【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 033821916925%% 備注：租金收入采集于一層，2層大部分整體打包整租給小飯桌，投資回報(bào)周期還會(huì)縮短。準(zhǔn)確的說(shuō)A區(qū)西排原價(jià)在15到20年回報(bào)周期，成交底價(jià)回報(bào)周期更短。2) B區(qū)西排價(jià)值分析B區(qū)西排原價(jià)成交均價(jià)為8447元/平米，按A區(qū)西排和北排租金日平均1元/平米價(jià)格推導(dǎo)。3) C1區(qū)東排價(jià)值分析C1區(qū)東排，25套商鋪，3313平米，均價(jià)10990元/平米，貨值36413376元。依然按日租金1元/平米推導(dǎo)。4) 區(qū)間路結(jié)論拋除A區(qū)西排二樓可單獨(dú)租給小飯桌和學(xué)生客群的實(shí)際情況，寺院街區(qū)間路商鋪是具有相同特征，可互相依據(jù)參考，總體定價(jià)規(guī)律為：AC1B，因此現(xiàn)金購(gòu)買（用投資回報(bào)率倒推的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）的成交底價(jià)結(jié)論為：18年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）C1區(qū)東排和B區(qū)西排現(xiàn)金購(gòu)買價(jià)格6570元/平米；20年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）C1區(qū)東排和B區(qū)西排現(xiàn)金購(gòu)買價(jià)格 7300 元/平米 ；22年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）C1區(qū)東排和B區(qū)西排現(xiàn)金購(gòu)買價(jià)格8030元/平米；25年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）C1區(qū)東排和B區(qū)西排現(xiàn)金購(gòu)買價(jià)格9125元/平米 ?，F(xiàn)在C1區(qū)東排均價(jià)10990元/平米，B區(qū)西排8447元/平米。問(wèn)題一：C1區(qū)現(xiàn)銷售均價(jià)10990元/平米，總計(jì)25套，銷售了16套；B區(qū)8447元/平米，總計(jì)21套，銷售了16套；再遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6570元/平米的銷售均價(jià)的基礎(chǔ)上，不是依然賣的很好么？拋開現(xiàn)象談本質(zhì)，這兩個(gè)區(qū)全部為三年翻番客戶所選房源，因?yàn)榻豢铑~度的不同，享受的優(yōu)惠不同，最終客戶算的還是折后成交價(jià)，而這種現(xiàn)象是大同天下的獨(dú)特現(xiàn)象，我們要考慮這種現(xiàn)象，但不能為被這種現(xiàn)象蒙蔽，錯(cuò)誤的影響我們對(duì)商業(yè)的價(jià)值判斷。問(wèn)題二：為什么是靜態(tài)投資回報(bào)周期分析，漲租金呢？是的，在一鋪養(yǎng)三代的時(shí)候，租金漲幅和速度都很快，相應(yīng)的動(dòng)態(tài)投資回報(bào)周期比靜態(tài)的要短。但現(xiàn)在，這個(gè)節(jié)點(diǎn)、這個(gè)環(huán)境、我們項(xiàng)目本身的情況和我們的商鋪購(gòu)買客群，例如，把靜態(tài)定位為18年，減去租擋空缺，動(dòng)態(tài)最多也就是15年，眼前能看到的，能算明白的，能準(zhǔn)確預(yù)估的才是客戶關(guān)心的，動(dòng)態(tài)投資回報(bào)周期現(xiàn)在該舍棄了。問(wèn)題三：為什么日租金是按1元/平米計(jì)算。看大同天下和威尼斯商業(yè)，無(wú)論是大同路還是區(qū)間路，絕大部分租金是達(dá)不到1元/平米的，這個(gè)問(wèn)題就是商業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)，客戶購(gòu)買商鋪即要考慮能否租的出去，還要考慮多少錢能租出去，這就是商業(yè)面臨的巨大問(wèn)題。參考威尼斯和大同天下已出租商鋪?zhàn)饨鹎闆r，現(xiàn)在能租的出去的以150平米為限。超過(guò)的都不到1元/平米，不足的在1元/平米左右，綜合考量，取最樂觀值日租金1元/平米。善文街板塊（B區(qū)北排、A區(qū)南排、C1區(qū)北排、C2區(qū)北排）1) 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析區(qū)域位置面積年租金業(yè)態(tài)日租金/㎡層數(shù)折前單價(jià)折后單價(jià)原總價(jià)折后總價(jià)原單價(jià)投資回報(bào)率折后單價(jià)投資回報(bào)率原單價(jià)投資回報(bào)周期折后單價(jià)投資回報(bào)周期善文街A區(qū)善文A1070000招租29500536223392801320339%%33 19 A區(qū)善文A1239000水果吧21050077401265145932593%%32 24 A區(qū)善文A1650000南翔小籠2998764431470586 948732%%29 19 A區(qū)善文A4265000青藍(lán)書店28950842417121351611511%%26 25 A區(qū)善文A49110000搗蛋猴子28450754719636961753847%%18 16 備注：A區(qū)善文街：總計(jì)49套 ㎡ ； ㎡、13套回遷，1套工程款；優(yōu)惠前均價(jià)9978元/平、優(yōu)惠后均價(jià)7560元/平。2) 結(jié)論l A區(qū)善文街屬社區(qū)配套商鋪，但由于社區(qū)入住率低，且寺院街和荊南街基本滿足生活購(gòu)物需求，商氣不成熟；l 同荊南街相比，善文街成交價(jià)比荊南街高2000元/㎡，且面積區(qū)間偏大，開間進(jìn)深比例不協(xié)調(diào)，一定程度上影響商鋪銷售；l 靠近善國(guó)路與寺院路商鋪出租率高，租金高。相比較而言，善文街中間商鋪出租相對(duì)較難；l 投資回報(bào)率折前基本在25年以上，折后成交特殊客戶，平均投資回本大約20年。3) B區(qū)北排和C1區(qū)北排價(jià)值分析B區(qū)北排原價(jià)成交均價(jià)為 9850元/平米，，1527平米需 34年回本。C1區(qū)北排原價(jià)成交均價(jià)為11934元/平米，3678平米需39年回本。：若18年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）現(xiàn)金購(gòu)房客戶成交底價(jià)5256元/平米；若20年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）現(xiàn)金購(gòu)房客戶成交底價(jià)5840元/平米；若22年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）現(xiàn)金購(gòu)房客戶成交底價(jià)6424元/平米；若25年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）現(xiàn)金購(gòu)房客戶成交底價(jià)7300元/平米。永昌路板塊（F區(qū)北排、CC2南排、B區(qū)南排）1) 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析區(qū)域位置面積年租金業(yè)態(tài)日租金/㎡層數(shù)折前單價(jià)折后單價(jià)原總價(jià)折后總價(jià)原單價(jià)投資回報(bào)率折后單價(jià)投資回報(bào)率原單價(jià)投資回報(bào)周期折后單價(jià)投資回報(bào)周期永昌路永昌F—1921960000飯店2830041171819858902693%%3015備注：F區(qū)永昌路：總計(jì)24套， ㎡；銷售4套，㎡，優(yōu)惠前均價(jià)10900元/平、。2) F區(qū)北排、CC2區(qū)南排和B區(qū)南排 價(jià)值分析：l F區(qū)北排最大劣勢(shì)在于戶型，大規(guī)模剪力墻影響了商鋪的面積使用率，機(jī)會(huì)點(diǎn)在于C2區(qū)大商業(yè)的招商。l B區(qū)、CC2區(qū)南排的小面積商鋪銷售情況尚可，但數(shù)量較少，大面積商鋪數(shù)量多，僅靠社區(qū)配套，難以支撐去化，C2區(qū)地下超市的招商成功會(huì)帶動(dòng)部分商鋪的銷售，依然不足以整體對(duì)全局產(chǎn)生絕對(duì)性影響。l 建議永昌路板塊，拿出比例商鋪?zhàn)鳛?6年上半年現(xiàn)金流產(chǎn)品使用，以價(jià)換量，既保證商鋪的銷量又起帶動(dòng)商鋪客戶到訪的作用。，推導(dǎo)F區(qū)北排、CC2南排、B區(qū)南排現(xiàn)金購(gòu)買成交底價(jià)如下( 按現(xiàn)入駐情況,租金和未來(lái)新興商業(yè)廣場(chǎng)招商成功，商鋪價(jià)值為：C2FBC1)：若18年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）；若20年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）現(xiàn)金購(gòu)房客戶成交底價(jià)5475元/平米；若22年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）現(xiàn)金購(gòu)房客戶成交底價(jià)6022元/平米；若25年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）現(xiàn)金購(gòu)房客戶成交底價(jià)6843元/平米。大同路板塊（D/E1區(qū)東排、F/G區(qū)西排）表格城建威尼斯大同路經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀區(qū)域位置面積年租金業(yè)態(tài)日租金/㎡層數(shù)單價(jià)總價(jià)投資回報(bào)投資回報(bào)周期威尼斯大同路商街大同路沿線，路東 30070000艾菲幔布藝270002400000%34大同路沿線，路東30075000美的空調(diào)280002400000%32大同路沿線，路東13050000創(chuàng)維專賣店285001040000%21大同路沿線，路西17042000三江源280001360000%32大同路沿線，路西 74號(hào)18050000羊湯館290001620000%32大同路沿線，路西10032000鑫潤(rùn)超市29000900000%28大同路路西14043000超市280001120000%26備注：威尼斯商鋪單價(jià)為購(gòu)買商鋪時(shí)間對(duì)應(yīng)的表價(jià)，如艾菲幔布藝2013年購(gòu)買商鋪表價(jià)7000元/㎡，實(shí)際買商鋪的單價(jià)成本比表要底。商鋪的回本時(shí)間應(yīng)在25年以內(nèi)?，F(xiàn)城建威尼斯大同路商鋪均單價(jià)為9000元/㎡。表格大同路G區(qū)銷售情況區(qū)域位置面積層數(shù)折前單價(jià)折后單價(jià)原總價(jià)折后總價(jià)大同路大同G10 210000950032426003080470大同G13 212000119292803080大同G14 212000119233005160大同G21 212100107153479839大同G30 21200011984 總結(jié)：1. 大同南路新修不久，商業(yè)氛圍不足，商鋪營(yíng)業(yè)少。拿城建威尼斯商鋪?zhàn)鲄⒖?。面積小商鋪日租金比面積大高，回本周期短；2. 大同天下G區(qū)商鋪成交價(jià)格明顯高于城建威尼斯，回本周期時(shí)間較長(zhǎng)；F/G區(qū)西排和D/E1區(qū)東排價(jià)值分析：l F/G區(qū)西排面積相對(duì)較大，但緊靠大同路這條價(jià)值主動(dòng)脈，未來(lái)隨著E區(qū)、C2區(qū)招商帶動(dòng)和周邊社區(qū)入住率提升，商業(yè)價(jià)值日益凸顯。l 與城建威尼斯類似，大同路東比大同路西的商鋪價(jià)值高，D/E1區(qū)東排，尤其是D區(qū)戶型結(jié)構(gòu)相對(duì)較差，商鋪價(jià)值偏低。F/G區(qū)西排按照日平均1元/平米價(jià)格推導(dǎo)，商鋪現(xiàn)金購(gòu)買成交底價(jià)如下：18年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）F/G區(qū)西排現(xiàn)金購(gòu)買價(jià)格6570元/平米；20年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）F/G區(qū)西排現(xiàn)金購(gòu)買價(jià)格 7300 元/平米 ；22年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）F/G區(qū)西排現(xiàn)金購(gòu)買價(jià)格8030元/平米；25年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）F/G區(qū)西排現(xiàn)金購(gòu)買價(jià)格9125元/平米 。D/，商鋪現(xiàn)金購(gòu)買成交底價(jià)如下：若18年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）現(xiàn)金購(gòu)房客戶成交底價(jià)5256元/平米；若20年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）現(xiàn)金購(gòu)房客戶成交底價(jià)5840元/平米；若22年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）現(xiàn)金購(gòu)房客戶成交底價(jià)6424元/平米；若25年回本（靜態(tài)投資回報(bào)率）現(xiàn)金購(gòu)房客戶成交底價(jià)7300元/平米。E1區(qū)北排和D區(qū)南排板塊E1區(qū)北排和D區(qū)南排板塊位于永昌路西首，單從項(xiàng)目自身情況來(lái)看，D區(qū)戶型結(jié)構(gòu)相對(duì)較差，內(nèi)部可利用空間不符合商業(yè)需求，戶型不規(guī)則，單戶面積較大。并且，永昌路往西未延伸，無(wú)法給給該區(qū)商鋪提供的人流支持，總體來(lái)說(shuō)商鋪投資價(jià)值偏低，即使通過(guò)降價(jià)處理，短時(shí)間也無(wú)法實(shí)現(xiàn)商鋪去化。唯有通過(guò)CE3區(qū)商業(yè)招商和大同路商業(yè)興起，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)繁榮，該區(qū)域?qū)⒊蔀榉?wù)大同路商圈配套而產(chǎn)生業(yè)態(tài)聚集（如汽車修理與保養(yǎng)/娛樂場(chǎng)所等）。（三）銷售現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀一：購(gòu)鋪渠道以三年翻番和工程款為主以大同天下A B C1區(qū)商鋪為例：（除去A區(qū)寺院街，該街因?qū)嵭≡?，不?jì)算在內(nèi)）A區(qū)商鋪：其中三年翻番36套，現(xiàn)金出售9套（包括孟泰4套、彭青特殊政策4套），輔以小量工程款和回遷B區(qū)商鋪:尚未結(jié)算，圖紙銷控就明顯看的出來(lái)就是三年翻番和回遷為絕對(duì)多數(shù)。C1區(qū)商鋪:出售2套，三年翻番15套，回遷2套。準(zhǔn)確的說(shuō)：大同天下除了F區(qū)小面積和A區(qū)寺院街的特殊商鋪，其余沿街商鋪購(gòu)房客群絕對(duì)值為三年翻番客戶（包括轉(zhuǎn)單子），輔以工程款和回遷客戶，極小量現(xiàn)金購(gòu)房客戶（自營(yíng)為主：如B區(qū)張印香開羊湯館、A區(qū)診所等）選擇購(gòu)買大同天下客戶?，F(xiàn)狀二：客戶認(rèn)同感情況案例一：A區(qū)彭青，看房時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一年，絕對(duì)看好大同天下的位置，從來(lái)第一次我接待就說(shuō)不值這個(gè)錢，找領(lǐng)導(dǎo)能便宜么？陸陸續(xù)續(xù)歷經(jīng)一年，最終85折加上工程款讓利成交。再用圖表說(shuō)明：面積原總價(jià)原均價(jià)成交總價(jià)成交均價(jià)日租金回本周期78949176800305123加上工程款再讓利，總成交價(jià)還能再低一點(diǎn)，回本還能更快一點(diǎn)。另外該客戶是自營(yíng)客戶，自身有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)——正大洗化超市，因此不是純投資客戶，對(duì)日租金的評(píng)估高于投資客戶。案例二：羅總、女士，煤炭周邊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，在天津有生意，屬于高端群體?？春肍區(qū)大同路商鋪3間，因現(xiàn)在大環(huán)境不好，投資商鋪。對(duì)大同片區(qū)看好但不如彭青如此認(rèn)同，可選擇區(qū)域多，報(bào)完開盤價(jià)后，找到領(lǐng)導(dǎo)，一次性付款最低九折或者執(zhí)行5年返租?？蛻艋貜?fù)我：返租不考慮，太多不確定因素，9折價(jià)格貴，這三間商鋪每間一年7萬(wàn)我能給租出去么？就算我能給租出去692萬(wàn)9折是605萬(wàn)，需29年回本，商鋪40年產(chǎn)權(quán)，又是一次性付款是可以投資么？結(jié)局是成交失敗。兩個(gè)案例說(shuō)明：客戶自營(yíng)與投資客戶關(guān)注點(diǎn)決定商鋪成交情況，自營(yíng)客戶對(duì)日租金評(píng)估高。而投資客戶購(gòu)買商鋪除了考慮商鋪的租賃前景外，最主要的是商鋪收回投資成本的年限。特別是面積大，總價(jià)高的商鋪不被投資客戶所接受。結(jié)論：1. 從客戶類型分析：大同天下商鋪以投資客戶為主，自營(yíng)客戶占比較低；2. 從優(yōu)惠政策分析：已成交客戶中三年翻番、養(yǎng)鋪、等提前交款大額優(yōu)惠類占比8成，工程款、回遷占比1成多點(diǎn)，現(xiàn)金購(gòu)房享受開盤優(yōu)惠占比不足一成；3. 小面積的投