【正文】 6575元/㎡200個(gè)10元/㎡出租率很高，目前空置的面積在1000多㎡。由于科技園的要求，主要是科技、研發(fā)、電子、軟件等跟金融有關(guān)的行業(yè)。故業(yè)態(tài)比較單一?！?長(zhǎng)虹科技大廈2002000㎡不銷(xiāo)售7585元/㎡330多個(gè)78元/㎡開(kāi)始招租不久，看好可以先簽意向書(shū)，目前主體工程已完工，在做玻璃幕墻建設(shè)階段，預(yù)計(jì)今年10月份交付使用。行業(yè)要求不是高，只是非科技公司不能注冊(cè)?？萍脊镜膭t是要求有入園證方可注冊(cè)。就目前的招租情況，暫時(shí)不清楚本大廈業(yè)態(tài)的情況?！?漢唐大廈買(mǎi)：1300㎡整層； 租：分割區(qū)間200—500㎡26000100—130771個(gè)25（包含周一至周六上班時(shí)間空調(diào)費(fèi)）225整層空置，18樓以下分隔空間有部分空置，粗估空置率在20%以?xún)?nèi)。以投資、資產(chǎn)管理企業(yè)居多，裝飾、快遞、科技類(lèi)企業(yè)都有開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備提價(jià)10沙河世紀(jì)寫(xiě)字樓部分 140—30022000100—110450個(gè)7（無(wú)中央空調(diào)）南向3套待租，北向業(yè)主自用，其余均已簽租約銀行、醫(yī)藥類(lèi)車(chē)位與住宅共用，剛?cè)牖镞€在裝修11創(chuàng)維大廈整層：2000； 分隔：400—1300不銷(xiāo)售752007+10(中央空調(diào)費(fèi)）5%高新科技、電子類(lèi)企業(yè)只租不賣(mài)12中科大廈750不銷(xiāo)售95　　750㎡　只租不賣(mài)13德賽科技大廈500—2000不銷(xiāo)售12層以上85，12層以下80，可打折300個(gè)9（空調(diào)每戶(hù)一表，按實(shí)際使用量計(jì)費(fèi)）空置2/3以上高新科技研發(fā)類(lèi)企業(yè)在建新樓約年底竣工，只租不賣(mài)14TCL大廈800—2000不銷(xiāo)售70地面停車(chē)10（空調(diào)按流量計(jì)）還有一套1000㎡未租高新科技研發(fā)類(lèi)企業(yè)只租不賣(mài)15菲亞達(dá)大廈300—2000不銷(xiāo)售70300個(gè)7+10(中央空調(diào)費(fèi)）還有一套2000㎡高新科技研發(fā)類(lèi)企業(yè)只租不賣(mài)16方大大廈80—1300不銷(xiāo)售80（全包）　　10%左右高新科技研發(fā)類(lèi)企業(yè)只租不賣(mài)17曙光大廈1000不銷(xiāo)售80（全包）　　10%左右高新科技研發(fā)類(lèi)企業(yè)只租不賣(mài)小結(jié)：科技園片區(qū)寫(xiě)字樓集中，各樓之間租金價(jià)差不大，以70—80元/㎡月為主，因科技園片區(qū)政府規(guī)劃用地的特殊性，政府對(duì)入駐的企業(yè)有相應(yīng)的資質(zhì)要求，必須為以研發(fā)為主體的高新科技企業(yè)，企業(yè)入駐前必需到科技園高新技術(shù)管理辦公室備案并得到相應(yīng)的批復(fù)，才能辦理工商注冊(cè)登記，否則租用沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義，因此園區(qū)內(nèi)各寫(xiě)字樓有不同程度空置，但總體來(lái)說(shuō)不算高?？萍紙@以東、僑城東以西寫(xiě)字樓較少，各類(lèi)型的企業(yè)都有，調(diào)查的兩個(gè)樓盤(pán)月租價(jià)均在100元/㎡月以上，樓盤(pán)較新，都有一定程度的空置。科技園已經(jīng)成為了深圳重要的高端人才的基地，隨著科技園多年的發(fā)展，科技園已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。科技園在不停的開(kāi)發(fā)新型高級(jí)的寫(xiě)字樓，租金相應(yīng)的提升，且租賃面積區(qū)間是以大戶(hù)為主，如整層或更大的客戶(hù)，由此看出進(jìn)駐科技園的大型企業(yè)比較多，在寫(xiě)字樓不集中的地方，小戶(hù)型的，如80120㎡的就比較多，出租率也較高。車(chē)公廟、竹子林片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查表（表3）序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)面積區(qū)間銷(xiāo)售單價(jià)租金車(chē)位情況管理費(fèi)（元/㎡月）空置率業(yè)態(tài)分析備注1財(cái)富廣場(chǎng)50802300090100400個(gè)，500元/月，自裝空調(diào)2%電子25%、科技25%、進(jìn)出口10%、商貿(mào)10%，金融10%、文化傳播5%95年建，70年2萬(wàn)軒國(guó)際981111372462800030000110230個(gè)+1%萬(wàn)科物業(yè)，07年12月底入伙3陽(yáng)光高爾夫60120240000100208個(gè)，420元/月少電子25%、科技30%、技術(shù)10%、金融5%、服飾5%、基金5%　4時(shí)代科技150200023500100110540個(gè)，800元/月/現(xiàn)未入住深物業(yè)，6月1日交付使用，現(xiàn)有部分業(yè)主在裝修，目前招商中，1725樓以上已全部出售。5招商銀行大廈6002000　160170360個(gè)，500元/月28無(wú)聯(lián)通公司，招行總部、大成基金、江西證券6創(chuàng)建大廈100㎡，1100㎡/層待定無(wú)400個(gè)10/現(xiàn)未入住年底開(kāi)盤(pán)7求是大廈981206002400090110120個(gè)，450元/月，自裝空調(diào)1%貿(mào)易30%、科技15%、金融5%、物流5%、貨運(yùn)5%、70年，商務(wù)公寓，200320738聯(lián)泰大廈600100024000100120134個(gè)8少　租賃面積：951262204501037，70年，商務(wù)公寓9中國(guó)經(jīng)貿(mào)112200，1326㎡/層2200024000100270個(gè)10少電子25%、進(jìn)出口15%、金融10%、貿(mào)易10%、企業(yè)策劃5%07年8月份銷(xiāo)售,50年，寫(xiě)字樓，2005205510銀座國(guó)際9018025023500100110　，自裝空調(diào)少貨運(yùn)10%、廣告設(shè)計(jì)10%、科技25%、貿(mào)易25%、電子10%70年，商務(wù)公寓，19982068，03年入伙11喜年中心60180215，2500/層22000100　8，計(jì)流量少商貿(mào)20%、電子20%、科技30%、物流10%、通訊5%寫(xiě)字樓，2001205112金潤(rùn)大廈　1422250002800090100400個(gè)，600800元/月8元少信息咨詢(xún)10%、企業(yè)管理5%、金融5%、電子15%、科技15%、物流10%　商務(wù)公寓，2003207313英龍展業(yè)5570120330200008090181個(gè)，550元/月，計(jì)流量少技術(shù)20%、科技20%、通訊20%、金融10%70年，單身公寓，20012071年04年竣工14安徽大廈（創(chuàng)展中心）50286330510，原始22個(gè)單位/層200002200080300個(gè)(112層)；(1331層)少電子30%、科技15%、貿(mào)易5%、咨詢(xún)5%、廣告5%70年，99年年底入住15有色大廈4016018030040046020000100246個(gè)，13樓以上9元，空調(diào)自裝2%電子30%、貿(mào)易10%、科技10%、管理咨詢(xún)5%、50年，寫(xiě)字樓，19992049，03年入伙，512層為公寓，1326層為寫(xiě)字樓16本元大廈1005002000022000100200個(gè)25，含空調(diào)少電子30%、貿(mào)易15%寫(xiě)字樓，1998204817NEO800㎡起售，1600㎡/層30000無(wú)47115/現(xiàn)未入住2010年6月30日交房，2009年7月底開(kāi)始銷(xiāo)售18金運(yùn)世紀(jì)130183200250，2700㎡/層，12個(gè)單位/層　　800元/月，少　50年，商務(wù)公寓，19972047，開(kāi)盤(pán)賣(mài)2700019杭鋼富春12016025021000100　，自裝空調(diào)少商貿(mào)10%、科技10%、電子40%70年產(chǎn)權(quán)，20012071，單身公寓20蒼松大廈731252104805701400015000100　，自裝空調(diào)少科技25%、物流10%、通訊10%廠(chǎng)房，50年，1988203821勁松大廈2004001550070　，自裝空調(diào)少　廠(chǎng)房，50年，19882038小結(jié)：深南大道的頭排物業(yè)都具有極強(qiáng)的封面性。本區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓租金率高，新寫(xiě)字樓推出市場(chǎng)成交活躍，且周邊配套已經(jīng)非常完善，交通便利，薈萃著全市90%的基金總部、70%以上的工業(yè)設(shè)計(jì)總部，貿(mào)易、金融、證券、制造、咨詢(xún)、電子制造、設(shè)計(jì)、服務(wù)、廣告貿(mào)易、IT數(shù)碼、電子科技、裝修設(shè)計(jì)占多數(shù)。(四) 客戶(hù)分析——租賃客戶(hù)不同類(lèi)型的租戶(hù)特征及其關(guān)注點(diǎn)客戶(hù)特征關(guān)注點(diǎn)外地企業(yè)辦事處及分支機(jī)構(gòu)l 資金雄厚，對(duì)租金不敏感l(wèi) 只租不買(mǎi)l 要求形象l 對(duì)現(xiàn)狀寫(xiě)字樓不滿(mǎn)意l 形象高檔l 市中心繁華地段、交通便利l 配套完善成長(zhǎng)型及高知服務(wù)型中小企業(yè)l 規(guī)模不大，對(duì)辦公面積要求不高l 有一定實(shí)力l 對(duì)使用成本和租金較敏感l(wèi) 對(duì)改善環(huán)境較急迫l 高性?xún)r(jià)比l 形象貼近寫(xiě)字樓、商務(wù)配套齊全l 戶(hù)型空間可變，能自由組合l 可24小時(shí)辦公草創(chuàng)型企業(yè)l 處在發(fā)展階段，實(shí)力不強(qiáng)l 對(duì)租金和物管費(fèi)很敏感l(wèi) 可換可不換，不急迫l 總價(jià)l 實(shí)用率高l 辦公和居住一體不同類(lèi)型客戶(hù)租賃寫(xiě)字樓的特征及面積客戶(hù)類(lèi)型特點(diǎn)及心態(tài)總結(jié)租賃面積以貿(mào)易、事務(wù)型為主的起步型中小型公司看中地段區(qū)位，昭示性強(qiáng)，交通方便，對(duì)環(huán)境要求不太高。一般面積在50100平米左右。發(fā)展階段有一定基礎(chǔ)的成長(zhǎng)型公司（例如投資公司、房地產(chǎn)公司等）看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，昭示性?qiáng)，對(duì)環(huán)境及樓宇素質(zhì)有一定要求。面積多在100250平米之間。區(qū)域及周邊辦公的公司小型的科技公司熟悉該片區(qū)環(huán)境，生意往來(lái)多在該區(qū)及附近，需要擁有自己的辦公空間。面積在50250平方米之間。IT業(yè)、高科技公司要求交通方便，升值潛力大，區(qū)域形象，智能化系統(tǒng)，高水平的物業(yè)管理。面積在100200之間。企業(yè)駐成辦事處總價(jià)不高，交通方便，昭示性強(qiáng)，易于尋找。面積100150平方米之間。外資公司、集團(tuán)公司總部、金融證券類(lèi)成熟型買(mǎi)家，看中區(qū)域升值、樓宇保值潛力，多為半層或整層購(gòu)買(mǎi)，對(duì)物業(yè)管理、配套設(shè)施、辦公環(huán)境要求較高。面積在5001000平方米之間。根據(jù)市場(chǎng)情況和客戶(hù)需求調(diào)查，本項(xiàng)目的地位優(yōu)勢(shì)明顯，但在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上需做部分改變，在既定的條件下，結(jié)合不同類(lèi)型的客戶(hù)需求，將整層平面單位做自由的組合來(lái)實(shí)現(xiàn)功能的完美性。實(shí)際上,在香港、東京、紐約等成熟發(fā)達(dá)城市,商辦多元化的寫(xiě)字樓在商業(yè)中心的周邊很常見(jiàn),該模式可以成為眾多次中心小體量寫(xiě)字樓的參照模式,也可以成為綜合性項(xiàng)目中商辦的良好組合。