【正文】 與品質，影響購房人的信賴程度，業(yè)已成為目前高檔樓盤的賣點之一。建議：選擇諸如仲量行、FPD等能夠與國際接軌，信譽卓著的物業(yè)服務公司。銷售期間物業(yè)管理：配備一名管理經理，負責：安保小組，日夜值班，確保售樓入口秩序、示范單位秩序、售樓處保全等門童 保潔員 清潔和服務《物業(yè)管理條理》和《承諾書》（略）建議：房產項目營銷不是作秀，它的銷售期過后，房地產的生命周期才剛剛開始，在以后的七十年時間里漫漫上演人間劇集，以人為本的服務理念才真正得到應證。 銷售控制方案階段日期目的工作內容媒體配合準備期業(yè)內、外傳播，醞釀；各項銷售準備工作；確定營銷方案細節(jié)；銷售團隊現(xiàn)場接待中心；示范單位；水電和電話；廣告公司；看板制作；CI方案，申請預售證明等工地圍板；戶外看板；軟性文章試銷期意向客戶先期登記；完成銷售準備；人員強化培訓；可調整策略預告公開日期；接待中心啟用；電話告知；DM寄發(fā)；開始統(tǒng)計來人來電；接受登記報紙形象廣告；看板、DM永新會刊、光碟強銷期擴大宣傳面，大量客戶成交保持購買熱情來人來電消化；銷控；現(xiàn)場及戶外氣氛營造；舉辦SP活動雜志；報紙；電臺；道旗沖刺期簽約；阻力產品促銷統(tǒng)計客戶情況；分析媒體反饋；來人來電追蹤；SP活動看板；海報續(xù)銷期06. 01困難產品突破；繼續(xù)強銷；未成交客戶回訪追蹤意向客戶再過濾，開拓市場報紙；戶外看板九、 營銷行動計劃方案只做簡單展開，日后再詳細策劃。 廣告計劃（媒體和訴求）（1） 報紙廣告媒體選擇：解放日報、新民晚報版面：整版、半版 刊登時間：05年9中旬開始，以企業(yè)、樓盤形象廣告為主，逐漸轉為產品介紹為重商品廣告，11月中旬后，廣告力度減弱，視銷售進度而慢慢停止。廣告強度：9月中旬至10月上旬 25% 10月上旬至10月下旬 25% 10月下旬至11月中旬 15% 11月中旬以后 10%訴求重點： 初期形象廣告 探討有關建筑與人文，居住與文化的專題或城市中心住宅建筑怎樣關注養(yǎng)生等 一個大企業(yè)家+一位名建筑師的不朽杰作 產品形象廣告 突出徐家匯商業(yè)中心的傲人地理位置 鑒賞鬧市中的寧靜孤島 商品規(guī)劃最足以代表居住者身份的 介紹建筑品質和物業(yè)管理服務（2） 雜志廣告媒體選擇：、以上海樓市為主、其他贈送廣告（如：生活速遞、移居上海、目標、METRO等）版面：《樓市》封二、扉頁，整頁彩色，其他異型頁、折頁期刊別：《樓市》10月，11月，12月三期訴求重點：平面，突出介紹產品地理位置；規(guī)劃特色；建筑水準（3） 電臺廣告，開車族，PM3族必聽時段選擇：上下班時段音樂節(jié)目 針對目標客戶郵寄計劃針對一、二期業(yè)主，和附近高級辦公樓的目標客戶以及案場來電中過濾名單直接送、寄發(fā)《永新會刊》或DM，直接滲透并傳導產品的品質和人文訊息基本構想：（1）《永新會刊（創(chuàng)刊期）》在小區(qū)業(yè)主中送發(fā)，可以附“調查表”（2）開盤前發(fā)第二期《永新會刊》，加入三期介紹，加深對本案的注意與興趣。直接郵寄，多媒體規(guī)劃演示光盤、DM、廣告或公開活動請柬（3）再次寄發(fā)DM、多媒體規(guī)劃演示光盤或平面廣告。 《永新會刊》計劃凡有影響的樓盤，開發(fā)企業(yè)一定很注重將自己的企業(yè)文化、和樓盤文化一直與業(yè)主保持溝通，作為售后服務的一種外延手段， 越來越受到業(yè)主們的信任，作為一種特殊的廣告手段，巧妙地避免了受眾心理的排斥。而開發(fā)企業(yè)也獲益非淺。代表：中凱企業(yè)的《中凱誠仕》、復地集團的《 復地會》、東方海外的《東方天地》內容構想：業(yè)界焦點 住宅市場的展望分析、政策看臺、樓市快報特別企劃 三期的規(guī)劃、人文思想、明日生活、研討會專題…公司動態(tài) 公司背景、文化、動態(tài)、發(fā)展…太太居家 業(yè)主太太們在上海的生活、美容養(yǎng)生、美食菜譜、生活小秘訣…文化前線 介紹上海的文化、歷史、近期展會、藝術展、劇場演出信息、電影排片…精英交流 介紹名流、人物，可以是小區(qū)業(yè)主…業(yè)主交流 業(yè)主、物業(yè)問答、解決問題、調查表… 等等 售樓說明書 《樓書》內容考慮分三部分：（1） 廣義樓書：活頁形式的房型圖；（2） 理性認知：對建筑設計、建材、設備用理性、真實、嚴謹?shù)膽B(tài)度和專家的立場配合解剖圖、實樣圖來說明；日后物業(yè)管理辦法，使用說明等，體現(xiàn)負責的態(tài)度；（3） 感性詩篇：通過對規(guī)劃、未來生活的構想來遐想入住的美好，配合圖片和唯美的文筆。DM 可印有主力房型圖、主推房型圖，可以以靈活的形式出現(xiàn)，盡量消除廣告抗性。 銷售接待中心目的：（1） 進一步增強對產品的認識，引起強烈的購買欲望；（2） 展示規(guī)劃、模型和實物，影響客戶對本產品的再次評估；（3） 展現(xiàn)開發(fā)商信譽、實力；（4） 運用現(xiàn)場的氣氛，影響客戶作出決定；基本構想：（1） 入口印象：總體模型（2） 接待處、洽談區(qū)、后臺休息區(qū)（3） 樣品展示區(qū) 建材、裝修建材、設備等（4） VIP洽談室：用以簽約，或私密洽談（5） 工作人員辦公室（收銀室、銀行、公證、保險） 人員招募與培訓 永新花園三期是高價位的高檔產品，目標客戶不同，廣告的功效僅在于宣傳產品知名度及引人至現(xiàn)場參觀的目的，至于成交與否，銷售人員的素質起著舉足輕重的作用。 人員招募：8月中旬于報紙企業(yè)形象廣告中公開征求銷售人員，約20名。兼做廣告擴大業(yè)內影響。培訓計劃（略） 公共關系公開銷售活動、研討會等有公司方面出面邀請社會、業(yè)內知名人士參加并發(fā)表演講，末了舉辦酒會，以吸引工商界、企事業(yè)人士參加之興趣。 其它營銷活動可設立門戶網站，演示、宣傳、信息、BBS等形成真正意義上與客戶的溝通及市場信息采集可拿出一套房屋進行公益性拍賣回饋社會，利用政府媒體的曝光及宣傳加大品牌宣傳以上活動要視營銷進展和當時市場熱點情況隨機應變十、 營銷成本預算與控制 廣告預算報紙雜志廣告 500萬電臺廣告 20萬《永新會刊》 30萬戶外看板 240萬電視廣告 200萬 促銷、公關活動 200萬 銷售工具售樓說明書（50元*3本*1500套） DM （2元*30000份） 6 萬說明書 （2元*50000份） 10萬多媒體制作 20萬膠片 30萬圖表制作 3萬模型制作 50萬 接待中心 裝修費用 300萬圍板、路牌、燈光、對期 50萬 工資獎金 薪資（*20人） 3萬獎金（15億*%） 180萬其他工資獎金 50萬 日常管理費用 300萬 其他項目支出 合同（網上簽約）費用 *20頁* 8本*600套房 2萬 銷售軟件 2萬 不可預計費 100萬 以上總計 占總銷售額 %若 請代理公司銷售 則再加 % 的代理傭金費用 200461743 / 4