【導(dǎo)讀】致青春主題酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告。北京東方怡然酒店管理有限公司

　　

【正文】 致青春主題 酒店 項(xiàng)目可行性報(bào)告 共 59 頁 第 37 頁 ? 參加各類會展的中外客商； ? 參加省、市等各級政府的各類會議的與會者； ? 各種行業(yè)會議、研討和學(xué)習(xí)的 參加者； ? 到訪 鄭州 的商務(wù)、公務(wù)客人； ? 常住酒店的企業(yè)的高管和高級技術(shù)人員； 主題 酒店客源 入住 主題 酒店的主要客人有： ? 到訪 城市 的中外游客； ? 參加各行業(yè)、各種會議的與會者； ? 本地的休閑度假的客人； 主題 酒店綠色生態(tài)定位 綠色酒店除了要考慮場地外，還要在初期考慮綠色建筑設(shè)計(jì) 。綠色建筑是指建筑設(shè)計(jì)、建造、使用中充分考慮環(huán)境保護(hù)的要求，把建筑物與種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、能源、環(huán)保、美學(xué)、高新技術(shù)等緊密地結(jié)合起來，在有效滿足各種實(shí)用功能的同時(shí)，能夠有益于使用者的健康，并創(chuàng)造符合環(huán)境保護(hù)要求的工作和生活空間結(jié)構(gòu)。 綠色 建筑是一種理念，它運(yùn)用于酒店的設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行管理、改造等各個(gè)環(huán)節(jié)，使酒店獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。 在設(shè)計(jì)中要考慮 以下 的 七個(gè) 基本原則是： ? 融合自然景觀，致力打造生態(tài)空間，將綠化、環(huán)保的設(shè)計(jì)理念融入設(shè) 計(jì)當(dāng)中的原則； ? 資源經(jīng)濟(jì)和較低費(fèi)用原則； ? 生命周期設(shè)計(jì)原則； ? 宜人性設(shè)計(jì)原則； 致青春主題 酒店 項(xiàng)目可行性報(bào)告 共 59 頁 第 38 頁 ? 靈活性設(shè)計(jì)原則； ? 傳統(tǒng)性特色與現(xiàn)代技術(shù)相統(tǒng)一原則； ? 建筑理論與環(huán)境科學(xué)相融合原則。 這七個(gè) 原則應(yīng)始終貫穿于整個(gè)設(shè)計(jì)過程，指導(dǎo)設(shè)計(jì)活動 。 從目前的酒店建筑看，在對這些原則的運(yùn)用方面存在以下較為典型的 幾個(gè) 問題 。 ? 能源利用效率和可再生 能源 ? 直接的和間接的環(huán)境影響 ? 項(xiàng)目周邊景觀資源的影響 ? 室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量 ? 社區(qū)問題 關(guān)于 綠色生態(tài)酒店定位的 結(jié)論：環(huán)保定位、綠色建筑定位 。 致青春主題 酒店 項(xiàng)目可行性報(bào)告 共 59 頁 第 39 頁 6 酒店建筑規(guī)劃和 功能劃分 酒店建筑規(guī)劃 致青春 酒店 連鎖 鄭州旗艦店 實(shí)際用地面積約為 1000 平米 ； 建筑形態(tài)為低層園林式建筑，酒店建筑建議最高為六層； 整個(gè)酒店規(guī)劃面積建議建筑 總 面積約為 5000 ㎡，總客房面積約為 3700㎡； 其中 設(shè)備用房面積約為 500 ㎡， 餐飲娛樂用房面積 約為 800 ㎡； 酒店建筑規(guī)劃依據(jù)： 高層建筑所占據(jù)土地 面積較少，但建造成本較高，因單層面積較小，在設(shè)置大型餐飲、娛樂設(shè)施時(shí)必需多層布局，按此種布局經(jīng)營相對單層面積較大的設(shè)置將會增加人力資源成本和設(shè)備投資成本； 項(xiàng)目選擇擁有富足土地資源的位置，地塊自然環(huán)境較優(yōu)越，建造六層的建筑同時(shí)增加酒店的橫向面積更顯酒店的磅礴氣勢，且相對高層建筑的建造成本較低，同時(shí)相對高層將會減少設(shè)備投資成本和人力資源成本； 中 西 餐會議設(shè)置，主要考慮體現(xiàn)其作為酒店主要特色項(xiàng)目和亮點(diǎn)的需要，同時(shí)考慮是大規(guī)模設(shè)置、彰顯其獨(dú)有功能的特色和氛圍，與客房靜態(tài)環(huán)境的分隔，設(shè)置獨(dú)立門面利于經(jīng)營 。 客房 面積分配 客房 總面積約為 5,000 ㎡ 。 設(shè) 本酒店 客房約 50 間套左右，客房類型主要有：標(biāo)準(zhǔn)房 40 間， 豪華套房 10 套 。標(biāo)準(zhǔn)雙人房和標(biāo)準(zhǔn)單人房的比例為 3﹕ 1，本酒店床位約為90 個(gè)。 餐飲 會議面積分配 致青春主題 酒店 項(xiàng)目可行性報(bào)告 共 59 頁 第 40 頁 本酒店餐飲 功能 主要包括中餐廳、西餐廳 、大堂吧 等服務(wù)部門。 經(jīng)典 中餐 功能：面積約為 100 ㎡。 酒店中餐定位為 地方 特色菜 ， 配以其他特色小吃 ，既可滿足酒店住客、又可面向廣大店外客人。 中餐 5 間包廂，不設(shè)散點(diǎn)廳，約可容納 50 人同時(shí)用餐； 本項(xiàng)目的 特色 西餐廳是酒店餐飲不可缺少的一部分，為酒店住客提供歐陸式自助早餐、午餐、晚餐服務(wù)， 亦面向店外客源提供特色的西式美食，設(shè)可容納約 50 人的餐位；面積約為 100 ㎡。 本項(xiàng)目的大堂吧，配合大堂的景觀，作為酒店的一大特色 ； 為客人的商務(wù)洽談、休閑提供茶點(diǎn)、飲料、書報(bào)、無線上網(wǎng)服務(wù)。設(shè)有可容納約 20 人的休閑散座；面積約為 50 ㎡。 娛樂面積分配 美式酒吧設(shè)可容納 20 人的散座；面積約 50 ㎡ 。 KTV 房 3 間，約可容納 40 人消費(fèi)；面積約 100 ㎡ 。 機(jī)電設(shè)備用房面積分配 包括鍋爐房、空調(diào)房、發(fā)電機(jī)房、水泵房、變電房等，約 100 ㎡； 后勤及員工生活區(qū)面積分配 酒店總經(jīng)辦、財(cái)務(wù)、銷售、人力資源部辦公室，培訓(xùn)室 ，制服房，倉庫，儲物間，約 200 ㎡； 宿舍管理處，員工飯?zhí)?，廚房員工宿舍，約 100 ㎡； 服務(wù)區(qū)域休息區(qū)布局規(guī)劃 大堂設(shè)服務(wù)總臺 和接待總臺 ； 致青春主題 酒店 項(xiàng)目可行性報(bào)告 共 59 頁 第 41 頁 設(shè)大堂客人休息區(qū)； 在客人休息區(qū)附近設(shè)大堂副理臺一個(gè)； 在客人休息區(qū)附近設(shè)公用電話； 在餐飲服務(wù)區(qū)域的序廳設(shè)置客人休息區(qū)； 在 中餐 等重要區(qū)域的序廳設(shè)客人休息區(qū)。 交通 酒店停車場預(yù)留足夠的停車位； 酒店門前車輛的進(jìn)出和顧客的上下車需要特別予以考慮和設(shè)計(jì)，以防止在門前出現(xiàn)不必要的擁擠阻塞現(xiàn)象，提高門前的交通效率。理想的做法是在門前設(shè)計(jì)等候區(qū)域，在靠近大堂入口處預(yù)備 1 至 3 個(gè)臨時(shí)停車位（可有效地避免門前的交通堵塞）； 應(yīng)該配備數(shù)個(gè)供旅游大巴停泊的區(qū)域，同時(shí)還應(yīng)該有一片靈活劃出的寬敞場地及開闊的出入道路； 酒店大堂前的雨棚位置應(yīng)足夠?qū)挸?，以方便在下雨天客人等車時(shí)暫時(shí)避雨； 應(yīng)專門設(shè)立一條單獨(dú)的交通路線，以方便酒店員工出入，酒店物資運(yùn)輸以及后臺服務(wù)，并且，此交通路線應(yīng)盡可能遠(yuǎn)離顧客出入口，同時(shí)，采購物資接收區(qū)域、儲藏區(qū)域和員工制服收發(fā)區(qū)域以及更衣室應(yīng)盡可能靠近后臺服務(wù)出入口。此外還需特別注意設(shè)計(jì)一個(gè)非常實(shí)用、功能突出的后臺服務(wù)入口（隱藏于顧客視線以外），在入口附近配備寬敞的裝卸 貨物區(qū)域、稱重區(qū)域、垃圾處理區(qū)域、清潔區(qū)域并且在設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮如何將物品和食品盜竊和損壞減少到最??； 酒店住客、物資供應(yīng)以及員工等各自的流線應(yīng)保持相對獨(dú)立，以免干擾酒店住客在酒店內(nèi)的活動，同時(shí)服務(wù)區(qū)域也應(yīng)予以特別設(shè)計(jì)，以提高酒店運(yùn)營效率，同時(shí)使酒店的控制和安全系統(tǒng)維持最佳狀態(tài)。此外，后臺區(qū)域的交通流線也需要特別給予考慮和設(shè)計(jì)，以保證各種物資、垃圾和員工等的流動，盡可能避免穿過公共區(qū)域； 酒店除設(shè)置大堂住出入口外，還應(yīng)就中餐、西餐的經(jīng)營需要設(shè)置獨(dú)立出入口，并在該處入口就近區(qū)域盡可能多地設(shè)置停車位，以方便顧客交 通的便捷性 。 相關(guān)技術(shù)指標(biāo)匯總 致青春主題 酒店 項(xiàng)目可行性報(bào)告 共 59 頁 第 42 頁 面積指標(biāo)匯總 單位：㎡ 項(xiàng)目 指標(biāo) 項(xiàng)目 指標(biāo) 酒店建筑總面積 5000 機(jī)電設(shè)備用房面積 100 酒店大堂面積 50 大堂吧面積 50 客房面積 3700 西餐廳面積 100 中餐面積 100 KTV、酒吧面積 200 會議面積 100 后勤及辦公 ，員工生活區(qū) 200 功能指標(biāo)匯總 項(xiàng)目 數(shù)量 /可容納 項(xiàng)目 數(shù)量 /可容納 客房 標(biāo)準(zhǔn)間 45 間 KTV、酒吧 美式酒吧 20 人 套房 5 套 KTV 包房 2 間 西餐 散座 20 人 會議室及多功能廳 多功能廳 1 間 大堂吧 散座 20 人 中型會議室 1 間 中餐 包房 5 間 小型會議室 2 間 致青春主題 酒店 項(xiàng)目可行性報(bào)告 共 59 頁 第 43 頁 7 項(xiàng)目運(yùn)營 主題酒店設(shè)計(jì) 酒店功能定位是對整體規(guī)模的細(xì)化。在這個(gè)階段 ,必須要明確各個(gè)不同功能的規(guī)模﹑面積以及相互之間的比例關(guān)系。 酒店所有經(jīng)營功能、服務(wù)功能和后勤、設(shè)備、交通等功能 都需要準(zhǔn)確定位。 在本項(xiàng)目中，我們最終在衡量酒店的功能定位時(shí)，充分考慮到 主題酒店 消費(fèi)文化特點(diǎn)，即“ 主題特色 資源”。 針對擬建項(xiàng)目，我們有幾個(gè)方面的“ 主題特色資源 ”要關(guān)注并應(yīng)用： 時(shí)尚、精品、舒適、浪漫的理念 由 國際頂級運(yùn)營團(tuán)隊(duì)精心打造，以 100%滿足客戶需求為核心的整體設(shè)計(jì)與星級服務(wù)，讓致青春一出現(xiàn)便成為主題酒店行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)品牌。 一房一風(fēng)格 風(fēng)格各異的主題房，每間主題房都有獨(dú)一無二的設(shè)計(jì)風(fēng)格。保持與頂尖設(shè)計(jì)師的密切合作，保證酒店的這項(xiàng)核心競爭力始終處于行業(yè)前列。 獨(dú)具一格的客房細(xì)節(jié) 為了體貼女性顧客，應(yīng)女性主導(dǎo)消費(fèi)的趨勢，特地在客房內(nèi)為女性貴賓準(zhǔn)備了發(fā)圈、發(fā)夾、卸妝棉、卸妝乳液、洗面乳、潤膚乳液、排梳、還有許多一般五星級 酒店都看不到的無味香皂、潤絲精、浴巾球、漱口水、馬桶衛(wèi)生紙墊、消毒液、蒸汽專用植物精油、 溫泉用硫磺液，隱形眼鏡專用生理食鹽水，甚至連客房沖泡的咖啡都是使用非三合一的純咖啡。 超乎想像的浴室 致青春主題 酒店 項(xiàng)目可行性報(bào)告 共 59 頁 第 44 頁 配備幻彩水療按摩浴缸、浴室專屬的超薄液晶電視及音響等，更值得一提的是，當(dāng)浴缸內(nèi)的水達(dá)到一定高度時(shí)，浴缸內(nèi)的 LED 燈光會自動亮起，并不斷的變換色彩，配合按摩浴缸的滾涌，加上高程變化，使整個(gè)浴室充滿了舞臺效果。 引領(lǐng)當(dāng)?shù)貖蕵纺Ｊ? 為了 爭取更多的旅游團(tuán)體客源和增加酒店的特色經(jīng)營 ，本項(xiàng)目應(yīng)引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐?娛樂模式，增加游客在本區(qū)域的消費(fèi)項(xiàng)目。 結(jié)合當(dāng)?shù)氐牟惋嬒M(fèi)文化模式 我們必須強(qiáng)調(diào)的是，中國的餐飲文化源遠(yuǎn)流長，中 國的 餐飲消費(fèi)市場的張力極大，蓬勃發(fā)展的態(tài)勢不容忽視。 因?yàn)橹袊擞袕?qiáng)烈的聚餐情結(jié)，如：商務(wù)聚餐、會務(wù)聚餐、家人聚餐、朋友聚餐等等，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的社會節(jié)奏中，人們更愿意通過聚餐來交流溝通，聯(lián)絡(luò)感情。 隨著 時(shí)尚旅游、 健康理療、 社會餐飲、 商業(yè)會務(wù)、 娛樂業(yè)的繁榮與 發(fā)展 ，酒店產(chǎn)品 定位 如果和服務(wù)沒有 結(jié)合本土消費(fèi)資源和城市資源進(jìn)一步 創(chuàng)新和發(fā)展，那么這部分的市場增量就無法轉(zhuǎn)化為真正的有效需求。 主題酒店?duì)I銷 積極開拓客源渠道 散客客源： 散客市場客源的開發(fā)，是我們酒店客房追求的最主要的客源市場，要在有限的房數(shù)提高總量 ，散團(tuán)比例的改變是根本途徑。 參加行業(yè)的連鎖服務(wù)網(wǎng) ,加強(qiáng)與各企事業(yè)單位的聯(lián)系，穩(wěn)定現(xiàn)有客戶，大力開發(fā)新客戶，本地市場客戶要逐一登門拜訪。 致青春主題 酒店 項(xiàng)目可行性報(bào)告 共 59 頁 第 45 頁 針對散客，客房、餐飲捆綁銷售，客戶在酒店住房，可同時(shí)在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優(yōu)惠。 根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種套餐（包價(jià)），含客房、餐飲。 大力發(fā)展貴賓客戶 。制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎勵制度。 開辟網(wǎng)上訂房 ,加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)促銷，擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)訂房中心的訂房。 會務(wù)客源促銷 促銷對象：（ a）政府各職能部門（ b）本地商務(wù)公司（ c）外地商務(wù)公司 以本地企業(yè)單位和建立外地酒店聯(lián)盟對 接會務(wù)、散客。 建全代理制，組織省內(nèi)外會務(wù)客源。策劃一些企業(yè)經(jīng)濟(jì)類的，學(xué)術(shù)研討，培訓(xùn)班會議和事業(yè)單位的會議。 旅行社客源 把價(jià)格做杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季時(shí)追求高的出租率，吸引各社團(tuán)隊(duì)。 穩(wěn)住本地的主要大社、走出去尋訪上海、浙江、安徽、山東、江西各地的旅行社和國內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭為指定酒店。主要是本地旅行社。他們的客源是酒店的生存基本客源，在旅行社客源市場的開發(fā)，主要以價(jià)格為杠桿，接待好各社的老總，保證節(jié)日用房，障礙基本不存在問題，而價(jià)格是競爭對手最容易做到的。怎樣在同等的價(jià)格或稍高的 價(jià)格的情況下保證較高的開房率，那就必須對計(jì)調(diào)部人員進(jìn)行公關(guān)。 積極尋找港澳各地旅行社合作和其它地區(qū)旅行社團(tuán)體客源。 推出“年價(jià)團(tuán)隊(duì)房”（一年一個(gè)價(jià)）。 為擴(kuò)大餐飲消費(fèi)，團(tuán)隊(duì)要求含早餐、正餐。 加強(qiáng)日本團(tuán)、韓國團(tuán)、會議等促銷。 產(chǎn)品組合營銷 致青春主題 酒店 項(xiàng)目可行性報(bào)告 共 59 頁 第 46 頁 酒店?duì)I銷可根據(jù)企業(yè)的銷售要求，針對賓客的不同需要開發(fā)各種受賓客歡迎的組合產(chǎn)品，吸引客源，可開設(shè)的組合產(chǎn)品方式有： 公務(wù)客人組合產(chǎn)品。針對公務(wù)客人的特殊服務(wù)，為公務(wù)客人提供優(yōu)惠：如免費(fèi)在客房供應(yīng)一籃水果，免費(fèi)提供歡迎飲料，免費(fèi)參加酒吧，歌舞娛樂活動。 會議組合產(chǎn)品。會議 組合產(chǎn)品包括使用會議廳，會議休息時(shí)間供應(yīng)點(diǎn)心咖啡，會議期間工作餐，按每人一個(gè)包價(jià)優(yōu)惠提供。 家庭住宿組合產(chǎn)品。形式如雙人房供全家住宿，小孩與父母同住免費(fèi)加床，提供看管小孩服務(wù)，小孩免費(fèi)使用康樂設(shè)施，餐廳提供兒童菜單。 蜜月度假產(chǎn)品。蜜月度假產(chǎn)品只向新婚夫婦提供，一般需要漂亮而寧靜的客房以及一些特殊的服務(wù)，如一間布置漂亮的洞房，免費(fèi)床前美式早餐，免費(fèi)奉贈香檳酒，客房里供應(yīng)鮮花、水果籃。 婚禮組合產(chǎn)品。這類產(chǎn)品主要針對當(dāng)?shù)鼐用袷袌?，結(jié)合婚禮消費(fèi)的形式，適應(yīng)消費(fèi)的心理，強(qiáng)調(diào)喜慶的氣氛，吸引消費(fèi)：該產(chǎn)品組合內(nèi)容有豪 華級京式或廣式筵席，免費(fèi)提供全場軟飲料，四層精美婚禮蛋糕一座，以鮮花和雙喜橫幅隆重地布置婚宴廳，