【正文】 項 目 開 發(fā) 利 潤 為 零 。序號　 銷售率總投資(萬元)總收入(萬元)　稅前利潤(萬元)稅后利潤(萬元) 稅前利潤率(%)稅發(fā)利潤率后(%)6 % % %7 % % %8 % 55155 % %9 % 58832 % %10 % 62509 % %11 % 66186 % %12 % 69863 % %13 % 73540 % %32 / 39. 項目敏感性分析從 影 響 項 目 投 資 利 潤 的 幾 個 因 素 出 發(fā) ， 分 析 幾 個 因 素 的 變 化 對 投 資 開發(fā) 利 潤 的 影 響 敏 感 度 ， 從 而 確 定 在 開 發(fā) 過 程 在 應(yīng) 該 著 重 的 幾 個 因 素 。 影響 項 目 投 資 利 潤 變 化 的 主 要 幾 個 因 素 有 ： 建 筑 成 本 ， 銷 售 價 格 。 建筑成本【 建 筑 成 本 上 升 10%】序號 成本項目 計算公式單方造價（元／㎡）面積（㎡）投資金額（萬元）一 土地費用 　 2098 23000二 建安費 1694 　 三 前期工程費 　 　 　 四 基礎(chǔ)設(shè)施費 　 175 　 五 園林工程 按 60%的綠化覆蓋率 180 　 開發(fā)成本合計 　 　 　 六 期間費用 　 　 　 七 開發(fā)期稅費 建安費用的 3% 0 　 八 不可預(yù)見費 二至六項之和的 6% 　 　 項目總投資 　 　 　 銷售收入 敏 感 變 動 如 下 ：銷售收入（萬元） 銷售稅金（萬元） 投資利潤（萬元） 稅前毛利潤率（%） 29%所得稅（萬元） 稅后凈利潤（萬元） 稅后投資凈利潤率（%） %【 建 筑 成 本 下 降 10%】序號 成本項目 計算公式單方造價（元／㎡）面積（㎡）投資金額（萬元）一 土地費用 　 2098 23000二 建安費 1386 　 三 前期工程費 　 　 　 33 / 39四 基礎(chǔ)設(shè)施費 　 175 　 五 園林工程 按 60%的綠化覆蓋率 180 　 開發(fā)成本合計 　 　 　 六 期間費用 　 　 　 七 開發(fā)期稅費 建安費用的 3% 0 　 八 不可預(yù)見費 二至六項之和的 6% 　 　 項目總投資 　 　 　 銷售收入 敏 感 變 動 如 下 ：銷售收入（萬元） 銷售稅金（萬元） 投資利潤（萬元） 稅前毛利潤率（%） 40%所得稅（萬元） 稅后凈利潤（萬元） 稅后投資凈利潤率（%） % 銷售價格【 銷 售 價 格 上 升 300 元 /㎡ ， 即 6800 元 /㎡ 】序號 成本項目 計算公式單方造價（元／㎡）面積（㎡）投資金額（萬元）一 土地費用 　 2098 23000二 建安費 1540 1540 　 三 前期工程費 　 　 　 四 基礎(chǔ)設(shè)施費 　 175 　 五 園林工程 按 60%的綠化覆蓋率 180 　 開發(fā)成本合計 　 　 　 六 期間費用 　 　 　 七 開發(fā)期稅費 建安費用的 3% 0 　 八 不可預(yù)見費 二至六項之和的 6% 　 　 項目總投資 　 　 　 銷售收入 敏 感 變 動 如 下 ：銷售收入（萬元） 銷售稅金（萬元） 投資利潤（萬元） 稅前毛利潤率（%） %34 / 39所得稅（萬元） 稅后凈利潤（萬元） 稅后投資凈利潤率（%） %【 銷 售 價 格 下 降 300 元 /㎡ ， 即 6200 元 /㎡ 】序號 成本項目 計算公式單方造價（元／㎡）面積（㎡）投資金額（萬元）一 土地費用 　 2098 23000二 建安費 1540 1540 　 三 前期工程費 　 　 　 四 基礎(chǔ)設(shè)施費 　 175 　 五 園林工程 按 60%的綠化覆蓋率 180 　 開發(fā)成本合計 　 　 　 六 期間費用 　 　 　 七 開發(fā)期稅費 建安費用的 3% 0 　 八 不可預(yù)見費 二至六項之和的 6% 　 　 項目總投資 　 　 　 銷售收入 敏 感 變 動 如 下 ：銷售收入（萬元） 銷售稅金（萬元） 投資利潤（萬元） 稅前毛利潤率（%） %所得稅（萬元） 稅后凈利潤（萬元） 稅后投資凈利潤率（%） %對 上 述 分 析 匯 總 ：開發(fā)利潤率項目 變化幅度稅前 變化大小(%) 稅后 變化大小(%)10% 29% % % %建筑成本10% 40% % % %+300 元/㎡ % % % %銷售價格(177。%的變動) 300 元/㎡ % % % %C、 敏感性分析圖稅后開發(fā)利潤率 %造價6035 / 39從 上 表 分 析 來 看 ， 造 價 與 銷 售 價 格 的 變 動 對 項 目 投 資 利 潤 率 都 有 較大 的 影 響 ， 但 銷 售 價 格 177。%的稅后凈利率變動值接近于建安成本177。10%凈利率變動值，這正反映了本項目對銷售售價的敏感度更高于造價。所以在開發(fā)過程中如何控制造價以及在銷售過程中如何合理調(diào)控價格，才是開發(fā)利潤最大化的保障。固定值變動 %售價10 10200405536 / 39第十部分 項目政策性風(fēng)險分析. 經(jīng)濟風(fēng)險? 東莞經(jīng)濟實力較強、人均可支配收入逐年增長。收入水平在全省中居第二位，位次與 2022 年同期保持不變；消費水平居全省首位，位次比 2022 年同期提升 2 位。東莞市現(xiàn)經(jīng)濟正處于上升時期，但居民消費支出是否用于房地產(chǎn)行業(yè)具有不確定性。? 在銀根吃緊的情況下，本項目融資需要多元化，這也使得本項目不得不面臨資金風(fēng)險。. 市場風(fēng)險? 基 于對現(xiàn)有東莞房地產(chǎn)市場的分析，對未來項目銷售價格、銷售情況存在預(yù)測風(fēng)險。? 消費群體對產(chǎn)品的認(rèn)知風(fēng)險，主要是指項目產(chǎn)品的設(shè)計理念、項目的規(guī)劃及產(chǎn)品定位的認(rèn)同等方面。? 由于市民購房的需求在不斷變化，今年流行的戶型和建筑風(fēng)格，明年有可能過時了。所以項目的設(shè)計要具有前瞻性，戶型設(shè)計講求適度超前。? 本項目處于房地產(chǎn)開發(fā)新區(qū)，在本項目之前善無同類型、同檔次、同規(guī)模的產(chǎn)品面市銷售，對于本項目來說必然存在一定的風(fēng)險。. 政策風(fēng)險至去年“國八條”政策出臺以來，政府出臺了一系列政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這次“國六條”的出臺，更是體現(xiàn)了政府干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)，控制房地產(chǎn)價格上漲強硬的政策手段。2022 年 5 月，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 ，繼去年“國八條”之后，被人們稱為“國六條” ?！兑庖姟肪哂休^大影響力的五條細(xì)則如下：明確新建住房結(jié)構(gòu)比例37 / 39自 2022 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅從 2022 年 6 月 1 日起，對購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 5 年（含 5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 5 年（含 5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件對項目資本金比例達(dá)不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策從 2022 年 6 月 1 日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30％?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20％的規(guī)定。加大對閑置土地的處置力度對超出合同約定動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿 2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足 1／3 或已投資額不足 1／4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1 年的，按閑置土地處置。東莞市對待新政反應(yīng)：持幣待購靜觀政策影響38 / 39對此，在常平鎮(zhèn)工作的公務(wù)員小譚認(rèn)為，雖然首付兩成、三成對他個人來說影響不大，因為他只是想買一套小戶型的，但身邊有些同事打算買百平方米左右的房子，房價在五六十萬，就會產(chǎn)生一些影響了。當(dāng)然也有不一樣的聲音，東莞一文化行業(yè)策劃經(jīng)理小簡就認(rèn)為，不管政策怎樣變，東莞房價本身并不高，早買房還是有利的。 短 線 投 資 或 將 降 溫對 于 一 向 有 投 資 愛 好 的 東 莞 人 來 說 ， 新 政 策 對 短 線 投 資 者 也 有 較 大 影響 。 新 政 策 轉(zhuǎn) 手 商 品 房 征 營 業(yè) 稅 的 時 限 又 從 兩 年 延 長 至 5 年 。 對 此 ， 東莞 某 家 電 負(fù) 責(zé) 人 黃 先 生 表 示 ： 新 政 策 無 疑 是 一 個 打 擊 。 “我 算 是 被‘套 ’住 了 ， 最 近 本 來 打 算 把 2022 年 在 江 蘇 買 的 一 套 房 子 轉(zhuǎn) 手 ， 然 后 再在 東 莞 投 資 ， 看 來 得 再 等 幾 年 了 。 ”黃 先 生 說 ， 雖 然 再 置 業(yè) 經(jīng) 濟 壓 力 不大 ， 但 以 目 前 東 莞 四 五 千 的 房 價 ， 短 線 投 資 肯 定 是 不 劃 算 的 ， 四 千 以 下 還可 以 考 慮 。 發(fā) 展 商 視 政 府 執(zhí) 行 情 況 再 反 應(yīng) “九 部 委 ”調(diào) 控 房 地 產(chǎn) 新 政 出 臺 后 第 一 天 ， 記 者 打 電 話 到 東 莞 中 信 、新 世 紀(jì) 、 萬 科 、 深 圳 長 城 等 多 家 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 ， 得 到 的 第 一 個 消 息 就 是公 司 在 開 會 “研 究 新 政 策 ”。 下 午 ， 多 家 房 地 產(chǎn) 公 司 反 饋 稱 ： 老 板 讓 先觀 望 一 段 時 間 ， 看 一 看 政 府 各 部 門 最 終 的 執(zhí) 行 情 況 和 執(zhí) 行 力 度 再 做 反 應(yīng) 。政 府 部 門 政 策 尚 在 加 緊 研 究對 新 政 影 響 ， 以 及 各 部 門 會 相 應(yīng) 制 定 、 實 行 怎 樣 的 政 策 和 細(xì) 則 ， 記 者昨 日 采 訪 了 東 莞 市 規(guī) 劃 局 、 國 土 局 、 建 設(shè) 局 、 房 管 局 等 相 關(guān) 負(fù) 責(zé) 人 ， 這 些局 辦 有 關(guān) 負(fù) 責(zé) 人 均 表 示 ， 目 前 正 在 對 政 策 進 行 加 緊 研 究 ， 在 政 策 還 沒 有 正式 實 行 前 暫 不 好 說 。東 莞 市 建 設(shè) 局 副 局 長 黎 小 成 表 示 ， 該 政 策 的 規(guī) 定 對 樓 市 影 響 肯 定 是 非常 大 的 ， 但 這 是 一 個 全 國 性 的 政 策 ， 將 來 具 體 會 如 何 實 行 ， 將 會 造 成 怎 樣的 影 響 ， 目 前 正 在 研 究 ， 并 等 待 上 級 部 門 的 意 見 。39 / 39所以綜上所述：由 于 上 述 政 策 的 出 臺 ， 可 能 會 直 接 給 項 目 在 拿 地 環(huán) 節(jié) 、 產(chǎn) 品 環(huán) 節(jié) 、 開發(fā) 環(huán) 節(jié) 以 及 收 益 環(huán) 節(jié) 造 成 不 同 程 度 的 影 響 。 雖 然 一 些 較 大 型 重 點 城 市“國 六 條 ”開 始 部 分 實 施 ， 但 本 項 目 不 可 能 立 即 采 取 行 動 ， 其 具 體 做 法及 對 項 目 的 影 響 需 待 地 方 政 府 細(xì) 則 出 臺 才 可 知 曉 。 所 以 在 這 方 面 ， 發(fā)展 商 應(yīng) 有 足 夠 的 分 析 和 估 計 。. 自然風(fēng)險項 目 施 工 可 能 還 會 受 自 然 災(zāi) 害 的 影 響 ， 如 水 澇 、 霜 期 等 等 ， 這 方 面 的風(fēng) 險 分 析 也 應(yīng) 是 發(fā) 展 商 所 要 考 慮 的 。結(jié)論：開發(fā)過程中核心優(yōu)勢的構(gòu)建，需要倚靠發(fā)展商在自身產(chǎn)品上的創(chuàng)新、品牌號召力。預(yù)計本項目將在明年七月份正式入市，從入市時機上判斷，未來將面臨更多的片區(qū)發(fā)展機遇，預(yù)測未來市場表現(xiàn)將比較樂觀；從項目經(jīng)濟效益以及財務(wù)評價上看，項目獲利能力善可，但仍需注意項目自身及市場風(fēng)險。東莞中原長城松山湖項目組二〇〇六年七月九日