身中心、咖啡屋、汽車配件、汽車修理精致文化消費精致文化消費（%）、藝術展覽、舞蹈表演、現(xiàn)代舞、音樂會、小劇場、書法、西洋繪畫、雕塑合 計45 / 45