【正文】 擇海濱度假方式,每人每次直接消費(fèi)100元,就有近6個(gè)億的直接營(yíng)業(yè)收入,上述計(jì)算僅以一次計(jì)算結(jié)果而已.第六章 效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 “生態(tài)觀光休閑”以大面積的海洋和綠色震撼力來(lái)創(chuàng)造市場(chǎng)。利用大面積生態(tài)公園開(kāi)發(fā)建成的功能齊全的度假勝地。項(xiàng)目區(qū)沿線(xiàn)海洋風(fēng)光別具特色，是開(kāi)展海岸觀光、異域風(fēng)情休閑的好地方，規(guī)劃突出爭(zhēng)取三方面客源：1．利用其地理位置，爭(zhēng)取深圳、東莞、惠州、廣州及周邊地區(qū)生態(tài)和大型觀光客源（可停留12日）；2．以濕地、紅樹(shù)林為基地，開(kāi)展青少年社會(huì)實(shí)踐，爭(zhēng)取周邊地區(qū)大量青少年客源（每人可停留12天）；3．通過(guò)海岸資源的培育和保護(hù)，逐步建成海洋療養(yǎng)基地，推出老人保健療養(yǎng)，爭(zhēng)取大批長(zhǎng)期客源（每人可停留1530天）。本項(xiàng)目集休閑生態(tài)休閑、海洋觀光、會(huì)議度假、社會(huì)實(shí)踐、保健療養(yǎng)、大型游樂(lè)于一體，可形成大量穩(wěn)定的客源，而投資以海洋、綠色為主，強(qiáng)調(diào)自然的原汁原味，既可有效控制投資成本，更能充分體現(xiàn)本公司回歸自然的理念。項(xiàng)目建成以后,通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃,可以吸引周邊至少50萬(wàn)次人流來(lái)消費(fèi),.二、社會(huì)效益分析 建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施將為深圳市民提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、旅游觀光、休閑娛樂(lè)活動(dòng)的新去處。通過(guò)合理開(kāi)發(fā)利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源，可使旅客觀賞、了解到東沖風(fēng)土人情和名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品及歷史文化，對(duì)促進(jìn)深圳市旅游業(yè)發(fā)展、保持社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)騰飛具有重要作用，對(duì)東沖旅游商品開(kāi)發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、下崗職工再就業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)具有較好的社會(huì)效益。 三、生態(tài)環(huán)境效益分析 東沖度假海岸公園的開(kāi)發(fā)建設(shè)把保護(hù)、改善和合理利用生態(tài)環(huán)境融為一體。景區(qū)內(nèi)管理科學(xué)，開(kāi)發(fā)合理，并禁止景區(qū)內(nèi)對(duì)的各種植被進(jìn)行亂砍濫伐，同時(shí)項(xiàng)將在景區(qū)內(nèi)大力種植人工林、水岸植物、花卉和草地，增加綠地面積，對(duì)區(qū)域生態(tài)環(huán)境合理化具有明顯的促進(jìn)作用。 四、項(xiàng)目效益分析東沖度假海岸公園的項(xiàng)目投資概算金額1億元人民幣。因?yàn)樯鷳B(tài)園策劃和規(guī)劃完全是充分利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行整合，很多植物生態(tài)資源、水域資源、民俗風(fēng)格資源、地理優(yōu)勢(shì)資源、野生動(dòng)物資源、濕地資源等都是現(xiàn)成的，且有良好的保護(hù)。將這些資源進(jìn)行有機(jī)的整合開(kāi)發(fā)利用，引入旅游的要素，創(chuàng)造出非凡景致與大型會(huì)議、原生態(tài)文化、綠色文化、民族文化完美柔和，打造龍頭旅游景點(diǎn)。 1．植物生態(tài)資源：園區(qū)內(nèi)的土地 60%已被園林和植物所覆蓋，植被物種有二十多種，這些野生的植物或是長(zhǎng)年自然形成或是人工栽植，在園區(qū)已有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，對(duì)于綠化園林無(wú)需再投入大量資金，只要加強(qiáng)保護(hù)和開(kāi)發(fā)，即可成為觀賞的景致。 2．動(dòng)物資源：園區(qū)內(nèi)有森林茂盛，毛草密集動(dòng)物繁殖侯鳥(niǎo)有幾十種，而且常年有水不干枯，時(shí)常驚起一灘鷗鷺景致極為為別致，除自然棲息的飛禽走獸外還人工飼養(yǎng)動(dòng)特等也為游人與野生動(dòng)物零距離接觸，創(chuàng)造了條件。這對(duì)生態(tài)、野生動(dòng)物保護(hù)和提升深圳市旅游品牌效益都有好處，具有非常高的旅游價(jià)值。 3．其他資源：在根據(jù)自然條件與東沖旅游資源整合的前題下完成一個(gè)又一個(gè)經(jīng)典建筑。如種植園、休閑園、會(huì)議中心等即可提升旅游價(jià)值又可創(chuàng)造客觀的經(jīng)濟(jì)效益。上述的開(kāi)發(fā)投資不大，收效很大，還有園區(qū)內(nèi)的娛樂(lè)、消費(fèi)、通信、交通設(shè)施，完全可以利用招商形式建設(shè)，誰(shuí)投資誰(shuí)受益。第七章 投資估算與財(cái)務(wù)分析一、投資估算公司的管理目標(biāo)為一年創(chuàng)業(yè)、二年創(chuàng)收、三年形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。各主線(xiàn)初步管理營(yíng)銷(xiāo)估算為：各主線(xiàn)初步管理營(yíng)銷(xiāo)估算會(huì)員制度生態(tài)旅游服務(wù)中心生態(tài)文化金卡：5000元/張，銀卡：3000元/張，貴賓卡：1000元/張其中金卡5000人，銀卡10000人，貴賓卡2萬(wàn)人銷(xiāo)售收入：600萬(wàn)銷(xiāo)售毛利：200萬(wàn)項(xiàng)目投資：1000萬(wàn)元（道路建設(shè)/綠化建設(shè)/度假設(shè)施/娛樂(lè)設(shè)施）起動(dòng)投資：1000萬(wàn)，其余或滾動(dòng)發(fā)展。每年游客：50萬(wàn)次，人均消費(fèi)100元。包括：正常游客8萬(wàn)人，學(xué)生10萬(wàn)人（3天），療養(yǎng)老人2萬(wàn)人（30天療程）銷(xiāo)售收入：5000萬(wàn)元銷(xiāo)售毛利：2000萬(wàn)元項(xiàng)目投資：500萬(wàn)（環(huán)境美化/ /樣品/市場(chǎng)推廣）起動(dòng)投資：1000萬(wàn)，（5年計(jì)劃/每年200）銷(xiāo)售毛利：300萬(wàn)元目前處于投入階段，每年1000萬(wàn)元生態(tài)種植園建設(shè)2012年下半年正式推出基礎(chǔ)建設(shè)投資：1000萬(wàn)元2013年開(kāi)始產(chǎn)生投資效益二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在具體建設(shè)方案、投資、經(jīng)營(yíng)和收益等基礎(chǔ)上，依據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》等有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行測(cè)算和分析。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：估算期為20年；總投資1億元；固定資產(chǎn)投資3000萬(wàn)元；流動(dòng)資金2300萬(wàn)元；貸款3000萬(wàn)元。%計(jì)算。 2．總成本估算： 正常年（遠(yuǎn)期運(yùn)行階段）總成本為8000萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)費(fèi)用2000萬(wàn)元；固定成本5000萬(wàn)元；可變成本1000萬(wàn)元。 3．經(jīng)營(yíng)收入估算： 經(jīng)營(yíng)收入根據(jù)調(diào)查分析，分為近期、中期、遠(yuǎn)期，客流量為估算依據(jù)，近期年經(jīng)營(yíng)收入按4000萬(wàn)元估算，中期5000萬(wàn)元，遠(yuǎn)期6000萬(wàn)元。第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析與控制1．政策風(fēng)險(xiǎn)。東沖度假海岸公園項(xiàng)目具有地理優(yōu)勢(shì)，也符臺(tái)城市總體規(guī)劃。生態(tài)環(huán)保效益型經(jīng)濟(jì)模式充井體現(xiàn)了高效旅游、綠色旅游、科普旅游、觀光旅游等現(xiàn)代化旅游的發(fā)展方向，符合生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)政策的大力扶植。因此，不存在政策風(fēng)險(xiǎn)。2．災(zāi)難風(fēng)險(xiǎn)。東沖度假海岸公園里面的建筑物，采用高強(qiáng)度防震防風(fēng)設(shè)計(jì),安全系數(shù)極高。3．生態(tài)園待客率風(fēng)險(xiǎn)。交通的順暢是客源的保障，創(chuàng)意和管理亦是客源的保障。生態(tài)園建立初期，服務(wù)客戶(hù)為主導(dǎo)，盡可能的讓客戶(hù)感受原生態(tài)環(huán)境，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)計(jì)生態(tài)園在開(kāi)業(yè)三個(gè)月內(nèi)，顧客上座率能達(dá)到80％。4．管理團(tuán)隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)與控制。背后具有強(qiáng)大的才市場(chǎng)資源儲(chǔ)備庫(kù)，足可以抵御公司經(jīng)營(yíng)中的管理團(tuán)隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)。