【文章內(nèi)容簡介】 析：剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。建議：除10號樓外，略嫌低矮，可利用室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)拉高室內(nèi)空間。 戶型配比 分析：一房一廳一衛(wèi) 面積為62~77M2，約占到14% 二房一廳一衛(wèi) 面積為100M2，二衛(wèi)160 M2，約占到20% 三房二廳一衛(wèi) 面積為217M2 三房二廳二衛(wèi) 面積主要為120~150M2，少數(shù)近200 M2，共占到55% 四房以上 面積為160~400M2，占到12%，其中40%左右為160 M2的小四房，計(jì)24套 建議： 戶型考慮十分周全，在目前的市場需求與實(shí)際去化來看，配比比較合理，尤其是小三房120~136 M2的房型占到 38%。小面積的房屋能控制總價，有利于銷售去化。但是卻不利于體現(xiàn)高檔物業(yè)的“豪”氣，加之各面積類型之房型分布樓棟廣，不利于統(tǒng)一包裝（裝修與不裝修、裝修檔次如何），所以裝修房應(yīng)盡量考慮從眾的中高檔（尤其是先期推案的4號樓），而庭院與大堂的包裝、今后的物業(yè)服務(wù)對于表現(xiàn)樓盤品質(zhì)顯得尤為重要?！板X要花在刀口上”，室內(nèi)的裝修再好，其壽命不過5年，現(xiàn)階段豪宅的概念隨著時間的推移將會發(fā)生變化，而大堂與庭院要?dú)v經(jīng)數(shù)十年的使用，是不會隨意修改的。 六、 問題與機(jī)會分析 困難點(diǎn)l 由于政府近期對房地產(chǎn)的調(diào)控，銀行對居民第二套房產(chǎn)貸款的謹(jǐn)慎，種種利少消息，使得大量本地投資客持幣觀望，不敢輕易入市。據(jù)目前在售的一些同類樓盤反應(yīng)，銷售速度較去年明顯放慢了；l 行政人員工資調(diào)整，波及物價上漲，建筑成本上漲，使得造價上升；l 很多開發(fā)商急于搭趕景氣的最后列車，造成一窩蜂的推銷個案，更造成整體市場放量，價格難上及銷售吃力；l 銀行緊縮銀根、房貸的限制直接影響房市買賣及加重投資型、自住型購房者的觀望心態(tài)；l 本案附近上海城開開發(fā)的《風(fēng)云際匯苑》是主要競爭對手，其工程進(jìn)度目前已到結(jié)構(gòu)7層，預(yù)計(jì)至少比我三期早開盤半年至一年，《風(fēng)云際匯苑》的房型面積與戶型配比與我類同的，而客廳、餐廳設(shè)計(jì)更為合理和易于為本地人所接受，預(yù)計(jì)開盤均價在15000元以上；l 購房者心理直接影響樓市的景氣，他們通過各種途徑得來信息，雖然受著自身專業(yè)條件的約束，但輿論嘩然使得一部分人在等待房價的下降；l 本案房型面積“大小通吃”，分布在某種程度上欠科學(xué)合理，造成定位過寬，目標(biāo)客戶難以統(tǒng)一，給制定推案計(jì)劃、確立廣告受眾帶來一定困難；l 4號樓先期開工，6至10號樓動遷工作還有待努力，造成工程（形象）進(jìn)度冗長，給銷售帶來困難；l 目前開通的“商品房網(wǎng)上交易、登記”，不利于樓盤的銷售控制。 機(jī)會點(diǎn)l 集團(tuán)在多個領(lǐng)域業(yè)績卓然，故本公司建設(shè)資金雄厚，加之公司作風(fēng)穩(wěn)健，平日知名度尚佳，永新一、二期，永新廣場、永新大廈等永新品牌給予大眾之印象及口碑甚佳，在社會大眾頗具信賴感；l 近幾年徐家匯住宅樓用地極其稀缺，眾望所歸，需求旺盛，房子賣一套少一套，地區(qū)競爭不太明顯；l 今后幾年的投資策略以商業(yè)零售、市中心的辦公大樓和高級住宅區(qū)的投資為主，仍有不少房屋專案，因市場細(xì)分、錯位經(jīng)營策略應(yīng)用成功，推出后市場反響不錯。如：耀江國際廣場，2個月銷售率達(dá)90%；l 目前物價不稱，居民保值心理濃厚，加之股市低迷，投資渠道稀少，樓市經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，近來受政府調(diào)控仍堅(jiān)強(qiáng)不委，故而就算不投資炒樓，買屋保值的心態(tài)還很濃厚；l 營銷先期導(dǎo)入，爭取作到盡善盡美，努力使區(qū)域市場鮮有與我競爭之方案；l 著名建筑師廖宜康先生精心設(shè)計(jì)、無論造型、立面等已相當(dāng)吸引眼球，建成之后會在徐家匯成為一個新的亮點(diǎn)；l 上海城開的前身是國企，《風(fēng)云際匯苑》體量不大，據(jù)說其中兩棟樓已有買主，其他的也接受了內(nèi)部預(yù)訂（大量的關(guān)系戶），而且至少較我盤早半年開盤，屆時，會減少競爭帶來的阻力。 建議開發(fā)商屬實(shí)力型公司，財(cái)力雄厚、作風(fēng)穩(wěn)健，在永新一、二期等項(xiàng)目中積累了一定的知名度和一定的客戶網(wǎng)絡(luò)及口碑，但公司向來低調(diào)，缺乏自身形象之有利宣傳。故而社會大眾對公司的印象尚未明確定位，不如區(qū)域競爭之開發(fā)業(yè)主“上海城開”、“凱德置業(yè)”、“東方海外”等來得知名有力度，故本案在公開銷案之前，應(yīng)以軟文形式加強(qiáng)公司信譽(yù)、建筑產(chǎn)品的宣傳從而取得大眾對商品質(zhì)量的信任感。也可從永新一、二期業(yè)主中挖掘潛力，這些老業(yè)主對于公司的產(chǎn)品應(yīng)該具備高于其他客戶的信賴度。因?yàn)橘彿空叩膹谋娦睦恚瑢τ诶蠘I(yè)主帶來的新客戶可實(shí)行一定程度的優(yōu)惠政策，已達(dá)到免費(fèi)推廣的目的。并且，由于樓盤的網(wǎng)上銷售公示，在取得銷售許可之前，就開始客戶的內(nèi)部登記，蓄勢待發(fā)。 七、 銷售目標(biāo) 銷售目標(biāo)預(yù)測根據(jù)工程進(jìn)度，目前正在施工的商場帶4號樓部分預(yù)計(jì)2005年農(nóng)歷年出177。，以此推算最佳開盤日期為2005年九月底，經(jīng)過了開盤前期緊張的積累，開盤后隨即進(jìn)入強(qiáng)銷期，分為三個階段：第一階段（2005年9月底至10月底）預(yù)定成交 100套銷售率 %第二階段（2005年10月底至11月中旬）預(yù)定成交 80套銷售率 %第三階段（2005年11月中旬至2006年農(nóng)歷春節(jié)）預(yù)定成交 54套銷售率 %l 4號樓共計(jì)260套單元，開盤后迅速達(dá)成成交234套，5個月內(nèi)銷售率90%以上。l 10號樓共計(jì)270套。視動遷情況、工程進(jìn)度而言，若能在2006年4月中旬開盤，則銷售目標(biāo)如下：第一階段（2006年4月中旬至5月底）預(yù)定成交 122套銷售率 45%第二階段（2006年6月至7月中旬）預(yù)定成交 80套銷售率 30%第三階段（2006年7月中旬至8月底） 預(yù)定成交 30套銷售率 11%共計(jì)232套單元，總銷售率達(dá)86以上。 本銷售率之?dāng)M訂，乃系針對市場情況，以及各項(xiàng)工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度之全力配合而定，若作業(yè)執(zhí)行未遇特殊狀況干擾，入市前期積累和推廣能按計(jì)劃進(jìn)行，則本銷售率之達(dá)成應(yīng)完全沒有問題。 財(cái)務(wù)目標(biāo)：投資與利潤分析本財(cái)務(wù)目標(biāo)分析的只包括住宅部分，商業(yè)零售與辦公樓部分應(yīng)另做“出租投資回報(bào)計(jì)劃”面積計(jì)算 基地面積： 建筑面積： 地下室面積：陽臺面積：屋頂突出物：可銷售面積約為： 損益預(yù)估銷售收入：直接成本： 土地成本： 建筑成本：造價：公建配套： 投資毛利： 營銷成本：稅前利潤：稅后利潤： （說明：這部分要請公司財(cái)務(wù)審計(jì)部門幫忙計(jì)算，而且預(yù)售面積目前也不很準(zhǔn)，盲目測算只會“失之毫厘，謬之千里”）八、 市場營銷策略 產(chǎn)品定位為達(dá)到銷售控制，價格控制的效果，盡快回籠資金，建議整個三期分兩部分定位：一部分為先期開工的4號樓，另一部分為后期開工建設(shè)的10號樓。 4號樓：年輕跳躍的激情以100M2的二房與120~136M2的小三房為主，現(xiàn)代風(fēng)格簡裝、大房型毛坯，價格與周邊競爭樓盤價格為參照系數(shù)而定，爭取高銷售率與市場口碑，為后期的營銷打好心理與市場的基礎(chǔ)，也便于價格的低開高走。10號樓以高檔豪宅精裝修定位：超越的產(chǎn)品為徐家匯中心地區(qū)獨(dú)一無二的，針對目標(biāo)顧客的使用需求，務(wù)必使商品性能達(dá)到最顛峰，無論建材、規(guī)劃、小區(qū)景觀、室內(nèi)裝修都將是突破性、超越性的。真正的品質(zhì)和完善的服務(wù)是吸引顧客的不二法則。榮耀的心理的榮耀感，比較任何商品特色都會來得更有說服力，因此產(chǎn)品必須有超出周圍一般樓盤的水平點(diǎn)甚多。 安全的追求安全是現(xiàn)代富翁的共性，如何動用現(xiàn)代科技手段給予安全上的保證，是今后高檔樓盤所必須深入研究的課題 文化的 今天，關(guān)于居住的文化和建筑的人文價值已經(jīng)越來越受到了消費(fèi)者和市場的重視，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)到建設(shè)中，在營銷的推廣活動中，較早地通過可操作的定性、定量的分析、評估對項(xiàng)目的居住文化、住宅中的人文價值進(jìn)行科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u價，通過指標(biāo)性的系統(tǒng)分析，去剝離“項(xiàng)目包裝”的華美外衣，傳遞給目標(biāo)客戶真正“物有所值”的信心。（可通過專題研討會、業(yè)主會刊、售樓說明書和軟性文章等體現(xiàn)） 目標(biāo)市場（1） 30~40歲，事業(yè)步入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)收入頗豐的年輕上班族、年輕情侶、“丁克”一族、小三口之家：思想活躍，充滿激情，精力旺盛，虛榮小資，熱愛都市的繁華生活，依賴便捷的交通，有較高的消費(fèi)欲望。這部分人群消費(fèi)面積在130M2以下的1房、2房和2+1小三房；（2） 身家財(cái)產(chǎn)在2000萬以上，從事高收入及社會評價較高