【正文】 從房屋售價和租價比來看南京市房地產(chǎn)租賃市場行情，目前租賃價格水平較低，此項數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)投資有一定參考意義。目前南京市市區(qū)住宅租賃價格約2030元/平米/月，商住寫字樓租金水平比較穩(wěn)定約為4080元/平米/月，別墅和商鋪的租賃水平因地域位置與實際品質(zhì)影響，差異較大，但總體投資收益偏低。參考數(shù)據(jù)：地區(qū)住宅房價租金比統(tǒng)計地區(qū)商品房均價（元/平米）房價租金比北京7500100：1上海5500150：1廣州4000160：1南京4400210：1與全國各地租賃市場類似，南京市房屋租賃市場結(jié)構(gòu)性供給失衡現(xiàn)象比較明顯，中高檔供給相對過剩，小戶型、中低檔產(chǎn)品供不應求，抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年開始分物業(yè)類型月度租賃行情監(jiān)測，詳情將公布在我中心月度監(jiān)測報告中。二、2003年度南京市商品房價格因素及相關(guān)分析圖39 2003年度南京市商品住宅期望單價份額與實際供給份額比較圖 供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)主要表現(xiàn)在市場供應的商品房的單價、總價、區(qū)域供給與實際價位、區(qū)位需求之間的差異。我公司2003年3月進行的消費者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民對房價的期望值與市場價差距甚遠。調(diào)查總體對每平方米的價格預期如下：%，嚴重供不應求，需求35005000元/平米價位段的占40%，供求基本平衡，但區(qū)域供給結(jié)構(gòu)失衡，需求5000元以上/%，%，屬于嚴重供大于求。結(jié)合片區(qū)實際供給，2003年全年，南京市商品房價格供應的結(jié)構(gòu)性失調(diào)現(xiàn)象較為突出，在需求量較大的區(qū)域，單價普遍高于消費者期望水平，消費者不得不購買期望單價水平以上的商品房，房價由此節(jié)節(jié)升高。供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)也表現(xiàn)為總價供應與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾，2003年南京市二手房、經(jīng)濟適用房、中低價商品房的供應嚴重不足，在新建商品房中，由于樓盤項目中大套型、單套面積在120平米以上的產(chǎn)品比例較高，造成單價低而總價高的商品房供應較多，在有的區(qū)域存在供應大于需求，而大多數(shù)單價較高的商品房總價更高，個別單價高、套型小、總價相對較低的酒店式公寓項目日前受到市場的追捧，例如許多購房者不得不舍棄近郊價優(yōu)，但總價較高的大套型新商品房而購買總價較低的市區(qū)小套型二手存量房，二手房價格由此攀升強勁，甚至直追新商品房單價，諸多表現(xiàn)說明，目前南京市商品房市場的價格攀升形式與總價供需失調(diào)有關(guān)。另外，2003年全年南京市房價供需結(jié)構(gòu)性矛盾表現(xiàn)還有，市場供應的商品房與消費者對樓盤學習、生活品質(zhì)等的需求不合，在城區(qū)學區(qū)好的地段，新建商品房的供給奇缺，導致區(qū)域房價水漲船高。2. 經(jīng)濟增長及消費者信心——價格支撐面之一%， 同時，國內(nèi)市場的迅速擴張和以城市為中心的消費變革正在進行中。據(jù)有關(guān)國際機構(gòu)調(diào)查，目前消費者信心指數(shù)達到歷史較高水平，反映了中國經(jīng)濟的強大動力。消費者高度樂觀的情緒主要來自對國民經(jīng)濟、固定收入、生活質(zhì)量的信心。近幾年南京的恩格爾系數(shù)已達40%以下，這個數(shù)據(jù)表明目前南京經(jīng)濟已進入消費高增長與變革的小康階段。2000年至2003年，南京市實現(xiàn)商品住宅的銷售額以年平均30%左右的速度遞增，商品住宅銷售額與四大類商品銷售額呈現(xiàn)同步增長態(tài)勢，新大三件耐用消費品（電腦、轎車、商品住宅）時代——到來了。南京正處在房地產(chǎn)發(fā)展的高增長時期——南京是省會城市，人口集中，經(jīng)濟發(fā)達，人們的生活水平近年提高較快，對住宅的需求量大。國外經(jīng)驗證明，當一個地區(qū)城市化水平達到40%以上，該地區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)將會快速發(fā)展，而南京現(xiàn)在城市化水平約為45%。另據(jù)世界銀行統(tǒng)計，當一個國家人均GDP達到600－800美元之間時，住宅產(chǎn)業(yè)將也進入高速增長階段；達到1300美元時，進入穩(wěn)定的快速發(fā)展階段；超過1500美元時，住宅建設(shè)投資占GDP的比重將達到頂峰，而南京目前人均GDP約在2000美元左右。經(jīng)濟增長最直接的后果是收入增長，購、換房成為可能與時尚，間接地拉動房價。3. 投資拉動——價格支撐面之二投資拉動效應主要體現(xiàn)三個方面：投資型物業(yè)形成、投資型購房比例的增長、投資心理的形成。投資型物業(yè)形成——南京市2003年上市的投資型物業(yè)超過前幾年的總量，例如小戶型物業(yè)特別是小戶型酒店式公寓成為熱點，小戶型回收比較穩(wěn)定風險較小，市場對小戶型住宅、商住兩用型商品房的需求越來越大。商鋪、商住兩用樓、小戶型酒店式公寓是2003年投資型物業(yè)的市場重點，產(chǎn)權(quán)式固定回報率返租模式成為2003年推廣較為廣泛的模式，而旅游型房產(chǎn)也有升溫跡象。由于有各類特色產(chǎn)品的供給，2003年是南京市房地產(chǎn)市場投資型物業(yè)形成氣候的一年。投資型購房比例的增長——統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2003年全市個人購房貸款量大幅度上升，，%%。其中個人住房貸款余額與年初相比增幅為55%。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2003年四季度購置新商品房的投資型業(yè)主占總量的20%以上，購置二手房的投資型業(yè)主占總量的30%以上的，是2002年的一倍左右，特別值得注意的是其中外地購房者的比例約為40%左右，這個比例說明城市化進程在吸引投資方面的效應顯現(xiàn)，南京沿江經(jīng)濟帶的輻射及影響吸引了大批外來置業(yè)人群，在本地普通中低收入者買不起房，短期內(nèi)供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)狀況尚未改觀之前，投資型購房比例的增長是2003年房價上漲的重要支撐面。投資消費心理的形成機制——受到高額投資回報的誘惑以及其它投資回報風險加大的影響，居民進行物業(yè)投資的心理日趨成熟，隨著房地產(chǎn)市場服務業(yè)務的推陳出新，通過賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新以及轉(zhuǎn)按揭買新等方式，通過銀行商業(yè)貸款的多種投資理財形式、購置第二套住房作為投資的觀念興起已為越來越多的普通市民所認可。4. 商品房直接成本的上升帶動房價上漲土地成本——以2003年南京市實際出讓土地樓面地價計算，商品房開發(fā)中土地成本已占商品房總價的50%左右，土地價格漲幅較大是帶動2003年房價上升的直接動力。2003年以來土地供應量逐步上升將在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場土地供求關(guān)系緊張的問題，對平抑房價有一定的作用，但另一方面只要一二級市場存在供求矛盾，在市場大勢平穩(wěn)的狀態(tài)，房價將與土地價格同時上行，因為土地是稀缺資源，城市化進程中將消耗大量的土地，很長一段時期南京市土地資源仍將處在供不應求階段。建材大漲價——2003年建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，價格普遍上漲20%40%，按建筑原材料漲幅至少二成計算，建筑原材料上漲導致建設(shè)成本提高20%，將導致總成本增長7%。如某種建筑用鋼材上漲1200元/噸，達到3400元/噸，增長幅度超過50%。其它如水泥、沙子、石子、混凝土等所有蓋樓用得著的建筑施工原材料價格全部上漲。建安成本提高使得開發(fā)商被迫升價，建材原料價格的上漲是導致樓價上漲的直接因素，建材成本的提高，使房屋開發(fā)的成本每平方米增加100200元，開發(fā)商成本壓力增大，會導致樓價合理性上升，但2003年8月以前開發(fā)的商品房沒有受建材漲價的影響，因此開發(fā)商不會對其大幅度提價，而8月以后開發(fā)的產(chǎn)品也不會在春節(jié)前后上市，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測，2003年春節(jié)前后樓價上調(diào)的幅度不會太大。另外，樓盤景觀設(shè)計費用和營銷造費用比重增加較快已達到300400元/平米的水平，而且這一部分成本增加的趨勢較為明顯。5. 城市化戰(zhàn)略與房價水平——地區(qū)中心效應顯現(xiàn)南京市正積極推進城市化進程，到2005年，南京城市化率將達到65%， 意味著需要大量新建住宅；隨著交通規(guī)劃的逐步落實，南京都市圈的形成，中心型城市地位將得到進一步鞏固，中心城市地位拉動房價上漲；隨著京滬高速鐵路的修成，上海、南京、杭州形成的三小時的經(jīng)濟圈，是世界制造業(yè)的中心。長江經(jīng)濟圈的地理位置決定了南京市未來城市發(fā)展的速度將會更快。近期沿江大開發(fā)戰(zhàn)略已直接拉動南京市河西、江北、城北等片區(qū)房價上漲。2003年后，南京市城市化戰(zhàn)略與房價水平已成為密切相關(guān)因素。6. 開發(fā)商保利因素——樓盤品質(zhì)化傾向 隨著房地產(chǎn)的金融政策的變化，對開發(fā)商運作項目的實力要求有提升趨勢，為了保持較高的利潤，開發(fā)商在提升樓盤品質(zhì)的同時提升房價已成為普遍做法。7. 拆遷新法等政策影響 拆遷新法的直接效應在于地級的躍升，導致2003年四季度直接拉動了南京市二手房均價200元左右/平米，可以預見在2004年，這一政策對新建商品房開盤價的影響將超過對二手房價格的影響。以上對影響近期南京市房價的相關(guān)因素分析，是從多角度對房地產(chǎn)市場價格狀況及走勢進行的研究，目前的各項相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，短期內(nèi)南京市房價的變動將相對穩(wěn)定。24 / 24