【導(dǎo)讀】區(qū)域、北站區(qū)域、中山廣場－和平大街區(qū)域、五里河（三好街）區(qū)域。形成聚集效應(yīng)，目前沈陽尚未形成真正意義上的CBD區(qū)域。新興商務(wù)區(qū)，以金融、保險、貿(mào)易類企業(yè)為主，毗鄰市政府，該區(qū)域是沈陽市最早形成的寫字樓聚集區(qū)域，屬于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。設(shè)施已略顯陳舊。在沈陽市各寫字樓區(qū)域中的規(guī)模優(yōu)勢可能為其它區(qū)域所取代。沈陽市政府計劃將該區(qū)域發(fā)展成為東北地區(qū)的金融中心即中央商務(wù)區(qū)CBD，中，商務(wù)酒店的氛圍較為濃重，外資企業(yè)較多，區(qū)域整體形象較好。與規(guī)劃中的地鐵出口相臨，交通便利。為連結(jié)市區(qū)與渾南新區(qū)的樞紐。以保持產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一完整。下表為沈陽市甲級寫字樓租金及售價。字樓租賃情況較好，大部分寫字樓的占有率已超過90%。街區(qū)域，商務(wù)氛圍不濃，故目前入住率較低。的年度供應(yīng)水平；2020年及以后，每年的供應(yīng)量接近80萬平方米；年以后投放市場，短期內(nèi)區(qū)域競爭壓力較大；，從2020年開始還將陸續(xù)有大體量寫字樓面市，

　　

【正文】 21 世紀(jì)廣場區(qū)域的重要途經(jīng)，車輛的 進入和出行都較為方便，足可以滿足企業(yè)對商務(wù)辦公便捷性的要求； 商務(wù)樓一和商務(wù)樓二在規(guī)劃初期考慮過做商務(wù)辦公樓，現(xiàn)規(guī)劃為小 戶型住 宅，且政府要求在地塊北側(cè)緊鄰規(guī)劃路與沈撫輕軌一側(cè)，必須全部規(guī)劃為商業(yè)立面， 可在商務(wù)樓 1－ 2 層設(shè)立商務(wù)中心、自助銀行等設(shè)施，以解決商務(wù)配套不足 的問題； 兩棟樓的體量都不是很大，本著能少即少的開發(fā)原則；如選擇這兩棟樓東側(cè) 的商務(wù)樓為 150 米（ 萬㎡）的高層，開發(fā)成本較高；另外，還可舍棄一棟樓即只開發(fā)商務(wù)樓一，在區(qū)域內(nèi)辦公條件不成熟、未來商務(wù)氛圍不明朗的情況下，減少一期開發(fā)量也是較為穩(wěn)妥的方案； 南地塊建設(shè)三層的商業(yè)網(wǎng)點，并也可作為寫字間產(chǎn)品對外出售，吸引較大的 企業(yè)進駐辦公，實現(xiàn)南地塊 的前期開發(fā)要求。 除此之外，由于地鐵 2 號線將于 2020 年安裝地鐵相關(guān)設(shè)備并試運行，在與 地鐵連通的問題上，與地鐵相連接的通道部分可先進行封堵，但地鐵必須的排風(fēng)設(shè)施－“風(fēng)亭”需要在地鐵試運行前與我項目解決連接的問題，所以我們也可以利用地鐵與商業(yè)的連接作為一期南地塊的開工要求，即僅將風(fēng)亭與商業(yè)部分地下室局部施工，來滿足地鐵的運行需要和政府的開工要求。 選擇性方案五： 一期開工位置選擇在南地塊最南側(cè)的兩棟百米高層商務(wù)樓一（ 萬㎡）或商務(wù)樓二（ 萬㎡，存在拆遷問題），北地塊西南側(cè)的幼兒園（銷售中心 ）作為一期項目開工的產(chǎn)品，也可以滿足南北地塊同時開工的要求。 （方案五） 根據(jù)此方案，南側(cè)緊鄰周邊中心 21 世紀(jì)廣場和渾南市政審批大廳，而且與地鐵出口非常近，交通組織也比較便利（與 21 世紀(jì)廣場之間為 50 米規(guī)劃路），可以滿足行車和人流動向組織的商務(wù)辦公需求； 無論選擇哪棟辦公樓，可將產(chǎn)品規(guī)劃為商住兩用產(chǎn)品，即低區(qū)規(guī)劃為 60 平方米左右的小面積寫字間，高區(qū)則規(guī)劃為 80 平方米左右的 LOFT 產(chǎn)品。低區(qū)滿足租賃和投資需求，高區(qū)進行銷售。在施工上，可提前做好工程上的預(yù)留，來保證未來主體與商業(yè)部分的銜接。 在未來銷售策 略上可參照方案四，采取租售并舉的方式，通過與政府協(xié)商引入少部分企業(yè)帶動更多的創(chuàng)業(yè)型、高科技等企業(yè)入駐辦公。 方案小結(jié)： 方案四和方案五將產(chǎn)品規(guī)劃為風(fēng)險性較小的商住和公寓類產(chǎn)品，規(guī)避了高檔寫字樓和大型商業(yè)投資大、風(fēng)險高、資金回收時間長、未來經(jīng)營難度大等不利因素，對于 21 世紀(jì)廣場項目一期開發(fā)較有可行性。 保利達集團（沈陽）高悅項目開發(fā)節(jié)奏 規(guī)劃的五星級酒店和甲級寫字樓為第六期 保利達集團（沈陽）高悅項目開發(fā)節(jié)奏（ 容積） 分期 面積（㎡） 樓號 銷售周期 開工建設(shè)周期 一期 19— 27， ABC 2020 年 5 月 2020 年 9 月 2020 年 6 月 2020 年 12 月 二期 5— 1 1 1 18 2020 年 4 月 2020 年 9 月 2020 年 9 月 2020 年 9 月 三期 9— 1 14— 1 FED 2020 年 5 月 2020 年 5 月 2020 年 9 月 2020 年 9 月 四期 D D D3 2020 年 5 月 2020 年 10 月 2020 年 9 月 2020 年 10 月 五期 五星級酒店 根據(jù)市場狀況和招商銷售 40835 甲級寫字樓 說明：面積統(tǒng)計是以 容積率的總體為依據(jù)，總用地面積為： 萬㎡，總建筑面積： 萬㎡（其中底層車庫面積為 萬㎡） 保利達集團（沈陽）高悅項目開發(fā)節(jié)奏（ 容積率） 分期 面積（㎡） 樓 號 銷售周期 開工建設(shè)周期 一期 19— 27， ABC 2020 年 5 月 2020 年 9 月 2020 年 6 月 2020 年 12 月 二期 5— 1 1 1 18 2020 年 4 月 2020 年 9 月 2020 年 9 月 2020 年 9 月 三期 9— 1 14— 1 FED 2020 年 5 月 2020 年 5 月 2020 年 9 月 2020 年 10 月 四期 D D D3 2020 年 5 月 2020 年 10 月 2020 年 9 月 2020 年 10 月 五期 五星級酒店 根據(jù)市場狀況和招商銷售另行安排 35200 甲級寫字樓 說明：面積統(tǒng)計是以 容積率的總體為依據(jù)，總用地面積為： 萬㎡，總建筑面積： 萬㎡ 項目銷售計劃 住宅： 項目一期銷售計劃 銷售階段 樓號 戶型面積 套數(shù) 面積 銷售均價 總銷售額 時間段 第一階段 4 135/135 132 17547 ￥ 5,500 96510810 2020Mar2020Dec 7 108/90/128 90 9800 ￥ 4,800 47039040 6 108/90/128 90 9800 ￥ 5,200 50958960 5 108/90/128 99 10780 ￥ 5,300 57132834 小計 411 47927 ￥ 5,251 251641644 第二階段 3 160/139 132 19744 ￥ 5,800 114514620 2020Dec2020Nov 8 108/90/128 90 9800 ￥ 5,600 54878880 9 108/90/128 90 9800 ￥ 5,853 114514620 小計 312 39344 ￥ 5,751 226282648 第三階段 1 108/90/128 87 9473 ￥ 6,400 60628096 2020Dec2020Sep 2 140/135 116 16110 ￥ 6,300 101489850 小計 203 25583 ￥ 6,337 162117946 總 計 926 112853 ￥ 5,638 636244688 商業(yè) 總面積： 27103 ㎡，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃：（單位：平方米） 臨街 綜合超市 生活配套 餐飲 其他 9691 8000 3000 6000 412 經(jīng)營形式：租售結(jié)合。價格： 銷售（均價 9 千元 /㎡） 出租（均價 1 千元 /㎡ /年 租售比例為： 6： 4；銷售回款 9757 萬元，年租金收入 1626 萬。 車位 階段 車位數(shù)量（個） 經(jīng)營方式 第一階段 134 出租 第二階段 145 出租 第三階段 479 租售結(jié)合 合計 758 經(jīng)營形式：租售結(jié)合。價格： 銷售（均價 10 萬元 /個 出租（均價 2 千元 /個 /年 租售比例為： 5： 5；銷售回款 3790 萬元，年租金收入 758 萬。 銷售收入：三項合計為 771714688 元。 沿河項目一期 A 區(qū)戶型配比表 樓號 戶型 面積分布 套數(shù) 套數(shù)比例 C1 107111 93 23% C2 130134 93 23% C3 9394 92 22% 4 B 66 16% B` 66 16% 合計 410 100% 沿河項目一期戶型配比表 戶型 樓號 戶型格局 面積（㎡） 總套數(shù) （套） 戶型總面積（㎡） 套數(shù)所占比例 C3 9 二室兩廳一衛(wèi) 181 20% C1 二室兩廳兩衛(wèi) 182 20% C2 三室兩廳兩衛(wèi) 182 20% D1 2 三室兩廳兩衛(wèi) 58 6% D2 三室兩廳兩衛(wèi) 58 6% A1 3 四室兩廳兩衛(wèi) 66 7% C1 三室兩廳兩衛(wèi) 66 7% B1 4 三室兩廳兩衛(wèi) 66 7% B1` 三室兩廳兩衛(wèi) 66 7% 總計 925 114053 100% 市場部：朱思超 PAGE PAGE 6