【正文】 商業(yè)營業(yè)用房成交客戶：%，國內(nèi)行政、%，%，本市城鎮(zhèn)居民在北京全年商業(yè)營業(yè)用房投資達(dá)到5418，4253萬元；各客群也表現(xiàn)出一定的購買面積偏好和價格偏好。重點區(qū)縣：商業(yè)營業(yè)用房銷售套數(shù)排名為前五的五個區(qū)縣分別是海淀區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)、豐臺區(qū)和開發(fā)區(qū)，它們的銷售套數(shù)占據(jù)2003年所有預(yù)售商業(yè)物業(yè)售出套數(shù)的61%；銷售面積排名為前五的五個區(qū)縣分別是海淀區(qū)、豐臺區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)、通州區(qū)，它們的銷售面積占據(jù)2003年所有預(yù)售商業(yè)物業(yè)售出面積的78%；銷售金額排名為前五的五個區(qū)縣分別是朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、東城區(qū)、崇文區(qū)，它們的銷售金額占據(jù)2003年所有預(yù)售商業(yè)物業(yè)售出金額的93%。數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)營業(yè)用房的銷售受到“非典”沖擊嚴(yán)重，表現(xiàn)為全年的一個銷售低谷。不過在各項利好因素的支持下，“非典”后，商業(yè)地產(chǎn)市場恢復(fù)很快，迅速的呈現(xiàn)出蓬勃的增長勢頭?？傊?，2003年北京整個商業(yè)營業(yè)用房市場表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。二、 銷售分析總體預(yù)售及趨勢分析（1）總體預(yù)售銷售套數(shù)及趨勢分析圖1：2003年各月預(yù)售套數(shù)及趨勢圖上圖顯示，2003年北京商業(yè)營業(yè)用房銷售總套數(shù)為1709套，其中在2月銷售額略有下降，因處于春節(jié)期間；隨后銷售量穩(wěn)步上升，在8月、11月和12月達(dá)到三個銷售高峰，銷售量分別為186套、263套和531套。2003年商業(yè)營業(yè)用房銷售市場表現(xiàn)為一種穩(wěn)步上升趨勢，商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛。（2）總體預(yù)售銷售面積及趨勢分析圖2： 2003年各月預(yù)售面積及趨勢圖上圖顯示，2003年銷售面積在9月、11月和12月達(dá)到三個高峰，分別為24585平方米、45534平方米和81456平方米。2月和5月銷售面積為最低，分別為4626平方米和2549平方米。 銷售面積呈現(xiàn)平穩(wěn)增長趨勢，4月銷售面積最少，之后逐步回升，于12月達(dá)到最高。（3）總體預(yù)售銷售金額及趨勢分析圖3：2003年各月銷售金額及趨勢圖上圖顯示，2003年商業(yè)營業(yè)用房預(yù)售銷售金額以12月為最高，；其次為11月和8月。銷售額最低的月份為2月。重點區(qū)縣預(yù)售分析（1）重點區(qū)縣預(yù)售銷售套數(shù)分析圖4：2003年全年各重點區(qū)縣銷售套數(shù)上圖顯示了2003年北京各區(qū)預(yù)售銷售有銷售業(yè)績的13個區(qū)的銷售套數(shù)，商業(yè)營業(yè)用房銷售套數(shù)排名為前五的五個區(qū)縣分別是海淀區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)、豐臺區(qū)和開發(fā)區(qū)；他們的銷售套數(shù)分別為666套、333套、269套、185套和49套。圖5：2003年各重點區(qū)縣銷售套數(shù)占總體比例圖銷售套數(shù)排名為前五區(qū)縣銷售套數(shù)占據(jù)2003年所有預(yù)售商業(yè)物業(yè)售出套數(shù)的61%。其中海淀區(qū)為39%、朝陽區(qū)為20%、東城區(qū)為16%、豐臺區(qū)為11%、開發(fā)區(qū)為3%。（2）重點區(qū)縣預(yù)售銷售面積分析圖6：2003年全年重點區(qū)縣銷售面積上圖顯示了2003年北京各區(qū)預(yù)售銷售有銷售業(yè)績的12個區(qū)的銷售面積，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積排名為前五的五個區(qū)縣分別是海淀區(qū)、豐臺區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)、通州區(qū)；它們的銷售面積分別為69462平方米、64747平方米、64011平方米、20041平方米和9357平方米。圖7：2003年全年各重點區(qū)縣銷售面積占總體比例銷售面積排名為前五的區(qū)縣銷售面積占據(jù)2003年所有預(yù)售商業(yè)物業(yè)售出面積的78%，其中海淀區(qū)為26%、豐臺區(qū)為25%、朝陽區(qū)為25%、東城區(qū)為8%、通州區(qū)為4%。把2003售出商業(yè)物業(yè)面積與售出套數(shù)相比較發(fā)現(xiàn)，二者銷售前五的區(qū)縣并不一一對應(yīng)?？梢娯S臺單個物業(yè)的平均面積超過朝陽區(qū)和東城區(qū)，通州區(qū)售出商業(yè)物業(yè)的平均面積超過開發(fā)區(qū)。（3）重點區(qū)縣預(yù)售銷售金額分析圖8：2003年全年各重點區(qū)縣銷售金額上圖顯示了2003年北京各區(qū)預(yù)售銷售有銷售業(yè)績的12個區(qū)的銷售金額，商業(yè)營業(yè)用房銷售金額排名為前五的五個區(qū)縣分別是朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、東城區(qū)、崇文區(qū)；、。圖9:2003年全年各重點區(qū)縣銷售金額占總體比例圖銷售金額排名為前五的區(qū)縣銷售金額占據(jù)2003年所有預(yù)售商業(yè)物業(yè)售出金額的93%，其中朝陽區(qū)為35%、海淀區(qū)為31%、豐臺區(qū)為18%、東城區(qū)為7%、崇文區(qū)為2%。把2003售出商業(yè)物業(yè)銷售金額與售出套數(shù)和銷售面距相比較發(fā)現(xiàn)，二者銷售前五的區(qū)縣并不一一對應(yīng)。朝陽區(qū)單個物業(yè)的平均價格超過海淀區(qū)，崇文區(qū)單個物業(yè)的平均價格超過開發(fā)區(qū)和通州區(qū)。重點區(qū)縣預(yù)售趨勢分析（1）重點區(qū)縣預(yù)售銷售套數(shù)趨勢分析圖10：2003年各月重點區(qū)縣銷售套數(shù)趨勢圖如圖所示，五個重點區(qū)縣銷售套數(shù)全年走勢平穩(wěn)。海淀區(qū)、朝陽區(qū)和東城區(qū)的銷售套數(shù)全面表現(xiàn)出穩(wěn)步上升勢頭，12月上升趨勢明顯；豐臺區(qū)和開發(fā)區(qū)在12月的銷售套數(shù)略有下降。（2）重點區(qū)縣預(yù)售銷售面積趨勢分析圖11：2003年各月重點區(qū)縣銷售面積趨勢圖如圖所示，五個重點區(qū)縣全年的銷售面積表現(xiàn)為上升態(tài)勢。其中海淀區(qū)、豐臺區(qū)、朝陽區(qū)和東城區(qū)增幅明顯，海淀區(qū)在4月和12月表現(xiàn)出兩個銷售高峰，豐臺區(qū)在6月和11月表現(xiàn)出兩個銷售高峰，朝陽區(qū)從8月小高峰開始，持續(xù)上升于12月升至最高；通州區(qū)銷售面積增幅相對略小。（3）重點區(qū)縣預(yù)售銷售金額趨勢分析圖12：2003年各月重點區(qū)縣銷售金額趨勢圖如圖所示，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)和東城區(qū)表現(xiàn)出平穩(wěn)的上升趨勢，朝陽區(qū)尤為明顯了；崇文區(qū)銷售金額走勢非常平穩(wěn)，變化不夠明顯。三、 價格分析總體價格分析圖13：2003年各月成交價格趨勢圖2003年北京預(yù)售價格以5月為最高，達(dá)到36800元；以3月為最低，為10677元；4月房地產(chǎn)經(jīng)營受到“非典”影響，價格也比較低，為11440元?？傮w價格變化趨勢分析全年預(yù)售價格從34月的低谷逐步回升，至5月達(dá)到全年最高，之后呈現(xiàn)走低勢頭，至12月都呈平穩(wěn)發(fā)展。重點區(qū)縣價格分析預(yù)售商業(yè)中，2003年海淀區(qū)均價為21910元，朝陽區(qū)為10319元，宣武區(qū)為10016元。重點區(qū)縣價格變化趨勢分析圖14：2003年各重點區(qū)縣每月成交價格趨勢圖關(guān)于預(yù)售商業(yè)物業(yè)價格，海淀區(qū)均價高于1萬元，于5月達(dá)到全年最高52213元；朝陽區(qū)均價區(qū)間為490025109元，6月最低為4900元，其他時間呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢；宣武區(qū)全年均價不高于2萬元，價格區(qū)間為703219400元，整體表現(xiàn)比較穩(wěn)定；崇文區(qū)均價區(qū)間為3036 20302元，以6月為最低；豐臺區(qū)均價區(qū)間為927312507元，在幾個區(qū)縣中價格整體變化幅度最小。四、 客群分析預(yù)售客群構(gòu)成變化圖15：2003年全年成交客戶比例圖如上圖所示：本市城鎮(zhèn)居民購買占42%；國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買占27%；外省市個人購買占25%；國內(nèi)企業(yè)單位購買占3%；本市農(nóng)民購買占1%；外國個人購買占1%；華僑、港澳臺同胞購買占1%；軍人購買和外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織購買所占比例甚少，各自所占比例不到1%。預(yù)售客群的產(chǎn)品偏好變化及趨勢分析（銷售面積、價格）（1）預(yù)售客群的銷售面積偏好根據(jù)預(yù)售各類客群購買的套數(shù)和總體面積計算得出他們購買的平均面積（預(yù)售客群購買平均面積=預(yù)售總面積/預(yù)售總套數(shù)），如下表：表1：2003年商業(yè)用房各類客戶平均成交面積表預(yù)售客群平均面積國內(nèi)企業(yè)單位購買709外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織購買364華僑、港澳臺同胞購買194外省市個人購買179外國個人購買155本市城鎮(zhèn)居民購買148本市農(nóng)民購買148軍人購買122國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買66如表所示，國內(nèi)企業(yè)單位傾向于較大面積的商業(yè)物業(yè)，他們購買的平均面積是709平方米；其次是外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織購買，他們購買的平均面積是364平方米；依次是華僑、港澳臺同胞購買平均面積為194平方米；外省市個人購買平均面積為179平方米；外國個人購買平均面積為155平方米；本市城鎮(zhèn)居民和本市農(nóng)民購買平均面積均為148平方米；軍人購買平均面積為122平方米；國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買平均面積為66。（2）預(yù)售客群的價格偏好計算出預(yù)售商業(yè)物業(yè)各類客群在2003年購買的平均價格,如下表：表2：2003年商業(yè)用房各類客戶平均成交價格表預(yù)售客群平均價格國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買37532華僑、港澳臺同胞購買21544外國個人購買13372外省市個人購買13123本市城鎮(zhèn)居民購買11892國內(nèi)企業(yè)單位購買10068外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織購買9108軍人購買7654本市農(nóng)民購買7185如表所示,國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買偏好價格為37532元；華僑、港澳臺同胞購買偏好價格為21544元；外國個人購買偏好價格為13372元；外省市個人購買偏好價格為13123元；本市城鎮(zhèn)居民購買偏好價格為11892元；國內(nèi)企業(yè)單位購買偏好價格為10068元；外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織購買偏好價格為9108元；軍人購買偏好價格為7654元；本市農(nóng)民購買偏好價格為7185元。57 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