【正文】 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)第三象限客戶群目前依然是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，為此我們側(cè)重分析了富通現(xiàn)有產(chǎn)品 理想系列 產(chǎn)品核心要素：郊區(qū) 、 大盤 、 中高檔住宅產(chǎn)品 以富通城和理想 0769為代表：是當(dāng)前公司最重要的收入來(lái)源 ， 同時(shí)也是公司現(xiàn)在的支柱產(chǎn)品 。 在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中雖然積累了一定經(jīng)驗(yàn) ，但是卻沒(méi)有沉淀出自己的特色產(chǎn)品， 未來(lái)還需要通過(guò)項(xiàng)目來(lái)培養(yǎng)產(chǎn)品特色和發(fā)展實(shí)力 另外 ， 從富通已開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核心要素看 ， 以前開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品均屬于這一系列 其他系列： 公司隨機(jī)發(fā)展的項(xiàng)目 ， 將不作為戰(zhàn)略產(chǎn)品進(jìn)行發(fā)展 ， 例如龍崗工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和部分酒店別墅項(xiàng)目 。 商住綜合系列 （ 即將開(kāi)發(fā)） 產(chǎn)品核心要素：位于城市中心區(qū) 、集高檔商業(yè)物業(yè)和高檔住宅于一體 處在公司培養(yǎng)發(fā)展階段的產(chǎn)品 ， 但是近期將不會(huì)給公司帶來(lái)很大的業(yè)務(wù)收益 。 該產(chǎn)品未來(lái)?yè)碛袕V闊的市場(chǎng) ， 考慮到富通目前的資源能力 ，將是今后發(fā)展的重點(diǎn) ， 是公司未來(lái)的核心產(chǎn)品之一 以規(guī)劃中的圍仔項(xiàng)目為代表 富通現(xiàn)有主要產(chǎn)品分析 經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，富通主要形成以下三類產(chǎn)品 — 59 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)通過(guò)產(chǎn)品要素比對(duì)分析，富通理想系列產(chǎn)品可歸屬于中高檔產(chǎn)品，比較適于第三象限客戶群，這一客戶群數(shù)量龐大，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其購(gòu)買力正在逐步增強(qiáng) 首次置業(yè) 常年工作流動(dòng)人士（高級(jí)商務(wù)人士） 雙人工作丁克家庭 有嬰兒 的夫婦 成熟家庭 富足成 熟家庭 空巢家庭 大齡單 身貴族 Ⅳ Ⅲ Ⅰ Ⅱ 對(duì)比因素 中高檔 高檔 價(jià)格（元/平方米） （以東莞為例） 50008000市場(chǎng)普通標(biāo)準(zhǔn) 萬(wàn)元以上（市場(chǎng)最高標(biāo)準(zhǔn) 主要設(shè)計(jì)參數(shù) 容積率 綠化率40% 容積率，綠化率 50% 裝修程度 毛坯 精裝 項(xiàng)目位置 城郊結(jié)合部 城市中心區(qū) 物業(yè)服務(wù) 開(kāi)發(fā)商自行管理 國(guó)際性物業(yè)管理公司如第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行等 — 60 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)并且，富通在此產(chǎn)品上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和發(fā)展機(jī)會(huì) S 優(yōu)勢(shì) 長(zhǎng)期資源和經(jīng)驗(yàn)有積累 ， 自富通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目富通苑開(kāi)始直至最近的富通城和理想 0769，其產(chǎn)品在不斷改進(jìn)和積累 ， 目前已接近成熟產(chǎn)品 項(xiàng)目品牌認(rèn)可 ， 尤其是東莞理想 0769產(chǎn)品在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高知名度 公司在項(xiàng)目營(yíng)銷和策劃上通過(guò)合作積累了一定大規(guī)模合作開(kāi)發(fā)的能力和經(jīng)驗(yàn) 這一產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)偏低 ， 綜合性價(jià)比有一定的優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 個(gè)性化不足 產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 、 建設(shè)品質(zhì)還需要提升 產(chǎn)品的后續(xù)服務(wù)還需要加強(qiáng) W T 威脅 政府保障性住房政策對(duì)此類產(chǎn)品有一定的影響 ， 部分中等偏下收入的客戶將更會(huì)被保障性住房所吸引 理想系列面臨的客戶群主要是中青年 、 中等收入家庭 ， 首次置業(yè)人群 ， 這一群體需求巨大 ， 同時(shí)這一群體在不斷擴(kuò)展 ， 購(gòu)買力在不斷增強(qiáng) ， 未來(lái)市場(chǎng)依然看好 對(duì)于首次置業(yè)人群 ， 存在較大比例的 “ 暫時(shí)過(guò)度性購(gòu)房 “ ， 因首次夠買力相對(duì)較低 ， 比較傾向于城郊結(jié)合部的住房 O 機(jī)會(huì) 長(zhǎng)期資源和經(jīng)驗(yàn)有積累 ， 自富通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一個(gè)，其產(chǎn)品在不斷改進(jìn)和積累 ， 目前已接近成熟產(chǎn)品， 尤其是東莞理想 產(chǎn)品在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高知名度公司在項(xiàng)目營(yíng)銷和策劃上通過(guò)合作積累了一定大規(guī)模合作開(kāi)發(fā)的能力和經(jīng)驗(yàn)這一產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)偏低 ， 綜合性價(jià)比有一定的優(yōu)勢(shì)— 61 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)?0 ?1 ?2 ?3 ?4 ?5 ?6 ?7 ?8 ?9 ?10 建議富通延續(xù)現(xiàn)有理想系列產(chǎn)品所體現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)品改進(jìn)，重點(diǎn)在于提高產(chǎn)品品質(zhì) 提高產(chǎn)品質(zhì)量 提升產(chǎn)品附加值 （ 配套 、 景觀 、 服務(wù)等方面 ） 對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及管理進(jìn)行提升 富通需要采取的改善措施 關(guān)鍵購(gòu)買因素 1. 價(jià)格 2. 產(chǎn)品附加值 3. 區(qū)位 4. 交通 5. 戶型 6. 服務(wù) 重要性排序 富通的表現(xiàn) 114 9 9 7 6 6 5 — 62 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)針對(duì)后續(xù)發(fā)展階段資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)對(duì)富通從開(kāi)發(fā)商向開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)移所體現(xiàn)的戰(zhàn)略意義，項(xiàng)目組還分析了商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品 說(shuō)明：商業(yè)細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品分析見(jiàn)后附件二 — 63 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)單純商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品不宜進(jìn)入 單體商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力 ， 配套在綜合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目獲取難度大 ， 同時(shí)資金需求量大 獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目側(cè)重的是整體開(kāi)發(fā) 、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境的成熟和營(yíng)造 ， 商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理難度非常大 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)中小型地產(chǎn)商來(lái)說(shuō) ， 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大 ，沒(méi)有較高的承受風(fēng)險(xiǎn)能力將帶來(lái)致命的后果 相對(duì)于富通，單純商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是明智選擇 ? 商住綜合體發(fā)展的必要性和可能性： 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化組合的適當(dāng)需要：選擇性的結(jié)合住宅和商業(yè)地產(chǎn)綜合發(fā)展 ， 以適度調(diào)整公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ， 并增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力 保值 、 增值是高檔小戶型公寓產(chǎn)品的價(jià)值支撐點(diǎn) ， 而活躍的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品為公寓的可持續(xù)發(fā)展注入了持久的生命力 。 例如新天地的 “ 獨(dú)立商業(yè)內(nèi)街 ” 富通的產(chǎn)品需要持續(xù)創(chuàng)新和演進(jìn) ， 不斷提高價(jià)值空間， 單純?cè)谧≌I(lǐng)域進(jìn)行提升的空間相對(duì)有限 。 高端的商住綜合產(chǎn)品比較符合價(jià)值擴(kuò)張的要求 奠定在第一階段能力和品牌提升基礎(chǔ)之上 ， 商住綜合系列產(chǎn)品采用聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式可以減低開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ，同時(shí)也符合能夠支撐價(jià)值擴(kuò)張定位的產(chǎn)品要求 ， 更重要的是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作所帶來(lái)的戰(zhàn)略意義 結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，逐步進(jìn)行產(chǎn)品演進(jìn)，發(fā)展富通的商住綜合體，不但拓展了產(chǎn)品新領(lǐng)域，同時(shí)也承接了富通住宅產(chǎn)品中的優(yōu)秀元素，改進(jìn)的跨度不大，風(fēng)險(xiǎn)也可以承受，商住綜合體發(fā)展初期目的是增加住宅高端產(chǎn)品的附加值，后期則更側(cè)重在產(chǎn)品創(chuàng)新，拓展價(jià)值升值空間，同時(shí)為未來(lái)培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 總體看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度大，風(fēng)險(xiǎn)高，我們認(rèn)為，富通地產(chǎn)不宜單純發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，但奠定在前期資源能力提升和產(chǎn)品發(fā)展基礎(chǔ)之上，后續(xù)可適當(dāng)培育商住綜合系列產(chǎn)品 — 64 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要，有效結(jié)合長(zhǎng)、中、短三個(gè)時(shí)間層面的產(chǎn)品規(guī)劃，是富通持續(xù)成長(zhǎng)的關(guān)鍵 第一層面產(chǎn)品： 理想系列產(chǎn)品 第二層面產(chǎn)品：高檔小戶型公寓產(chǎn)品 第三層面產(chǎn)品： 商住綜合體 （ 或類似城市綜合體 ） 時(shí)間 ?指企業(yè)現(xiàn)階段的核心產(chǎn)品，這一層面產(chǎn)品是企業(yè)近期主要的利潤(rùn)來(lái)源，它們提供現(xiàn)金，也培育技能，為其它業(yè)務(wù)的發(fā)展提供支持 ?包括正在崛起中的產(chǎn)品 ,這些產(chǎn)品帶有快速發(fā)展和開(kāi)創(chuàng)性的特質(zhì) , 并且具有高成長(zhǎng)性 ?第二層面產(chǎn)品在現(xiàn)階段是現(xiàn)有產(chǎn)品的拓展方向或者公司產(chǎn)品發(fā)展的新方向 ?第三層面產(chǎn)品是未來(lái)更長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展選擇的種子。它們是富通的研究課題、市場(chǎng)試點(diǎn)、少量投資的嘗試和為加深對(duì)市場(chǎng)了解所作的努力 利潤(rùn) — 65 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)需要在不同發(fā)展階段合理進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃 第一階段 第二階段 資源－能力型 價(jià)值擴(kuò)張型 時(shí)間 發(fā)展 模式 實(shí)力擴(kuò)張型 逐步由單純開(kāi)發(fā)商向開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變 第三階段 延續(xù)發(fā)展理想系列產(chǎn)品， 并在此基礎(chǔ)上改進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì) ， 成為第一階段的主力產(chǎn)品線 培育高檔小戶型公寓系列產(chǎn)品 培育商住綜合系列產(chǎn)品 積極發(fā)展高檔小戶型公寓系列 形成理想系列和高檔小戶型公寓系列產(chǎn)品線 積極發(fā)展商住綜合系列產(chǎn)品 ，并逐步在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中心區(qū)擴(kuò)張規(guī)模 形成理想系列 、 高檔小戶型公寓系列 、 商住綜合系列三個(gè)產(chǎn)品線 ， 并可以在區(qū)域和規(guī)模上進(jìn)行擴(kuò)張 一條產(chǎn)品線 兩條產(chǎn)品線 三條產(chǎn)品線 一條產(chǎn)品線 兩條產(chǎn)品線 三條產(chǎn)品線一條產(chǎn)品線 兩條產(chǎn)品線— 66 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 ?分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系 ?經(jīng)營(yíng)策略 ?產(chǎn)品戰(zhàn)略 ?區(qū)域戰(zhàn)略 ?珠三角城市選擇 ?全國(guó)城市選擇 — 67 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)綜合各種因素分析，項(xiàng)目組對(duì)區(qū)域內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景進(jìn)行了綜合評(píng)定 經(jīng)過(guò)綜合評(píng)定，佛山綜合得分超過(guò) 3分，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景最為樂(lè)觀；廣州、惠州、深圳、中山和東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好；珠海、肇慶、江門三市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在珠三角地區(qū)相對(duì)要落后。 經(jīng)濟(jì)規(guī)模 市場(chǎng)規(guī)模 市場(chǎng)增長(zhǎng) 供求平衡 市場(chǎng)潛力 購(gòu)買力增長(zhǎng)率 綜合得分 佛 山 2 3 4 廣 州 4 4 2 惠 州 1 2 3 深 圳 4 3 2 中 山 1 2 3 東 莞 2 2 1 珠 海 1 2 1 肇 慶 1 1 2 江 門 1 2 1 說(shuō)明：各城市定位因素分析詳見(jiàn)附件三 — 68 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)當(dāng)前珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，給各城市房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了不同的機(jī)遇 過(guò)去 20年的發(fā)展中，珠三角以外向型的高新技術(shù)制造業(yè)和勞動(dòng)密集的加工型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 在 資源約束、勞動(dòng)力價(jià)格上升和本幣升值 三重效應(yīng)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本不斷上升，珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢(shì)在必行 廣州、深圳 ：側(cè)重其 高端服務(wù)和創(chuàng)新中心功能，經(jīng)濟(jì)集約化發(fā)展 ，第二產(chǎn)業(yè)的聚集作用逐漸轉(zhuǎn)為擴(kuò)散作用。 佛山、東莞、珠海和中山： 將面臨 產(chǎn)業(yè)升級(jí)優(yōu)化 的任務(wù)。東莞將轉(zhuǎn)移某些勞動(dòng)密集型行業(yè)的制造業(yè)部分，減少人口壓力，提高人口素質(zhì)，大力發(fā)展資本、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，最終形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、特色產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)格局。 惠州、江門和肇慶： 將承接區(qū)域中心制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的區(qū)域。 從發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)化的進(jìn)程看，地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升是一種必然趨勢(shì)，大體上都遵循著從輕加工工業(yè) 重化工業(yè) 高加工 知識(shí)經(jīng)濟(jì)和知識(shí)技術(shù)密集型發(fā)展這樣一個(gè)模式。 整個(gè)珠江三角洲經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式由外延式向內(nèi)涵式、勞動(dòng)密集型向資本和技術(shù)密集型、粗放經(jīng)營(yíng)向集約經(jīng)營(yíng)、傳統(tǒng)工業(yè)向現(xiàn)代化工業(yè)、城鄉(xiāng)分離向城鄉(xiāng)一體化轉(zhuǎn)型，形成了高起點(diǎn)的知識(shí)、技術(shù)密集型工業(yè)體系，高標(biāo)準(zhǔn)、大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)以及競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的主體產(chǎn)業(yè)群。此外，在交通、通訊、金融、信息咨詢、高科技、旅游、文化和對(duì)外交流等方面，也形成了比較優(yōu)勢(shì)和綜合優(yōu)勢(shì)。 把珠三角建設(shè)成為全球高技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造和新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、國(guó)際高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心，國(guó)際航運(yùn)、物流和貿(mào)易中心。 ——國(guó)家主體功能區(qū)規(guī)劃 在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市配套服務(wù)功能的要求不斷提高，大量產(chǎn)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移，對(duì)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求也會(huì)快速膨脹。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、資本密集型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將成為未來(lái)的發(fā)展方向 — 69 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)隨著珠三角城市間交通體系完善，將促進(jìn)外圍惠州、肇慶和江門經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)該城市房地產(chǎn)市場(chǎng) 按照廣東省綜合運(yùn)輸體系的有關(guān)規(guī)劃，珠三角城際快速軌道交通規(guī)劃形成以廣州為中心，廣州至深圳、廣州至珠海為主軸，放射與環(huán)狀結(jié)合的珠三角城際快速軌道交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目線路全長(zhǎng)約６００公里，建成后可以將珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)９個(gè)城市“一網(wǎng)打盡”：以廣州為中心，１小時(shí)內(nèi)９個(gè)城市可以互相通達(dá)，形成真正意義上的“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。 軌道交通為其經(jīng)過(guò)地區(qū)帶來(lái)高度能達(dá)性，吸引各種生活、商務(wù)、文化、娛樂(lè)等設(shè)施向軌道站點(diǎn)周圍集中，刺激站點(diǎn)周圍土地高密度開(kāi)發(fā)，沿線經(jīng)濟(jì)繁榮，房地產(chǎn)增值。打破了人流、物流、資金流在不同城市之間流通的地域上的阻隔?！耙恍r(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的形成為沿線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了難得的良機(jī)。 資料來(lái)源： 《 珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城際快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃 》 — 70 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫(kù)總體看，惠州可以作為富通立足珠三角區(qū)域發(fā)展所考慮的下一個(gè)目標(biāo)城市 ? 產(chǎn)品特點(diǎn) 惠州 ? 資源能力 ? 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) ? 地理位置 ? 綜合評(píng)定 依據(jù)富通地產(chǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展思路 ， 在