【正文】 市，其余商業(yè)網(wǎng)點大都是二、三十平方米的小鋪，總面積不超過1萬平方米。孝陵衛(wèi)地區(qū)近10萬人口，也需5萬平方米以上。此外，由于受到中山陵旅游景區(qū)的政策限制，商業(yè)發(fā)展可開發(fā)空間不足。二是，社區(qū)商業(yè)質(zhì)量較低，孝陵衛(wèi)地區(qū)現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)品位檔次不夠，對具有購買能力的中高收入家庭缺乏吸引力，商業(yè)現(xiàn)狀存在“三多三少”的狀況。即，傳統(tǒng)業(yè)種多，新型業(yè)態(tài)少；簡陋店鋪多，現(xiàn)代商店少；個體經(jīng)營多，品牌商業(yè)少。三是，商業(yè)主管部門對社區(qū)商業(yè)的調(diào)控手段缺乏。據(jù)調(diào)查，孝陵衛(wèi)地區(qū)社區(qū)商業(yè)還存在著臟、亂、差狀況，當國有資本逐步退出商業(yè)領(lǐng)域后，大量的商業(yè)設(shè)施和商業(yè)本身都處在一種自然的發(fā)展狀態(tài)之下，行政主管部門對商業(yè)發(fā)展新的調(diào)控機制尚未建立起來，所以，很容易導(dǎo)致商業(yè)的無序發(fā)展。因此，要將孝陵衛(wèi)作為社區(qū)商業(yè)的試點，就必須對社區(qū)商業(yè)的功能進行準確的定位。第一，購物功能。以社區(qū)內(nèi)不同消費層次居民為目標對象，居民不出社區(qū)，基本生活所需商品和服務(wù)都能步行15分鐘即能買到，達到購物方便、生活便捷。第二，服務(wù)功能。適應(yīng)現(xiàn)代居民生活節(jié)奏加快和閑暇時間增加的消費特點，為社區(qū)居民提供各種商業(yè)服務(wù)。如：商品維修、送貨上門、洗染、彩擴、家政家教服務(wù)等。同時，商業(yè)外部環(huán)境與周邊住宅小區(qū)相協(xié)調(diào)，交通設(shè)施、停車場地、綠化與之相配套。第三，休閑功能。現(xiàn)代社區(qū)不僅是消費中心，也是休閑中心。社區(qū)商業(yè)應(yīng)為社區(qū)不同消費層次居民提供休閑、文化、健身、娛樂活動，可設(shè)有茶坊、舞廳、健身房、書店、花卉店等。孝陵衛(wèi)社區(qū)商業(yè)擬布局兩個層面：即居住區(qū)商業(yè)（即15分鐘商業(yè)）和街坊型商業(yè)（即5分鐘商業(yè)）。目前擬先建15分種商業(yè)。所謂居住區(qū)商業(yè)，是以街道共享型的、以居民居住地到商業(yè)區(qū)域垂直距離步行約15分鐘為半徑，覆蓋整個街道的“消費圈”。其必備性的業(yè)態(tài)主要是以購物中心為主，連接連鎖超市、菜場、酒樓、藥店、美容美發(fā)廳、維修站、郵局、銀行等。對其指導(dǎo)性的業(yè)態(tài)是引入專賣店、咖啡館、酒吧、休閑浴室、網(wǎng)吧、商務(wù)中心、花店、影視娛樂場所、健身中心等所謂街坊型商業(yè)，是建在居住小區(qū)內(nèi)的、以居民居住地到商店垂直距離步行約5分鐘的半徑的便民商業(yè)。其必備性的業(yè)態(tài)是24小時便利店、餐飲店（早點、夜宵、快餐）、洗燙店、理發(fā)店、棋牌茶室。它的指導(dǎo)性業(yè)態(tài)有書報亭、咖啡室、寵物花卉寄養(yǎng)、音像租賃等。二、居住區(qū)商業(yè)布局孝陵衛(wèi)地區(qū)“15分鐘居住區(qū)商業(yè)”，其核心是規(guī)劃社區(qū)購物中心。其選址的基本原則，一是要人流相對密集的區(qū)域，；二是交通樞紐，各種交通方式具全。如公交車站、地鐵出入口、長途及旅游車站；三是城鄉(xiāng)交界處，在大型高速公路、城市環(huán)線、省道、國道附近，以利于商品的物流配送。此外，還要留出足夠的土地面積可供二次開發(fā)。為此建議孝陵衛(wèi)首期的社區(qū)購物中心建設(shè)，可建立在衛(wèi)崗地區(qū)鐵匠營路南側(cè)（乳業(yè)公司地址）。動遷原址相關(guān)企業(yè)，結(jié)合區(qū)內(nèi)改造，通過社區(qū)商業(yè)的功能到位，必將帶動該區(qū)域形象的提升和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。該購物中心應(yīng)具有較大體量、集聚各類居家商品、主副食品、冷凍食品、生鮮食品等，便于居民“一站式”消費的特點，又能休閑和餐飲、又能帶孩子在兒童天地娛樂這種多樣化的商品和服務(wù)能滿足不同層次的消費需求，是一種典型的居家補充型消費形式。為此，在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布上要體現(xiàn)三個層次：一是，龍頭店占較大比例。孝陵衛(wèi)社區(qū)購物中心龍頭店可以導(dǎo)入以大賣場為主，占總面積的55%。25%50%20%多樣服務(wù)各種精品龍頭商店大賣場二是，各種個性化專賣店配合支持。五花八門的國內(nèi)外精品專賣店數(shù)十家，一般可占總面積20%，多種多樣的服務(wù)配套，如維修、彩擴沖印、風(fēng)味小吃、特色餐飲、洗衣店、銀行、咖啡館、茶坊、書店、郵局、藥房、小型影劇院、舞廳等，占25%。三、后期街坊型商業(yè)形式在首期15分鐘居住區(qū)商業(yè)建成的基礎(chǔ)上，應(yīng)適時地向5分鐘街坊型商業(yè)滲透，開始根據(jù)居民不同收入水平、居住不同價位的住房、不同消費水平和消費習(xí)慣，在孝陵衛(wèi)地區(qū)不同居住點建設(shè)具有不同特點的商業(yè)設(shè)施。在商業(yè)布局上主要有以下三種不同形式可供參考。第一種是“會所式”居住點商業(yè)。對消費水平相對較高的樓盤內(nèi)的社區(qū)，主要通過“會所”，使餐飲、咖啡、酒吧、便利店、餐館、娛樂、健身等服務(wù)相對集中在會所式的商業(yè)群落內(nèi)。（見圖）其中購物占30%，餐飲占40%。第二種是“多點式”的居住點商業(yè)。商業(yè)網(wǎng)點鑲嵌在居民住宅之中，（見下圖）設(shè)有便利店、餐飲、維修等，其中購物占50%，餐飲占30%，服務(wù)占20%。這種形式一般在中檔的樓盤中開展。 第三種是“沿街式”的居住點商業(yè)。這主要是針對老城區(qū)。由于老城區(qū)受原有樓房設(shè)施的局限，只能依賴馬路兩側(cè)的沿街商業(yè)網(wǎng)點，滿足居民的日常生活需要。（見圖）購物占60%，餐飲占20%，維修占20%。第三節(jié) 珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的布局珠江路高科技產(chǎn)業(yè)集群一條街，東起龍幡路，西至中山路，沿途共有商家店鋪1690家。經(jīng)過十年開發(fā)和經(jīng)營，已成為聞名省內(nèi)外的高科技產(chǎn)業(yè)集群帶，并被確定為省電子信息產(chǎn)業(yè)基地。目前，珠江路一條街正面臨第二次創(chuàng)新開發(fā)。一、珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街，自上世紀90年代初開發(fā)以來，已形成了具有數(shù)十萬平方米銷售面積的專業(yè)特色商業(yè)街，珠江路不僅是單一的現(xiàn)代電子產(chǎn)品購買場所，現(xiàn)已逐漸建立起IT大賣場、數(shù)碼廣場、專利創(chuàng)業(yè)園、江蘇軟件園和東大科技園等先進園區(qū)，與沿街各類專業(yè)商店融合，使珠江路一條街形成了高科技的產(chǎn)業(yè)集群帶。隨著IT產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，高科技產(chǎn)業(yè)街年銷售額已達2600億元，街內(nèi)一批企業(yè)依托珠江路日益做強做大，其中年銷售超億元的企業(yè)有50多家，超過10億元的企業(yè)已有3家。如百腦匯電腦城、福中、新華海、宏圖三胞等都是較大規(guī)模企業(yè)。目前，珠江路創(chuàng)業(yè)者已形成一支3萬人隊伍的IT技術(shù)專業(yè)隊伍，開通了“數(shù)字珠江路”網(wǎng)站，他們中有留學(xué)歸來人員，有大專院校師生，有科研院所的專家學(xué)者。近年以來，珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街按照省市領(lǐng)導(dǎo)要求，集中力量整治市場秩序，創(chuàng)建“無亂收費示范街”活動，推行先行理賠、抽檢準入等制度，建設(shè)起“誠信珠江路”，使整條珠江路形象大為提升。眼下，珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街在新一輪的發(fā)展中存在著明顯的三大優(yōu)勢。其一，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。珠江路的商業(yè)發(fā)展并非空中樓閣，而是建立在高科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，一大批省內(nèi)外高科技計算機院所始終支撐了該商圈的發(fā)展。目前，形成了“一街三元”的發(fā)展格局，同時強大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢成為該專業(yè)特色街發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。其二，區(qū)位優(yōu)勢。珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街立足南京，輻射“長三角”，處于良好的城市發(fā)展背景。珠江路地處“中心城區(qū)”，緊靠省、市政府所在地，且區(qū)內(nèi)及周邊有南京大學(xué)、東南大學(xué)、航天航空大學(xué)等高等院校，以及中央、省、市計算機信息技術(shù)科研院所，為日益發(fā)的計算機軟件開發(fā)形成了強有力的市場支撐。其三，規(guī)劃優(yōu)勢。珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的發(fā)展，始終得到政府的積極支持，早已列入城市發(fā)展規(guī)劃，具有一定的剛性效果。1992年，政府就明確提出了將珠江路作為“科技強區(qū)”的標志，提出打造“數(shù)字玄武”，在珠江路大力發(fā)展信息軟件和高科技流通產(chǎn)業(yè)；1999年，政府把珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的建設(shè)作為全市高新技術(shù)發(fā)展的重要部分，“十五”期間又規(guī)劃把珠江路建設(shè)成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的流通基地。這些優(yōu)勢為珠江路的新一輪發(fā)展奠定了相當好的基礎(chǔ)。但是，我們又必須充分意識到，珠江路的功能提升和改造調(diào)整仍存著五個方面的瓶頸。其一，目前的經(jīng)營層次還較低。眼下，在整個珠江路上擁有各類流通企業(yè)1600余家，主要經(jīng)營電腦、IT產(chǎn)品、電子產(chǎn)品的零售批發(fā)等。而在這眾多的零售批發(fā)企業(yè)中，布局上存在規(guī)模小、功能單一、設(shè)施陳舊等問題，產(chǎn)品缺乏自主知識產(chǎn)權(quán)、缺乏自主的研發(fā)和設(shè)計、技術(shù)成果的轉(zhuǎn)換、缺乏良好的孵化功能和現(xiàn)代的服務(wù)配套，難以形成以流通為龍頭的產(chǎn)業(yè)鏈體系，這同真正意義上的高科技產(chǎn)業(yè)集群街存在著較大的差距。其二，商貿(mào)流通的功能還相對滯后。電子信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)是以研發(fā)創(chuàng)新為生命力的新興產(chǎn)業(yè)，作為以電子信息技術(shù)產(chǎn)品交易為核心的專業(yè)特色街，不僅應(yīng)具有購物功能，而且還應(yīng)該有研發(fā)、專利技術(shù)的孵化與交易、新品展示等多種配套服務(wù)功能。其三，專業(yè)街的管理手段貧乏。珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街雖設(shè)有專門管委會，但是該管理機構(gòu)除了監(jiān)管外，實際上“有職無權(quán)”，對市場監(jiān)管缺少權(quán)威性。另外，管理還缺少外延，例如營銷活動的策劃組織、招商引資等一系列伸展性的管理工作。其四，稅收的政策性流失。長期以來，珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街入駐的商貿(mào)型流通企業(yè)以“異地經(jīng)營”的方式在珠江路從事商業(yè)活動，而企業(yè)注冊卻在開發(fā)區(qū)，以享受“優(yōu)惠”政策，從而使得商業(yè)街雖不斷增容，企業(yè)不斷發(fā)展。但對于玄武區(qū)經(jīng)濟的整體發(fā)展卻并沒有作出實際的貢獻。其五，其它商業(yè)服務(wù)業(yè)對其配套不足。珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街“以沿街店面為交易場地”，設(shè)施較為傳統(tǒng)簡陋，缺乏停車場地，送貨提貨相當困難，給客戶帶來不便。與此同時，周邊也缺乏相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)業(yè)與之配套，使得整條街缺乏商務(wù)交易的洽談場所和消費者休閑娛樂的配套場所。二、珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的經(jīng)營定位珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街是玄武區(qū)最具特色和代表性的專業(yè)特色街，要進一步推進特色經(jīng)營，必須以個性化產(chǎn)業(yè)集群商圈的商業(yè)文化理念對其給予準確的定位。該條商業(yè)街的主要目標消費群體大致有三部分構(gòu)成。一是，計算機IT技術(shù)科研人員和工程技術(shù)人員。對信息技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)和有新技術(shù)孵化的創(chuàng)新需求。二是，計算機技術(shù)愛好者。對IT產(chǎn)品硬件與軟件，有知識消費的需求。三是，來自省內(nèi)外“長三角”地區(qū)采購人員。對計算機信息技術(shù)有裝備需求。根據(jù)上述目標消費群體定位，珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街單一的購物功能必須提升和延伸，其整體功能定位應(yīng)是成為立足南京、服務(wù)全省、輻射長三角，集購物、交易、研發(fā)、展示、培訓(xùn)、服務(wù)于一體的特色產(chǎn)業(yè)圈。其交易功能：應(yīng)包括零售、批發(fā)、代理、專賣、總經(jīng)銷、連鎖經(jīng)營多種形式，銷售各類IT產(chǎn)品與技術(shù)、硬件與軟件。其研發(fā)功能：應(yīng)匯集和吸引國內(nèi)外信息技術(shù)的專家、學(xué)者，參與技術(shù)的研發(fā)，開展學(xué)術(shù)交流、專利技術(shù)孵化等。其展示功能：應(yīng)定期舉辦國內(nèi)外計算機技術(shù)以及硬軟件設(shè)施展覽、交易，展示國內(nèi)外最新的信息技術(shù)。其培訓(xùn)功能：應(yīng)根據(jù)國內(nèi)外計算機技術(shù)發(fā)展趨勢，引入培訓(xùn)機構(gòu)入駐，面向社會開展中高層次計算機技術(shù)培訓(xùn)，并進行國內(nèi)外學(xué)術(shù)交流。其服務(wù)功能：應(yīng)引入配套服務(wù)的企業(yè)，為消費者和企業(yè)提供有關(guān)計算機技術(shù)的咨詢、維修、保養(yǎng)，以及物流配送。三、珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的規(guī)劃布局珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街的布局，應(yīng)立足于有利于產(chǎn)業(yè)集群形成的原則：第一，改條狀為塊狀原則。改變目前珠江路“一條街”條狀布局，使之形成若干個主題型的塊狀結(jié)構(gòu)商圈。第二，分類布局原則。整個珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街，按主題分類，可分為IT產(chǎn)品、數(shù)碼技術(shù)和現(xiàn)代家電三大商圈板塊。第三，綜合配套原則。每一個主題商圈應(yīng)突出配套功能，即薈萃銷售、研發(fā)、展示、培訓(xùn)、服務(wù)等綜合配套。在三個主題商圈的結(jié)點上，布局各種餐飲、休閑、交易洽談場所，如咖啡館、酒吧、餐廳、茶座、公共休閑綠地等。第四，階段性推進原則。整個珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街調(diào)整是一個系統(tǒng)工程，應(yīng)以調(diào)整一批、改造一批、整合一批、提升一批、引進一批的方式，按時間節(jié)點分步推進。整個珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街，自西向東，按電子產(chǎn)品發(fā)展的歷史軌跡，由家電向數(shù)碼逐層推進，并將其聚焦為三個重點區(qū)域（見圖）。一是，以新百同仁大廈、新世界中心、中山大廈和引進蘇寧家電為核心，打造以現(xiàn)代家電為主題的商業(yè)圈，形成全省最大的現(xiàn)代家電市場，經(jīng)營各類數(shù)碼家電產(chǎn)品。二是，以百腦匯電腦城、匯豐數(shù)碼港、新珠江科技城等品牌店、專賣店為標志，形成以電腦軟硬件、耗材零售批發(fā)，產(chǎn)品研發(fā)、技術(shù)孵化、展示為主題的特色商圈。三是，以南京數(shù)碼港、華?？萍紡V場、雄獅電腦商城、谷陽世界、常州高宏等企業(yè)為標志，形成以數(shù)碼產(chǎn)品為主題的特色商圈，經(jīng)營世界上最新的數(shù)碼產(chǎn)品，并展示前導(dǎo)性的國際數(shù)碼精品。為了烘托這三個主題商圈，特建議在每一個主題商圈建起中心廣場（地下設(shè)車庫）點綴噴泉、標志物、綠化，營造相關(guān)主題氛圍。另外，建設(shè)對珠江路高科技產(chǎn)業(yè)街中與電子和信息產(chǎn)品行業(yè)不相關(guān)的企業(yè)，如摩托車修理、裝潢建材商店、房屋中介公司等應(yīng)予以遷出調(diào)整，另行安排。第四節(jié) 開發(fā)玄武湖畔親水商業(yè)玄武湖是享譽中華的都市親水景觀，猶如杭州西湖那樣秀美迷人，每當黃昏時分，玄武湖沐浴金色晚霞，那晚風(fēng)吹拂的湖光山色，泛起層層連漪、波光鱗鱗的水紋，引發(fā)人們的無限遐想……如何以水文化為主題，開發(fā)親水商業(yè)，滿足現(xiàn)代人的體驗型消費需求，是玄武區(qū)商業(yè)進一步加快現(xiàn)代化步伐的一個重要組成部分。一、湖畔親水商業(yè)開發(fā)的價值分析湖畔親水商業(yè)開發(fā)，主要是指充分利用玄武湖周邊生態(tài)景觀資源，營造高檔次國際化休閑消費場所，為高收入消費群體追求高品位的體驗消費，創(chuàng)造新的消費空間。湖畔親水商業(yè)的價值主要表現(xiàn)在以下幾個方面。一是，能提升城市品位?，F(xiàn)代城市品位的提高，在很大程度上取決于城市景觀、商業(yè)利用及文化資源的融合和生態(tài)環(huán)境的再造。玄武區(qū)商業(yè)理應(yīng)以玄武湖為載體，建造起既具有地方特色、又具有商旅特色的、一流的景觀休閑商業(yè)典范，在南京市打造出一個可供“富人”休閑的高檔消費天地。二是，能帶動舊區(qū)改造和土地升值。玄武湖親水商業(yè)圈建設(shè)，主要目的是營造“高雅、寧靜、秀美”的休閑消費環(huán)境，吸引在寧的中外白領(lǐng)及成功人士和高收入人群來此體驗消費，這樣，必定使周邊地區(qū)房產(chǎn)土地升值，推動舊區(qū)改造和人口結(jié)構(gòu)的置換，從而使房地產(chǎn)與親水商業(yè)聯(lián)動，改善投資環(huán)境，提高土地附加值。三是，能滿足個性化消費。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，收入檔次拉開，有相當一部分人將進入個性化消費時代。根據(jù)自身個性需求，尋求適應(yīng)個性的消費方式，充分發(fā)揮玄武湖親水景觀商業(yè)的特色功能，為高層次人群的個性化消費提供特色服務(wù)。二、借勢玄武湖開發(fā)現(xiàn)代休閑服務(wù)業(yè)的思路 目前，對玄武湖實行的是封閉型、購票進入式的經(jīng)營管理方式，效益差，資源保護的效率也不見得高。進入二十一世紀，許多發(fā)達城市都紛紛對原先傳統(tǒng)的封閉型管理進行了調(diào)整，轉(zhuǎn)變?yōu)殚_放式的公共景觀，并借景進行了有序的商業(yè)開發(fā)。由于科學(xué)的管理，不僅解決好了保護與利用的矛盾，更提高了管理的效益和效率，同時更為城市增添了一道亮麗的風(fēng)景線。經(jīng)勘測，玄武區(qū)可在市政府的支持下，充分發(fā)揮現(xiàn)代人對親水綠地的生態(tài)愛好。對“情侶園”重新規(guī)劃改造，辟為都市大面積公共綠地