【正文】 區(qū)住房用地不斷減少的矛盾加劇。一系列的利好政策會在 2022 年不斷推進，政府的招商力度更大，這都給未來的經(jīng)濟環(huán)境看好增加了信心。2022 年珠海的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭會在 2022 年持續(xù)，因為這樣的發(fā)展是在中央進行了宏觀調(diào)控和珠海市政府出臺了一系列穩(wěn)定房價的政策后而取得的發(fā)展，是健康的、良性的、穩(wěn)定的。? 東莞（1）近三年主要經(jīng)濟指標：類別 2022 2022 2022 2022 年均增長人均 GDP（元） 43082 59608 57418 33265 %宏觀經(jīng)濟指標 第三產(chǎn)業(yè)比重（%） 40 43 %人均可支配收入（元） 16949 18471 20526 22882 %居民生活指標 人均居住面積（m 2） %經(jīng)濟發(fā)展評價：2022 年始,隨著城市大建設(shè)啟動,東莞房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。其人均 GDP 增長迅速，隨著東莞市政府大規(guī)模的城市建設(shè)，經(jīng)濟實力的進一步加強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，外來人口的購房需求日漸旺盛。（2）近三年房地產(chǎn)市場指標：類別 2022 2022 2022 2022 年均增長價格指標 商品房平均價格 1741 2527 2660 3591 %房地產(chǎn)投資額（億元） %固定資產(chǎn)投資（億元） %商品房銷售面積（萬 m2） %竣工面積（萬 m2） %市場容量指標施工面積（萬 m2） %房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資 14% 17% 22% % 收入房價比 銷售面積/竣工面積 127% 83% 208% 205% 市場比例指標施工面積/銷售面積 房地產(chǎn)市場評價：長期以來，東莞房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例偏低，即期供應(yīng)看，明顯呈現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢，而且遠期供給也落后于需求增長。因此東莞房地產(chǎn)市場處于一個上升通道中，并且面臨一個略顯短缺的市場局面。但從 02 年起，東莞商品房成交金額均放量增長，銷售均價從 03 年開始大幅提高，主要得益于近年來，東莞市為進一步提升城市形象和地位，增強城市競爭和宏觀政策下的地價上漲 05 年銷售均價已達 3591 元/㎡，同期增23 / 95長 18％。東莞房價在廣東省排在了 5 位以后，與期經(jīng)濟地理區(qū)位和地理位置明顯不符，房地產(chǎn)價格應(yīng)該具有價值回歸的空間。（3）2022 年市場發(fā)展狀況 2022 年走勢分析：前三季度東莞房地產(chǎn)投資仍然保持高速增長（+36％） 。施工面積是竣工面積的 倍，未來 12 年東莞房地產(chǎn)市場將集中放量，競爭加劇。19 月份商品房銷售（含預(yù)售）面積 萬平米，同比下降 ％；但住宅銷售（含預(yù)售）面積 萬平米同比增長 ％表明東莞房地產(chǎn)住宅市場需求依然旺盛，同時也說明東莞商鋪與寫字樓的市場需求在萎縮。商品房成交均價同比增長 ％，達 2835 元/㎡；住宅均價同比增長 ％，達 2766元/㎡，東莞商品房價格穩(wěn)步上升，住宅價格急升。今年 9 月份商品房空置面積較去年 9 月或今年 6 月份都有所下降，屬于良好狀態(tài)。從施工面積看，前三季度施工面積比去年同期增長 54％(其中住宅施工面積比去年同期增長46％) ；竣工面積前三季度全市房地產(chǎn)竣工面積比去年同期下降 24％；其中住宅竣工面積比去年同期下降了 46％。施工多竣工少，市場推盤量不大與東莞 2022 年、2022 年和 2022年的房地產(chǎn)投資的高增長關(guān)系密切，此外，一些房地產(chǎn)商為規(guī)避閑置土地回收，將很多項目開工上馬，但實際工程進度卻相當拖延，使實際竣工面積維持在較低的水平。但同時也與建筑工期有著直接的聯(lián)系，與發(fā)展商追求精品的房地產(chǎn)開發(fā)理念和做法和土地價格上漲有關(guān)。2022 年預(yù)計大量新貨入市，在產(chǎn)品上將延續(xù) 2022 年下半年預(yù)推項目的主流——公寓、洋房及別墅等高端產(chǎn)品仍將唱主角；供應(yīng)量將急劇提高，住宅交易量將上升，其中，城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)平穩(wěn)上升，而鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)將大幅增長。但是 2022 年東莞供需錯位的現(xiàn)象將進一步延續(xù)，鎮(zhèn)區(qū) 140㎡以上戶型單位為供應(yīng)主流，但中原預(yù)警數(shù)據(jù)分析表明東莞需求主力為100120㎡三房產(chǎn)品。在價格上，2022 年東莞房價穩(wěn)中有升，隨著交通干道的開通，東莞的地產(chǎn)投資環(huán)境日益成熟，便捷的配套刺激了本地居民和外來人員的購買需求。? 佛山（1）近三年主要經(jīng)濟指標：類別 2022 2022 2022 2022 年均增長人均 GDP（元） 34600 40437 47500 41031 %宏觀經(jīng)濟指標 第三產(chǎn)業(yè)比重 39 37 %人均可支配收入（元） 13582 14827 16045 17424 %居民生活指標 人均居住面積（m 2） 經(jīng)濟發(fā)展評價：佛山保持強勁而穩(wěn)定的增長勢頭，2022 年人均 GDP 折合已達到了 5000 美元，說明佛山已經(jīng)達到了中等發(fā)達國家經(jīng)濟水平。佛山是一個產(chǎn)業(yè)型城市，整體經(jīng)濟的運轉(zhuǎn)主要依靠第二、三次產(chǎn)業(yè)支撐，三產(chǎn)比重平穩(wěn)的維持在 3540%。另外 2022 年的城市資24 / 95源整合，城市發(fā)展規(guī)劃和交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，為佛山整體經(jīng)濟發(fā)展奠定了很好的平臺。2022 年，城市規(guī)劃的推出和基建的大量投入，迅速提升了城市投資環(huán)境，大佛山進入了快速整合期。（2）近三年房地產(chǎn)市場指標：類別 2022 2022 2022 2022 年均增長價格指標 商品房平均價格 2457 2514 3030 3310 %房地產(chǎn)投資額（億元） 142 %固定資產(chǎn)投資（億元） %商品房銷售面積（萬 m2） %竣工面積（萬 m2） 　 　 360 %市場容量指標施工面積（萬 m2） %房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資 28% 27% 17% %收入房價比 銷售面積/竣工面積 104% 154% 183%市場比例指標施工面積/銷售面積 房地產(chǎn)市場評價：佛山房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)明顯滯后于其政治、經(jīng)濟地位的提高，其房地產(chǎn)價格增長平穩(wěn)，但房地產(chǎn)投資額增長幅度明顯落后于固定資產(chǎn)投資的增長幅度，短期、長期的市場表現(xiàn)都明顯供不應(yīng)求。2022 年，房地產(chǎn)市場開始高速發(fā)展，各個區(qū)域的房地產(chǎn)各具特點。（3）2022 年市場發(fā)展狀況 2022 年走勢分析：從 2022 年市場表現(xiàn)看，佛山市場總體發(fā)展穩(wěn)中帶升，微弱調(diào)整，整體表現(xiàn)理性。房地產(chǎn)市場總體與去年同比略有上升，銷售量、價與去年同期相比保持增長，但是增幅二者均有微弱下調(diào)，與其它城市的樓價大幅上升及受國家政策調(diào)控又紛紛下跌的情況不同，佛山的房地產(chǎn)發(fā)展是穩(wěn)中帶升，說明樓市發(fā)展仍是比較理性。佛山五區(qū)的各個街鎮(zhèn)都具有較大的發(fā)展?jié)摿?，目前已有不少品牌房產(chǎn)大鱷進軍南海、順德各鎮(zhèn)，而品牌的進入，對于當?shù)貥鞘械陌l(fā)展具有不可低估的提升作用，可能在今后一段時間內(nèi)，南海、順德將成為佛山房地產(chǎn)的一個新焦點。隨著廣佛經(jīng)濟圈地位的確立，佛山行政區(qū)域、交通等重大改變，將為佛山的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重大影響，佛山樓市預(yù)計還將隨著經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)快速上行。? 中山（1）近三年主要經(jīng)濟指標：類別 2022 2022 2022 2022 年均增長人均 GDP（元） 30547 44005 36278 58339 %宏觀經(jīng)濟指標 第三產(chǎn)業(yè)比重 %25 / 95人均可支配收入（元） 14208 15836 14906 17255 %居民生活指標 人均居住面積（m 2） %經(jīng)濟發(fā)展評價：中山經(jīng)濟實力在珠三角城市中，由于遠離廣州、深圳兩大中心城市，經(jīng)濟整體表現(xiàn)較低，但是近幾年增長迅速（年均增長 22%） 。從人民生活水平看，住房自有率高，其人均居住面積在珠三角城市中處于較高水平。中山中原物業(yè)顧問有也認同本地居民大部分都有自己的房產(chǎn)，二次甚至是多次置業(yè)的目的，往往也是長線投資。（2）近三年房地產(chǎn)市場指標：類別 2022 2022 2022 2022 年均增長價格指標 商品房平均價格 2631 2551 2602 2783 %房地產(chǎn)投資額（億元） %固定資產(chǎn)投資（億元） 219 291 262 %商品房銷售面積（萬 m2） 127 %竣工面積（萬 m2） 193 %市場容量指標施工面積（萬 m2） 678 %房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資 17% 21% 20% % 收入房價比 銷售面積/竣工面積 90% 83% 84% 市場比例指標施工面積/銷售面積 房地產(chǎn)市場評價：中山房地產(chǎn)水平平穩(wěn)，房地產(chǎn)銷售價格始終在 2600 元左右低位徘徊；房地產(chǎn)投資額在固定資產(chǎn)投資額中比例偏低，中、短期內(nèi)供過于求，因此中山房地產(chǎn)市場中期內(nèi)不會變動太大。（3）2022 年市場發(fā)展狀況 2022 年走勢分析：中 山 2022年 住 宅 銷 售 情 況 表1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月 份銷售面積（萬㎡）0500100015002022250030003500銷售均價（元/㎡）銷 售 面 積銷 售 均 價數(shù)據(jù)來源：中山國土資源局在線26 / 95從中山商品房及住宅銷售情況走勢來看，銷售量平穩(wěn)上升而價格卻平穩(wěn)運行，國家宏觀政策的調(diào)控對中山房地產(chǎn)市場的影響不大（原因在于其住宅消費目的主要以自住為主，6 月價格受宏觀調(diào)控影響適當回落，但量增長） ，預(yù)計隨著地方調(diào)控政策的實施，從土地供應(yīng)以及資金管理等方面進行規(guī)范，將來開工面積及供應(yīng)數(shù)量都將一定程度上減少，將來中山市場將越趨于理性，市場需求和銷售價格將實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，除非發(fā)生城市地位、重大交通改善等利好因素刺激，短期內(nèi)中山樓市不可能發(fā)生重大突破。? 惠州（1）近三年主要經(jīng)濟指標：類別 2022 2022 2022 2022 年均增長人均 GDP（元） 18651 20758 23642 21911 %宏觀經(jīng)濟指標 第三產(chǎn)業(yè)比重 %人均可支配收入（元） 10691 12674 13822 14884 %居民生活指標 人均居住面積（m 2） 經(jīng)濟發(fā)展評價：惠州位于經(jīng)濟發(fā)展快速的珠江三角洲東部，是廣東省重要的工業(yè)基地和旅游城市，經(jīng)濟總量基礎(chǔ)偏低；隨著中海殼牌南海石化項目、石油化工項目、數(shù)碼工業(yè)園和重點骨干電子信息企業(yè)等項目的建設(shè)，工業(yè)發(fā)展后勁強大；旅游業(yè)經(jīng)營環(huán)境和配套設(shè)施改善，品質(zhì)提升，產(chǎn)業(yè)開發(fā)進入新的加速期，對第三產(chǎn)業(yè)的拉動作用明顯；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理發(fā)展促進消費力的提高，從而創(chuàng)造更多更高的消費需求，其要求和標準將與珠三角發(fā)達城市逐漸接軌。（2）近三年房地產(chǎn)市場指標：類別 2022 2022 2022 2022 年均增長價格指標 商品房平均價格 2597 %房地產(chǎn)投資額（億元） %固定資產(chǎn)投資（億元） %商品房銷售面積（萬 m2） %竣工面積（萬 m2） %市場容量指標施工面積（萬 m2） %房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資 15% 12% 10% 12%收入房價比 銷售面積/竣工面積 83% 88% 108%市場比例指標施工面積/銷售面積 房地產(chǎn)市場評價：目前惠州的房價條件，和其它城市特別是廣州、深圳等發(fā)達城市房價相比，還是存在比較大的落差。但是由于惠州良好的發(fā)展前景，及其緩慢的增長速度（%） ，這個落差便形成了今后房價上漲的空間。其房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資比例27 / 95相比低于大大正常水平，主要與最近其幾大工業(yè)項目的實施有關(guān)，中短期看來，其供需平衡。（3）2022 年市場發(fā)展狀況 2022 年走勢目前無詳細資料 桂閩地區(qū)城市? 福州（1）近三年主要經(jīng)濟指標：類 別 2022 2022 2022 2022 年均增長人均 GDP（元） 19387 20520 23400 %宏觀經(jīng)濟指標 第三產(chǎn)業(yè)比重 % % % %人均可支配收入（元） 9147 10123 11436 %居民生活指標 人均居住面積（m 2） %經(jīng)濟發(fā)展評價：福州人均 GDP 接近 3000 美元，人均可支配收入 萬元，經(jīng)濟發(fā)展水平良好，具有一定的購買能力，人均居住面積持續(xù)改善。（2）近三年房地產(chǎn)市場指標：類 別 2022 2022 2022 2022 年均增長價格指標 商品房平均價格 3062 3262 3684 %房地產(chǎn)投資額（億元） 222 %固定資產(chǎn)投資（億元） 600 %商品房銷售面積（萬 m2） 427 496 720 689 %竣工面積（萬 m2） 586 653 493 510 %市場容量指標施工面積（萬 m2） 1614 2185 2117 2024 %房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資 33% 39% 42% 37%收入房價比銷售面積/竣工面積 73% 76% 146% 135%市場比例指標施工面積/銷售面積 房地產(chǎn)市場評價：福州市場價格增幅平穩(wěn)，但房地產(chǎn)投資增幅較固定資產(chǎn)投資增幅過大，一直表現(xiàn)為過熱跡象，但是 2022 和 2022 年銷售猛增，導致市場從供過于求逆轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求。但是福州房地產(chǎn)市場外向度不斷提高， “兩外”（外地、境外）人士在榕購房比例持續(xù)上升。外地人在榕購房的合同登記量為 26817 宗、面積 萬㎡，金額 億元，分別占同期我市商品房合同登記總量的 %、% 和 %。這其中，溫州人購房約占全部購房量的 7%。所以福州市場必須警惕泡沫因素。（3）2022 年市場發(fā)展狀況 2022 年走勢分析：1）全市商品房供需基本平衡，供應(yīng)量略大于需求量。全市共批準上市預(yù)售的