【正文】 ………………………………………………………………………………………………………9第二章 項(xiàng)目市場調(diào)研結(jié)論分析……………………………………………………………………………………………………………… 9一、南沿線商業(yè)項(xiàng)目對比分析………………………………………………………………………………………………………………… 10競爭項(xiàng)目定位規(guī)劃及優(yōu)勢差別………………………………………………………………………………………………………………10競爭項(xiàng)目消費(fèi)客群差異………………………………………………………………………………………………………………………11價(jià)格及現(xiàn)狀比對………………………………………………………………………………………………………………………………12開發(fā)商策略比對………………………………………………………………………………………………………………………………13小結(jié)……………………………………………………………………………………………………………………………………………14二、投資者調(diào)研結(jié)論分析……………………………………………………………………………………………………………………… 14商業(yè)形態(tài)組合配比……………………………………………………………………………………………………………………………14中小型投資者對于商鋪類型的投資偏好……………………………………………………………………………………………………15中小型投資者對于商鋪價(jià)格所能接受的范圍………………………………………………………………………………………………16三、經(jīng)營者調(diào)研結(jié)論分析……………………………………………………………………………………………………………………… 17租金承受范圍…………………………………………………………………………………………………………………………………17經(jīng)營者認(rèn)為本項(xiàng)目的合理售價(jià)………………………………………………………………………………………………………………18經(jīng)營者認(rèn)為本項(xiàng)目適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)…………………………………………………………………………………………………………19四、消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論分析……………………………………………………………………………………………………………………… 19消費(fèi)者會(huì)在本項(xiàng)目消費(fèi)的項(xiàng)目………………………………………………………………………………………………………………19消費(fèi)者來本項(xiàng)目消費(fèi)的理由…………………………………………………………………………………………………………………20消費(fèi)者想象中本項(xiàng)目應(yīng)右的消費(fèi)場所………………………………………………………………………………………………………21消費(fèi)者餐飲偏好………………………………………………………………………………………………………………………………21消費(fèi)者休閑偏好………………………………………………………………………………………………………………………………22五、本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮………………………………………………………………………………………………………………… 22業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析……………………………………………………………………………………………………………………………22本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例……………………………………………………………………………………………………………………………25六、總結(jié)………………………………………………………………………………………………………………………………………… 26第三章 項(xiàng)目定位研究………………………………………………………………………………………………………………………… 27一、項(xiàng)目分階段定位…………………………………………………………………………………………………………………………… 27階段釋疑………………………………………………………………………………………………………………………………………27形象定位………………………………………………………………………………………………………………………………………28功能定位………………………………………………………………………………………………………………………………………29總結(jié)……………………………………………………………………………………………………………………………………………30二、項(xiàng)目整體定位布局思路…………………………………………………………………………………………………………………… 31整體定位思路…………………………………………………………………………………………………………………………………31項(xiàng)目分區(qū)域定位………………………………………………………………………………………………………………………………32項(xiàng)目整體定位布局……………………………………………………………………………………………………………………………40三、目標(biāo)客戶定位……………………………………………………………………………………………………………………………… 45購買商鋪的目標(biāo)群分析………………………………………………………………………………………………………………………45租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析…………………………………………………………………………………………………………………46商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析………………………………………………………………………………………………………………48四、客群消費(fèi)機(jī)會(huì)分析………………………………………………………………………………………………………………………… 50唯一性和排他性………………………………………………………………………………………………………………………………50吸引力…………………………………………………………………………………………………………………………………………50資源整合………………………………………………………………………………………………………………………………………50區(qū)域中心………………………………………………………………………………………………………………………………………51第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整建議……………………………………………………………………………………………………………… 52一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則…………………………………………………………………………………………………………………… 52 充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經(jīng)營規(guī)劃理念及成果……………………………………………………………………………………52 充分尊重極地海洋世界商業(yè)部份建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)功能設(shè)計(jì)…………………………………………………………………………52 以市場調(diào)研為依據(jù)……………………………………………………………………………………………………………………………52 注重全局觀和開發(fā)商的整體利益……………………………………………………………………………………………………………52 業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)……………………………………………………………………………………………………………………………52二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議………………………………………………………………………………………………………………… 53商業(yè)業(yè)態(tài)配比…………………………………………………………………………………………………………………………………53業(yè)態(tài)選擇參考…………………………………………………………………………………………………………………………………56規(guī)劃調(diào)整建議…………………………………………………………………………………………………………………………………59三、商鋪結(jié)構(gòu)與硬件配置建議………………………………………………………………………………………………………………… 60商鋪面積劃分建議……………………………………………………………………………………………………………………………60商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)整建議……………………………………………………………………………………………………………………………60硬件配置建議…………………………………………………………………………………………………………………………………60四、交通組織設(shè)計(jì)建議………………………………………………………………………………………………………………………… 61人流動(dòng)線………………………………………………………………………………………………………………………………………61車流動(dòng)線………………………………………………………………………………………………………………………………………62物流動(dòng)線………………………………………………………………………………………………………………………………………63導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)置…………………………………………………………………………………………………………………………………64五、其它商業(yè)配套建議………………………………………………………………………………………………………………………… 65六、總結(jié)………………………………………………………………………………………………………………………………………… 66第五章 招商略案……………………………………………………………………………………………………………………………… 67一、原則………………………………………………………………………………………………………………………………………… 67二、招商階段及目標(biāo)…………………………………………………………………………………………………………………………… 67三、2007年前半年招商工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排…………………………………………………………………………………………………… 70四、全心公司各階段招商準(zhǔn)備工作內(nèi)容……………………………………………………………………………………………………… 74第六章 后期經(jīng)營管理建議…………………………………………………………………………………………………………………… 78統(tǒng)一經(jīng)營………………………………………………………………………………………………………………………………………78統(tǒng)一管理………………………………………………………………………………………………………………………………………78投入費(fèi)用………………………………………………………………………………………………………………………………………78借助外力………………………………………………………………………………………………………………………………………79共同打造………………………………………………………………………………………………………………………………………79其它建議………………………………………………………………………………………………………………………………………79第七章 總結(jié)…………………………………………………………………………………………………………………………………… 81前 言本項(xiàng)目是一個(gè)以主題公園為基礎(chǔ)，以特色的配套商業(yè)為核心的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目通過主題公園將各種服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起,提供餐飲、購物、休閑、娛樂、住宿等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)場所。其最顯著的特征就是業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合度極度齊全，行業(yè)多，店鋪多，功能多；商品組合的廣、寬、深度都極高；以旅游及到達(dá)型消費(fèi)為主導(dǎo)方向，通過設(shè)置旅游附屬商業(yè)及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂休閑場所、主題廣場、特色餐飲名店等覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類型的顧客，再輔以不同檔次的特色店、主力店、品牌店來針對消費(fèi)者各層次的需求，同時(shí)，其間也穿插各類土特產(chǎn)店以吸引域外游客。通過對本項(xiàng)目前期深入的市場調(diào)研及分析，我司基本明確了開發(fā)商在本項(xiàng)目上的盈利模式，并希望通過我司對商業(yè)運(yùn)營的全程介入，為貴司創(chuàng)造本項(xiàng)目的利潤最大化！在本建議開始之前，我們對貴司在本項(xiàng)目上的盈利模式進(jìn)行了如下的探討：開發(fā)商的利潤點(diǎn)來源招商銷售經(jīng)營管理產(chǎn)品市場投資者者經(jīng)營者消費(fèi)者后期經(jīng)營及管理支撐點(diǎn)開發(fā)商的主要利潤點(diǎn)主要來源于項(xiàng)目前期的招商及銷售，而后期的經(jīng)營及管理是保證項(xiàng)目開發(fā)的持續(xù)性利潤來源。我司之前就市場、投資者、經(jīng)營者及消費(fèi)者進(jìn)行了深入的調(diào)查、訪問、研究，并對500份樣本進(jìn)行了分析。對于本項(xiàng)目所涉及到的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)定價(jià)這幾個(gè)方面的問題，在本報(bào)告中將有詳細(xì)的闡述。同時(shí)需要說明，由于樣本量以及樣本甑別的小眾性，數(shù)據(jù)結(jié)果僅作為我們對于定位判斷的參考依據(jù)，而后面的具體定位思路，將是結(jié)合調(diào)研報(bào)告理性數(shù)據(jù)，成都商業(yè)市場發(fā)展前景以及綜合眾多商家、投資人、消費(fèi)者等經(jīng)營消費(fèi)行為習(xí)慣模式，作為定位規(guī)劃判斷參考依據(jù)。第一章 本項(xiàng)目的相關(guān)研究 商業(yè)定位研究本項(xiàng)目的商業(yè)定位在滿足主題公園本身對商業(yè)配套的需求、住宅及整個(gè)社區(qū)對商業(yè)配套的需求、項(xiàng)目自身在特色方面對商業(yè)需求的基礎(chǔ)上，立足于南沿線未來35年內(nèi)的發(fā)展，打破傳統(tǒng)成都南沿線區(qū)域化的概念定位，在滿足未來510發(fā)展的規(guī)劃定位前提下，科學(xué)、客觀的對項(xiàng)目提出了分階段實(shí)現(xiàn)商業(yè)定位的思路，我們將在后面做具體表述，請參見第三章第一節(jié)。我司對于每種品類的商業(yè)都進(jìn)行了一定程度的研究，對其經(jīng)營特點(diǎn)、經(jīng)營范圍及經(jīng)營特色都有一定程度的掌握。 服務(wù)功能設(shè)計(jì)在對每種業(yè)態(tài)所能提供的服務(wù)及本項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行了通盤的考慮之后，我們對項(xiàng)目整體的服務(wù)功能定位及布局進(jìn)行了一定的調(diào)整。增強(qiáng)趣味性及參與性，即是主題場館的有效補(bǔ)充，又是公園的一大亮點(diǎn)。 規(guī)劃布局設(shè)計(jì)及調(diào)整建議在對本項(xiàng)目的商業(yè)有了整體的考慮之后，對于項(xiàng)目商業(yè)的布局及業(yè)態(tài)的規(guī)劃有了一個(gè)比較科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，根據(jù)這個(gè)設(shè)計(jì)，商業(yè)部分原有的規(guī)劃應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整建議因本項(xiàng)目是