【正文】 、餐飲位于酒店36層，區(qū)域面積約為180㎡，包括但不限于以下功能和面積：餐飲名稱數(shù)量接待人數(shù)面積（㎡）廚房（㎡）所在區(qū)域咖啡廳115035060（精加工）36F私房菜包房4約50咖啡廳合用36F多功能宴會(huì)廳1約2003004F廚房2001F備注：酒店的咖啡廳和私房菜處于同一樓層，平時(shí)可以分開(kāi)單獨(dú)使用，必要時(shí)可以連通使用以保證早餐和會(huì)議用餐接待。4）、會(huì)議中心29位于酒店3層，區(qū)域面積約為2349㎡，包括但不限于以下功能和面積：會(huì)議室類型數(shù)量多媒體接待人數(shù)面積（㎡）所在區(qū)域多功能廳1多媒體2003004F中型會(huì)議室1多媒體1001504F小會(huì)議室1多媒體204035F會(huì)議倉(cāng)庫(kù)1604F①說(shuō)明：會(huì)議室及多功能會(huì)議室需集中設(shè)置；②多功能設(shè)施的活動(dòng)前準(zhǔn)備空間和大型物品的?？堪徇\(yùn)所需空間；5）、康體娛樂(lè)：位于酒店地下一層，區(qū)域面積約為整2775㎡，建議外包：項(xiàng)目數(shù)量接待人數(shù)面積（㎡）所在區(qū)域SPA1外包健身房1108036F茶室12060待定6）、行政辦公區(qū)域需綜合考慮預(yù)留空間：說(shuō)明：酒店需要根據(jù)實(shí)際情況劃分行政辦公區(qū)域，正常的行政辦公區(qū)域在解決辦公需要的同時(shí)，需與酒店的客人不相互干擾。q 總經(jīng)理、副總經(jīng)理、銷售經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理（10㎡）q 前廳部（含預(yù)定、話務(wù)臺(tái)，30 ㎡）30q 銷售部（20 ㎡）q 財(cái)務(wù)部（30 ㎡）（出納室，資料室，會(huì)計(jì)室）q 收貨采購(gòu)（20 ㎡）（采購(gòu)辦公室，收貨辦公室）q 餐飲部（30 ㎡）（餐飲綜合辦公室）q 客房部（30 ㎡）q 人事部（20 ㎡）q 工程部(60 ㎡)q 保安部(30㎡)7）、后勤配套q 員工餐廳100 ㎡（滿足100人用餐）q 員工廚房80 ㎡q 員工更衣室160 ㎡q 員工倒班宿舍100㎡q 制服房30㎡8）、客用停車場(chǎng)q 地上車位根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際狀況最大限度的預(yù)留q 地下車位根據(jù)地下室實(shí)際狀況最大限度的預(yù)留q 分置大、小車不同的車輛停放區(qū)域q 需要設(shè)計(jì)單獨(dú)配置VIP停車區(qū)9）、系統(tǒng)設(shè)備31q 酒店供電系統(tǒng)設(shè)備（根據(jù)建筑設(shè)計(jì)預(yù)留空間）；q 發(fā)電機(jī)房（（根據(jù)建筑設(shè)計(jì)預(yù)留空間）；q 酒店空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（根據(jù)建筑設(shè)計(jì)預(yù)留空間）q 酒店電梯設(shè)備q 酒店給排水（含熱水系統(tǒng)）系統(tǒng)設(shè)備q 酒店弱電系統(tǒng)設(shè)備q 酒店消防系統(tǒng)設(shè)備q 酒店鍋爐設(shè)計(jì)機(jī)房和輔助設(shè)備系統(tǒng)設(shè)備機(jī)電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)要求與集中管理——面積根據(jù)設(shè)計(jì)容量，在滿足中國(guó)國(guó)內(nèi)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和消防、環(huán)保、衛(wèi)生的要求下，采用與酒店相應(yīng)的設(shè)備設(shè)施以及其他現(xiàn)代智能化設(shè)備設(shè)施，并按雅閣機(jī)電、弱電標(biāo)準(zhǔn)配置和實(shí)施。q IT機(jī)房、程控交換機(jī)房、服務(wù)器機(jī)房集中放置；q 監(jiān)控機(jī)房及消防控制室、總機(jī)集中放置；q 空調(diào)機(jī)房、變配電房、熱力機(jī)房集中放置；q 給水泵房（給水水箱、給水水泵等）、消防泵房（水箱、水泵、報(bào)警等）集中放置；功能要求1）.平面空間布局分區(qū)應(yīng)依空間的使用機(jī)能及營(yíng)運(yùn)模式合理規(guī)劃，使人、貨、車流盡量避免交叉。2）各營(yíng)業(yè)項(xiàng)目的主要出入口要明顯，以利酒店各附屬項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)，其關(guān)系應(yīng)保持獨(dú)立而又可相互支援。3） 餐飲、會(huì)議功能的使用要綜合考慮住客和非住客的方便性；324）客人流線為先，設(shè)置最方便的交通流線供客人使用，包括從街道步行到酒店，從停車 場(chǎng)到酒店等流線均不得被服務(wù)流線和物品流線所交叉和阻隔，員工和物品出入的服務(wù)流線和物品流線應(yīng)盡量遠(yuǎn)離客人視線，應(yīng)單獨(dú)設(shè)置服務(wù)人員和 車輛的出入口，通常在酒店的背面或地下室5）廚房位置的設(shè)計(jì)，要考慮一個(gè)廚房可以兼顧多個(gè)餐飲功能區(qū)的服務(wù)。6）在酒店客房設(shè)計(jì)部分，要特別注意客人睡眠區(qū)域應(yīng)該回避開(kāi)門后視線的直接觸達(dá)。7）地下水箱的面積要為整體酒店的實(shí)際需要。第六章 項(xiàng)目建造及費(fèi)用預(yù)估、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)分析及回報(bào)率一、項(xiàng)目建造及費(fèi)用預(yù)估按照項(xiàng)目定位同類型酒店標(biāo)準(zhǔn)水平估算及依據(jù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，200間套客房的項(xiàng)目建造及費(fèi)用預(yù)估為：200*14W=土建、外墻、政府審批費(fèi)用、地下、樓頂設(shè)備機(jī)房部分以及員工宿舍部分的裝修和安裝未列入考慮項(xiàng)目納入估算。根據(jù)市場(chǎng)情況，有上下810%的浮動(dòng)。二、財(cái)務(wù)分析經(jīng)營(yíng)預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)q 預(yù)算期每年?duì)I業(yè)天數(shù)按照365天計(jì)算；q 營(yíng)業(yè)收入根據(jù)“項(xiàng)目定位”等章節(jié)內(nèi)容進(jìn)行測(cè)算；q 營(yíng)業(yè)稅金及附加按照現(xiàn)行有關(guān)稅法規(guī)定計(jì)算；q 營(yíng)業(yè)成本按照同類型酒店標(biāo)準(zhǔn)水平計(jì)算；q 人員編制表q 酒店所負(fù)擔(dān)的員工保險(xiǎn)及住房公積金按照相關(guān)法規(guī)進(jìn)行測(cè)算（可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行調(diào)整）。33營(yíng)業(yè)收入分析q 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入分為客房收入、餐飲及會(huì)議室收入、其他收入等項(xiàng)目，年運(yùn)營(yíng)期營(yíng)業(yè)收入累積為2918萬(wàn)元；q 以五年運(yùn)營(yíng)期平均每財(cái)年客房收入分析：總客房數(shù)為196間/套，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全年每日平均出租率為80%，平均房?jī)r(jià)430元，收入預(yù)計(jì)：全年人民幣為2460萬(wàn)元（196/間*430元/天*80%）。%。q 以五年運(yùn)營(yíng)期平均每財(cái)年餐飲收入分析：餐飲收入主要分為咖啡廳、私房菜、宴會(huì)廳、大堂酒廊、會(huì)議室等收入，收入預(yù)計(jì)：全年人民幣為438萬(wàn)元。約占總收入的15%；q 其他收入分析：其他收入主要為精品屋、商務(wù)中心、茶室收入以及健身房會(huì)員收入。收入預(yù)計(jì)：全年人民幣為20萬(wàn)元。%；、營(yíng)業(yè)成本以及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用q 營(yíng)業(yè)稅金及附加分析：營(yíng)業(yè)稅金及附加按相關(guān)法規(guī)進(jìn)行測(cè)算。，%。q 工資及福利費(fèi)分析：，占總收入的26%。q 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用分析：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用主要分低值品攤銷、維修費(fèi)、汽車使用費(fèi)、洗滌費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、柴油費(fèi)、煤氣、廣告宣傳費(fèi)、其他費(fèi)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等， 萬(wàn)元，%。34毛利潤(rùn)（GOP）分析，占總收入的46%。第七章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目運(yùn)行宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)整體來(lái)看，南昌區(qū)域整體發(fā)展水平處于較高的位置，但項(xiàng)目仍存在一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而本項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于當(dāng)?shù)丶捌渲苓吅暧^經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所產(chǎn)生的不確定性，：q 項(xiàng)目銷售中的不確定因素；q 政府政策指導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目的影響。二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目在今后發(fā)展中主要面臨以下的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：q 區(qū)域市場(chǎng)對(duì)該類型產(chǎn)品的接受程度；q 區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展格局轉(zhuǎn)變；q 酒店盈利較長(zhǎng)的周期性；q 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活躍程度。 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步活躍以及政府優(yōu)惠政策的落實(shí)，項(xiàng)目周邊區(qū)域四、五星級(jí)高檔酒店仍會(huì)有一定數(shù)量的增加，因此，本項(xiàng)目的發(fā)展關(guān)鍵還是要看項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的經(jīng)營(yíng)管理水平。三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從財(cái)務(wù)角度看，通過(guò)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析，在考慮各種因素上下浮動(dòng)的情況下，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況仍舊保持良好，這說(shuō)明本項(xiàng)目抵抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。四、其他風(fēng)險(xiǎn)除了上述三種主要風(fēng)險(xiǎn)之外，其他諸如經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)也是本項(xiàng)目所需要認(rèn)真考慮的。35酒店不同于其他的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在建造、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)技術(shù)的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)各種技術(shù)的要求；與此同時(shí)，酒店正式投入運(yùn)營(yíng)后的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)也是酒店經(jīng)營(yíng)者必須認(rèn)真考慮的。第八章 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告結(jié)論通過(guò)對(duì)該地區(qū)酒店市場(chǎng)狀況、城市發(fā)展趨勢(shì)、項(xiàng)目地理位置、交通條件、周邊環(huán)境和項(xiàng)目物業(yè)條件等因素的綜合分析，此酒店項(xiàng)目定位為中端精選酒店。鑒于本項(xiàng)目先天性的地理優(yōu)勢(shì)，紅谷灘新區(qū)為數(shù)眾多的政府機(jī)構(gòu)、科技開(kāi)發(fā)企業(yè)和以后大量企業(yè)的進(jìn)駐，高消費(fèi)群體會(huì)越來(lái)越多，同時(shí)紅谷灘新區(qū)中、高檔次商業(yè)項(xiàng)目也正在緊鑼密鼓地進(jìn)行之中，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)地繁榮。再加上高星級(jí)酒店的建設(shè)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展之間的滯后性，因此對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)該酒店項(xiàng)目持有樂(lè)觀的態(tài)度。綜上所述，本項(xiàng)目發(fā)展總體是積極樂(lè)觀的，但項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵要看項(xiàng)目是否能夠按照市場(chǎng)定位的要求做好功能布局和裝修設(shè)計(jì)，以及在日后的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中是否能夠做好市場(chǎng)營(yíng)銷客源開(kāi)發(fā)與組織工作，同時(shí)在內(nèi)部管理方面合理控制各種營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)費(fèi)用，保持較高的經(jīng)營(yíng)管理水平。36伴隨著市場(chǎng)的發(fā)展，本市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的預(yù)測(cè)方案建立在穩(wěn)健的原則基礎(chǔ)上，酒店實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理到位，將會(huì)更有效的提高收入，控制成本，整體投資回報(bào)周期還有望縮短。除此之外，更有望得到相應(yīng)的固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)的增值，這是項(xiàng)目投資的最大利益所在。期望可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙贏?？偠灾?，本項(xiàng)目社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益較好，各方面指標(biāo)均在可接受范圍之內(nèi)，是一個(gè)綜合素質(zhì)較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)