【正文】 所得稅j=(aei)*10%740740印花稅k=a*%202020契稅l=a*4%1,5671,567稅負(fù)總計(jì)7,0181,587(2)方案二方案二屬于外資境外并購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)。轉(zhuǎn)讓方不需繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅，需繳納股息所得稅。受讓方不用繳納契稅。但轉(zhuǎn)讓雙方都需要繳納印花稅。交易中，轉(zhuǎn)讓方屬非居民企業(yè)，按10%資本收益計(jì)提所得稅。 方案二相關(guān)稅負(fù)表 （單位：萬(wàn)元）稅負(fù)計(jì)算公式金額轉(zhuǎn)讓方稅負(fù)受讓方稅負(fù)轉(zhuǎn)讓收入a39,178轉(zhuǎn)讓成本b25,500企業(yè)所得稅c=(ab)*10%1,3681,368印花稅d=a*%202020稅負(fù)總計(jì)1,38820(3)方案三方案三屬于外資境外并購(gòu)項(xiàng)目公司外資股東公司股權(quán)。轉(zhuǎn)讓方不需繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、股息所得稅和契稅，受讓方不用繳納契稅。但轉(zhuǎn)讓雙方都需要繳納印花稅。 方案三相關(guān)稅負(fù)表 （單位：萬(wàn)元）稅負(fù)計(jì)算公式金額轉(zhuǎn)讓方稅負(fù)受讓方稅負(fù)轉(zhuǎn)讓收入a39,178轉(zhuǎn)讓成本b25,500印花稅c=a*%202020稅負(fù)總計(jì)2020對(duì)于這三種方案，從轉(zhuǎn)讓雙方的角度考慮，各方應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)如表所示： 轉(zhuǎn)讓方需承擔(dān)的稅負(fù)比較表 （單位：萬(wàn)元）方案一方案二方案三營(yíng)業(yè)稅1,959城市維護(hù)建設(shè)稅137教育費(fèi)附加59土地增值稅4,103企業(yè)所得稅7401,368印花稅202020契稅稅負(fù)總計(jì)7,0181,38820 受讓方需承擔(dān)的稅負(fù)比較表 （單位：萬(wàn)元）方案一方案二方案三營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加土地增值稅企業(yè)所得稅印花稅202020契稅1,567稅負(fù)總計(jì)1,58720方案選擇分析對(duì)三種交易方案影響因素分析如下：（1）稅收因素從稅收成本考慮，方案三的總轉(zhuǎn)讓交易稅收成本是最小的，符合企業(yè)的最大利益，但方案二、三轉(zhuǎn)讓價(jià)款都不可以列入項(xiàng)目的成本，在以后項(xiàng)目清算時(shí)，還應(yīng)繳納相應(yīng)的、客觀的企業(yè)所得稅和土地增值稅。方案一要繳納巨額的稅費(fèi)，但轉(zhuǎn)讓價(jià)款可列入為項(xiàng)目成本，可以減少以后的企業(yè)所得稅和土地增值稅的計(jì)征。（2）可操作性因素。兩種方案中，方案二、三的可操作性較差，方案一相對(duì)較好。2007年，商務(wù)部和外管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函［2007］50號(hào)），交易程序及審批較為復(fù)雜。方案一要求恒豐公司必須先與宜嘉公司達(dá)成項(xiàng)目購(gòu)買協(xié)議，然后再以項(xiàng)目的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)，設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)。方案二、三前期需進(jìn)行盡職調(diào)查，對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評(píng)估。（3）潛在風(fēng)險(xiǎn)因素。三種方案中，方案一的潛在風(fēng)險(xiǎn)最小，且須就轉(zhuǎn)讓的合法化進(jìn)行分析，但可以避免項(xiàng)目的合法性風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)外債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。方案二、三規(guī)避了巨額資本利得稅。但如果項(xiàng)目取得不符合法律規(guī)定或存在重大瑕疵，則可能會(huì)被政府收回或責(zé)令補(bǔ)交地價(jià)款等費(fèi)用；目標(biāo)公司或有負(fù)債,包括未披露的對(duì)外擔(dān)保、潛在的合同違約與潛在的未支付款項(xiàng)等，容易產(chǎn)生或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。（4）項(xiàng)目股東為規(guī)避較重的稅費(fèi)，只愿意將項(xiàng)目持股公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給澳門企業(yè)。綜合考慮，宜選擇方案三完成交易操作。、并購(gòu)流程恒豐公司發(fā)出并購(gòu)意向書(shū)恒豐公司對(duì)宜嘉公司盡職調(diào)查雙方談判并購(gòu)合同雙方簽訂并購(gòu)合同工商變更登記股權(quán)并購(gòu)對(duì)價(jià)支付十一、結(jié)論及建議本次投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了大量的市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)之上，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)周期的計(jì)劃，開(kāi)發(fā)成本估算以及財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性作出評(píng)價(jià)。現(xiàn)將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下：、研究分項(xiàng)結(jié)果216。 在珠海經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，GDP持續(xù)攀升的支撐和帶動(dòng)下，珠海的樓市平穩(wěn)發(fā)展；216。 珠海限價(jià)限購(gòu)政策，由于本項(xiàng)目定價(jià)高于珠海限價(jià)，必須通過(guò)現(xiàn)樓回款，一定程度上增加了本項(xiàng)目的資金成本及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；216。 珠海主城區(qū)土地資源稀缺，而剛性需求較大；216。 本地塊地理位置優(yōu)越，緊鄰香洲區(qū)行政中心，周邊有多個(gè)大型成熟社區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)基本成熟；216。 從盈虧平衡分析可知，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般；216。 ，通過(guò)商品房銷售回籠，總利潤(rùn)約8685萬(wàn)元，投資回報(bào)率為：%，投資回報(bào)率尚算可以。216。 本項(xiàng)目周邊樓盤精裝房均價(jià)在1600018000元/m2左右，以南光公司的品牌，較其他樓盤，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)相對(duì)較低。、結(jié)論通過(guò)上述科學(xué)研究分析論證，本項(xiàng)目可行。、建議（1）鑒于本項(xiàng)目周邊樓盤較多，且均為大型成熟社區(qū)，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就本項(xiàng)目打造產(chǎn)品及檔次需多方調(diào)查和加以論證。（2）加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)開(kāi)發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制。（3）基于自身?xiàng)l件，加強(qiáng)物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場(chǎng)為先，盡早介入進(jìn)行本物業(yè)的前期銷售及策劃和推廣工作。（4）對(duì)地塊現(xiàn)狀、年限及現(xiàn)有權(quán)屬人進(jìn)行深入分析，因現(xiàn)有地塊來(lái)源相對(duì)復(fù)雜，在地塊洽談過(guò)程需多方面了解，規(guī)避人為因素風(fēng)險(xiǎn)。附件：交易成交確認(rèn)書(shū)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地平面圖投資明細(xì)估算編制單位：南光恒豐企業(yè)管理(珠海)有限公司編制人：莫燦源編制時(shí)間：二零一三年五月十日32 / 33