【正文】 ：由核心品牌店來定項目的商業(yè)檔次及高檔形象；由特色店來突出項目商業(yè)的特色及層次；由主力店來吸更多的消費者；通過商家之間的品牌帶動，充分利用主題公園及主力店所帶來的人氣，依靠自身的特色留住消費者，并能夠再次吸引消費者。其中核心品牌店的目標商家均為國內(nèi)高檔次的餐飲、休閑、娛樂商家，除了貴司自營的海鮮酒樓之外，其余部分的商家將會涉及到定向招商的問題。 主題公園：將源源不斷的帶來消費者 核心品牌店：確定項目的商業(yè)品質(zhì)及檔次，并可自帶消費者 特色店：滿足社會各個階層消費者的需求，突出商業(yè)特點 主力店：帶來目的型消費者，并可帶動其它商業(yè)通過對本項目的商業(yè)規(guī)劃進行分區(qū)研究后，對于每個區(qū)域的目標商家做如下分析：（1）品牌/主力店這部分商家是擁有國際國內(nèi)知名品牌的商家，對本項目而言，這些品牌店和主力店不僅能夠帶動本項目其它商業(yè)的招商，還能夠為本項目的商業(yè)帶來價值的提升，使銷售能夠快速變現(xiàn)，開發(fā)商的利潤最大化。這些主力店/品牌店也象定海神針一樣，能夠?qū)^(qū)域內(nèi)的商業(yè)檔次、商業(yè)形象確定下來。通過這些主力店/品牌店的經(jīng)營，其不僅自帶人氣，還能夠帶動周邊商業(yè)的人氣。通過這些主力店/品牌店的經(jīng)營，還可以使項目商業(yè)部分迅速成熟起來，縮短項目的市場培育周期。對于主力店/品牌店的位置，我司建議如上圖所示。在圈定這些目標商家的時候，除了看其經(jīng)營的類別、檔次及規(guī)模是否符合本項目的需求，還要考慮其與本項目的合作條件。在未對商家進行深度訪談前，我們暫將目標商家鎖定在如下范圍：①港、澳、臺知名高檔休閑、娛樂、餐飲品牌商家；②國際、國內(nèi)知名特色品牌餐飲商家；③成都知名高端餐飲品牌商家。（2）南沿線有拓展需求的商家通過前期我司對南沿線現(xiàn)有商家的訪問調(diào)查，有絕大多數(shù)商家都比較看好本項目，因南沿線政府的規(guī)劃，其未來都面臨著拆遷的問題，所以大部分商家都表示出會密切關(guān)注本項目的動態(tài)，如果本項目的規(guī)劃及條件能夠滿足他們的需求，除了來本項目開店經(jīng)營外，還會考慮購買。這部分商家除了比較有實力外，對南沿線的消費情況也非常的了解，其自身的品牌對消費者也有一定的號召力。所以這些商家也是本項目未來主要的目標商家，其類型應(yīng)屬于特色店，主要分布在旅游大道臨南沿線一段及板道大街區(qū)域。（3）有在南沿線及本項目經(jīng)營需求的商家通過前期的市場調(diào)研反饋情況及我司在市場上所積累的信息，成都市場上有在南沿線開店計劃的商家比較多，且都集中在餐飲、休閑及娛樂這個板塊，這與本項目的商業(yè)定位是比較符合的。這部分的商家需要通過前期的招商宣傳及項目的逐漸呈現(xiàn)，而日漸積累。還有部分規(guī)模比較小的商家是要等到項目基本呈現(xiàn)并且交付時，看到項目的具體規(guī)劃、特色及規(guī)模，以及招入的品牌商家，才會跟風介入。他們一般都是直接與商鋪的業(yè)主之間發(fā)生租賃關(guān)系，也不在前期招商考慮之列。商鋪的目標消費群定位及分析本項目未來的消費群體構(gòu)成比較復(fù)雜，但經(jīng)過梳理主要應(yīng)有以下幾個群體組成：（1） 旅行社旅游團隊（2） 成都及周邊的消費散客（3） 學(xué)校、機關(guān)、團體的參觀團隊（4） 來自全國各地甚至世界各地的旅游消費散客（5） 本項目及周邊未來的常住人群及辦公商務(wù)群體結(jié)合本項目的商業(yè)版塊，各個版塊的消費者構(gòu)成如下：l 主題場館部分的消費者構(gòu)成主要是旅游團隊及家庭消費為主；l 旅游大道及板道大街的消費者除了部分旅游團隊之外，主要還是要依靠成都本地的消費者；l 購物中心及其它板塊的商業(yè)，主要是依靠本項目未來的住宅及周邊的住宅小區(qū)的消費者；以上消費者在不同的階段其構(gòu)成比例會發(fā)生一定的改變，其每一階段的消費者構(gòu)成情況詳細描述如下：第一階段：主場館開業(yè)后1218個月在這個階段里，因項目前期的大量宣傳及對海洋公園的好奇，眾多成都及周邊地區(qū)的消費者會占本公園游客總量的70%左右。若本項目在開業(yè)之初就與多家旅行社達成了合作關(guān)系，那么在這個階段里也會有少部分的旅行社團隊，但其所占比例并不大。還有一部分就是一些學(xué)校、機關(guān)、企事業(yè)單位的團體參觀。預(yù)計開業(yè)后的前半年時間里，每日的游客數(shù)量應(yīng)保持在3000人左右，周末會達到6000人，每個黃金周的游客會超過6萬人。半年后的時間里，游客數(shù)量會有所下降，但基本保持穩(wěn)定的水平。這些參觀群體在第一個階段里，是本項目商業(yè)部分的主要消費群體，眾多商家在這個階段里剛剛開始在這里經(jīng)營，還沒有被廣大的市場所知曉，只有依托大量的參觀游園消費者到這里來隨機性的消費，從而知道和了解這些商家，而這些商家除了要靠項目所營造的經(jīng)營環(huán)境來吸引消費者之外，還需要通過自身的經(jīng)營特色來打動消費者，使消費者再次來這里消費。這是一個相對的市場培育期，如果商家能夠抓住這個時期擴大自身的知名度，其市場培育期就會相對縮短，一般都在68個月左右能夠成熟穩(wěn)定下來。第二階段：主場館開業(yè)18個月后在這個階段里，通過前期1年至1年半的經(jīng)營，大部分對海洋館有興趣的消費者已參觀過本項目，游客的組成會發(fā)生很大的改變，其中旅行社團隊的游客所占比例會達到70%以上，散客及其他消費群體逐漸減少，形成“團隊為主，散客為輔”的狀況。在這個階段里，平日游客的數(shù)量預(yù)計會保持在2000人左右，周末會達到40005000人，黃金周的游客數(shù)量會保持不變，個別時間還會達到2萬人/日。在這個階段里，本項目的消費者數(shù)量基本上達到了一個相對的穩(wěn)定，若希望一直保持一個比較高的游客數(shù)量，除了節(jié)假日外，還要考慮在后期的經(jīng)營管理方面經(jīng)常推出一些主題活動，以吸引更多的參觀者。在這個階段里，本項目商業(yè)部分的消費者，除了參觀游玩主題公園的消費者外，這些商家都已經(jīng)過了1年多的經(jīng)營，基本上已擁有了自己的一個相對固定的消費群體，這些消費者不再是參觀游園的隨機性消費，而是直接到這個商業(yè)區(qū)來目的性消費的消費群體。在未來5年后，項目及周邊住宅項目入住率提高后，常住人口也將是本項目社區(qū)配套型商業(yè)的主要消費群體。通過上述對本項目各類目標客群的描述，基本上本項目的未來目標客群（投資者、經(jīng)營者、消費者）定位如下圖所示：階段目標客群構(gòu)成表客群類型投資者經(jīng)營者商業(yè)消費者客群組成自營型30%左右定向招商的品牌店20%左右第一階段1218個月內(nèi)散客團隊主力賣場（購物中心）20%左右30%70%投資型70%左右南沿線有拓展需求的特色店40%左右第二階段18個月后散客團隊對本項目有興趣的各類型店20%左右70%30%四、客群消費機會分析：本項目經(jīng)過前期對目標客群的定位分析后，現(xiàn)在來分析一下這些目標客群到本項目消費的可能性，即本項目吸引這些消費者的原因：唯一性和排他性我們通過深入的市場調(diào)研，本項目所要修建的海洋極地主題公園，從規(guī)模、資金及技術(shù)等各個環(huán)節(jié)都對投資方有很高的要求，這些環(huán)節(jié)的難度阻止了其它投資方的單純拷貝，使本項目在西南地區(qū)具有不可復(fù)制的唯一性和排他性。吸引力“海洋”、“南極”一直是身處內(nèi)陸城市生活的居民最夢想能夠接近的地方，新奇的海洋景觀、極地動物、海底隧道雖然在媒體上都能看到，但是始終沒有親身體驗和感受，所以本項目的主題——海洋極地公園，正如一個強有力的磁石，在未來能夠?qū)⒋蟛糠值南M者源源不斷的吸引到本項目來參觀消費。資源整合與各大旅行社緊密聯(lián)手合作，并充分挖掘西南地區(qū)現(xiàn)有的消費市場潛力，著眼于西部旅游休閑之都的消費經(jīng)濟前景，打造一個可以連接終端消費者的新市場。區(qū)域中心本項目所處的區(qū)位不但是未來連接成都傳統(tǒng)市區(qū)和未來副中心這一經(jīng)濟帶的核心環(huán)節(jié)，也是未來副中心的核心地帶?？v觀城南——南沿線商業(yè)的發(fā)展與變遷，城南除了至今還處在第二個發(fā)展階段的生態(tài)餐飲休閑的商業(yè)外，始終缺乏一個強有力的能夠吸引眾多消費者集中的度假休閑場所。而本項目的興建不但成為了本區(qū)域未來的消費中心，使本區(qū)域的休閑商業(yè)形態(tài)提升一個層次。這對于經(jīng)營者和市場來說，不但滿足大成都1000多萬常住人口中的休閑度假消費群體需要，滿足未來中國西部上千萬旅游消費群體的特色服務(wù)需要，而且還將以其特色經(jīng)營逐步吸引成都市數(shù)百萬中高端消費者。第四章 項目規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經(jīng)營規(guī)劃理念及成果充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分建筑規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)功能設(shè)計以市場調(diào)研為依據(jù)注重全局觀和開發(fā)商的整體利益業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)l 遵循旅游地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃科學(xué)依據(jù)及理念l 突出項目及商業(yè)的獨有經(jīng)營特色l 滿足市場需求、差異化、互補的原則規(guī)劃前應(yīng)思考的一些問題：在做規(guī)劃調(diào)整前，首先考慮以下幾個方面的問題：問題1：現(xiàn)有的產(chǎn)品規(guī)劃有哪些缺陷？n 在板道大街的設(shè)計方面，沒有考慮到與主題場館的互動性，沒有將客戶資源進行共享，此部分的商業(yè)幾乎沒有“沾”上主題場館的“光”，能否考慮通過調(diào)整海洋公園的進出口，改變這種“熱外內(nèi)冷”的情況？問題2：項目有哪些資源可以利用？n 項目本身擁有許多先天的條件，尤其是在綠化及景觀設(shè)計方面，后期為了吸引更多的消費者，能否考慮充分利用本項目的一些自然資源？問題3：各種業(yè)態(tài)應(yīng)如何分布才能達到合理的結(jié)構(gòu)？n 經(jīng)過前期的調(diào)研分析，已得出了本項目比較合理的業(yè)態(tài)定位及其配比，但是如何將這些商業(yè)科學(xué)的組合在一起才能達到比較理想的效果，使其之間沒有沖突并能相互促進？問題4：如何科學(xué)的看待商業(yè)呈現(xiàn)的階段性？n 對于項目的定位及所規(guī)劃的業(yè)態(tài)，在推向市場后，還需要一個比較長的周期才能真正呈現(xiàn)，所以能否考慮將項目各個區(qū)域呈現(xiàn)的時間進行一個劃分，即在一定的時間內(nèi)，現(xiàn)有定位與原有定位有一定的差別，待市場逐漸成熟后，再通過改變不同業(yè)態(tài)之間的比例，對商家逐步進行調(diào)整，最終達到預(yù)期的效果？二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議通過前期對項目分區(qū)域的定位，我們對本項目的整體規(guī)劃有了一個初步的概念，現(xiàn)在本章節(jié)將著重討論商業(yè)規(guī)劃方面的合理性及科學(xué)性，利用市場調(diào)研分析所得出的結(jié)論，引導(dǎo)本項目的商業(yè)規(guī)劃調(diào)整到最合理的狀態(tài)。項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)充分考慮到商業(yè)的豐富性及層次性，無論是從商家經(jīng)營的品類，還是其經(jīng)營的檔次，都需要考慮到市場需求的復(fù)雜性，所以每種業(yè)態(tài)所占的比例及其分布的點位，將是本項目規(guī)劃的重點。商業(yè)業(yè)態(tài)配比：l 項目原規(guī)劃設(shè)計面積：區(qū)域主場館售樓部餐廳旅游大道五區(qū)1號樓五區(qū)2號樓五區(qū)3號樓水世界電影院購物中心酒店式公寓面積29870㎡3133㎡18325㎡4540㎡11231㎡5898㎡6000㎡2543㎡22560㎡32129㎡合計29870㎡43127㎡63232㎡其中，除去主場館和酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店之后，所?？梢?guī)劃的商業(yè)面積為：68600㎡左右l 本項目商業(yè)業(yè)態(tài)配比及面積：通過上述幾章節(jié)的分析，本項目各種商業(yè)業(yè)態(tài)的最終配比應(yīng)為：休閑娛樂餐飲：零售購物（包含社區(qū)配套）：其它旅游配套 = ：：業(yè)態(tài)休閑、娛樂、餐飲零售購物（包含社區(qū)配套）其它旅游配套面積41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右根據(jù)以上的幾組數(shù)據(jù)，結(jié)合本項目現(xiàn)有的規(guī)劃定位，將每個區(qū)域的面積及業(yè)態(tài)對應(yīng)如下圖：購物/零售/社區(qū)配套：22500㎡左右購物中心：22500㎡休閑特色餐飲：20000㎡左右售樓部餐廳：3133㎡旅游大道臨南沿線部分：8000㎡左右造船廠：2800㎡左右五區(qū)3號樓：5898㎡合計：20000㎡左右休閑娛樂：17800㎡左右五區(qū)1號樓：4540㎡五區(qū)2號樓12層：㎡水世界：6000㎡左右電影院：2543㎡合計：㎡左右其它旅游配套：6900㎡左右旅游大道臨水世界、電影院部分：6000㎡左右從上述的分析中我們可以看出，本項目現(xiàn)有的業(yè)態(tài)規(guī)劃從面積上看是基本符合規(guī)劃指標的。業(yè)態(tài)選擇參考：從每種業(yè)態(tài)我們所考慮的形態(tài)上來看，基本上在以下的范圍內(nèi)挑選：（1）餐飲類：海景餐廳（1家）、海鮮大酒樓（1至2家高檔主力店，其中有一家是由海昌集團自營）、特色風味餐廳（810家）、川菜酒樓（約2家）、中式快餐集群、四川風味小吃、日韓風味快餐、國際快餐（如 KFC、必勝客、賣當勞等共計2家）、西餐等。 （2）休閑類：咖啡廳、茶樓（約35家，面積從300㎡到1400㎡不等）、保健按摩浴足、休閑水吧、戶外壩吧等。 （3）娛樂類：酒吧、網(wǎng)吧、游藝吧、演藝吧、卡拉OK、游戲、電玩、娛樂城/夜總會、高端會所（SPA、含室內(nèi)泳池、室內(nèi)體育、桑拿健身、美容美發(fā)、桌球棋牌等）等。 （4）零售類：國際品牌店、工藝品店、音像店、古玩店、品牌服飾店、旅游禮品店、書店、智力玩具店、旅游者用品、飲料、零食、兒童商品店、“極地”品牌產(chǎn)品等。 （5）旅游配套類：ATM/銀行、郵局、特色服務(wù)、游客服務(wù)中心等。（6）社區(qū)配套類：超市、汽車快修美容、干洗店、藥房、生活服務(wù)類品牌店、花店、24小時便利店等。 （7）其它：游客服務(wù)、管理處、地下交通、地下停車場等。規(guī)劃調(diào)整建議通過前期對商業(yè)業(yè)態(tài)之間關(guān)系的考慮論證，我司認為有必要將五區(qū)2號樓和五區(qū)3號樓之間的位置進行對換，原因為以下幾個方面：（1）酒店大堂共用問題：在原設(shè)計中，五區(qū)1號樓及2號樓之間的酒店大堂是設(shè)計為共用的，但是五區(qū)2號樓的酒店已由原來的三層變?yōu)閮蓪樱覍ｉT設(shè)置了單獨使用的大堂。（2）業(yè)態(tài)的檔次問題：從五區(qū)1號樓及2號樓之間的檔次上來看，1號樓的定位是高端休閑會所，且要求獨立性比較強，而2號樓的定位業(yè)態(tài)除了酒店就是偏向中檔及大眾化各類休閑業(yè)態(tài)，所以其相互之間幾乎沒有什么互動。而五區(qū)3號樓的業(yè)態(tài)主要是中高檔的餐飲，從商業(yè)的檔次上來看，1號樓與3號樓比較適合搭配在一起。（3）業(yè)態(tài)的互補性問題：五區(qū)1號樓與2號樓之間的業(yè)態(tài)比較重合，都是以休閑為主，之間比較缺乏互動性，1號樓和3號樓之間能夠形成