【正文】 月12月25家=150萬元 第二年以后以平均10000元/月12月25家=300萬元n 簡(jiǎn)易商鋪：第一年以平均2000元/月12月20家=48萬元 第二年以后以平均5000元/月12月20家=120萬元n 流動(dòng)商攤：第一年免費(fèi)招商入駐 第二年以后以平均2000元/月12月30家=72萬元（5）商業(yè)休閑n 宿營(yíng)地帳篷租賃：20元/小時(shí)8小時(shí)30個(gè)/天350天=168萬元n VIP休閑中心：3000元350天=105萬元本項(xiàng)目年收入合計(jì)為1687萬元，扣除總成本（詳見總成本費(fèi)用估算表）費(fèi)用675萬元，企業(yè)年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額1012萬元。 投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總投資100%=1012/1687100%=% 經(jīng)測(cè)算投資回收期為2年。第七章 項(xiàng)目商業(yè)模式 經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目由投資方與本市濱湖區(qū)山水城共同負(fù)責(zé)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)。其中，土地由山水城免費(fèi)提供，一并提供景區(qū)可利用的基礎(chǔ)設(shè)施。 商業(yè)模式 本項(xiàng)目通過整合旅游景點(diǎn)（景區(qū)）內(nèi)的旅游資源，提供相應(yīng)的服務(wù)獲得收益是盈利的第一層次，其次出讓伴隨著旅游者到來可能的商業(yè)機(jī)會(huì)；第三是對(duì)旅游開發(fā)中的資本投入所帶來的經(jīng)濟(jì)溢出進(jìn)行的輔助開發(fā)或者服務(wù)提供。（1）我們面對(duì)的是一個(gè)龐大的，潛力無限的市常如何在確定一個(gè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)上，制訂出超常規(guī)發(fā)展的商業(yè)模式，是保持我們處于市場(chǎng)領(lǐng)先者地位及具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。 如何做到市場(chǎng)規(guī)模的迅速擴(kuò)大和品牌價(jià)值的提升；最終保持盈利能力的增長(zhǎng)則成為經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。所有經(jīng)營(yíng)者是要用優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)我們的使命，回報(bào)股東。 （2）模式首先來自于自身，對(duì)于汽車公園經(jīng)營(yíng)者來講，汽車項(xiàng)目的生存發(fā)展已不能只注重某一項(xiàng)活動(dòng)。而是從更寬廣的的“汽車公園”的經(jīng)營(yíng)思路為出發(fā)點(diǎn)，是以多角度、寬泛的運(yùn)做理念做主導(dǎo)，體現(xiàn)綜合特性。將長(zhǎng)期項(xiàng)目與短期活動(dòng)捆綁經(jīng)營(yíng)，以商家活動(dòng)、展覽展示、場(chǎng)地出租、場(chǎng)地廣告、生態(tài)旅游、賽事贊助、娛樂服務(wù)等內(nèi)容保障場(chǎng)地的規(guī)模發(fā)展。圖71 本項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢(shì)（3）將紅沙灣生態(tài)汽車影視公園與本市太湖山水游艇俱樂部互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，該游艇俱樂部2007年落戶本市，目前是本市唯一的游艇俱樂部，其消費(fèi)群體狹小，但配套設(shè)施完善，活動(dòng)場(chǎng)地寬闊，兩方都以戶外運(yùn)動(dòng)娛樂為主，因此，雙方合作可以使兩個(gè)場(chǎng)地共同發(fā)展，將引領(lǐng)國(guó)內(nèi)汽車運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的最新潮流。（4）本項(xiàng)目作為一個(gè)典型的以汽車為主題的公園項(xiàng)目，需要不斷推陳出新，只有這樣主題公園才能永遠(yuǎn)保持對(duì)游客的新鮮感，生命周期得以延長(zhǎng)。為此在項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)、旅游產(chǎn)品開發(fā)、活動(dòng)的策劃等后續(xù)更新方面必須走在市場(chǎng)前列。本市紅沙灣生態(tài)汽車公園選擇了以汽車為主題是一種較為新穎的主題定位。其汽車運(yùn)動(dòng)、汽車娛樂、汽車會(huì)展、影視活動(dòng)等延伸項(xiàng)目能夠?yàn)橹黝}公園提供源源不斷的新內(nèi)容和新產(chǎn)品。同時(shí)在深入挖掘汽車這一主題定位的基礎(chǔ)上還將發(fā)展創(chuàng)意、生態(tài)等新興產(chǎn)業(yè)由此將帶來更為豐富的旅游產(chǎn)品 。圖72 景區(qū)場(chǎng)地多范圍經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)效果第八章 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)本報(bào)告對(duì)本項(xiàng)目所涉及到的政策、投資、市場(chǎng)、人才諸方面都進(jìn)行了充分的調(diào)研與深入的論證，對(duì)可能碰到的風(fēng)險(xiǎn)作如下分析。 政策風(fēng)險(xiǎn)分析研究結(jié)果表明，建設(shè)本項(xiàng)目符合國(guó)家關(guān)于加快發(fā)展我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)和加快建設(shè)我國(guó)文化娛樂基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展政策及投資方向。同時(shí)，根據(jù)《本市市旅游發(fā)展總體規(guī)劃20032020》，本項(xiàng)目所在景區(qū)是本市市重點(diǎn)扶持建設(shè)的旅游景點(diǎn)，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將獲得地方政府配套建設(shè)、以及相關(guān)政策的鼓勵(lì)與支持。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目以公園形式打造，會(huì)出現(xiàn)與本市乃至長(zhǎng)三角近似行業(yè)相沖突的現(xiàn)象。對(duì)于該風(fēng)險(xiǎn)的防范措施首先要以真實(shí)體驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)模式，填補(bǔ)其他項(xiàng)目缺失的空白。同時(shí)依靠強(qiáng)有力的行業(yè)主管機(jī)構(gòu)支持，建立基于共同利益的長(zhǎng)期友好關(guān)系，共同抵預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目以汽車電影院、汽車賽道主營(yíng)項(xiàng)目，輔以其他汽車俱樂部、兒童汽車游樂場(chǎng)、汽車足球等文化娛樂、旅游休閑綜合經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，以產(chǎn)業(yè)化開發(fā)為目標(biāo)，采用靈活務(wù)實(shí)的經(jīng)營(yíng)模式，可規(guī)模化建成本市乃至長(zhǎng)三角最大的汽車公園。本項(xiàng)目的建設(shè)將極大的滿足人們隨著生活水平的日益提高而不斷增長(zhǎng)的文化娛樂生活需求。就社會(huì)效益而言，彌補(bǔ)了本市市目前以汽車為主題的旅游休閑市場(chǎng)空白，同時(shí)也具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)過程中，資金的使用是否安全，后續(xù)資金是否充足是項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)。首先，本項(xiàng)目從投資成本的經(jīng)濟(jì)性來講是相對(duì)商業(yè)物業(yè)開發(fā)是比較廉價(jià)的。項(xiàng)目前期以汽車影院為主要投資對(duì)象，其主要投入為影音設(shè)施設(shè)備，除此之外，其他投入相當(dāng)少，主要的運(yùn)營(yíng)成本應(yīng)該是拷貝租費(fèi)和人工費(fèi)。該項(xiàng)目股東資金投入方向清晰，市場(chǎng)效果顯著，經(jīng)濟(jì)來源穩(wěn)定，同時(shí)為二期、三期、四期項(xiàng)目做了良好的宣傳與鋪墊，回報(bào)率較高。只要前期資金按時(shí)投入，確保工程順利完成，后期運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)可以通過充足的利潤(rùn)進(jìn)行支持，并通過項(xiàng)目自身發(fā)展的影響力獲得政府和銀行的資金支持。其次，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間要建立完善的財(cái)務(wù)管理體制，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，將使資金的使用有計(jì)劃、按規(guī)章制度進(jìn)行。從工程建設(shè)、采購(gòu)等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格預(yù)算，控制整個(gè)環(huán)節(jié)過程中的經(jīng)費(fèi)支出，能確保項(xiàng)目的順利完成。 人才風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后將輸入大量的業(yè)內(nèi)人才，本市市本身具有旅游相關(guān)領(lǐng)域的人才培養(yǎng)學(xué)校，人力成本并不高，并在當(dāng)?shù)厝瞬耪叩闹敢?，可為本?xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供長(zhǎng)期的專業(yè)的人才儲(chǔ)備。同時(shí)，在針對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)開拓與宣傳方面，將聘用有豐富經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)管理者加盟。第九章 可持續(xù)性發(fā)展本項(xiàng)目涵蓋生態(tài)公園與汽車主題的全部元素，從投資較少的汽車影院工程入手，配合完善硬件配套設(shè)施，擴(kuò)大商業(yè)載體，加強(qiáng)項(xiàng)目營(yíng)銷，逐步形成一體化景區(qū)。紅沙灣生態(tài)汽車公園將持續(xù)投資建造賽道、別墅、商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目，綜合互利互補(bǔ)，形成景區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展，具體規(guī)劃預(yù)設(shè)如下：（1）生態(tài)別墅度假項(xiàng)目：該項(xiàng)目作為汽車公園的后續(xù)項(xiàng)目，主要體現(xiàn)公園的“生態(tài)”概念。項(xiàng)目建設(shè)于景區(qū)附近臨湖區(qū)域，采取總體規(guī)劃，逐步改造，滾動(dòng)發(fā)展的模式，完成整體改造工程。項(xiàng)目總規(guī)劃面積約5萬平方米，建設(shè)板式別墅20座，配套莊園管家，為高端車友會(huì)員提供融于山水之間的生態(tài)別墅；建設(shè)度假旅館，客房約150間，適用于車友全家出游、企業(yè)活動(dòng)等，使休閑、運(yùn)動(dòng)與度假功能全方位實(shí)現(xiàn)。同時(shí)配套建設(shè)5000平米風(fēng)味主題餐廳、農(nóng)家樂，高檔會(huì)議廳，可舉辦各種會(huì)議、培訓(xùn)、宴會(huì)與慶典；建設(shè)1000平米室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館：保齡球、網(wǎng)球、籃球、乒乓球、臺(tái)球、門球、沙壺球、羽毛球、健身等。圖91 生態(tài)別墅度假村實(shí)景（2）文化商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目：在景區(qū)建設(shè)的商業(yè)街是集購(gòu)物、餐飲美食、休閑娛樂、旅游觀光，文化性消費(fèi)等多種功能于一體的現(xiàn)代化大眾消費(fèi)區(qū)域。該項(xiàng)目擬在此區(qū)域新建與本項(xiàng)目匹配的商業(yè)街區(qū)，分為商業(yè)休閑區(qū)、酒吧娛樂區(qū)和汽車文化區(qū)。規(guī)劃占地面積約25000平方米，含 300車位的地下停車場(chǎng)1個(gè)。內(nèi)含酒吧、茶樓、餐廳、紀(jì)念工藝品店、書吧、博物館、土特產(chǎn)商鋪等豐富的文化業(yè)態(tài)，定期開展本市鄉(xiāng)下傳統(tǒng)集市等吸引人氣，項(xiàng)目建成后，可最大限度增加游覽空間，建成集購(gòu)物、觀光、旅游、休閑的多元產(chǎn)業(yè)消費(fèi)集聚區(qū)。38