【正文】 項(xiàng)目名稱天城時(shí)尚party戶型構(gòu)成戶 型面積（㎡）地理位置菏澤路與淄博路交匯處一房一廳50201平米不等物業(yè)類別住宅（小高層）兩房兩廳總占地面積60000平米三房兩廳總建筑面積10萬平米四房兩廳綠化率38．40%銷售均價(jià)2500元/㎡代理商精實(shí)物業(yè)顧問車位安排地下停車場(chǎng)、車庫管理公司日照天誠物業(yè)管理有限公司銷 售 率50%左右付款方式一次性、按揭管理費(fèi)用開盤時(shí)間2005年8月銷售電話06338770666/8802666交付時(shí)間2006年5月暢銷戶型兩房兩廳、三房兩廳項(xiàng)目賣點(diǎn)與營銷推廣主題日照市第一個(gè)純板式小高層銷售策略銀行按揭首付30%，3%的折扣；一次性付款4%的折扣；客戶群分析客戶主要以北京、東北投資客居多，以滿足其度假休閑之用；綜合評(píng)述主要以外銷為主，作為日照市第一個(gè)純小高層住宅社區(qū)，其規(guī)劃合理、配套完善深得客戶認(rèn)可。項(xiàng)目名稱新天地、舒斯貝爾戶型構(gòu)成戶 型面積（㎡）地理位置海曲路與青島路交匯處一房開 發(fā) 商舒斯貝爾置業(yè)兩房一廳物業(yè)類別酒店式公寓+MALL+住宅兩房兩廳總占地面積60000㎡三房兩廳總建筑面積200000㎡公寓面積—商業(yè)面積80000㎡主流面積30㎡左右公寓面積56000㎡商鋪面積住宅面積54000㎡主流面積套數(shù)公寓：660套，住宅：車位安排地下停車場(chǎng)、車庫銷售均價(jià)公寓：7600元/㎡ 住宅：3900元/㎡價(jià)格范圍公寓: 600011700元/㎡住宅: 規(guī)劃設(shè)計(jì)湯姆、嘉倫管理公司美國戴斯酒店管理公司銷 售 率付款方式一次性、按揭管理費(fèi)用公寓:毛收入中扣除交付時(shí)間2006年12月31日銷售電話06338838888暢銷戶型公寓：海景小面積戶型，住宅：海景房，滯銷戶型公寓：背海大面積戶型，住宅：背海景房，項(xiàng)目賣點(diǎn)與營銷推廣主題日照首席海景商務(wù)、生活社區(qū)；君臨天下戴爾斯大酒—日照首座四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店；蔚藍(lán)海岸觀景座；夢(mèng)想之城蔚藍(lán)之城；蔚藍(lán)海岸巔峰地胄、黃金三角軸心地標(biāo)；銷售策略公寓投資方式:全面委托\(zhòng)靈活委托\(zhòng)全面委托,固定回報(bào)；70年產(chǎn)權(quán),首付40%，年最低回報(bào)為出租率的30%回報(bào)，享受自?。豢蛻羧悍治鰢鴥?nèi)各地投資客，主要以山東省內(nèi)日照周邊地區(qū)投資客為主；綜合評(píng)述日照第一高度，政府規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目，2007年日照水上運(yùn)動(dòng)會(huì)指定酒店；戴斯大酒店管理，管理有保障；投資回報(bào)高，銷售政策優(yōu)惠，回報(bào)細(xì)節(jié)不詳實(shí)；開發(fā)商實(shí)力雄厚，樓盤規(guī)模大；項(xiàng)目名稱金階廣場(chǎng)戶型構(gòu)成戶 型面積（㎡）地理位置日照市海濱五路20號(hào)兩房兩廳2941開 發(fā) 商山東日照福泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三房兩廳物業(yè)類別產(chǎn)權(quán)式公寓+商業(yè)復(fù)式總占地面積270畝其它總建筑面積180000平米商業(yè)面積1300平米容積率0．99套數(shù)公寓：989戶車位安排地下停車場(chǎng)、車庫銷售均價(jià)公寓：2750元/㎡ ；臨街商鋪：13000元/㎡管理公司上海森濠酒店管理有限公司銷售率40%左右銷售代理上海同濟(jì)房地產(chǎn)咨詢有限公司付款方式一次性、按揭管理費(fèi)用2角/㎡開盤時(shí)間05年10月30日銷售電話06333605888/3605777項(xiàng)目賣點(diǎn)與營銷推廣主題首個(gè)四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店之商務(wù)辦公，TPC產(chǎn)權(quán)酒店異地交換平臺(tái)；客戶群分析主要針對(duì)國內(nèi)各地投資客，以東北投資客為主；營銷策略一次性付款：3%的折扣；按揭：首付30%。2%的折扣；7%的年回報(bào)再加上20天的免費(fèi)入住權(quán)，7%的回報(bào)+50%酒店凈利分紅。綜合評(píng)述其在全國多處設(shè)點(diǎn)營銷，引進(jìn)外地投資客，有利地補(bǔ)充了本地市場(chǎng)的客源少的問題，高回報(bào)率+專業(yè)管理公司運(yùn)作+TPC產(chǎn)權(quán)交換平臺(tái)必將吸引投資者的目光。投資回報(bào)高，但合同期效短，投資風(fēng)險(xiǎn)較大；商服物業(yè)（內(nèi)銷及外銷）代表項(xiàng)目調(diào)研一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱興業(yè)國際商城地理位置黃海一路與海濱三路交匯處項(xiàng)目規(guī)模總建筑面積45000 商業(yè)建筑面積39000 發(fā) 展 商日照興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司日照興文置業(yè)有限公司銷售方式按建筑面積管理公司海南可道商業(yè)管理有限公司銷售情況良好，預(yù)計(jì)銷售完成率為30%開盤時(shí)間2003年單鋪面積主流：1035㎡開業(yè)時(shí)間2006年商場(chǎng)定位MALL（超市+百貨相結(jié)合的購物中心）管 理公司實(shí)力業(yè)內(nèi)知名度不高 產(chǎn)品特征商住樓盤，商業(yè)負(fù)一上四層，住宅五至十八層；商業(yè)功能購物、休閑、娛樂、文化于一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心；招商租賃情 況招商已啟動(dòng)，招商進(jìn)度不詳，11月5日至6日舉行《品牌經(jīng)營管理培訓(xùn)班》活動(dòng)；客戶來源及特點(diǎn)客戶來源：全國各地，主要以東北投資客為主，南京、上海、本地也有部分；客戶特點(diǎn)：東北投資客主要以回鄉(xiāng)定居類為主；本地投資客主要投資三、四層商鋪，因投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，回報(bào)有保障；其它為專業(yè)投資客；二、各樓層功能定位及售（租）價(jià)調(diào)查樓 層經(jīng)營品種/類別面積（m2）銷售方式（售/租）售價(jià)均價(jià)（元/m2）1F家世界超市11000不售1F4F百貨商場(chǎng)28000產(chǎn)權(quán)出售一層：9500二層：7500三、四層：60005F18F商住兩用公寓6000產(chǎn)權(quán)式銷售3300銷售策略50年產(chǎn)權(quán)，首付40%=現(xiàn)付10%+開發(fā)展借給30%（二年還清），銀行按揭60%，返租3年每年回報(bào)7%,一次性回報(bào)21%，首付款內(nèi)一次性回報(bào)扣除；三、四層可享受5年后加10%回購（買得商鋪總價(jià)+總價(jià)10%轉(zhuǎn)賣給開發(fā)商）；整體商鋪只對(duì)外出售50%；四、銷售現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)情況銷售代表銷售代表人數(shù)管理架構(gòu)服務(wù)水平現(xiàn)場(chǎng)流程男0人，女3人————————專業(yè)□√ 非專業(yè)□有序□√ 混亂□綜合評(píng)述優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商實(shí)力雄厚；專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理；知名連鎖超市家世界入駐；回報(bào)方式誘人，吸引投資客眼球；項(xiàng)目地段為老商業(yè)旺區(qū)；單鋪面積較小，總價(jià)較低；劣勢(shì)：一、二層返租時(shí)間過短，影響投資客的投資熱度；招商及商場(chǎng)檔次定位能否實(shí)現(xiàn)問題；長期經(jīng)營管理問題；商圈內(nèi)商業(yè)競爭；一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱興業(yè)世紀(jì)城地理位置日照市北京路中段項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e約30萬平米 發(fā) 展 商日照興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售方式按建筑面積管理公司————銷售情況良好，預(yù)計(jì)銷售完成率為30%交 付 時(shí) 間05年12月單鋪面積主流：75㎡左右開業(yè)時(shí)間 ——————商場(chǎng)定位MALL管 理公司實(shí)力香港創(chuàng)華商業(yè)管理公司產(chǎn)品特征商住樓盤，商業(yè)一上三層，商業(yè)功能購物、休閑、娛樂、文化于一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心；招商租賃情 況招商已啟動(dòng)，招商進(jìn)度不詳，11月5日至6日舉行《品牌經(jīng)營管理培訓(xùn)班》活動(dòng)；客戶來源及特點(diǎn)客戶來源：全國各地，主要以東北投資客為主，南京、上海、本地也有部分；客戶特點(diǎn)：東北投資客主要以回鄉(xiāng)定居類為主；本地投資客主要投資三、四層商鋪，因投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，回報(bào)有保障；其它為專業(yè)投資客；二、各樓層功能定位及售（租）價(jià)調(diào)查樓 層經(jīng)營/業(yè)態(tài)品種/類別面積（m2）銷售方式（售/租）售價(jià)均價(jià)（元/m2）山東銀座商城產(chǎn)權(quán)出售13900百貨產(chǎn)權(quán)出售6300百貨產(chǎn)權(quán)式銷售6300左右銷售策略50年產(chǎn)權(quán)，首付40%=現(xiàn)付10%+開發(fā)展借給30%（二年還清），銀行按揭60%，返租2年每年回報(bào)7%一次性回報(bào)14%，首付款內(nèi)一次性回報(bào)扣除；四、銷售現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)情況銷售代表銷售代表人數(shù)管理架構(gòu)服務(wù)水平現(xiàn)場(chǎng)流程男0人，女3人專業(yè)□√ 非專業(yè)□有序□√ 混亂□綜合評(píng)述優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商實(shí)力雄厚；專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理；知名連鎖銀座商城入駐；回報(bào)方式誘人，吸引投資客眼球； 單鋪面積較小，總價(jià)較低；劣勢(shì)：招商及商場(chǎng)檔次定位能否實(shí)現(xiàn)問題；長期經(jīng)營管理問題；商圈能否做起令人擔(dān)憂； 第三章、日照市消費(fèi)者調(diào)研一、消費(fèi)者基本特征分析從購房用途來分析，日照房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者基本上可以分為三類：對(duì)于住房來說一是買房自住，二是買房度假，三是買房投資；對(duì)于商鋪來說一是投資，二是自已經(jīng)營；從內(nèi)外銷量比來分析，內(nèi)銷與外銷比為2:3，外銷占市場(chǎng)總銷售量的60%；從購房用途和人群關(guān)系來分析，度假、投資主要以外銷為主，自住主要以本地居民為主；從購房區(qū)域選擇分析，本地人消費(fèi)者購房區(qū)域主要集中在老城區(qū)和老城新城結(jié)合部，主要因?yàn)樯畋憷?，房總價(jià)相對(duì)較低；外地消費(fèi)者主要購房區(qū)域集中在山海天、新城東部及石臼，主要因?yàn)榄h(huán)境好；二、消費(fèi)者投資特征分析從房地產(chǎn)整體市場(chǎng)投資量來分析，主要以外地投資為主；從投資物業(yè)類別來分析，住宅投資量高于商服投資量，商服物業(yè)開發(fā)力度的加強(qiáng)，商服物業(yè)投資量有望增加；從住宅投資情況分析，投資取向主要集中在山海天及新城區(qū)高層小高層，主要表現(xiàn)為海景房投資。從商服物業(yè)投資情況分析，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓是市場(chǎng)的新型產(chǎn)物，目前投資較為走俏；三、消費(fèi)者投資心理分析住宅物業(yè)投資心理分析：住宅物業(yè)投資主要注重周邊環(huán)境及海景；商服物業(yè)投資心理分析：商服物業(yè)投資主要注重固定回報(bào)和物業(yè)升值潛力；四、內(nèi)銷及外銷客戶特征內(nèi)銷客戶特征：內(nèi)銷客戶主要注重價(jià)格，對(duì)規(guī)劃、環(huán)境、交通條件不是很注重，主要以買房自住為主，收入較低的人群購房區(qū)域主要集中在老城區(qū)及老城新城結(jié)合部主要因?yàn)榉績r(jià)較低，收入較高人群購房區(qū)域主要集中在新城區(qū)，主要因?yàn)榻煌āh(huán)境及子女上學(xué)方便；外銷客戶特征：外銷客戶主要來源于山東其它地區(qū)、東北、北京、河南、山西、新疆及周邊城市，其中東北客戶主要以自住為主，同時(shí)也會(huì)投資；其它地方客戶主要以度假、養(yǎng)老、投資升值等為主；第四章、日照市房地產(chǎn)現(xiàn)狀總結(jié)一、日照市房地產(chǎn)宏觀運(yùn)行狀況軟硬環(huán)境良好，市場(chǎng)前景樂觀（1）政府政策更加透明規(guī)范；土地的運(yùn)作已經(jīng)非常市場(chǎng)化，基本從協(xié)議出讓制轉(zhuǎn)變?yōu)檎型稑?biāo)制和競拍制。公正、公平、公開的土地出讓政策，讓更多外地有實(shí)力、有眼光的發(fā)展商也參與到城市建設(shè)中來，提升了房地產(chǎn)發(fā)展水平。（2）突出地方旅游優(yōu)勢(shì)，旅游度假類樓盤得已快速發(fā)展；日照市城市功能基本形成，規(guī)劃形成生態(tài)旅游名城，以其豐富的旅游資源優(yōu)勢(shì)及良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，來帶動(dòng)整個(gè)城的各行業(yè)同步發(fā)展；就目前市場(chǎng)來看房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度優(yōu)為突出，目前旅游度假類樓盤及公寓酒店類樓盤正處于快速、穩(wěn)步發(fā)展時(shí)期；同時(shí)政府不斷加大對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)及配套設(shè)施的資金投入，增強(qiáng)城市影響力和城市旅游品牌。（3）城市規(guī)劃合理，具有前瞻性、特色性； 日照市城區(qū)格局基本形成，各片區(qū)有著不同的功能和特色，城區(qū)基本沒有工業(yè)規(guī)劃，四大板分別以商貿(mào)、政治、物流、旅游四大板塊來規(guī)劃，目前已基本形成規(guī)模；同時(shí)政府在發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的同又引入水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，目前世帆賽基地已投入使用，水上運(yùn)動(dòng)基地正在快速建設(shè)中，相應(yīng)的酒店等配套設(shè)施也在建設(shè)中。整體市場(chǎng)處于房地產(chǎn)發(fā)展的加速階段整個(gè)城市如同一個(gè)大工地，幾大片區(qū)開發(fā)力度逐步加快，新城建設(shè)、老城改造同步進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)。外來投資客戶不斷增加，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)固發(fā)展；目前日照房地產(chǎn)市場(chǎng)外銷投資比率已超過半數(shù)達(dá)到了60%，可想而知這樣的發(fā)展速度對(duì)日照市近年及今后的發(fā)展起到無形的大力推動(dòng)作用，今年全國各地房市價(jià)格均有回落，但日照市房市整體價(jià)格沒有下降，反而有所增長；雖然商品房市場(chǎng)供給量巨大，但是商品房消費(fèi)量還在不斷增加，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)保持快速增長態(tài)勢(shì)。二、日照市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征日照市市區(qū)（東港區(qū)）城市格局及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r（1）城市格局及分析根據(jù)日照市城市規(guī)劃特點(diǎn)可將市區(qū)分為以下片區(qū)【老城片區(qū)】 日照市老城區(qū)，區(qū)域人口較多，是日照的商業(yè)旺區(qū)和本地居民重要的居集地，但片區(qū)環(huán)境較差，區(qū)域規(guī)劃及目前舊城改造相對(duì)落后于新城片區(qū)和石臼片區(qū)，目前在建在售項(xiàng)目多數(shù)為商業(yè)項(xiàng)目、商住項(xiàng)目。片區(qū)發(fā)展勢(shì)態(tài)傾向于形成日照核心商圈及金融中心，片區(qū)空間正在向四周拓展（圖中箭頭所示），在片區(qū)周邊有望形成以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鞯木蛹??！拘鲁瞧瑓^(qū)】 規(guī)劃建設(shè)的日照新城區(qū)，日照市政府及相關(guān)行政職能部門所在地，片區(qū)交通、環(huán)境均做了完善的規(guī)劃，目前在建在售樓盤趨向CBD（中央商務(wù)、住宅）概念方向發(fā)展。未來有望形成政治、商務(wù)、文化中心區(qū)，同時(shí)接軌萬平口水上運(yùn)動(dòng)基地、海濱浴場(chǎng)及老城區(qū)（圖中箭頭所示），形成旅業(yè)、餐飲、旅游商品等特色為一體的中心區(qū)。