【文章內(nèi)容簡介】 展目標未來可容納常住人口為 15–20 萬，無疑將成為化解中心城市人口負荷過重的重要承載地。良好的自然環(huán)境、迅速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐體系，日益繁榮的旅游市場和完善的現(xiàn)代新市鎮(zhèn)綜合配套系統(tǒng)和廣茂的田野林苑，將為這里發(fā)展二產(chǎn)、振興三產(chǎn)產(chǎn)生強大的聚集效應(yīng)，從而增加大量的就業(yè)機會，并最終創(chuàng)造出這里更為“宜居”的自然、社會、人文環(huán)境。二、產(chǎn)業(yè)政策分析1．土地一級開發(fā)政策為了規(guī)范土地儲備和一級開發(fā)行為，更好地實施城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，確保有計劃地供應(yīng)土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》 、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 、 《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》 （國發(fā)[2022]28 號）和《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行） 》 （京政發(fā)[2022]6 號）等有關(guān)規(guī)定，北京市國土資源局、市發(fā)展和改革委員會、市規(guī)劃委員會、市建設(shè)委員會共同制定《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》 ?！侗本┦型恋貎浜鸵患夐_發(fā)暫行辦法》所稱土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地供應(yīng)條件的行為。北京市國土資源局負責(zé)北京市土地儲備開發(fā)管理工作，并委托土地儲備機構(gòu)組織實施。北京市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財政和審計等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。土地儲備開發(fā)堅持以政府主導(dǎo)、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)或者通過招標方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。儲備開發(fā)后的土地，按照年度土地供應(yīng)計劃和供地政策，有計劃地向市場供應(yīng)?！侗本┦型恋貎浜鸵患夐_發(fā)暫行辦法》對土地一級開發(fā)主體、土地儲備開發(fā)計劃、開發(fā)實施方式、開發(fā)程序等做了相應(yīng)的規(guī)定。本項目的實施是在符合《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》的條件下進行的，符合北京市土地一級開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策要求。2．大興區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策《北京市大興區(qū)人民政府關(guān)于大興區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的報告》中對國民經(jīng)濟與社會發(fā)展的主要思路和工作任務(wù)指出：要以“新北京、新奧運”為契機，加強城鎮(zhèn)建設(shè)與管理，構(gòu)建現(xiàn)代化城鎮(zhèn)體系，創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)載體和理想的工作生活空間，核心在于科學(xué)規(guī)劃，關(guān)鍵在于城市建設(shè)和城市管理并舉，重點在于形成特色。按照組團發(fā)展的思路做好城鎮(zhèn)發(fā)展布局。緊密結(jié)合北京城市總體規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮發(fā)展條件和因素，以大興新城和亦莊新城為核心，以重點鎮(zhèn)為基點，加快發(fā)展六個城鎮(zhèn)組團，即：大興新城組團，主要包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)北部；亦莊新城組團主要包括舊宮鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)；龐各莊組團主要包括龐各莊鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)南部；榆垡組團主要包括榆垡鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)南部；安定組團主要包括安定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)北部；榆垡組團主要包括榆垡鎮(zhèn)和長子營鎮(zhèn)。通過深化各組團規(guī)劃，加快編制控制性詳細規(guī)劃，推進項目建設(shè)，促進組團的形成。全面推進城鎮(zhèn)建設(shè)。堅持規(guī)劃先行，高標準編制完成各項規(guī)劃，為高質(zhì)量建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。創(chuàng)新城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)機制和模式，吸引有實力的建設(shè)主體，提高城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)水平。按照北京城市總體規(guī)劃要求，大興新城規(guī)劃面積 65 平方公里，60 萬人口，未來五年，必須積極促進大興新城承擔(dān)中心城區(qū)疏解功能，全面提升輻射與帶動能力，建設(shè)高標準、相對獨立的具有綜合性區(qū)域服務(wù)功能的“京南綠色新城” 。加快啟動大興新城核心區(qū)建設(shè)，以新城開發(fā)和舊城改造促進城市功能完善，不斷提供滿足現(xiàn)代化城市生活需要的文化、體育、商業(yè)、休閑等公共場所和設(shè)施。繼續(xù)建設(shè)結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施完善、管理規(guī)范的住宅小區(qū)，加快推動危舊小區(qū)和城中村改造。充分利用資源和政策優(yōu)勢，加快龐各莊、榆垡、榆垡和安定四個重點鎮(zhèn)發(fā)展步伐，提升城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)水平。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展，逐步改善鎮(zhèn)域面貌，增強自我發(fā)展能力。抓好中心村建設(shè)，改善生活環(huán)境和條件，引導(dǎo)農(nóng)村人口適度聚集?！侗本┦写笈d區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中提出要加快重點鎮(zhèn)建設(shè)，抓緊完成各城鎮(zhèn)組團內(nèi)鎮(zhèn)域規(guī)劃的調(diào)整編制，以榆垡鎮(zhèn)、龐各莊鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)、安定鎮(zhèn)等建設(shè)為重點，加速城鎮(zhèn)化進程。榆垡鎮(zhèn)做為重點鎮(zhèn)要重點建設(shè)國家級農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地，以萬畝生態(tài)旅游區(qū)為基礎(chǔ)，以北京野生動物園和其他娛樂項目為核心，結(jié)合永定河綠色生態(tài)帶，發(fā)展會展、休閑、娛樂、康體等休閑旅游娛樂業(yè)，完成北京育才小學(xué)榆垡分校等公共配套設(shè)施建設(shè)，建設(shè)京南旅游休閑生態(tài)新鎮(zhèn)。同時，輻射帶動禮賢鎮(zhèn)南部發(fā)展。3．行業(yè)準入分析北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心是實施市區(qū)政府土地整理儲備的辦事機構(gòu)，有能力承擔(dān)該項目的開發(fā)工作。綜上所述，本項目符合北京市規(guī)劃要求及大興區(qū)功能規(guī)劃和定位，是促進大興區(qū)綜合經(jīng)濟和社會全面發(fā)展的需要，北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心可以承擔(dān)本項目的建設(shè)。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析土地資源、礦產(chǎn)資源、水資源等自然資源是人類賴以生存的基礎(chǔ)，是經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)保證。本項目主要涉及土地資源的開發(fā)及利用。我國人多地少的基本國情決定了土地資源的緊缺性，因此高效集約的土地利用是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會，實現(xiàn)人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。在城市化進程中，通過對于土地的利用、土地宏觀調(diào)控政策與微觀政策、土地資源優(yōu)化配置等方面的研究，力求尋找集約利用土地資源的途徑，以實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行，為全面建設(shè)小康社會，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會提供保障。北京市的年度土地供應(yīng)計劃是根據(jù)本市的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃堅持總量控制、結(jié)構(gòu)合理的原則而制定的，是落實國務(wù)院對北京城市總體規(guī)劃批復(fù)意見，促進首都經(jīng)濟社會又快又好發(fā)展，保證北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃、北京城市總體規(guī)劃、北京市土地利用總體規(guī)劃的有效實施。 一、資源開發(fā)方案本項目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和街，東至今榮大街。項目區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。北京市大興區(qū)土地儲備中心作為本項目的實施主體，具體負責(zé)本項目土地前期手續(xù)辦理、拆遷、市政規(guī)劃設(shè)計等土地一級開發(fā)工作，使項目用地達到很好的建設(shè)條件。二、資源利用方案按照項目規(guī)劃方案，本項目總用地面積 公頃，建設(shè)用地面積 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃；新建面積 萬平方米，其中居住用地建筑面積 萬平方米，安置用房 A039 的建筑面積 萬平方米，商業(yè)用地建筑面積 萬平方米，容積率為 ，綠化率 30%，建筑高度 24 米。本項目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639平方米。三、資源節(jié)約措施建設(shè)用地合理的容積率是滿足城市經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境建設(shè)的需要，過高的容積率帶來人口的密集、環(huán)境的影響、市政及交通的負荷加大等問題，過低的容積率又會阻礙經(jīng)濟的發(fā)展，本項目的二級開發(fā)將在滿足規(guī)劃要求的前提下，通過合理布局，有效提高土地的利用率。另外，在二級開發(fā)工程實施時注意做到合理利用能源和節(jié)約能源。第四章 節(jié)能方案分析節(jié)約能源是我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的一項長遠戰(zhàn)略方針，也是當(dāng)前一項極為緊迫的任務(wù)。為推動全社會開展節(jié)能降耗，緩解能源瓶頸制約，建設(shè)節(jié)能型社會，進一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，加快建設(shè)節(jié)約型社會，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的宏偉目標，必須大力推進經(jīng)濟建設(shè)工作中的節(jié)能工作，這有利于緩解我國經(jīng)濟發(fā)展的資源瓶頸制約，有利于循環(huán)經(jīng)濟的形成，是促進資源永續(xù)利用，保障經(jīng)濟安全，減輕大氣污染，減少溫室氣體排放，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇。本項目屬于土地一級開發(fā)項目，為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源，必須在本項目的二級開發(fā)過程中按國家《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》 GB 501892022 和北京市《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》 （DBJ 016212022） 、建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB 50016202 《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》 （JGJ 672022） 、 《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》 （GB501761993）等相關(guān)規(guī)范進行節(jié)能設(shè)計。同時，在項目的建設(shè)過程中，還應(yīng)注意以下幾方面：貫徹執(zhí)行國家能源政策：節(jié)約能源，提高能源利用效率和經(jīng)濟效益，保護環(huán)境，保障國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展，本項目的建設(shè)將采用各種節(jié)能措施以降低能源消耗。綠化環(huán)境：綠化設(shè)計改善項目的使用環(huán)境和區(qū)域氣候條件?？傮w規(guī)劃布局：項目的設(shè)計盡量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮陽及自然通風(fēng)。圍護結(jié)構(gòu)：外墻采用高效保溫材料；玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜 LOWE 中空玻璃，以減少太陽輻射，保證室內(nèi)的熱舒適與視覺舒適的目的；加強戶間的隔熱以適應(yīng)不同用戶的空調(diào)標準。選用節(jié)能型產(chǎn)品：各專業(yè)均選用節(jié)能型的設(shè)備、材料、機械和產(chǎn)品。用能系統(tǒng)：采用合理的變電室、換熱站、泵站、中水站等各種站房的布局，為優(yōu)化設(shè)計和節(jié)能運行創(chuàng)造條件。計量配置：水、電、采暖、燃氣、供熱等均設(shè)置符合節(jié)能政策的計量裝置。系統(tǒng)控制和運行管理：為達到節(jié)能運行，系統(tǒng)設(shè)置滿足根據(jù)不同氣候條件、不同時段、不同區(qū)域，能夠自動調(diào)節(jié)或手動調(diào)節(jié)控制。滿足節(jié)能運行管理的各種模式。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析一、項目選址及用地方案1．建設(shè)地點本項目位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和路，東至今榮大街。2．建設(shè)用地現(xiàn)狀本項目規(guī)劃用地面積為 公頃（合 畝） ，用地性質(zhì)為集體土地，其中農(nóng)用地 公頃，建設(shè)用地 公頃。用地范圍內(nèi)現(xiàn)有涉及需要拆遷的民宅 16 戶，建筑面積4000 平方米；土地種植部分主要為小麥等農(nóng)作物；項目地塊范圍內(nèi)沒有古樹和文物設(shè)施。 區(qū)域分析榆垡鎮(zhèn)位于北京市最南端，距北京市區(qū) 35 公里，距大興新城 23 公里。素有“京南第一鎮(zhèn)”美譽。鎮(zhèn)域南北長約 11 公里，東西寬約 20 公里，鎮(zhèn)域總面積約 136 平方公里。依據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點發(fā)展城鎮(zhèn)。榆垡鎮(zhèn)隔永定河與河北省交界，處于北京“兩軸－兩帶－多中心”發(fā)展格局中的“西部生態(tài)帶”范疇，是多中心中的重要一點。 交通情況有京開路從鎮(zhèn)區(qū)中部穿過，規(guī)劃京開高速南延長線從鎮(zhèn)區(qū)西側(cè)穿過，規(guī)劃南部貨運通道從鎮(zhèn)區(qū)北部穿過，發(fā)達的高速路網(wǎng)絡(luò)豐富了區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的渠道。 規(guī)劃條件優(yōu)勢規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。3．用地方案本項目用地控制性指標如下：項目規(guī)劃指標表總用地面積(公頃) 建筑面積(萬 m2) 　規(guī)劃情況建設(shè)用地面積 居住 容積率代征道路面積 商業(yè) 代征綠地面積 安置房 其他 0 其它 0 高度(m) 24　編號 類別 用地性質(zhì)用地規(guī)模（平方米）總建筑面積（平方米）容積率 建筑高度（米）建筑密度（%）綠地率(%)備注A039 [B] R2 18 30 30 安置房A040 [B] R2 18 30 30 　A030 [B] C2 24 35 30 　A038 [A] G1 0 0 0 0 100 　A033 [A] G1 0 0 0 0 100 　代征道路　 　 　 　 　 　二、土地利用合理性分析本項目符合土地利用規(guī)劃，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。具體的規(guī)劃意見書等法律文件正在辦理過程中。建筑規(guī)劃要求如下：建筑使用性質(zhì)：住宅、商業(yè)總建筑面積： 萬平方米本項目實施后的土地具體利用方案將在二級開發(fā)中體現(xiàn)。本項目二級開發(fā)必須嚴格按照規(guī)劃要求，注意通過合理布局，符合土地利用規(guī)劃，符合集約和有效使用土地的要求。 三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案1. 征地方案 征地政策 按照《北京市建設(shè)征地補償安置辦法》 （北京市人民政府令第 148 號）文件的規(guī)定執(zhí)行。 補償標準根據(jù)《北京市建設(shè)征地補償安置辦法》 （市政府 148 號令） “征地單位支付的征地補償費包括土地補償費和安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費”（1）征地補償標準根據(jù)目前該地區(qū)集體土地征地補償?shù)囊话闱闆r及榆垡鎮(zhèn)與土地中心簽訂的協(xié)議價格，結(jié)合興創(chuàng)公司開發(fā)經(jīng)驗，對涉及榆垡鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的農(nóng)用地補償價格暫定為 6 萬元/畝（含土地補償、安置補助，含地上物及青苗補償費用） 。（2）征地相關(guān)稅費在征地過程中需繳納的相關(guān)稅費主要包括防洪費、耕地開墾費、耕地占用稅等。其中：防洪費：根據(jù)北京市人民政府令（1994）第 21 號《北京市征收防洪工程建設(shè)維護管理費暫行規(guī)定》 ，防洪費征收標準為 20 元/平方米。計費基數(shù)為用地范圍內(nèi)建設(shè)用地面積。耕地占用稅：根據(jù)北京市人民政府《北京實施〈中華人民共和國耕地占用稅暫行條例〉的辦法》自 2022 年 1 月 1 日起施行，規(guī)定大興區(qū)耕地占用稅為 40 元/平方米。耕地開墾費：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四章第三十一條規(guī)定，國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責(zé)開墾與所占耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。通過估價人員的實地調(diào)查，根據(jù)北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心提供的數(shù)據(jù)和估價對象所在區(qū)域的實際情況，該區(qū)域開墾新耕地的費用大約為 萬元/畝。 征地實施本項目范圍內(nèi)總用地面積 公頃（合 畝） ，全部為集體土地。 土地取得成本按照上述征地補償標準，土地取得費為 2297 萬元，本項目土地取得成本見下表：征地成本構(gòu)成表序號 費用