【正文】 gLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 10 著出租率的提升逐步調(diào)整平均房?jī)r(jià)，提高營(yíng)收。 合作方式分析 基于以上分析，我們認(rèn)為合作方式為 租賃物業(yè)，改造成如家直營(yíng)店－如家快捷酒店店， 由于目前該物業(yè)尚未投入使用，酒店所需經(jīng)營(yíng)設(shè)備均需重新購(gòu)置，需要投入很大資金改造經(jīng)營(yíng)，該酒店改造成商務(wù)酒店后，必將產(chǎn)生良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及很強(qiáng)的品牌影響，清新的風(fēng)格必然對(duì)該房產(chǎn)的項(xiàng)目增值產(chǎn)生較大的影 響，也能為業(yè)主提供穩(wěn)定的租金收入。 三、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析 平均房?jī)r(jià)： 150 元 平均出租率： 85% 客房數(shù)： 108 間 年?duì)I業(yè)收入： 502萬(wàn)元 客房經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)： 261 萬(wàn) 營(yíng)業(yè)稅、投資利息： 28 萬(wàn) 租金： 157 萬(wàn) SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 11 所得稅前利潤(rùn)： 約 76 萬(wàn) 投資金額： 600 萬(wàn) 回收期： 約 8 年 通過(guò)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售分析，我們初步設(shè)定賓館的平均房?jī)r(jià)為 150 元 ，平均出租率是根據(jù)周邊相類(lèi)似的酒店的近幾年平均出租率推算出來(lái)的，為 75％ 。由于金橋路上的中低檔酒店的競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，多半以旅游團(tuán)隊(duì)為主，房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)相 當(dāng)激烈。為了避免此類(lèi)情況的出現(xiàn)，如家酒店連鎖將客源市場(chǎng)的定位重點(diǎn)放在商務(wù)散客。而如家酒店連鎖的主要優(yōu)勢(shì)就是商務(wù)散客的客源。根據(jù)攜程旅行網(wǎng)在同類(lèi)市場(chǎng)的商務(wù)散客的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，做到 75％的年平均出租率是有一定把握的。通過(guò)以上基本數(shù)據(jù)測(cè)算出來(lái)的全年的客房營(yíng)業(yè)收入為 402 萬(wàn) 左右，所得稅前利潤(rùn) 34 萬(wàn)，投資回收期限約 9 年。 五、合作展望 如測(cè)算表所示，由于原建筑改建工程量較大，實(shí)際可用于改建的建筑面積有限。以 元 /天 /平方米將是如家快捷酒店所能承擔(dān)的最高房租，維護(hù)較好的酒店在經(jīng)營(yíng)六至七年后就需要重新裝修，而以 元 /天 /平方米 (157 萬(wàn) /年 )的價(jià)格租賃該項(xiàng)目后的回收期為八年，則表示如家快捷酒店SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 12 在租賃該建筑經(jīng)營(yíng)后幾乎無(wú)利潤(rùn)可言。但考慮到該建筑在，目前發(fā)展勢(shì)頭明顯 ,整個(gè)城市的商業(yè)運(yùn)營(yíng)氛圍十分濃厚 ,對(duì)擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)商務(wù)酒店 ,有效吸納商務(wù)客人的如家酒店而言 ,在該城市設(shè)立自營(yíng)酒店是勢(shì)在必行的。且如家涉足市場(chǎng)已有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間但始終未在該城市開(kāi)發(fā)酒店，對(duì)如家擴(kuò)大在華東區(qū)域的影響力是十分不利的。該物業(yè)雖處于小路中，但屬鬧中取靜之處，且樓高超過(guò)前面門(mén)面房，仍較醒目。綜合以上因素，我司認(rèn)為在該處成立如家酒店直營(yíng)店，對(duì)于如家快捷酒店的發(fā)展能 起到一定的推動(dòng)作用，達(dá)到不錯(cuò)的廣告效應(yīng)，提高如家酒店在上海乃至全國(guó)的品牌知名度。顧?quán)嵵叵驑I(yè)主提出租賃合作要求，希望與業(yè)主進(jìn)行合作，共同利用相互資源，發(fā)揮雙方的優(yōu)勢(shì)資源，實(shí)現(xiàn) “ 雙贏 ” 的目標(biāo)。 如家連鎖酒店公司 商務(wù)部