【正文】 深比不大于 1： 不超過 2層 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 小區(qū)景觀方案建議 ■ 本項目小區(qū)景觀功用在于提升項目品質，但是由于地塊限制，景觀更多需要設計的精致而有趣味性； ■ 小區(qū)景觀設計應更多的注重實用性，華而不實的大型植株、露天水景建議放棄。 ■ 小區(qū)空中花園景觀可以結合部分架空層統(tǒng)籌考慮。 小區(qū)景觀設計原則 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 組團圍合的時候難免有轉交相交樓型，在轉交處密植植物，一則降低空間壓抑感，二則增加房間的私密性。 組團景觀建議 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 用成本不高的文竹之類的植物密植之后，可以有效起到保護私密性的效果，而且費用低廉。重視植物的密度而不是名貴是一種不錯的降低成本的方法。 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 坡地利用建議 道路旁邊的邊坡使用方式有很多種，類似的流水或者瀑布的處理方法更生態(tài)、更人性化些。 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 坡地、景觀、建筑三者的聯(lián)系可以采用更為自然、更為人性化的處理方式。以增加項目休閑的意味。 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 街區(qū)道路建議 社區(qū)內部道路的設計重要在于細節(jié)的考慮和那種出其不意的效果。道路是人們每天回家都要走的，只要那些考慮周到而且耐開的設計才有景觀價值。 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 產(chǎn)品細節(jié)建議 多窗型組合對于中高端項目來說，有著非常重要的意義。通過不同窗型的組合一則可以擴大室內的采光而不用擔心私密性的影響；而且將窗型和外立面結合處理，將營造出更具視覺美感的社區(qū)景觀。 建筑細節(jié)建議 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 橫向推拉窗結合屋頂構架的處理，可以營造一種半封閉的空間感，滿足人的心理需求。如果將窗拉開，則直視景觀，又稱為了室外陽臺，一舉兩得。 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 豎向條窗的作用在于增加室內的采光光源，創(chuàng)造更多和室外空間接觸的機會。同時通過下傾折頁對視線作一定的遮擋，滿足私密性的要求。 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 項目一期啟動區(qū)建議 2 定位指導的產(chǎn)品建議 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 便捷性原則 優(yōu)質產(chǎn)品入市原則 差異化產(chǎn)品入市原則 一期 (啟動區(qū) ) 二期 四期及學校 三期 圖示一期所在地塊地塊臨街展示效果最佳，且地塊內部較為平整，便于打造多樣化的洋房產(chǎn)品，以保證差異化產(chǎn)品入市。 一期地塊選擇 一期開發(fā)地塊選擇原則 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 洋房 —— 建議本項目洋房供應面積偏向舒適性，房型范圍適當拓寬。 —— 本期洋房以標準三房、舒適三房、舒適四房為主。 高層 —— 本期高層以緊湊兩房、舒適兩房、緊湊三房構成。 項目一期產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品類型選擇 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 梯戶比要求 物業(yè)類型 洋房 小高層 高層 梯戶比 一梯兩戶 一梯兩戶或一 梯三戶 兩梯四至五戶為主 三梯六戶為輔 戶型與比例、面積組合建議 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 說明：項目的戶型定位主要基于項目總體的檔次和形象定位對目前市場和未來 23年市場的預期，鑒于市場會不斷發(fā)展變化，且本項目組團內產(chǎn)品多樣化，本次定位僅針對第一期洋房及高層產(chǎn)品戶型面積定位，對后期產(chǎn)品將根據(jù)項目市場反應進行修正定位。 各戶型的內部功能盡量完整但面積要適當控制，同時兼顧洋房客戶群的置業(yè)需求，確保覆蓋面較廣又能把握主流中高端消費群體； 戶型配比的建議要根據(jù)地塊資源的不同按等級考慮。 戶型配比組合 戶型 標準三房 舒適三房 舒適四房 頂躍或底躍（四房以上） 套內面積 100110㎡ 115125㎡ 135145㎡ 160平米左右 套數(shù)比例 30% 40% 25% 5% 主要分布樓層建議 中間層 中間層 底層為主 頂躍或底躍 本層實用率（不小于） 90% 90% 90% 90% 洋房 戶型 緊湊兩房一衛(wèi) 舒適兩房雙衛(wèi) 緊湊三房 套內面積 6065㎡ 7580㎡ 8595㎡ 套數(shù)比例 20% 25% 55% 本層實用率（不小于） 85% 85% 85% 高層 戶型詳細指標參見定位報告 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 項目一期商業(yè)配套為總體商業(yè)定位之下的部分功能體現(xiàn)，可以建設少量滿足基本一期入住業(yè)主基本需求的商業(yè)設施，采用集中設置街店的形式，主要功能為： 1）、小型社區(qū)超市： 300～ 500㎡ ，主要經(jīng)營日用生活用品，生鮮食品等； 2）、商業(yè)網(wǎng)點： 小五金店、干洗店、音像租賃店、藥房、美容美發(fā)等； 3）、郵政： 郵政投遞處（可由物管代辦）； 4）、銀行： 銀行營業(yè)網(wǎng)點或 ATM機。 5）、餐飲類： 具有特色的餐飲類店面，作為業(yè)態(tài)補充，滿足日常需求。 商業(yè)及配套建議 商業(yè)配套 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 項目商業(yè)街區(qū)的打造在具有高差地塊可結合地勢打造錯落有致的街區(qū)感受，并結合室外休閑場所統(tǒng)一考慮，增加項目休閑、格調的味道。 商業(yè)空間打造示意 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 街區(qū)空間概念示意 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 高差利用手法示意 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 會所 會所主要為社區(qū)內部服務，前期擔當社區(qū)接待功能?？偯娣e約 800平方米 功能 咖啡吧 /中西餐廳 書吧 桌球室 預計面積 200平方米 150平方米 100平方米 運動類： 功能 乒乓球室 兒童游樂室 棋牌室 面積 200平方米 50平方米 50平方米 會所按照功能設施來看分為兩大類，考慮到后期經(jīng)營問題，建議會所設計為小型獨棟性建筑，并且按照商業(yè)報規(guī)，以保證后期可以及時變現(xiàn)。 室內會所及運動設施 休閑類： 棋牌室，包房性質，每 10平米一間，共 5間，約 50平米 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 打造建議 會所承擔項目前期銷售中心及后期客戶使用的功能，故在修建上應具有一定標識性，使其能代表社區(qū)的基本形象。 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 由于會所今后將會考慮變現(xiàn)進行商業(yè)經(jīng)營，建議會所建筑單體需要設計大量的室外休息平臺。以增加其銷售賣點，便于后期變現(xiàn)。 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 會所設計應結合景觀統(tǒng)一打造，大量設計親地休閑場所，增加其情趣性。 本報告屬公司 [機密文件 ]，請勿外傳！ 項目緊鄰政府正在大力修建的市政體育館，大量大型室內、室外運動設備均可交由市政配套完成。故社區(qū)內部運動設施可考慮為結合景觀于一體的社區(qū)康體類設施，具體設施如下： 1個籃球場、 2個室外園林游泳池（分別在一地塊和四期地塊內部設置），盡量設置在較難利用的地塊所在區(qū)域；乒乓球場、老年活動中心、兒童活動區(qū)域結合架空層分散設置， 名稱 數(shù)量 位置 備注 室外康體設施 若干 分組團靈活布置。 考慮使用的便捷性。 兒童游戲設施 若干 分組團靈活布置。 考慮使用的便捷性。 籃球場 1 考慮在二、三組團 與室外康體設施統(tǒng)一考慮 室外園林游泳池 2 一、四期地塊 結合景觀統(tǒng)一打造 運動設施 感謝聆聽！ 預祝華港小鎮(zhèn)項目精彩熱銷！