【正文】 資估算編制范圍本項目總投資包括前期費用、征地補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)費、公益設(shè)施建設(shè)費、財務(wù)費用、不可預(yù)見費、管理費等3．估算說明 前期費用（1）項目前期費含可研編制費、環(huán)評編制費、編制市政規(guī)劃方案費、用地普測及撥地訂樁費、設(shè)計費、三通一平等。榆垡居住區(qū)土地一級開發(fā)前期費共計 156 萬元。項 目 前 期 費 表序 號 項 目 金額（萬元） 說 明1 編制項目建議書(代可研報告) 4 計價格[1999]1283 號　2 編制市政規(guī)劃方案費 103 用地普測及撥地定樁費 3 元/平方米5 編制交通影響評估費 7 元/平方米6 編制土地上市地價評估費 10 京價房字[1997]398 號7 編制地質(zhì)災(zāi)害評估費 108 委托入市交易費 10 計價格[2022]1980 號9 其它費用 102 10 合 計 156 征地補償費征地補償費為 2297 萬元 拆遷費用：房屋拆遷費用包括：民宅拆遷補償、非住宅類房屋拆遷費、間接拆遷費。 民宅類房屋拆遷：本項目涉及拆遷居民總共 16 戶，拆遷面積 4000 平方米，拆遷費用共計為 1348 萬元，其中直接拆遷費用 1315 萬元、間接拆遷費 33 萬元。 直接拆遷費直接拆遷費用 1315 萬元1） 拆遷補償費本項目涉及拆遷居民總共 16 戶，拆遷面積 4000 平方米，戶均建筑面積為 250 平方米，需支付拆遷補償金額為 1211 萬元。根據(jù)房屋拆遷評估規(guī)則規(guī)定，房屋拆遷補償價＝(基準地價K＋基準房價)被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價。榆垡鎮(zhèn)屬于八級地區(qū)，基準地價為 330650 元/平方米，基準房價為 600 元/平方米，k 值系數(shù)取 ，區(qū)位補償價=600+600=1380 元/平方米。民宅重置成新價按 1200 元/平方米計算。則民宅拆遷補償費為：民宅拆遷補償費=1380 元/平方米 4000 平方米+1200 元/平方米5067 平方米=1160 萬元2) 租房補貼費按照 124 號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征[2022]606 號文及相關(guān)的宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的標準，考慮榆垡實際情況，租房補貼費按 1200 元/戶?月計算，計費時間為 24 個月，則租房補貼費為：租房補貼費=1200 元/戶?月16 戶24 個月=46 萬元3）搬家補助費 按照 124 號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征[2022]606 號文及相關(guān)的宅基地房屋拆遷補償規(guī)則的標準，搬家補助費按每建筑平方米 15 元計算，則搬家補助費為：搬家補助費=15 元/平方米4000 萬平方米=6 萬元4）提前搬家獎勵費 按照 124 號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征[2022]606 號文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實際情況民宅拆遷其他費用標準為：提前搬家獎 2022 元/戶，共計 3 萬元。5）工程配合獎按照 124 號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征[2022]606 號文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實際情況民宅拆遷其他費用標準為：工程配合獎 50000 元/戶，共計 80 萬元。6） 停產(chǎn)停業(yè)費按照 124 號文相關(guān)規(guī)定，結(jié)合京國土房管征[2022]606 號文及榆垡鎮(zhèn)區(qū)實際情況民宅拆遷其他費用標準為：停產(chǎn)停業(yè)費按 500 元/平方米（建筑面積的 10%）計算，共計 20 萬元。民宅直接拆遷費用表序號 項目 數(shù)量 單價 費用（萬元）1 區(qū)位補償費 4000 平方米 1380 元/平方米2 民宅拆遷補償費 重置成新費 5067 平方米 1200 元/平方米 11603 房屋周轉(zhuǎn)費 16 戶 1200 元/戶*月 464 搬家補助費 4000 平方米 15 元/平方米 65 提前搬家獎 16 戶 2022 元/戶 36 配合工程獎 16 戶 50000 元/戶 807 停產(chǎn)停業(yè)費 400 平方米 500 元/平方米 208 房屋周轉(zhuǎn)費 16 戶 1200 元/戶*月 469 合計 1315 民宅間接拆遷費間接拆遷費用包括：拆除清運費、評估服務(wù)費、拆遷服務(wù)費。民宅間接拆遷費 33 萬元。民宅間接拆遷費表序號 項目 數(shù)量 參數(shù) 金額（萬元）1 拆遷評估費 1160 % 122 拆遷服務(wù)費 1315 % 133 拆除清運費 4000 20 元/平方米 84 小計 　 　 33 非住宅類房屋拆遷費：本項目涉及非住宅拆遷建筑面積 1639 平方米，為集體企業(yè)拆遷。非住宅類房屋拆遷費共計291 萬元。其中直接拆遷費用為 283 萬元，間接拆遷費用為 8 萬元 非住宅類房屋直接拆遷費用非住宅類房屋直接拆遷費用 283 萬。1） 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補償價格房屋重置成新價格的確定：采用分部件按條件計分，以成新折扣方法計算房屋總分，再按規(guī)定分值計算房屋的現(xiàn)價。房屋的組成部件包括屋面、屋架、頂棚、墻身、門窗、地面、裝修、設(shè)備、附屬物等九項。為了確定本項目所適用的非住宅房屋重置成新價格，對項目用地內(nèi)的村內(nèi)企業(yè)進行了現(xiàn)場踏勘，結(jié)合上述的九項主要指標對現(xiàn)有企業(yè)用房進行打分，再利用公式進行綜合計算，初步得出本項目所適用的非住宅房屋重置成新價為 1300 元/建筑平方米。非住宅房屋重置成新價=1300 元/平方米1639 平方米=213 萬元2） 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補助費根據(jù)榆垡地區(qū)企業(yè)的經(jīng)營情況，初步確定給予非住宅停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費每平方米 500 元，按拆遷面積的 80%計算（生產(chǎn)經(jīng)營活動的起止時間自取得工商營業(yè)執(zhí)照日期計算，截止日期到拆遷公布時間為準） 。非住宅停產(chǎn)停業(yè)補助費=500 元/平方米1311 平方米=66 萬元3） 搬遷補助費拆遷補助費根據(jù)被拆遷企業(yè)認定的合法建筑面積計算，標準為每平方米 25 元。非住宅搬遷補助費=25 元/平方米 1639 平方米=4 萬元4）國有土地補償費依據(jù)榆垡鎮(zhèn)政府近年來國有土地出讓的經(jīng)驗，國有土地補償價按 100 萬元/畝計， 本項目內(nèi)不涉及國有土地。非住宅拆遷費用明細表序號 項目 數(shù)量（平方米） 單價（元/平方米） 金額（萬元）1 重置成新費 1639 1500 2132 停產(chǎn)停業(yè)綜合費 1311 500 663 搬遷補助費 1639 25 44 合計 283 非住宅間接拆遷費間接拆遷費用包括：拆除清運費、評估服務(wù)費、拆遷服務(wù)費。非住宅房屋間接拆遷費 8 萬元。非民宅拆遷評估、服務(wù)、拆除費計算表序號 項目 取費基數(shù) 取費標準 費用(萬元)1 拆遷評估費 213 萬元 % 22 拆遷服務(wù)費 283 萬元 % 33 拆除清運費 1639 平方米 20 元/平方米 34 小計 ８ 安置房項目補貼資金考慮安置房售價為 1800 元/ 平方米，每平米安置房按 1100 元損益價計算。安置房補貼費=89466 平方米1100 元/ m2=9841 萬元 外購房補貼外購房補貼費=16 戶30 平方米2700 元/m2=130 萬元 區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施的補償（含地下管線）對確需進行拆除且原作用不能替代的，按實際情況由評估機構(gòu)進行作價補償。對于經(jīng)過土地一級開發(fā)后可以替代的，原則上不再進行任何形式的補償。 其它地上附著物的補償項目地上附著物補償樹木、園林花卉、墳?zāi)埂Ⅺ湹氐葘⒁罁?jù)評估機構(gòu)的評估結(jié)果進行作價補償，該費用已含在征地成本中，拆遷成本中不再重復(fù)計算。 市政建設(shè)費用榆垡居住區(qū)總體土地一級開發(fā)市政建設(shè)費用為 35002 萬元，其中，道路工程（含主路、步道、道路綠化工程）造價 12781 萬元，管線工程總造價 7886 萬元，其它費用 14335 萬元，折合 193 元/建筑平方米（居住區(qū)經(jīng)營性項目總建筑面積 萬平方米） 。居住區(qū) A 組團經(jīng)營性建筑面積 萬平方米，依據(jù)分攤榆垡居住區(qū) A 組團市政工程建設(shè)成本為 1719 萬元。市政工程建設(shè)總成本測算表序號 項 目 工程內(nèi)容 長度(m) 金額（萬元） 依據(jù)及說明1 道路工程 主路、步道及綠化 24827 12781 2 雨水工程 DN5001600*1000 23442 24303 污水工程 DN400DN1000 24902 14954 中水工程 0 05 供水工程 DN150DN6000 22525 14466 供電工程 12022 17617 熱力工程 DN150DN400 8854 7548 供氣工程 專業(yè)集團投資實施9 電信工程 專業(yè)集團投資實施10 有線電視工程 專業(yè)集團投資實施11 臨時市政接用費12 其他 1433513 合計 35002注：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用以市政項目綜合為測算依據(jù)，建設(shè)費用最終以市政施工圖預(yù)算為最終測算依據(jù)；市政建設(shè)費用中應(yīng)扣除按規(guī)定由市、區(qū)財政投入的市政費用。 公益設(shè)施建設(shè)費根據(jù)普通測繪成果報告，榆垡居住區(qū)項目內(nèi)規(guī)劃有街頭綠地?？傆玫孛娣e為 公頃。以上各項公益設(shè)施建設(shè)列為土地一級開發(fā)內(nèi)容，則公益設(shè)施建設(shè)費用為 7 萬元。如下：公益設(shè)施建設(shè)費用明細表地塊編號 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模（平方米）取費標準 費用 建筑密度（%）綠地率(%)A038 [A] G1 60 元/㎡ 4 0 100A033 [A] G1 60 元/㎡ 3 0 100總計 60 元/㎡ 7 財務(wù)費用該項目財務(wù)費用為 2434 萬元。財務(wù)費主要為貸款利息，根據(jù)總體投資額度及開發(fā)建設(shè)計劃，考慮實際操作過程中產(chǎn)生經(jīng)營收益即可還款，且貸款周期不超過一年，則貸款利息為 2434 萬元。 不可預(yù)見費不可預(yù)見費按 12 項（征地成本 +拆遷成本）之和的 8%取費，則不可預(yù)見費為 1113 萬元。 管理費管理費用按 17 項（征地成本 +拆遷成本+市政建設(shè)費+公益設(shè)施建設(shè)費+項目前期費+財務(wù)費+不可預(yù)見費）之和的 2%取費，則管理費為 387 萬元。 營業(yè)稅及附加由于申報主體為北京市土地整理儲備中心大興分中心，因此無本項費用。 總投資：19722 萬元三、經(jīng)濟分析根據(jù)本項目的經(jīng)濟測算和投資估算，結(jié)合市場行情，對本項目的實施做以下經(jīng)濟分析：，土地影子價格等于土地機會成本和新增資源消耗之和，本項目在實施過程中無新增資源消耗，并且土地使用性質(zhì)已經(jīng)確定，為非生產(chǎn)性用地，按照支付意愿的原則，根據(jù)市場交易價格測算影子價格，影子價格暫按市場價格，不作調(diào)整。經(jīng)預(yù)測，本項目總投資項目預(yù)計投入 19722 萬元，預(yù)計收入 15848 萬元，預(yù)計虧損 3874 萬元。四、區(qū)域經(jīng)濟及宏觀經(jīng)濟影響分析2022 年 1 月 12 日，國務(wù)院常務(wù)委員會討論并原則通過了《北京市總體規(guī)劃(2022 年2020年)》(簡稱《北京新規(guī)劃》) ，北京未來 15 年發(fā)展規(guī)劃從此繪就藍圖。 《北京新規(guī)劃》明確了北京“國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市”的四個發(fā)展目標，提出了“兩軸、兩帶、多中心”的城市空間布局結(jié)構(gòu)，本項目的開發(fā)，將改善周邊居民的生活質(zhì)量，美化區(qū)域的建設(shè)環(huán)境，在提高城市整體環(huán)境功能、改善區(qū)域經(jīng)濟配置、改善居民生活、工作條件的同時，提高了土地的價值。本項目的建設(shè)有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)，有利于優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，促進區(qū)域經(jīng)濟及宏觀經(jīng)濟的健康、持續(xù)發(fā)展，具有積極意義。第八章 社會影響分析一、社會影響效果分析本項目的實施對大興區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化建設(shè)均會產(chǎn)生一定影響。1．項目的相關(guān)利益群體本項目的建設(shè)主要涉及到合理開發(fā)利用資源、保護生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保障公共利益等方面的影響，項目外部性將對以下群體產(chǎn)生影響。地方政府：本項目的實施，必然對大興區(qū)的區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)生正面影響。周邊居民：本項目對周邊居民的出行、生活都產(chǎn)生一定的影響。以上社會群體是本項目的相關(guān)利益群體。2．項目對不同利益群體的影響本項目地方政府、周邊企事業(yè)單位、周邊居民為本項目的不同利益群體，在項目的建設(shè)中受到不同的影響。地方政府：將從項目建設(shè)中取得土地出讓金等土地收入；大興區(qū)的建設(shè)與完善將有利于政府的招商引資工作，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展；本項目的建設(shè)是適應(yīng)北京市總體規(guī)劃的需要，有助于推進城市化進程、促進人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標，大興區(qū)政府自然持支持的態(tài)度。本項目拆遷范圍內(nèi)住戶：本項目拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民原居住條件差，拆遷實施貨幣補償后，該部分人可另行購入住房，在很大程度上提高其居住環(huán)境質(zhì)量，因此，拆遷范圍內(nèi)農(nóng)民對本項目的實施持積極態(tài)度。二、社會適應(yīng)性分析1．本項目的建設(shè)主要利益獲得者 本項目的實施是大興區(qū)新城建設(shè)的重要舉措，有助于推進城市化進程、促進人口向新城和小城鎮(zhèn)聚集的規(guī)劃目標。項目實施有助于大興區(qū)加快城市建設(shè)，帶動和促進大興區(qū)經(jīng)濟和社會的全面發(fā)展。2．本項目的社會適應(yīng)性分析及對策項目建設(shè)過程中產(chǎn)生的噪音會對當(dāng)?shù)氐木用癞a(chǎn)生一定的影響。應(yīng)對噪聲較大的設(shè)備進行隔聲降噪處理，同時對運輸車輛加強管理，以防止噪音擾民。建筑材料和垃圾運輸過程中，為防止對市政道路的破壞，項目單位采取有效的辦法，防止道路凹陷、污染，同時對運輸時間和運輸車輛的管理上加大力度，減少對大氣的污染。三、社會風(fēng)險及對策分析投資建設(shè)項目在建設(shè)和運營過程中存在各種不確定因素和諸多的風(fēng)險，在決策階段必須進行分析，評價風(fēng)險和不確定因素對項目的影響，并制定有效的防范措施，以降低不利影響，保證項目目標的順利實現(xiàn)。本項目的風(fēng)險主要來源于以下幾個方面：1．政策風(fēng)險分析政策風(fēng)險主要是指由于政策調(diào)整或政治經(jīng)濟條件發(fā)生了重大變化，項目原定目標難以實現(xiàn)的可能性?，F(xiàn)階段土地一級開發(fā)項目政策、機制尚未成熟，對于土地供應(yīng)管理體制的變化，在項目運轉(zhuǎn)和操作過程中仍存在許多的問題，而且由于政策變化較快，使得土地一級開發(fā)具有很大的變化性。隨著政