【正文】 25 30 35 40 45不 可 復(fù) 制 的 自 然 環(huán) 境處 于 傳 統(tǒng) 的 高 檔 住 宅 區(qū) 域安 全 性 與 私 密 性最 理 想 的 戶 型 結(jié) 構(gòu)居 住 者 為 成 功 人 士先 進(jìn) 的 智 能 化 設(shè) 施物 業(yè) 管 理 的 無(wú) 可 挑 剔交 通 便 利其 它 對(duì)面積的需求及比例45 / 68高 端 人 士 對(duì) 頂 級(jí) 住 宅 的 單 套 房 屋 面 積 需 求 比 例 （ %）3931177 42 0051015202530354045150200㎡ 200250㎡ 250300㎡ 300350㎡ 350400㎡ 400500㎡ 500㎡ 以 上結(jié)論：從以上數(shù)據(jù)看，高端人士對(duì)高檔住宅的需求與本項(xiàng)目十分吻合，即：1. 本項(xiàng)目位于老虎灘的周邊地區(qū)；2. 本項(xiàng)目有著優(yōu)良的不可復(fù)制的自然環(huán)境；3. 本項(xiàng)目的房屋類型（別墅）能夠滿足這部分群體對(duì)建筑形態(tài)及面積的要求。 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與同類項(xiàng)目比較，本項(xiàng)目擁有以下優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特的地理環(huán)境背山面海，充分體現(xiàn)濱海的特點(diǎn)；遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，城市噪音小，物業(yè)及治安管理較好；容積率為 ，充分利用土地資源；利用山勢(shì)，戶型多樣、各具特色，購(gòu)房者選擇余地大；綠化率高，居住環(huán)境好；附屬設(shè)施中的高爾夫練習(xí)場(chǎng)及溫泉 SPA 能夠進(jìn)一步滿足高端人士的休閑、娛樂(lè)需求。項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是由世界排名第二的美國(guó) SWA 集團(tuán)設(shè)計(jì)；建筑、裝飾設(shè)計(jì)將由世界排名前五的世界級(jí)建筑大師主筆，使其每一座建筑都成為一件永存的46 / 68作品。 價(jià)格定位考慮到以下幾個(gè)方面的因素：本項(xiàng)目的不可復(fù)制性，即本項(xiàng)目具有在高檔樓盤中的極品位置；本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)風(fēng)格和建筑質(zhì)量的頂級(jí)水平；本項(xiàng)目完備的附屬休閑娛樂(lè)設(shè)施及服務(wù)功能；目標(biāo)群體的承受能力；因此本項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為 40000 元/㎡左右。山頂別墅 獨(dú)棟別墅 海景疊墅花園洋房 多層公寓80000 元/㎡ 60000 元/㎡ 40000 元/㎡ 35000 元/㎡ 項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)? 濱海路國(guó)家 AAAA 級(jí)景區(qū)；? 稀缺山、海、沙灘自然資源和生態(tài)環(huán)境，風(fēng)水極佳；? 距國(guó)家 5A 級(jí)景區(qū)老虎灘 5 分鐘車程，距離大連國(guó)賓館棒棰島風(fēng)景區(qū) 5 分鐘車程，距離大連市中心 15 分鐘車程；? 百年城商業(yè)強(qiáng)勢(shì)品牌知名度高；? 國(guó)際級(jí)大師聯(lián)合打造。劣勢(shì)? 交通：冬季雨雪天出行有較大困難，生活配套不甚完善。? 規(guī)劃中產(chǎn)品規(guī)模較小，市場(chǎng)持續(xù)號(hào)召力弱 。? 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)高檔 SPA 會(huì)所配套規(guī)劃未能跟上。? 40 年產(chǎn)權(quán)。47 / 68機(jī)遇? 地塊先天優(yōu)勢(shì)無(wú)與倫比。? 老虎灘規(guī)劃。? 高檔住宅用地國(guó)家控制愈來(lái)愈嚴(yán)，供應(yīng)量會(huì)逐年下降，項(xiàng)目稀缺性越發(fā)明顯。風(fēng)險(xiǎn)? 政策風(fēng)險(xiǎn)。? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目與市場(chǎng)同類產(chǎn)品的比較分析 大連豪宅分布狀況 大連的豪宅板塊分布特點(diǎn)：48 / 68星海廣場(chǎng)板塊：是大連近年來(lái)頻繁出現(xiàn)豪宅的板塊，擁有星海廣場(chǎng)和海景雙重資源，目前板塊內(nèi)新項(xiàng)目的價(jià)格均價(jià)均在 35,000 元/㎡以上（星海廣場(chǎng)周邊，清水價(jià)格） 。城市核心板塊：主要范圍包含中山區(qū)南山街及新開(kāi)發(fā)的東港區(qū)域，目前板塊豪宅銷售價(jià)格基本在30,000 元/㎡以上（精裝修價(jià)格） ，高檔住宅的亦達(dá)到 19,000 元/㎡以上（清水價(jià)格）。南部沿海板塊：是大連沿海主要風(fēng)景區(qū)之一，涵蓋傅家莊、濱海路、老虎灘等海景區(qū)，近年鮮有產(chǎn)品推出。屬于目前市中心南向觀海的絕版資源。 高端住宅市場(chǎng)比較：項(xiàng)目名稱 區(qū)域 開(kāi)發(fā)商 建筑面積（萬(wàn)平） 項(xiàng)目均價(jià)（元/平） 當(dāng)期銷售率 開(kāi)盤時(shí)間 交屋標(biāo)準(zhǔn) 精裝修標(biāo)準(zhǔn)星海灣壹號(hào) 沙河口 華潤(rùn)置業(yè)24（一期）36,000（多層）6 萬(wàn)/平（雙拼）售罄（一期） 202205 清水 0海天下 沙河口 偉岸投資 30,000 50% 202206 清水 0萬(wàn)達(dá)公館 中山 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 48 29,000 60% 202211 精裝修 5,500一方公館 沙河口 一方集團(tuán) 38,500（高層）80，000（別墅）60% 202288 精裝修 8,000綠城深藍(lán)中心 沙河口 綠城集團(tuán) 25,500 60% 202287 精裝修 6,000國(guó)寶典藏 沙河口 順邁 37,000 60% 20221016 清水 049 / 68數(shù)據(jù)分析：目前大連在售豪宅銷售均已超過(guò) 50%，說(shuō)明市場(chǎng)認(rèn)可此類高端產(chǎn)品。根據(jù)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的觀察,位于星海灣的一方公館,目前高層均價(jià)為 萬(wàn)/ 平米（含精裝修） ，別墅均價(jià)為 8 萬(wàn)/平米，國(guó)寶典藏多層清水房均價(jià)達(dá)到 萬(wàn)/ 平米，位于東港的萬(wàn)達(dá)公館高層價(jià)格均價(jià) 萬(wàn)/平米（含精裝修） 。一方公館是從地理和開(kāi)發(fā)商實(shí)力還有品質(zhì)定位上，和琥珀灣有較高可比性的項(xiàng)目。下面是一方公館的詳細(xì)資料：項(xiàng)目位置：位于星海灣金融中心區(qū)西南端 開(kāi)發(fā)商：大連一方地產(chǎn)園林景觀：臺(tái)灣老圃 室內(nèi)設(shè)計(jì)：美國(guó)赫希貝德納酒店聯(lián)合設(shè)計(jì)有限公司 （Michael Bedner） 50 / 68高層層數(shù) 棟數(shù) 戶型 套數(shù) 預(yù)計(jì)售價(jià)28 2 350/380 平 54/54 均價(jià) 萬(wàn)左右別墅類型 套數(shù) 層數(shù) 面積 預(yù)計(jì)價(jià)格聯(lián)排 16 4 400 平 5 萬(wàn)/平起價(jià)獨(dú)棟 6 4 1100 平 預(yù)計(jì)在每套 60007000 萬(wàn)，8 萬(wàn)/平米項(xiàng)目狀況：因此本項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為 40000 元/㎡左右。 高端住宅銷售情況：51 / 68星海灣壹號(hào) （星海廣場(chǎng)板塊代表）：08 年 9 月推出 256 套（洋房和別墅）截止 09 年 10 月份已全部售罄（一期） 。銷售周期為 11 個(gè)月萬(wàn)達(dá)公館（東港板塊代表） 目前推出 3 棟超高層公寓共 630 套，截止 2022 年 1 月份已銷售 60%，市場(chǎng)反應(yīng)良好。銷售周期為 12 個(gè)月國(guó)寶典藏（星海廣場(chǎng)板塊）63 套房源還未推出，即有關(guān)系人士認(rèn)購(gòu) 30 余套。截止 2022 年 1 月已銷售 60% 項(xiàng)目客戶來(lái)源區(qū)域分析：52 / 68客戶更多的集中于私營(yíng)企業(yè)主，約占購(gòu)買人群的 4050%左右。行業(yè)比例并不明顯，但主要與城市的發(fā)展密切相關(guān)，其中以房地產(chǎn)、貿(mào)易、貨運(yùn)、服務(wù)、投資等類型的行業(yè)居多，但其他類型行業(yè)也含有購(gòu)買人群。其次為企業(yè)高層管理人員及政府高官，約占購(gòu)買人群的 2025%。自由職業(yè)者屬于較大的一個(gè)人群，約占 1015%，其中富二代占有較大比例。演藝明星占少量，約 3%5%左右。其他客戶：部分炒房人士和灰色收入者等，難以統(tǒng)計(jì)及界定。5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 每平米造價(jià) (元） 備注一、 土地費(fèi)用 　 　　總建筑面積（包含地下地上），合計(jì)為113791 平米　土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi) 25,075 2, 　　 土地費(fèi)用小計(jì) 25,075 2, 　　 　 　 　 　二、 工程費(fèi)用 　 　 　 主體建安工程 54,473 4, 　 綜合配套 2,324 　 前期費(fèi)用 7,650 　 景觀及環(huán)境工程 8,914 　 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 16,161 1, 　包括 2022－2022年聯(lián)華信托融資財(cái)務(wù)成本 8700 萬(wàn)元　 工程費(fèi)用小計(jì) 89,522 7, 　　 　 　 　 　三 其他費(fèi)用 　 　 　　 銷售策劃廣告代理費(fèi) 2,683 　　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 15,400 2, 信托 2 年，基數(shù) 億元　 管理費(fèi)用 611 　　 營(yíng)業(yè)稅金及附加 17,493 　 　53 / 68　 其他費(fèi)用小計(jì) 36,187 　 　　 　 　 　　 合計(jì)（含稅） 150,784 　 　 項(xiàng)目成本利潤(rùn)分析和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體成本利潤(rùn)分析金額 銷售面積單方（不含租 賃面積、不含地下）科目(萬(wàn)元) (元/平方米) 231700 35000 （含營(yíng)業(yè)稅及附加） 150,784 　 80916 　 20229 　 60687 　 60687 　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 　 　銷售凈利率 26%投資利潤(rùn)率 40%股權(quán)投資利潤(rùn)率（含股權(quán)信托） 80% 資金來(lái)源表項(xiàng)目總投資（含稅）共【150,784】萬(wàn)元，下表為銀行貸款能按時(shí)發(fā)放的情況下。如果銀行貸款無(wú)規(guī)模發(fā)放，則銷售回款占資金來(lái)源的比例變?yōu)?37%。序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 比例1 自有資金 60000 40%54 / 682 信托融資 35000 23%3 銷售回款 45221 25%4 銀行貸款 18000 12% 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)（以下測(cè)算基礎(chǔ)為融資方擬定的價(jià)格，上述估算表中預(yù)計(jì)收入的數(shù)據(jù)考慮到市場(chǎng)不確定因素，較為保守）項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)表推售時(shí)間 時(shí)間 產(chǎn)品類型 樓號(hào)戶數(shù)（戶） 面積區(qū)間（㎡） 總面積約（㎡） 銷售單價(jià) 銷售總價(jià)2022 年 8 9 1 60000 25,026,000 　2022 年 8月至—— 獨(dú)棟別墅 5 1 60000 25,026,000 55 / 686 1 60000 26,594,400 7 1 60000 25,026,000 8 1 60000 26,594,400 36 1 80000 71,439,200 30 1 80000 39,858,400 31 1 80000 65,153,600 山頂別墅32 1 80000 65,153,600 2022 年 10 16 7 40000 111,263,200 17 8 40000 122,184,400 中心景觀疊墅花園洋房19 6 40000 101,950,400 　2022 年 2月共 6 個(gè)月多層公寓 25 12 35000 98,603,050 合計(jì) 　 　 　 42 　 49,136 803,872,650 推售時(shí)間 時(shí)間 產(chǎn)品類型 樓號(hào) 戶數(shù)（戶） 面積區(qū)間（㎡） 總面積約（㎡） 銷售單價(jià) 銷售總價(jià)2022 年 3 4 1 60000 26,594,400 10 1 60000 26,594,400 獨(dú)棟別墅1 1 60000 25,026,000 18 8 40000 120,935,600 中心景觀疊墅花園洋房 20 7 40000 111,290,800 23 16 35000 237,672,750 　平墅多層公寓 26 15 35000 103,724,600 2022 年 8 2 1 60000 26,594,400 獨(dú)棟別墅3 1 60000 25,026,000 33 1 80000 65,153,600 　2022 年3 月至2022 年2 月共 12 個(gè)月山頂別墅 35 1 80000 39,858,400 2022 年 8 27 4 40000 83,109,200 28 4 40000 82,948,400 山景疊墅花園洋房29 4 40000 83,130,000 后期暗加海景疊墅 12 6 40000 99,510,800 21 12 35000 140,257,600 　2022 年3 月至2022 年2 月共12 個(gè)月 多層公寓22 14 35000 164,495,100 合計(jì) 　 　 　 97 　 40,095 1,461,922,050 推售時(shí)間 時(shí)間 產(chǎn)品類型 樓號(hào) 戶數(shù)（戶） 面積區(qū)間（㎡） 總面積約（㎡） 銷售單價(jià) 銷售總價(jià)56 / 682022 年 3 13 6 40000 100,228,400 14 6 40000 100,228,400 海景疊墅花園洋房15 4 40000 78,007,600 　多層公寓 24 16 35000 236,955,600 2022 年 6 獨(dú)棟別墅 11 1 60000 25,026,000 34 1 80000 39,858,400 　2022 年 3月至2022 年10 月共 8 個(gè)月山頂別墅 37 1 80000 71,439,200合計(jì) 　 　 　 35 　 41,939 651,743,600 總計(jì) 　 　 　 174 　 42,678 2,917,538,300 20222022 年銷售總計(jì)項(xiàng)目總體銷售套數(shù)：174? 項(xiàng)目總體銷售金額：2,917,538,300 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)單價(jià)銷售面積 2022 年度 2022 年度 2022 年度現(xiàn)金流量項(xiàng)目元/㎡ （㎡）前期累計(jì)發(fā)生額 第一季度 第二季 度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季 度 第三季度 第四季度合 計(jì)一、現(xiàn)金流入