關(guān)于華夏幸福商業(yè)模式的分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 00:24本頁(yè)面
【正文】 土地指標(biāo)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，華夏幸福在項(xiàng)目初期可不支付拆遷費(fèi)用。雖然園區(qū)規(guī)模大，但通過(guò)對(duì)園區(qū)分塊開(kāi)發(fā)，先期只需投入5億元左右，其中12億元用于土地整理，其他用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、核心區(qū)建設(shè)和住宅開(kāi)發(fā)。住宅開(kāi)發(fā)分期獲取土地，減小資金占用。同時(shí)，住宅開(kāi)發(fā)與園區(qū)開(kāi)發(fā)同期進(jìn)行，在園區(qū)建設(shè)初期即產(chǎn)生銷售收入，并在園區(qū)開(kāi)發(fā)第2年實(shí)現(xiàn)住宅項(xiàng)目自身現(xiàn)金流為正，為園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)提供現(xiàn)金流支持。項(xiàng)目前期即可產(chǎn)生一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的回款，同時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)23 年后，公司招商引資步入軌道，也將產(chǎn)生相應(yīng)的服務(wù)性收入對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流產(chǎn)生貢獻(xiàn)。 附表9：區(qū)域開(kāi)發(fā)10年現(xiàn)金流量表樣本（七）華夏幸福的盈利模式%，同時(shí)公司園區(qū)收益具有現(xiàn)金流穩(wěn)定和長(zhǎng)期性收益特征。從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，2011年華夏幸福的園區(qū)運(yùn)營(yíng)收入占45%，園區(qū)住宅開(kāi)發(fā)占50%，其他商業(yè)服務(wù)收入占5%。公司的收入來(lái)源主要有三部分：土地整理與基建、招商引資和園區(qū)住宅銷售。土地整理與基建：按照審計(jì)后所產(chǎn)生費(fèi)用與政府110％結(jié)算。招商引資：當(dāng)?shù)卣月涞赝顿Y額的45％進(jìn)行返還，綜合毛利率達(dá)到4050％，凈利率在25％左右。地產(chǎn)銷售：通過(guò)產(chǎn)業(yè)新城模式低價(jià)獲取土地，地產(chǎn)銷售凈利率維持在1520％之間。（八）華夏幸福的核心能力分析華夏幸福分析認(rèn)為自身具備三大核心能力：一是戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位的能力，二是產(chǎn)業(yè)招商引資能力，第三是投資建設(shè)能力。戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位的能力：華夏幸?？偛坑袑ｉT的戰(zhàn)略管理部門負(fù)責(zé)整合全球高端資源，開(kāi)展產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃工作，并參與園區(qū)的概念規(guī)劃工作。 產(chǎn)業(yè)招商引資能力：華夏幸福擁有500余人的招商團(tuán)隊(duì)，其中50人為產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)，擁有15萬(wàn)條企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)，擁有研究院、產(chǎn)業(yè)中國(guó)等研究平臺(tái)，并為入園企業(yè)提供24小時(shí)全程無(wú)憂的管家式服務(wù)。投資建設(shè)能力：華夏幸福擁有土地九通一平，以及五星級(jí)酒店、中央公園、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的建設(shè)能力。（九）華夏幸福的風(fēng)險(xiǎn)分析享受“年度新增落地投資額返還”使華夏幸福相比普通房企擁有更高的毛利率，但一旦土地增值減小和地方財(cái)政吃緊，政府難以通過(guò)財(cái)政稅收收入和土地增值的形式對(duì)華夏幸福進(jìn)行補(bǔ)償，企業(yè)將面對(duì)大量應(yīng)收賬款，面臨潛虧或損失的風(fēng)險(xiǎn)。支撐公司融資、抵押的是重資產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)，一旦住宅銷售下降或土地價(jià)格下降，華夏幸福的整個(gè)運(yùn)作鏈條會(huì)遭到打擊。三、華夏幸福模式對(duì)公司的啟示（一） 以產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為先導(dǎo)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)以制定區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為先導(dǎo)，整合國(guó)內(nèi)、國(guó)際頂級(jí)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃資源，深入研究城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇和方向，為區(qū)域制定精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，通過(guò)清晰的區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展方向、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，獲得政府的高度認(rèn)可，并為后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)業(yè)招商提供依據(jù)和可行的方向，并推動(dòng)土地增值預(yù)期。（二） 采取“產(chǎn)業(yè)托管”的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)模式采取產(chǎn)業(yè)托管的方式，即不持有全部產(chǎn)業(yè)用地，而將“提供全面的產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)”作為價(jià)值點(diǎn)，通過(guò)“園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共功能配套、園區(qū)形象展示、區(qū)域品牌營(yíng)銷、產(chǎn)業(yè)招商等全面的服務(wù)” 幫助地方政府落定產(chǎn)業(yè)招商，促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，滿足地方政府的訴求。同時(shí)作為政府對(duì)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的補(bǔ)償，公司獲取低價(jià)的住宅土地資源，分享土地增值收益和園區(qū)收益。產(chǎn)業(yè)用地可以采取“產(chǎn)業(yè)與配套用地政府持有，山林公園等景觀用地政府租賃公司出資”的模式，公司僅持有部分產(chǎn)業(yè)與配套用地，用于園區(qū)形象展示建設(shè)、綜合功能配套建設(shè)和樣板區(qū)產(chǎn)業(yè)樓建設(shè)。改變以往在土地成本和產(chǎn)業(yè)樓建造方面沉淀資金過(guò)多的問(wèn)題，而將資金主要投入在“打造良好的園區(qū)形象、提升區(qū)域價(jià)值”方面，招商吸引客戶落定，并為客戶提供產(chǎn)業(yè)樓代建服務(wù)。（三） 建立專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，培育產(chǎn)業(yè)招商能力建立專業(yè)的產(chǎn)業(yè)研究和產(chǎn)業(yè)招商的團(tuán)隊(duì)，通過(guò)專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)和企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫(kù)開(kāi)展產(chǎn)業(yè)招商工作，并為企業(yè)提供全方位的招商配套服務(wù)。（四） 通過(guò)綜合配套提升區(qū)域價(jià)值爭(zhēng)取政府給予配套政策的支持，通過(guò)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心區(qū)先導(dǎo)性的開(kāi)發(fā)中央公園、規(guī)劃展示館、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、商務(wù)酒店、行政中心、商業(yè)美食街等公共功能配套，在項(xiàng)目前期提升園區(qū)的形象和土地增值預(yù)期，增強(qiáng)客戶信心，吸引資金和其他經(jīng)濟(jì)要素向區(qū)域大量聚集。（五） 通過(guò)創(chuàng)意與生活化場(chǎng)景結(jié)合，深化住宅產(chǎn)品的內(nèi)涵借助項(xiàng)目原有景觀資源，創(chuàng)意形式多樣的休閑景觀概念，并配以生活化的場(chǎng)景，并對(duì)生活化場(chǎng)景進(jìn)行深化，提煉眾多的娛樂(lè)休閑元素，從而提升了整個(gè)產(chǎn)品的內(nèi)涵，增加了產(chǎn)品的價(jià)值。（六） 項(xiàng)目前期盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的現(xiàn)金流平衡在鎖定住宅用地的前提下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段采取不同的開(kāi)發(fā)策略，項(xiàng)目前期以“較小的資金投入，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡”為目標(biāo)，深入策劃、測(cè)算產(chǎn)業(yè)和住宅分塊開(kāi)發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏，合理安排住宅項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)的定位和策略，盡早實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，提升項(xiàng)目資金的使用效率。19
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