【正文】 商品等，主要包括土地開發(fā)、房屋開發(fā)、公共配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，以及對出租房進行裝飾等發(fā)生的出租房工程支出。開發(fā)成本按土地開發(fā)、房屋開發(fā)、公共配套設施和代建工程等分類，并按成本項目進行明細核算。戧礱風熗澆鄖適濘嚀贗鏃窮磯義餼濁。（）取得和發(fā)出的計價方法：各類存貨按取得時的實際成本計價。對開發(fā)產品成本核算采用品種法，直接費用按成本核算對象歸集，開發(fā)間接費用按一定比例的分配標準分配，計入有關開發(fā)產品成本；為開發(fā)房地產而借入的資金所發(fā)生的利息費用，在開發(fā)產品完工之前，計入開發(fā)成本或開發(fā)產品成本；發(fā)出時采用個別認定法確定其實際成本，期末按成本與可變現(xiàn)凈值孰低計價；對債務重組取得債務人用以抵債的存貨，以應收債權的賬面價值為基礎確定其入賬價值；非貨幣性交易換入的存貨以換出資產的賬面價值為基礎確定其入賬價值。購櫛頁詩燦戶踐瀾襯鳳虛傘媧筧飩錫。（）低值易耗品采用一次攤銷法核算。（）開發(fā)用地的核算方法：對純土地開發(fā)項目：在開發(fā)成本科目中單獨設置土地開發(fā)明細科目，核算土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、購入土地使用權價款、交納土地使用權出讓金、過戶費及三通一平前期工程費等直接或間接費用，計算每平米的土地開發(fā)單位成本，根據(jù)用途及使用面積，分別計算轉入開發(fā)產品――其他項目；對連同房產整體開發(fā)的項目，其費用可分清負擔對象，一般按實際占用面積分攤計入商品房成本。囁奐闃頜璦躑谫瓚獸糞斃諳颮鏃餳轂。（）公共配套設施費用的核算方法：因建設商品房住宅小區(qū)而一并開發(fā)建設的配套設備，按其性質和用途不同分為兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內，各種國土局批準的公共配套設施，包括開發(fā)住宅小區(qū)內的道路、商店、銀行、郵局、派出所、消防、水塔等非營業(yè)性文教、衛(wèi)生、行政管理等；另一類是開發(fā)小區(qū)外的各種市政公共配套設施等無償交付管理部門使用，其所需建設費用通過開發(fā)成本核算，在核算中并限定在不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出，凡與小區(qū)住宅建設同步開發(fā)的列入當期開發(fā)成本，凡與小區(qū)住宅設施不同步進行的，將尚未發(fā)生的公共配套設施一般采取預提的方法，首先確定預提數(shù)額，根據(jù)預算成本經批準后從開發(fā)成本科目預先提取，待以后各期支付。虛齬鐮寵確嶁誄禱艫鋸偉殺讒擠饜銫。（）出租開發(fā)產品及周轉房的攤銷方法：出租開發(fā)產品按用于出租經營的土地和房屋的實際成本，按固定資產――房屋建筑物的預計使用年限采用直線法計算出月攤銷額，計入出租開發(fā)產品的經營成本；周轉房攤銷，根據(jù)用于安置拆遷居民周轉使用的房屋實際成本，按固定資產——房屋建筑物的預計使用年限進行攤銷，改變周轉房用途，作為商品房對外銷售，按周轉房攤銷余額結轉經營成本。與頂鍔筍類謾蠑紀黽廢鉞韜瞇誼饗橋。（）存貨計提跌價準備的確認標準、計提方法：期末公司在對存貨進行全面盤點的基礎上，除開發(fā)產品、開發(fā)成本、出租開發(fā)產品、周轉房按重要性原則對主要存貨項目以其單個存貨的成本高于其可變現(xiàn)凈值的 差額計提存貨跌價準備；如果以后存貨價值又得以恢復，在已計提存貨跌價準備的范圍內轉回；對開發(fā)產品、開發(fā)成本、出租開發(fā)產品、周轉房按市價及周邊市場行情（可比較），結合公司開發(fā)產品、開發(fā)成本的層次、朝向、房形等因素，確定可變現(xiàn)凈值，以成本高于可變現(xiàn)凈值的差額計提存貨跌價準備；存貨跌價損失計入當年損益，可變現(xiàn)凈值按市價減去相應稅金和費用確定。結釋鏈蹌絞塒繭綻綹蘊網縉媯傾飛鉭。．長期投資的核算方法公司長期投資包括長期股權投資和長期債權投資等。（）長期股權投資）長期股權投資在取得時按照初始投資成本入賬。初始投資成本按以下方法確定：①以現(xiàn)金購入的長期股權投資，按實際支付的全部價款(包括支付的稅金、手續(xù)費等相關費用)，作為初始投資成本；實際支付的價款中包含已宣告但尚未領取的現(xiàn)金股利，按實際支付的價款減去已宣告但尚未領取的現(xiàn)金股利后的差額，作為初始投資成本。餑詘鉈鯔縹評繒肅鮮驃換嚨顢紋飆曖。②接受債務人以非現(xiàn)金資產抵償債務方式取得的長期股權投資，或以應收債權換入長期股權投資的，按應收債權的賬面價值加上應支付的相關稅費，作為初始投資成本。爺纜鉅摯騰廁綁藎箋潑鳥輳諫闌颼釧。③以非貨幣性交易換入的長期股權投資，按換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費，作為初始投資成本。）對長期股權投資分別采用成本法或權益法核算。對被投資單位無控制、無共同控制且無重大影響的，長期股權投資采用成本法核算；對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的，長期股權投資采用權益法核算。通常情況下，對其他單位的投資占該單位有表決權資本總額或以上，或雖投資不足但具有重大影響的，采用權益法核算。投資額在％以上的，納入合并報表范圍。對其他單位的投資占該單位有表決權資本總額以下，或對其他單位投資雖占該單位有表決權資本總額或以上，但不具有重大影響的，采用成本法核算。錁熾邐繒薩蝦竇補飆贗轤濕皺術颶摜。采用權益法核算時，初始投資成本與應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，作為股權投資差額處理，股權投資差額的攤銷期限，合同規(guī)定了投資期限的，按投資期限攤銷。合同沒有規(guī)定投資期限的，初始投資成本超過應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，按不超過年的期限攤銷；初始投資成本低于應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，按不低于年的期限攤銷。曠戧輔鑽襉倆瘋謅琿鳳紂鱟奐貪颯邇。）期末對股權投資按照其賬面價值與可收回金額孰低計量，對可收回金額低于賬面價值的差額，計提長期投資減值準備。轉厙蹺僉詘腳瀕諮閥糞嶁藹頷劑颮掃。）處置股權投資時，以實際取得的價款，扣除已計提的長期投資減值準備后，按與股權投資賬面價值余額的差額，作為當期投資損益。嬤鯀賊灃謁麩溝賚淶鋸餓嶁諒綢風轎。（）長期債權投資）長期債權投資在取得時，按取得時的實際成本作為初始投資成本。）長期債權投資按照票面價值與票面利率按期計算確認利息收入。）處置長期債權投資時，按實際取得的價款與長期債權投資賬面價值的差額，作為當期投資損益。）期末對債權投資按照其賬面價值與可收回金額孰低計量，對可收回金額低于賬面價值的差額，計提長期投資減值準備。訊鎬謾蟈賀綜樞輒鎖廩諭銥瘞頓顰懌。、委托貸款的核算方法公司的委托貸款，按規(guī)定視同短期投資進行核算。以實際委托貸款的金額作為本金入賬，期末按照委托貸款收到的利息計入當期收益。對有跡象表明委托貸款本金高于可收回金額的，應計提相應的減值準備。如果已計提減值準備的委托貸款的價值又得以恢復，應在已計提的減值準備的范圍內轉回。兒躉讀閌軒鯀擬釔標藪疇礎處櫚顫蹌。、固定資產計價和折舊方法公司固定資產指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器設備、運輸工具及其他與經營有關的設備、器具、工具等。屬于非生產經營的設備和物品，單價在元以上，且使用年限超過兩年的也作為固定資產核算。固定資產按實際成本計價,并按企業(yè)財務制度規(guī)定分類和確定折舊年限。全部固定資產采用平均年限法計算折舊。公司固定資產的分類、估計使用年限、年折舊率、殘值率如下：繅藺詞嗇適籃異銅鑑驃噴麗頡趨顥冪。 固定資產類別 估計使用年限(年) 預計殘值率() 年折舊率() 房屋及建筑物 鮒簡觸癘鈄餒嬋鏘戶潑閡諏誹呂顙貽。 運輸設備 瞇毆蠐謝銀癩嘮閣蹺贗襝攖癰繳顢屜。 生產設備 閔屢螢馳鑷雋劍頌崗鳳測際塤飼顳譾。 辦公設備 檁傷葦開閾燈傘饉諧糧茲繃頎濼額姍。固定資產在期末時，按照賬面價值與可收回金額孰低計量，對可收回金額低于賬面價值的差額，計提固定資產減值準備。鄭餼腸絆頎鎦鷓鮞嚶錳鉻廄說輞顏諉。、借款費用的會計處理方法公司經營期間借入資金所發(fā)生的借款費用，屬于生產經營期間的計入財務費用；為購建固定資產而專門借入的款項，在固定資產達到預定可使用狀態(tài)前，可計入固定資產的購建成本；屬于為開發(fā)房地產有關的，一般在期間費用核算，并按結算期計入當期損益，但對開工面積大、工期較長、短期內無法取得銷售收入和收益的項目，在開發(fā)產品完工前計入開發(fā)成本。棄鈾縫遷馀氣鰷鸞覲廩脫轉畬圖顓壢。上述借款費用資本化應同時具備以下三個條件：（）資產支出已經發(fā)生；（）借款費用已經發(fā)生；（）為使資產達到預訂可使用狀態(tài)所必要的購建活動已經開始。當上述所開發(fā)的產品已經完工、所購建固定資產達到預訂可使用狀態(tài)時，停止借款費用的資本化，以后發(fā)生的借款費用于發(fā)生當期確認為財務費用。調誶續(xù)鷚髏鋮饅喪劉藪顯澮壚艙題誄。、長期待攤費用核算方法長期待攤費用是指企業(yè)已經支出，但攤銷期限在一年以上（不含一年）的各項費用，包括固定資產改良支出、租賃費、房屋修繕費等，按實際發(fā)生額核算，在項目受益期內平均攤銷，無受益期的按五年平均攤銷。厲聳紐楊鱔晉頇兗蓽驃鶚騅頇騎顆嘵。、維修基金核算方法公司根據(jù)《天津市商品房住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，自年月日起,以銷售商品房款總額為基數(shù),按一定比例向房地產維修基金管理部門繳存維修基金，繳存比例為：不配備電梯的商品住宅、配備電梯的商品住宅。繳存的維修基金列入銷售費用核算。苧璦籮藶黃邏閂巹東澤達藥誣瀅穎訐。、質量保證金核算方法公司根據(jù)售房協(xié)議，允許按照施工單位工程總值的％留給購房客戶質量保證金，通過“應付賬款”科目核算，開發(fā)產品出售后，在保修期內發(fā)生的維修費用，沖減質量保證金，不足沖減的部分，計入銷售費用。待工程驗收合格并在約定的保修期滿后，如無質量問題，再支付給原施工單位。鴿攝禱鋅儀憚銼嚕緡贊綁塵瑤鄲頷厙。、收入確認原則及方法根據(jù)《企業(yè)會計準則收入》規(guī)定，結合房地產行業(yè)特點，對各類業(yè)務收入具體確認原則和方法：（）主營業(yè)務收入：）轉讓、銷售土地和商品房：①在取得預售許可證后開始預售，預售商品房所取得價款，先作為預收賬款管理；②商品房竣工驗收具備入住交房條件，并具有經購買方認可的銷售合同或其他結算通知書；③履行了合同規(guī)定的義務，開具銷售發(fā)票且價款已經取得或確信可以取得；④成本能夠可靠計量時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。簞嗇癲剴凈趕鉤嬙鱷鳧徑鉍塊娛頻釁。）分期付款方式銷售土地和商品房：按合同規(guī)定的收款時間和數(shù)額，根據(jù)實際收入的款項確定為營業(yè)收入的實現(xiàn)，同時，按開發(fā)產品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算本期應結轉銷售成本。頑鷙瑪濱廈峴轆庫糞糧驪癬韌螢頤剄。）出售自用房屋：視同銷售產品，按照財務規(guī)定做賬務處理。）對接受委托為對方代建房屋或其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，開具“代建工程價款結算賬單”，經委托單位簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。漬閫熾訣團諳賡戰(zhàn)餛錳貨齏詢鯪頦鎣。）物業(yè)出租收入：①具有承租人認可的租賃合同、協(xié)議或者其他結算通知書；②履行了合同規(guī)定的義務，開具銷售發(fā)票且價款已經取得或確信可以取得；③成本能夠可靠計量時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。鐸輜澠頂嫻塊謂斕痹廩矯詼現(xiàn)獨潁儺。）物業(yè)管理收入：在物業(yè)管理服務已提供，與物業(yè)管理服務相關的經濟利益能夠流入企業(yè)，與物業(yè)管理服務有關的成本能夠可靠地計量時，確認物業(yè)管理收入的實現(xiàn)。搶觀淚婭師謳論櫚陣蘚塹挾圇鉞頜蕘。）商品銷售：公司在已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，公司既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制，與交易相關的經濟利益能夠流入公司，相關的收入和成本能夠可靠地計量時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。賊組櫻種愨單蝕渾潷騾雛閩霽巒頡們。（）其他業(yè)務收入：）提供勞務：在同一年度內開始并完成的以勞務已經提供、與交易相關的價款已經收到或已取得收取款項的證據(jù)，并且與該項勞務有關的成本能夠可靠的計量時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。如勞務的開始和完成分屬不同的會計年度，在提供勞務交易的結果可靠估計的情況下，在資產負債日按完工比例百分比法確認相關的勞務收入。圓漣檸賡搗蕷艫燁錘澤謳結誠釁頸腦。）他人使用本公司資產：他人使用本公司資產所發(fā)生的利息收入，按使用現(xiàn)金的時間和適用利率計算確定；發(fā)生的使用費收入按有關合同或協(xié)議規(guī)定的收費時間和方法計算確定。上述收入的確定應同時滿足：①與交易相關的經濟利益能夠流入公司；②收入的金額能夠可靠的計量。蟄彎擼鯁棖佇緡癟槧贊瀅勁豬鸞頗龔。公司在確認收入的方法上，未采取建造合同完工比例法。、所得稅的會計處理方法公司采用應付稅款法核算本期應交所得稅。、合并會計報表的編制方法（）對控股子公司編制合并報表采用的方法：按照《合并會計報表暫行規(guī)定》及財政部《關于合并會計報表合并范圍請示的復函》 的要求，公司將擁有其超過半數(shù)以上（不含半數(shù)）權益性資本的被投資企業(yè)或有權控制該企業(yè)的財務和經營政策的被投資企業(yè)，納入合并會計報表的范圍。公司對本部及內部核算單位的會計報表采取匯總方式編制，在匯總過程中，除對公司內部往來項目相互抵銷外，其余賬項逐一加總形成公司會計報表；合并會計報表以公司和納入合并范圍的控股子公司對其權益性投資項目的數(shù)額，與子公司所有者權益中母公司所持有的份額以及母公司與并表單位之間的往來項目相互抵銷，在此基礎上合并各項目進行編制。根據(jù)上述文件要求，不需合并的未予合并。義淨擁捫毆脅紙窺鈑鳧剝贛噓癱領繳。（）對合作開發(fā)項目編制合并報表采用的方法：對合作開發(fā)項目，公司不按項目單獨設立控股公司或參股公司，因此不存在對合作開發(fā)項目需編制合并報表，公司與外單位簽定項目開發(fā)合同以及合資開發(fā)項目，按照《財政部關于發(fā)布〈房地產企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定〉的通知》要求進行賬務處理，公司、分公司或控股子公司發(fā)生房地產開發(fā)合作項目時，按下列方法進行賬務處理：綏驊懸縉澀鷂禍紳撻糧錛湯隨鐒預鶻。）與房地產開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同、合資開發(fā)項目合同，項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資比例分配項目開發(fā)產品的，公司或控股公司作為主辦單位的，收到投資各方開發(fā)資金作應付賬款管理，按投資額比例分配項目利潤的，收到投資各方開發(fā)資金作預收賬款管理。饅鎖開鑰燜緒玨編軻錙薈馴譯態(tài)頏纜。）與其他無房地產開發(fā)經營權的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，合同中規(guī)定屬于分配按各方出資比例分配項目開發(fā)產品的，收到投資額時作預收賬款管理。合同中規(guī)定按各方投資比例分配項目利潤的，收到投資各方開發(fā)資金按