地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況報(bào)告-資料下載頁
2025-08-03 02:12本頁面
【正文】 產(chǎn)板塊分析 隨著市場(chǎng)化程度逐步深入發(fā)展，杭州越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始看好余杭的樓市發(fā)展，并視機(jī)介入余杭房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致余杭房地產(chǎn)的逐漸成熟，我們這里分析的三大板快主要從余杭樓市開發(fā)品質(zhì)上劃分，實(shí)際上呈現(xiàn)三個(gè)梯隊(duì)性質(zhì)，從整體上將了解現(xiàn)在余杭的基本情況，為余杭個(gè)樓市板快提供參考價(jià)值。 第一板塊是原來屬于余杭的地塊，即城西的蔣村、三墩，城東的九堡、下沙，這四個(gè)地方自從1996年劃入杭州行政區(qū)域以后，一度成為開發(fā)商爭(zhēng)先入駐的熱點(diǎn)區(qū)域。目前已經(jīng)成為杭州老城區(qū)居民居住的新選擇?！皠?chuàng)新”效應(yīng)所帶來的高額利潤(rùn)促使開發(fā)商不斷向杭州外圍進(jìn)發(fā)，從而帶動(dòng)了其周邊區(qū)域如閑林、星橋、老余杭等鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)?！ 〉诙鍓K即成熟的臨平、老余杭板塊，這一板塊的真正形成于上世紀(jì)90年代中期，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)大概在1000元／平方米左右，從1998年至今，余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管也有波動(dòng)，但總的說來房產(chǎn)價(jià)格是穩(wěn)步上升的。臨平房地產(chǎn)市場(chǎng)從1999年下半年開始火速增溫，商品房?jī)r(jià)格從2000年的1200－1600元／平方米上升到目前的2500－2900元／平方米，并且有繼續(xù)上升的跡象；而老余杭也出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，其價(jià)格從1999年的1000－1100元／平方米一直攀升至目前的1800－2100元／平方米，三年內(nèi)房?jī)r(jià)翻番。第三板塊指上個(gè)世紀(jì)末才發(fā)展起來的閑林、星橋、喬司、良渚、五常等鎮(zhèn)，受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的制約，該板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相當(dāng)滯后。由于受遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)開發(fā)和余杭即將撤市設(shè)區(qū)的影響，2000年下半年以來，杭州大量知名房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛出擊余杭土地市場(chǎng)，興起了大規(guī)模的圈地?zé)?，尤其以閑林、五常、良渚、星橋等地為主，這些知名開發(fā)商的進(jìn)入，拉動(dòng)了區(qū)域房?jī)r(jià)的提高，同時(shí)也帶動(dòng)了余杭本地開發(fā)商的開發(fā)水平，在一定程度上帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。四 、余杭樓市優(yōu)勢(shì)分析在建設(shè)施工和房屋銷售方面，余杭樓市取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，商品價(jià)格走勢(shì)和開發(fā)銷售指標(biāo)上，充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)，透過樓市升溫現(xiàn)象，造成這種情況的原因有很多方面： 首先，余杭房產(chǎn)商的預(yù)熱。早在撤市設(shè)區(qū)之前，余杭的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了向精品發(fā)展的萌芽。許多當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商具備了一定的品牌意識(shí)，臨平城內(nèi)涌現(xiàn)了一批頗具檔次的物業(yè)，如四維碧天家園、新城花園等精致住宅區(qū)，品質(zhì)較高，有第二個(gè)杭州蔣村商住區(qū)相同的市場(chǎng)魅力。 其次，地理位置優(yōu)越。余杭、杭州一脈相連，大開發(fā)商對(duì)此地青睞有加。余杭與杭州兩地，古有京杭運(yùn)河一線相牽，今又有滬杭高速繞城而過。余杭與杭州成了緊緊相連的兩片熱土，從余杭的東西北大門都可以到達(dá)杭州主城區(qū)。余杭還是連接杭州與上海的樞紐之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上海與杭州的聯(lián)系日益緊密，這也為兩地之間的區(qū)域———余杭的城市化帶來了機(jī)遇。余杭的交通條件也在改善。余杭區(qū)政府為了使余杭更好地融入大杭州都市圈，進(jìn)行了大手筆的規(guī)劃與開發(fā)。近期開工建設(shè)的“一橋六路”，總投資近2億元，輕軌工程、33929工程等，都為杭州至余杭沿途的發(fā)展帶來了翻天覆地的變化。余杭的房產(chǎn)商算了一筆賬，在余杭購房和在杭州購房的差價(jià)足以購買一輛私車。例如，從星橋天都城驅(qū)車到杭州市中心區(qū)域僅需30分鐘，所以，“住在余杭，工作在杭州”是現(xiàn)實(shí)可行的。第三、地鐵概念。隨著地鐵的規(guī)劃建設(shè)，原來杭州與臨平之間的交通不便狀況大大改善，而地鐵成本的低廉也是有目共睹的。杭州城市未來國際化趨勢(shì)，必將引入大杭州概念主題，住在杭州，郊區(qū)化房產(chǎn)漸成趨勢(shì)。再次，經(jīng)濟(jì)繁榮為“住在余杭”提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。余杭的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)三年名列全國百強(qiáng)縣，尤其是臨平區(qū)塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展神速。同時(shí)，余杭區(qū)政府正在加大力度投資建設(shè)商業(yè)中心。目前，該區(qū)正積極引進(jìn)民間資本，力圖將余杭建設(shè)成為繼西湖后的又一個(gè)旅游天堂。目前已有多個(gè)項(xiàng)目敲定并投入建設(shè)。其中，由浙江天都實(shí)業(yè)公司投資3個(gè)億，占地1000畝的歡樂四季公園將在今年10月開園。這種大型樓盤的深入開發(fā)，將為房產(chǎn)開發(fā)提供廣闊的市場(chǎng)想象空間，同時(shí)表明投資者的信心。五、余杭樓市不足點(diǎn)分析 市場(chǎng)前期策劃不夠，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)商要注意市場(chǎng)的細(xì)分?，F(xiàn)在的弊病是同類產(chǎn)品供應(yīng)量太大，有些雷同。探究原因，主要在于，余杭房地產(chǎn)開發(fā)商不太注重房地產(chǎn)策劃公司的作用，在市場(chǎng)一片向好的情況下，在近兩年還沒有擔(dān)憂，一旦市場(chǎng)承受達(dá)到飽和，會(huì)導(dǎo)致一部分樓盤因結(jié)構(gòu)和配套不合理，將被市場(chǎng)所淘汰； 房屋戶型偏大。像很多小城鎮(zhèn)一樣，在余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)上， 110平方米以下的戶型幾乎找不到，分析臨平現(xiàn)有樓盤的特點(diǎn)，臨平居民的自有住房率很高，現(xiàn)在購房的幾乎都是“二次置業(yè)”，追求舒適享受，所以120平方米以上的大戶型最受歡迎。130平方米是主流戶型，180平方米甚至300平方米的戶型也不鮮見；隨著市場(chǎng)樓盤的供應(yīng)量進(jìn)一步增大，這種戶型不利于很多消費(fèi)者人群，將樓盤的受眾降至低水準(zhǔn)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參差不齊從開發(fā)臨平房地產(chǎn)企業(yè)判斷，有建筑企業(yè)、貿(mào)易公司、服裝公司等等，這些企業(yè)往往對(duì)開發(fā)建設(shè)一無所知，只是根據(jù)感性判斷有較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。眾多非房開企業(yè)殺入房市，圖的是房產(chǎn)開發(fā)的高利潤(rùn)。由此，賺取高額利潤(rùn)是開發(fā)商的最直接的市場(chǎng)動(dòng)機(jī)，使很多開發(fā)商在房屋建筑上不從消費(fèi)者的人居環(huán)境考慮，造成開發(fā)產(chǎn)品整體市場(chǎng)水平不高，不適合市場(chǎng)需求和發(fā)展。 地鐵概念的實(shí)現(xiàn)需要一個(gè)過程。 目前來看，還是很少有在杭州工作者到余杭買房自己居住的。一方面，道路狀況還沒有徹底改善，花費(fèi)很多時(shí)間和精力，另外，沿途有收費(fèi)站，導(dǎo)致交通狀況大大不便，地鐵的實(shí)現(xiàn)還需要相當(dāng)長(zhǎng)過程，如果花五六年時(shí)間，對(duì)投資者的信心打擊很大，也是目前市場(chǎng)的不足之一。 居住習(xí)慣。 余杭畢竟是一個(gè)獨(dú)立的小鎮(zhèn)發(fā)展而來，城市整體配套和杭州有一定的差距，這種差距也會(huì)促使準(zhǔn)備對(duì)余杭樓市投資的消費(fèi)群體信心不足。目前還沒有杭州本地人到余杭購房，而余杭城市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將引入眾多概念，吸引外地購買者，尤其是杭州巨大的消費(fèi)群體。22 / 2
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