【正文】 礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來(lái)，隨著周邊常住人口的增多，對(duì)日常生活消費(fèi)的需求也與日俱增，此時(shí)購(gòu)物中心的出現(xiàn)滿足了本區(qū)域消費(fèi)者在此方面的真實(shí)需求，并會(huì)逐漸成為本區(qū)域的消費(fèi)購(gòu)物中心。在這個(gè)階段里，原有的一些商家會(huì)因自身的生命周期因素，或因經(jīng)營(yíng)不善而退出市場(chǎng)，還有一些區(qū)域內(nèi)的商家會(huì)因項(xiàng)目整體的商業(yè)定位需要而被迫發(fā)生業(yè)態(tài)或檔次的改變。① 第一個(gè)階段：項(xiàng)目主題場(chǎng)館與一期商業(yè)全部呈現(xiàn)并開(kāi)始經(jīng)營(yíng)后，在二期商業(yè)還沒(méi)有修建完工投入使用、本區(qū)域內(nèi)的住宅還沒(méi)有達(dá)到70%的入住率、地鐵未開(kāi)通之前這個(gè)時(shí)期，稱為本項(xiàng)目的第一個(gè)商業(yè)階段，時(shí)間跨度約為35年。這部分消費(fèi)者看重的是本項(xiàng)目所提供的環(huán)境和商家的特色，以及本項(xiàng)目所能給其帶來(lái)的消費(fèi)附加值。第一階段：主題公園通過(guò)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)客源已經(jīng)趨于穩(wěn)定化，一期的商業(yè)也已相對(duì)的穩(wěn)定。本階段部分商家經(jīng)營(yíng)檔次非常高，專門針對(duì)一些特殊圈層的消費(fèi)群體。本階段內(nèi)經(jīng)營(yíng)商家，經(jīng)營(yíng)主方向是為了滿足主題場(chǎng)館日常旅游者和周末休閑度假消費(fèi)者的各種需求，其形態(tài)與南沿線現(xiàn)有的休閑假日商業(yè)相類似，經(jīng)營(yíng)重心偏向于休閑度假經(jīng)濟(jì)。但是我們應(yīng)該看到，無(wú)論消費(fèi)者還是投資者及經(jīng)營(yíng)者，其對(duì)本項(xiàng)目真正的需求還沒(méi)有完全的認(rèn)識(shí)到，且其個(gè)人偏好也存在著比較大的差異，所以現(xiàn)階段調(diào)研所得出的結(jié)論，僅能用做本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)配比的參考。通過(guò)分析，我們將三者對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)的預(yù)期比例圖示意如下：投資者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期 經(jīng)營(yíng)者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期 消費(fèi)者對(duì)業(yè)態(tài)的預(yù)期分析：（1） 休閑、娛樂(lè)、餐飲等業(yè)態(tài)的比例為58%、58%、57%，%；（2） 購(gòu)物、超市、百貨等零售業(yè)態(tài)的比例為31%、20%、7%不等，%；（3） 旅游紀(jì)念品銷售等業(yè)態(tài)的比例為4%、9%、7%不等，%；（4） 社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)的比例為6%、6%、10%不等，%；（5） 對(duì)于消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)、健身、兒童游玩、住宿等方面的需求，我們均可視為對(duì)休閑娛樂(lè)方面的需求；（6） 還有其它類型的業(yè)態(tài)分別占1%、7%，此處我們可忽略不計(jì)，那么從以上的分析，我們可以得出，本項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)所占的比例如下表所示：①休閑、娛樂(lè)、餐飲：58%②超市、購(gòu)物：19%③旅游紀(jì)念品：7%④社區(qū)配套：7%⑤其它：9%即：休閑娛樂(lè)餐飲：零售購(gòu)物：社區(qū)配套：其它旅游配套 = 6：2：1：1從本項(xiàng)目現(xiàn)有的建筑總面積來(lái)看，除掉主場(chǎng)館部分，詳細(xì)面積如下：區(qū)域主場(chǎng)館售樓部餐廳旅游大道五區(qū)1號(hào)樓五區(qū)2號(hào)樓五區(qū)3號(hào)樓水世界電影院購(gòu)物中心酒店式公寓面積29870㎡3133㎡18325㎡4540㎡11231㎡5898㎡6000㎡2543㎡22560㎡32129㎡合計(jì)29870㎡43127㎡63232㎡除去原設(shè)計(jì)中酒店式公寓（）及產(chǎn)權(quán)式酒店（㎡）的面積。消費(fèi)者來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)的理由：業(yè)態(tài)比例：l 參觀了解海洋、增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)：%l 休閑、娛樂(lè)、餐飲：%l 交通方便、設(shè)施齊全、其它：%l 游玩、運(yùn)動(dòng)：%l 購(gòu)物、購(gòu)買紀(jì)念品：%消費(fèi)者想象中本項(xiàng)目應(yīng)有的消費(fèi)場(chǎng)所：業(yè)態(tài)比例：l 休閑、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)所：%l 超市、購(gòu)物中心：%l 兒童游玩設(shè)施：%l 游泳館、健身中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：%l 主場(chǎng)館：%l 住宿：%l 其它：% 消費(fèi)者餐飲偏好：業(yè)態(tài)比例：l 火鍋：%l 中餐：%l 小吃：%l 西餐：%l 洋快餐：%l 特色快餐：3%l 各國(guó)美食：% 消費(fèi)者休閑偏好：l 茶樓：27%l 書(shū)店：18%l 水吧：16%l 咖啡：14%l 冷飲店：13%l 戶外健身：8%l 游泳：4%五、本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮：業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析：通過(guò)對(duì)以上幾個(gè)方面的調(diào)研分析，我們可以看出，投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)配比有如下的預(yù)期：l 投資者認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)有的商業(yè)形態(tài)還是以休閑、娛樂(lè)、餐飲為主，其次是零售業(yè)；其對(duì)社區(qū)配套及旅游紀(jì)念品并不是太看好；l 經(jīng)營(yíng)者最希望到本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)還是以休閑、娛樂(lè)、餐飲為主，其次是零售業(yè)；這與投資者所認(rèn)為的比例基本相同；l 消費(fèi)者希望到本項(xiàng)目消費(fèi)的項(xiàng)目主要還是休閑、娛樂(lè)、餐飲，對(duì)于購(gòu)物、兒童娛樂(lè)、健身、運(yùn)動(dòng)也有一定的需求，但是比例不大。經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)比例：l 休閑、娛樂(lè)、餐飲：%l 購(gòu)物中心/超市/大型百貨：%l 旅游相關(guān)配套/旅游紀(jì)念品專賣：%l 特色主題商業(yè)街：%l 社區(qū)配套商業(yè)：%l 專業(yè)市場(chǎng)/其它：%其比例如右圖所示：四、消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論分析消費(fèi)者會(huì)在本項(xiàng)目消費(fèi)的項(xiàng)目：（1）業(yè)態(tài)比例：l 餐飲、休閑娛樂(lè)、大型會(huì)所：%l 參觀游園：%l 文化、健身中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所：%l 購(gòu)物：%其比例圖如圖所示：（2）分析：從大的類別上來(lái)看，餐飲、休閑、娛樂(lè)和文化健身運(yùn)動(dòng)等場(chǎng)所就占到了74%的比重，而除了參觀游園外，購(gòu)物占了15%的比重。月）銷售均價(jià)（元/㎡）租金均價(jià)（元/㎡月之間。月）投資回報(bào)率相應(yīng)支撐的銷售價(jià)格（元/㎡）14層均價(jià)（元/㎡）13050 6%600010000 60008000 22030 6%40006000 320 6%4000 420 6%4000 經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目的合理售價(jià)：（1）銷售價(jià)格區(qū)間：從左圖可以看出，㎡以內(nèi)，其中7000元/㎡左右的價(jià)格是這些經(jīng)營(yíng)者最能接受的價(jià)格范圍。結(jié)合前期對(duì)南沿線現(xiàn)有商業(yè)銷售價(jià)格的對(duì)比，本項(xiàng)目一期商業(yè)的銷售均價(jià)可在600010000元/㎡之間進(jìn)行設(shè)定。月左右。月以內(nèi)的租金，說(shuō)明本項(xiàng)目對(duì)商家而言還是有很大的吸引力的。所以本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)，除了考慮市場(chǎng)的預(yù)期外，還應(yīng)考慮到本項(xiàng)目獨(dú)有的特性和價(jià)值，制訂出合理的價(jià)位。落實(shí)到項(xiàng)目本身的規(guī)劃，可考慮購(gòu)物中心、電影院及水世界采用產(chǎn)權(quán)式的方式進(jìn)行分割銷售。二、投資者調(diào)研結(jié)論分析商業(yè)形態(tài)組合配比通過(guò)我們對(duì)300份對(duì)中小型投資者問(wèn)卷的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其對(duì)項(xiàng)目應(yīng)有的商業(yè)形態(tài)組合期望如下：（1）其中各類型的商業(yè)所占比重如下：l 商業(yè)街區(qū)：32% —— 休閑、娛樂(lè)、餐飲等商業(yè)為主的商業(yè)街區(qū)；l 購(gòu)物中心：31% —— 以購(gòu)物、超市、百貨等為主題的商業(yè)類型；l 商業(yè)廣場(chǎng)：18% —— 商業(yè)物業(yè)擁有良好的視覺(jué)效果和廣場(chǎng)資源，主要還是偏重于購(gòu)物或餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)；l 專業(yè)市場(chǎng)：8% —— 在現(xiàn)階段本項(xiàng)目可不必考慮做其它主題的專業(yè)市場(chǎng)；l 社區(qū)商業(yè)：6% —— 在現(xiàn)階段雖可不考慮社區(qū)商業(yè)，但在項(xiàng)目的二期還是有一定體量的社區(qū)商業(yè)，所以出于對(duì)項(xiàng)目整體的考慮，我們還是讓其占一定的比重；l 旅游商業(yè)：4% —— 旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)等類型的商業(yè)；l 其它：1% —— 其它類型的補(bǔ)充業(yè)態(tài)（2）分析：休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物是投資者認(rèn)為本項(xiàng)目最應(yīng)擁有的商業(yè)類型。所以本項(xiàng)目應(yīng)該是現(xiàn)階段西南地區(qū)旅游項(xiàng)目中，最具有特色的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，消費(fèi)者對(duì)其好奇性及期待程度都比較高。所以在現(xiàn)階段的南沿線，還沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目有可比性。小結(jié)：本項(xiàng)目在南沿線的區(qū)位雖離城最遠(yuǎn)，但其定位并不是一個(gè)在南沿線范圍內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，從南沿線現(xiàn)有的這些商業(yè)項(xiàng)目對(duì)比結(jié)果來(lái)看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)非常明顯，除了擁有近60萬(wàn)體量的住宅消費(fèi)群體外，還有一個(gè)西南地區(qū)獨(dú)一無(wú)二的海洋極地主題公園，這個(gè)主題公園將來(lái)會(huì)為本項(xiàng)目的商業(yè)每年帶來(lái)300多萬(wàn)的消費(fèi)群體。嘎納印象現(xiàn)階段銷售價(jià)格由原定1萬(wàn)元/㎡㎡，降價(jià)幅度較大本階段重點(diǎn)在招商，希望后期部分能夠?qū)崿F(xiàn)帶租約銷售，正在引進(jìn)大的品牌商家，并在前3年不收取任何租金。遠(yuǎn)大荷蘭水街除社區(qū)商業(yè)進(jìn)行銷售外，純商業(yè)部分只租不售為主力店量身修建物業(yè)，并免除主力店2年租金，合作方式多樣，并為商家提供各種設(shè)備設(shè)施。前期使用貼牌方式與銅鑼灣進(jìn)行合作，后期自行招商。未有具體的方案出臺(tái)預(yù)計(jì)將會(huì)委托給專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司世紀(jì)城價(jià)格低開(kāi)高走，㎡左右不收取固定租金，與商家進(jìn)行營(yíng)業(yè)額提成制，管理費(fèi)另計(jì)。㎡3層10元/月㎡1層30元/月㎡2層40元/月月24層25元/㎡月24層40元/㎡㎡一層預(yù)計(jì)在80元/月㎡3F35元/月㎡只有7號(hào)樓的24層已租賃嘎納印象6萬(wàn)2006年已全部呈現(xiàn)1F50006000元/㎡2F3000元/㎡左右銷售情況未達(dá)到20% 對(duì)外報(bào)價(jià)：1F45元/月㎡只有4個(gè)商家在經(jīng)營(yíng)，另有2個(gè)銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)遠(yuǎn)大荷蘭水街10萬(wàn)左右一期2005年12月二期未定均未銷售除住宅底商在售外，純商業(yè)均未銷售1F4060元/月12層6070元/月附：南沿線農(nóng)家樂(lè)人流量調(diào)查調(diào)查項(xiàng)目南草坪海霸王調(diào)查地點(diǎn)人南沿線世紀(jì)城以北（南草坪與南沿線交匯處）人南沿線世紀(jì)城以南（海霸王與南沿線交匯處）調(diào)查時(shí)間段11月22日（周四）14：00—16：0011月22日（周四）14：00—16：00車位數(shù)量自帶車位100個(gè)200個(gè)可停車位220個(gè)30個(gè)停車量（14：00停車情況）36輛17輛人流及車流量統(tǒng)計(jì)私家車5303輛4309輛出租車208輛126輛公交車144輛35輛非機(jī)動(dòng)車1048輛744輛行人73個(gè)64個(gè)價(jià)格及現(xiàn)狀比對(duì)：項(xiàng)目商業(yè)總體量商業(yè)呈現(xiàn)時(shí)間現(xiàn)階段銷售價(jià)格現(xiàn)階段銷售情況現(xiàn)階段租賃價(jià)格現(xiàn)階段租賃情況深長(zhǎng)城10萬(wàn)一期2007年4月二期2008年以后三期2009年㎡未開(kāi)盤(pán)一期未具體確定預(yù)計(jì)1層租金在100元/月深長(zhǎng)城社區(qū)性、城南區(qū)域性購(gòu)物休閑中心社區(qū)配套配搭：購(gòu)物中心、餐飲、商務(wù)、娛樂(lè)等城南相對(duì)集中的高收入消費(fèi)群體，對(duì)日常生活配套的商業(yè)需求世紀(jì)城西部會(huì)展中心會(huì)議展覽配搭：餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)等各類大中型會(huì)展人流，對(duì)商業(yè)配套的需求遠(yuǎn)大荷蘭水街南沿線商務(wù)會(huì)所（項(xiàng)目整體是一個(gè)會(huì)所概念）概念會(huì)所配搭：餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)等區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景看好嘎納印象以婚慶為主題的歐洲商業(yè)街異域風(fēng)情配搭：餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、婚慶等區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景看好從上面的表格我們可以看出：本項(xiàng)目擁有大區(qū)域范圍的品牌高度，客群擁有范圍和數(shù)量都明顯高于其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)非常明顯。如果不將商業(yè)地產(chǎn)從旅游項(xiàng)目概念中剝離出來(lái)，我們可以將項(xiàng)目再進(jìn)行一次定位：西南地區(qū)最大的海洋極地公園，也是即將修建的亞洲最大的海洋極地公園，這個(gè)公園所能提供的功能除了參觀游園之外，還有配套的旅游設(shè)施，如休閑、娛樂(lè)、餐飲、住宿等多功能為一體的超大型復(fù)合業(yè)態(tài)的海洋主題公園。本建議書(shū)增加了此部分的內(nèi)容，目的是為了使貴司能夠更好的了解西南旅游市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特性，能夠結(jié)合地域特點(diǎn)，找到適合本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理模式，使項(xiàng)目能夠在規(guī)劃前期，就考慮到后期的管理需求，著手開(kāi)展一些鋪墊工作。本報(bào)告在對(duì)每種行業(yè)進(jìn)行了深度的了解之后，提出了專門針對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整建議，供貴司在進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整時(shí)予以參考。我司會(huì)在本建議書(shū)中就此部分調(diào)整的內(nèi)容提出看法。使公園的服務(wù)功能豐富化，讓消費(fèi)者有更多來(lái)這里消費(fèi)的理由。我司認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)部分不能只單純的看做是主題公園的配套商業(yè)，應(yīng)將商業(yè)與公園有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，使商業(yè)也成為公園的一個(gè)組成部分，并發(fā)揮其最大的服務(wù)功能，滿足各類消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。如何有效的糅合我們極地海洋世界在多業(yè)態(tài)規(guī)劃下的整體運(yùn)營(yíng)，將是本案研究的另一重點(diǎn)，詳細(xì)研究，請(qǐng)參見(jiàn)第三章第二節(jié)。 商業(yè)品類研究本項(xiàng)目商業(yè)品類所涵蓋的范圍比較廣，從零售行業(yè)到餐飲娛樂(lè)行業(yè)，從SHOPPINGMALL到休閑住宿業(yè)態(tài)，幾乎都涵蓋在內(nèi)，每種商業(yè)品類都有各自的經(jīng)營(yíng)特色和特點(diǎn)。詳細(xì)研究請(qǐng)見(jiàn)下文。在本報(bào)告中所使用的數(shù)據(jù)，都為專項(xiàng)調(diào)研及補(bǔ)充調(diào)研得到的真實(shí)客觀數(shù)據(jù)，分析所使用的方式多為市場(chǎng)比較法及市場(chǎng)預(yù)期法。本建議書(shū)就是建立在11月16日前關(guān)于消費(fèi)者、投資者以及經(jīng)營(yíng)者的調(diào)研分析基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品、客群、投資與經(jīng)營(yíng)等方面的研究分析，得出的定位及規(guī)劃建議。要對(duì)前期的招商、銷售及后期的經(jīng)營(yíng)、管理尋找有效的支撐，就必須從項(xiàng)目本身的產(chǎn)品、整個(gè)市場(chǎng)的狀況、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的反饋等方面進(jìn)行深入的研究。我公司在大量詳實(shí)市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上（具體數(shù)據(jù)報(bào)告請(qǐng)參閱我司于2006年11月16日提交的《極地海洋世界商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》），結(jié)合項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初的業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑情況，提出了對(duì)本項(xiàng)目整體的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整方案，目的是為后期的銷售、招商和運(yùn)營(yíng)管理提供保障。極地海洋世界商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議書(shū)目 錄前言……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 6第一章 本項(xiàng)目的相關(guān)研究…………………………………………………………………………………………………………………… 8商業(yè)定位研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8商業(yè)品類研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8服務(wù)功能設(shè)計(jì)…………………………………………………………………………………………………………………………………8規(guī)劃布局設(shè)計(jì)及調(diào)整建議……………………………………………………………………………………………………………………9建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整建議……………………………………………………………………………………………………………………9后期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式建議…………