【正文】 從房屋售價(jià)和租價(jià)比來(lái)看南京市房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)行情，目前租賃價(jià)格水平較低，此項(xiàng)數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)投資有一定參考意義。目前南京市市區(qū)住宅租賃價(jià)格約2030元/平米/月，商住寫(xiě)字樓租金水平比較穩(wěn)定約為4080元/平米/月，別墅和商鋪的租賃水平因地域位置與實(shí)際品質(zhì)影響，差異較大，但總體投資收益偏低。參考數(shù)據(jù)：地區(qū)住宅房?jī)r(jià)租金比統(tǒng)計(jì)地區(qū)商品房均價(jià)（元/平米）房?jī)r(jià)租金比北京7500100：1上海5500150：1廣州4000160：1南京4400210：1與全國(guó)各地租賃市場(chǎng)類(lèi)似，南京市房屋租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給失衡現(xiàn)象比較明顯，中高檔供給相對(duì)過(guò)剩，小戶(hù)型、中低檔產(chǎn)品供不應(yīng)求，抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年開(kāi)始分物業(yè)類(lèi)型月度租賃行情監(jiān)測(cè)，詳情將公布在我中心月度監(jiān)測(cè)報(bào)告中。二、2003年度南京市商品房?jī)r(jià)格因素及相關(guān)分析圖39 2003年度南京市商品住宅期望單價(jià)份額與實(shí)際供給份額比較圖 供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)主要表現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)的商品房的單價(jià)、總價(jià)、區(qū)域供給與實(shí)際價(jià)位、區(qū)位需求之間的差異。我公司2003年3月進(jìn)行的消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)。調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：%，嚴(yán)重供不應(yīng)求，需求35005000元/平米價(jià)位段的占40%，供求基本平衡，但區(qū)域供給結(jié)構(gòu)失衡，需求5000元以上/%，%，屬于嚴(yán)重供大于求。結(jié)合片區(qū)實(shí)際供給，2003年全年，南京市商品房?jī)r(jià)格供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失調(diào)現(xiàn)象較為突出，在需求量較大的區(qū)域，單價(jià)普遍高于消費(fèi)者期望水平，消費(fèi)者不得不購(gòu)買(mǎi)期望單價(jià)水平以上的商品房，房?jī)r(jià)由此節(jié)節(jié)升高。供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)也表現(xiàn)為總價(jià)供應(yīng)與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾，2003年南京市二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房的供應(yīng)嚴(yán)重不足，在新建商品房中，由于樓盤(pán)項(xiàng)目中大套型、單套面積在120平米以上的產(chǎn)品比例較高，造成單價(jià)低而總價(jià)高的商品房供應(yīng)較多，在有的區(qū)域存在供應(yīng)大于需求，而大多數(shù)單價(jià)較高的商品房總價(jià)更高，個(gè)別單價(jià)高、套型小、總價(jià)相對(duì)較低的酒店式公寓項(xiàng)目日前受到市場(chǎng)的追捧，例如許多購(gòu)房者不得不舍棄近郊價(jià)優(yōu)，但總價(jià)較高的大套型新商品房而購(gòu)買(mǎi)總價(jià)較低的市區(qū)小套型二手存量房，二手房?jī)r(jià)格由此攀升強(qiáng)勁，甚至直追新商品房單價(jià)，諸多表現(xiàn)說(shuō)明，目前南京市商品房市場(chǎng)的價(jià)格攀升形式與總價(jià)供需失調(diào)有關(guān)。另外，2003年全年南京市房?jī)r(jià)供需結(jié)構(gòu)性矛盾表現(xiàn)還有，市場(chǎng)供應(yīng)的商品房與消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)學(xué)習(xí)、生活品質(zhì)等的需求不合，在城區(qū)學(xué)區(qū)好的地段，新建商品房的供給奇缺，導(dǎo)致區(qū)域房?jī)r(jià)水漲船高。2. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及消費(fèi)者信心——價(jià)格支撐面之一%， 同時(shí)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迅速擴(kuò)張和以城市為中心的消費(fèi)變革正在進(jìn)行中。據(jù)有關(guān)國(guó)際機(jī)構(gòu)調(diào)查，目前消費(fèi)者信心指數(shù)達(dá)到歷史較高水平，反映了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大動(dòng)力。消費(fèi)者高度樂(lè)觀(guān)的情緒主要來(lái)自對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、固定收入、生活質(zhì)量的信心。近幾年南京的恩格爾系數(shù)已達(dá)40%以下，這個(gè)數(shù)據(jù)表明目前南京經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入消費(fèi)高增長(zhǎng)與變革的小康階段。2000年至2003年，南京市實(shí)現(xiàn)商品住宅的銷(xiāo)售額以年平均30%左右的速度遞增，商品住宅銷(xiāo)售額與四大類(lèi)商品銷(xiāo)售額呈現(xiàn)同步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，新大三件耐用消費(fèi)品（電腦、轎車(chē)、商品住宅）時(shí)代——到來(lái)了。南京正處在房地產(chǎn)發(fā)展的高增長(zhǎng)時(shí)期——南京是省會(huì)城市，人口集中，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人們的生活水平近年提高較快，對(duì)住宅的需求量大。國(guó)外經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)城市化水平達(dá)到40%以上，該地區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)將會(huì)快速發(fā)展，而南京現(xiàn)在城市化水平約為45%。另?yè)?jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP達(dá)到600－800美元之間時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將也進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段；達(dá)到1300美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速發(fā)展階段；超過(guò)1500美元時(shí)，住宅建設(shè)投資占GDP的比重將達(dá)到頂峰，而南京目前人均GDP約在2000美元左右。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最直接的后果是收入增長(zhǎng)，購(gòu)、換房成為可能與時(shí)尚，間接地拉動(dòng)房?jī)r(jià)。3. 投資拉動(dòng)——價(jià)格支撐面之二投資拉動(dòng)效應(yīng)主要體現(xiàn)三個(gè)方面：投資型物業(yè)形成、投資型購(gòu)房比例的增長(zhǎng)、投資心理的形成。投資型物業(yè)形成——南京市2003年上市的投資型物業(yè)超過(guò)前幾年的總量，例如小戶(hù)型物業(yè)特別是小戶(hù)型酒店式公寓成為熱點(diǎn)，小戶(hù)型回收比較穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)較小，市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型住宅、商住兩用型商品房的需求越來(lái)越大。商鋪、商住兩用樓、小戶(hù)型酒店式公寓是2003年投資型物業(yè)的市場(chǎng)重點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)式固定回報(bào)率返租模式成為2003年推廣較為廣泛的模式，而旅游型房產(chǎn)也有升溫跡象。由于有各類(lèi)特色產(chǎn)品的供給，2003年是南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資型物業(yè)形成氣候的一年。投資型購(gòu)房比例的增長(zhǎng)——統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2003年全市個(gè)人購(gòu)房貸款量大幅度上升，，%%。其中個(gè)人住房貸款余額與年初相比增幅為55%。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2003年四季度購(gòu)置新商品房的投資型業(yè)主占總量的20%以上，購(gòu)置二手房的投資型業(yè)主占總量的30%以上的，是2002年的一倍左右，特別值得注意的是其中外地購(gòu)房者的比例約為40%左右，這個(gè)比例說(shuō)明城市化進(jìn)程在吸引投資方面的效應(yīng)顯現(xiàn)，南京沿江經(jīng)濟(jì)帶的輻射及影響吸引了大批外來(lái)置業(yè)人群，在本地普通中低收入者買(mǎi)不起房，短期內(nèi)供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)狀況尚未改觀(guān)之前，投資型購(gòu)房比例的增長(zhǎng)是2003年房?jī)r(jià)上漲的重要支撐面。投資消費(fèi)心理的形成機(jī)制——受到高額投資回報(bào)的誘惑以及其它投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)加大的影響，居民進(jìn)行物業(yè)投資的心理日趨成熟，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)業(yè)務(wù)的推陳出新，通過(guò)賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新以及轉(zhuǎn)按揭買(mǎi)新等方式，通過(guò)銀行商業(yè)貸款的多種投資理財(cái)形式、購(gòu)置第二套住房作為投資的觀(guān)念興起已為越來(lái)越多的普通市民所認(rèn)可。4. 商品房直接成本的上升帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲土地成本——以2003年南京市實(shí)際出讓土地樓面地價(jià)計(jì)算，商品房開(kāi)發(fā)中土地成本已占商品房總價(jià)的50%左右，土地價(jià)格漲幅較大是帶動(dòng)2003年房?jī)r(jià)上升的直接動(dòng)力。2003年以來(lái)土地供應(yīng)量逐步上升將在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供求關(guān)系緊張的問(wèn)題，對(duì)平抑房?jī)r(jià)有一定的作用，但另一方面只要一二級(jí)市場(chǎng)存在供求矛盾，在市場(chǎng)大勢(shì)平穩(wěn)的狀態(tài)，房?jī)r(jià)將與土地價(jià)格同時(shí)上行，因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，城市化進(jìn)程中將消耗大量的土地，很長(zhǎng)一段時(shí)期南京市土地資源仍將處在供不應(yīng)求階段。建材大漲價(jià)——2003年建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，價(jià)格普遍上漲20%40%，按建筑原材料漲幅至少二成計(jì)算，建筑原材料上漲導(dǎo)致建設(shè)成本提高20%，將導(dǎo)致總成本增長(zhǎng)7%。如某種建筑用鋼材上漲1200元/噸，達(dá)到3400元/噸，增長(zhǎng)幅度超過(guò)50%。其它如水泥、沙子、石子、混凝土等所有蓋樓用得著的建筑施工原材料價(jià)格全部上漲。建安成本提高使得開(kāi)發(fā)商被迫升價(jià)，建材原料價(jià)格的上漲是導(dǎo)致樓價(jià)上漲的直接因素，建材成本的提高，使房屋開(kāi)發(fā)的成本每平方米增加100200元，開(kāi)發(fā)商成本壓力增大，會(huì)導(dǎo)致樓價(jià)合理性上升，但2003年8月以前開(kāi)發(fā)的商品房沒(méi)有受建材漲價(jià)的影響，因此開(kāi)發(fā)商不會(huì)對(duì)其大幅度提價(jià)，而8月以后開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也不會(huì)在春節(jié)前后上市，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2003年春節(jié)前后樓價(jià)上調(diào)的幅度不會(huì)太大。另外，樓盤(pán)景觀(guān)設(shè)計(jì)費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)造費(fèi)用比重增加較快已達(dá)到300400元/平米的水平，而且這一部分成本增加的趨勢(shì)較為明顯。5. 城市化戰(zhàn)略與房?jī)r(jià)水平——地區(qū)中心效應(yīng)顯現(xiàn)南京市正積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，到2005年，南京城市化率將達(dá)到65%， 意味著需要大量新建住宅；隨著交通規(guī)劃的逐步落實(shí)，南京都市圈的形成，中心型城市地位將得到進(jìn)一步鞏固，中心城市地位拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；隨著京滬高速鐵路的修成，上海、南京、杭州形成的三小時(shí)的經(jīng)濟(jì)圈，是世界制造業(yè)的中心。長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)圈的地理位置決定了南京市未來(lái)城市發(fā)展的速度將會(huì)更快。近期沿江大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略已直接拉動(dòng)南京市河西、江北、城北等片區(qū)房?jī)r(jià)上漲。2003年后，南京市城市化戰(zhàn)略與房?jī)r(jià)水平已成為密切相關(guān)因素。6. 開(kāi)發(fā)商保利因素——樓盤(pán)品質(zhì)化傾向 隨著房地產(chǎn)的金融政策的變化，對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)作項(xiàng)目的實(shí)力要求有提升趨勢(shì)，為了保持較高的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商在提升樓盤(pán)品質(zhì)的同時(shí)提升房?jī)r(jià)已成為普遍做法。7. 拆遷新法等政策影響 拆遷新法的直接效應(yīng)在于地級(jí)的躍升，導(dǎo)致2003年四季度直接拉動(dòng)了南京市二手房均價(jià)200元左右/平米，可以預(yù)見(jiàn)在2004年，這一政策對(duì)新建商品房開(kāi)盤(pán)價(jià)的影響將超過(guò)對(duì)二手房?jī)r(jià)格的影響。以上對(duì)影響近期南京市房?jī)r(jià)的相關(guān)因素分析，是從多角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格狀況及走勢(shì)進(jìn)行的研究，目前的各項(xiàng)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，短期內(nèi)南京市房?jī)r(jià)的變動(dòng)將相對(duì)穩(wěn)定。24 / 24