【正文】 與品質(zhì)，影響購房人的信賴程度，業(yè)已成為目前高檔樓盤的賣點(diǎn)之一。建議：選擇諸如仲量行、FPD等能夠與國際接軌，信譽(yù)卓著的物業(yè)服務(wù)公司。銷售期間物業(yè)管理：配備一名管理經(jīng)理，負(fù)責(zé)：安保小組，日夜值班，確保售樓入口秩序、示范單位秩序、售樓處保全等門童 保潔員 清潔和服務(wù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》和《承諾書》（略）建議：房產(chǎn)項(xiàng)目營銷不是作秀，它的銷售期過后，房地產(chǎn)的生命周期才剛剛開始，在以后的七十年時間里漫漫上演人間劇集，以人為本的服務(wù)理念才真正得到應(yīng)證。 銷售控制方案階段日期目的工作內(nèi)容媒體配合準(zhǔn)備期業(yè)內(nèi)、外傳播，醞釀；各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作；確定營銷方案細(xì)節(jié)；銷售團(tuán)隊現(xiàn)場接待中心；示范單位；水電和電話；廣告公司；看板制作；CI方案，申請預(yù)售證明等工地圍板；戶外看板；軟性文章試銷期意向客戶先期登記；完成銷售準(zhǔn)備；人員強(qiáng)化培訓(xùn)；可調(diào)整策略預(yù)告公開日期；接待中心啟用；電話告知；DM寄發(fā)；開始統(tǒng)計來人來電；接受登記報紙形象廣告；看板、DM永新會刊、光碟強(qiáng)銷期擴(kuò)大宣傳面，大量客戶成交保持購買熱情來人來電消化；銷控；現(xiàn)場及戶外氣氛營造；舉辦SP活動雜志；報紙；電臺；道旗沖刺期簽約；阻力產(chǎn)品促銷統(tǒng)計客戶情況；分析媒體反饋；來人來電追蹤；SP活動看板；海報續(xù)銷期06. 01困難產(chǎn)品突破；繼續(xù)強(qiáng)銷；未成交客戶回訪追蹤意向客戶再過濾，開拓市場報紙；戶外看板九、 營銷行動計劃方案只做簡單展開，日后再詳細(xì)策劃。 廣告計劃（媒體和訴求）（1） 報紙廣告媒體選擇：解放日報、新民晚報版面：整版、半版 刊登時間：05年9中旬開始，以企業(yè)、樓盤形象廣告為主，逐漸轉(zhuǎn)為產(chǎn)品介紹為重商品廣告，11月中旬后，廣告力度減弱，視銷售進(jìn)度而慢慢停止。廣告強(qiáng)度：9月中旬至10月上旬 25% 10月上旬至10月下旬 25% 10月下旬至11月中旬 15% 11月中旬以后 10%訴求重點(diǎn)： 初期形象廣告 探討有關(guān)建筑與人文，居住與文化的專題或城市中心住宅建筑怎樣關(guān)注養(yǎng)生等 一個大企業(yè)家+一位名建筑師的不朽杰作 產(chǎn)品形象廣告 突出徐家匯商業(yè)中心的傲人地理位置 鑒賞鬧市中的寧靜孤島 商品規(guī)劃最足以代表居住者身份的 介紹建筑品質(zhì)和物業(yè)管理服務(wù)（2） 雜志廣告媒體選擇：、以上海樓市為主、其他贈送廣告（如：生活速遞、移居上海、目標(biāo)、METRO等）版面：《樓市》封二、扉頁，整頁彩色，其他異型頁、折頁期刊別：《樓市》10月，11月，12月三期訴求重點(diǎn)：平面，突出介紹產(chǎn)品地理位置；規(guī)劃特色；建筑水準(zhǔn)（3） 電臺廣告，開車族，PM3族必聽時段選擇：上下班時段音樂節(jié)目 針對目標(biāo)客戶郵寄計劃針對一、二期業(yè)主，和附近高級辦公樓的目標(biāo)客戶以及案場來電中過濾名單直接送、寄發(fā)《永新會刊》或DM，直接滲透并傳導(dǎo)產(chǎn)品的品質(zhì)和人文訊息基本構(gòu)想：（1）《永新會刊（創(chuàng)刊期）》在小區(qū)業(yè)主中送發(fā)，可以附“調(diào)查表”（2）開盤前發(fā)第二期《永新會刊》，加入三期介紹，加深對本案的注意與興趣。直接郵寄，多媒體規(guī)劃演示光盤、DM、廣告或公開活動請柬（3）再次寄發(fā)DM、多媒體規(guī)劃演示光盤或平面廣告。 《永新會刊》計劃凡有影響的樓盤，開發(fā)企業(yè)一定很注重將自己的企業(yè)文化、和樓盤文化一直與業(yè)主保持溝通，作為售后服務(wù)的一種外延手段， 越來越受到業(yè)主們的信任，作為一種特殊的廣告手段，巧妙地避免了受眾心理的排斥。而開發(fā)企業(yè)也獲益非淺。代表：中凱企業(yè)的《中凱誠仕》、復(fù)地集團(tuán)的《 復(fù)地會》、東方海外的《東方天地》內(nèi)容構(gòu)想：業(yè)界焦點(diǎn) 住宅市場的展望分析、政策看臺、樓市快報特別企劃 三期的規(guī)劃、人文思想、明日生活、研討會專題…公司動態(tài) 公司背景、文化、動態(tài)、發(fā)展…太太居家 業(yè)主太太們在上海的生活、美容養(yǎng)生、美食菜譜、生活小秘訣…文化前線 介紹上海的文化、歷史、近期展會、藝術(shù)展、劇場演出信息、電影排片…精英交流 介紹名流、人物，可以是小區(qū)業(yè)主…業(yè)主交流 業(yè)主、物業(yè)問答、解決問題、調(diào)查表… 等等 售樓說明書 《樓書》內(nèi)容考慮分三部分：（1） 廣義樓書：活頁形式的房型圖；（2） 理性認(rèn)知：對建筑設(shè)計、建材、設(shè)備用理性、真實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度和專家的立場配合解剖圖、實(shí)樣圖來說明；日后物業(yè)管理辦法，使用說明等，體現(xiàn)負(fù)責(zé)的態(tài)度；（3） 感性詩篇：通過對規(guī)劃、未來生活的構(gòu)想來遐想入住的美好，配合圖片和唯美的文筆。DM 可印有主力房型圖、主推房型圖，可以以靈活的形式出現(xiàn)，盡量消除廣告抗性。 銷售接待中心目的：（1） 進(jìn)一步增強(qiáng)對產(chǎn)品的認(rèn)識，引起強(qiáng)烈的購買欲望；（2） 展示規(guī)劃、模型和實(shí)物，影響客戶對本產(chǎn)品的再次評估；（3） 展現(xiàn)開發(fā)商信譽(yù)、實(shí)力；（4） 運(yùn)用現(xiàn)場的氣氛，影響客戶作出決定；基本構(gòu)想：（1） 入口印象：總體模型（2） 接待處、洽談區(qū)、后臺休息區(qū)（3） 樣品展示區(qū) 建材、裝修建材、設(shè)備等（4） VIP洽談室：用以簽約，或私密洽談（5） 工作人員辦公室（收銀室、銀行、公證、保險） 人員招募與培訓(xùn) 永新花園三期是高價位的高檔產(chǎn)品，目標(biāo)客戶不同，廣告的功效僅在于宣傳產(chǎn)品知名度及引人至現(xiàn)場參觀的目的，至于成交與否，銷售人員的素質(zhì)起著舉足輕重的作用。 人員招募：8月中旬于報紙企業(yè)形象廣告中公開征求銷售人員，約20名。兼做廣告擴(kuò)大業(yè)內(nèi)影響。培訓(xùn)計劃（略） 公共關(guān)系公開銷售活動、研討會等有公司方面出面邀請社會、業(yè)內(nèi)知名人士參加并發(fā)表演講，末了舉辦酒會，以吸引工商界、企事業(yè)人士參加之興趣。 其它營銷活動可設(shè)立門戶網(wǎng)站，演示、宣傳、信息、BBS等形成真正意義上與客戶的溝通及市場信息采集可拿出一套房屋進(jìn)行公益性拍賣回饋社會，利用政府媒體的曝光及宣傳加大品牌宣傳以上活動要視營銷進(jìn)展和當(dāng)時市場熱點(diǎn)情況隨機(jī)應(yīng)變十、 營銷成本預(yù)算與控制 廣告預(yù)算報紙雜志廣告 500萬電臺廣告 20萬《永新會刊》 30萬戶外看板 240萬電視廣告 200萬 促銷、公關(guān)活動 200萬 銷售工具售樓說明書（50元*3本*1500套） DM （2元*30000份） 6 萬說明書 （2元*50000份） 10萬多媒體制作 20萬膠片 30萬圖表制作 3萬模型制作 50萬 接待中心 裝修費(fèi)用 300萬圍板、路牌、燈光、對期 50萬 工資獎金 薪資（*20人） 3萬獎金（15億*%） 180萬其他工資獎金 50萬 日常管理費(fèi)用 300萬 其他項(xiàng)目支出 合同（網(wǎng)上簽約）費(fèi)用 *20頁* 8本*600套房 2萬 銷售軟件 2萬 不可預(yù)計費(fèi) 100萬 以上總計 占總銷售額 %若 請代理公司銷售 則再加 % 的代理傭金費(fèi)用 200461743 / 4