【正文】 gLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 10 著出租率的提升逐步調(diào)整平均房價，提高營收。 合作方式分析 基于以上分析，我們認(rèn)為合作方式為 租賃物業(yè)，改造成如家直營店－如家快捷酒店店， 由于目前該物業(yè)尚未投入使用，酒店所需經(jīng)營設(shè)備均需重新購置，需要投入很大資金改造經(jīng)營，該酒店改造成商務(wù)酒店后，必將產(chǎn)生良好的經(jīng)營業(yè)績及很強(qiáng)的品牌影響，清新的風(fēng)格必然對該房產(chǎn)的項(xiàng)目增值產(chǎn)生較大的影 響，也能為業(yè)主提供穩(wěn)定的租金收入。 三、經(jīng)營數(shù)據(jù)分析 平均房價： 150 元 平均出租率： 85% 客房數(shù)： 108 間 年?duì)I業(yè)收入： 502萬元 客房經(jīng)營利潤： 261 萬 營業(yè)稅、投資利息： 28 萬 租金： 157 萬 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 11 所得稅前利潤： 約 76 萬 投資金額： 600 萬 回收期： 約 8 年 通過項(xiàng)目的市場銷售分析，我們初步設(shè)定賓館的平均房價為 150 元 ，平均出租率是根據(jù)周邊相類似的酒店的近幾年平均出租率推算出來的，為 75％ 。由于金橋路上的中低檔酒店的競爭相當(dāng)激烈，多半以旅游團(tuán)隊(duì)為主，房價競爭相 當(dāng)激烈。為了避免此類情況的出現(xiàn)，如家酒店連鎖將客源市場的定位重點(diǎn)放在商務(wù)散客。而如家酒店連鎖的主要優(yōu)勢就是商務(wù)散客的客源。根據(jù)攜程旅行網(wǎng)在同類市場的商務(wù)散客的銷售經(jīng)驗(yàn)，做到 75％的年平均出租率是有一定把握的。通過以上基本數(shù)據(jù)測算出來的全年的客房營業(yè)收入為 402 萬 左右，所得稅前利潤 34 萬，投資回收期限約 9 年。 五、合作展望 如測算表所示，由于原建筑改建工程量較大，實(shí)際可用于改建的建筑面積有限。以 元 /天 /平方米將是如家快捷酒店所能承擔(dān)的最高房租，維護(hù)較好的酒店在經(jīng)營六至七年后就需要重新裝修，而以 元 /天 /平方米 (157 萬 /年 )的價格租賃該項(xiàng)目后的回收期為八年，則表示如家快捷酒店SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 12 在租賃該建筑經(jīng)營后幾乎無利潤可言。但考慮到該建筑在，目前發(fā)展勢頭明顯 ,整個城市的商業(yè)運(yùn)營氛圍十分濃厚 ,對擅長經(jīng)營商務(wù)酒店 ,有效吸納商務(wù)客人的如家酒店而言 ,在該城市設(shè)立自營酒店是勢在必行的。且如家涉足市場已有相當(dāng)長的時間但始終未在該城市開發(fā)酒店，對如家擴(kuò)大在華東區(qū)域的影響力是十分不利的。該物業(yè)雖處于小路中，但屬鬧中取靜之處，且樓高超過前面門面房，仍較醒目。綜合以上因素，我司認(rèn)為在該處成立如家酒店直營店，對于如家快捷酒店的發(fā)展能 起到一定的推動作用，達(dá)到不錯的廣告效應(yīng)，提高如家酒店在上海乃至全國的品牌知名度。顧?quán)嵵叵驑I(yè)主提出租賃合作要求，希望與業(yè)主進(jìn)行合作，共同利用相互資源，發(fā)揮雙方的優(yōu)勢資源，實(shí)現(xiàn) “ 雙贏 ” 的目標(biāo)。 如家連鎖酒店公司 商務(wù)部